Артамонова Алла Ильинична

Судья Хаптахаева Л.А.

дело № 33- 320 поступило 26 января 2011 г.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 февраля 2012 года г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего Хаыковой И.К.

судейколлегии Усольцевой Л.А., Назимовой П.С.

при секретаре Сайдуковой С.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседаниигражданское дело по иску Артамоновой А.И. к ООО «ЖКС-Сибирь»,ОАО АК «БайкалБанк» о признаниинедействительнымдоговора ипотеки 1/65 доли подземной стоянки, признании права собственности

по кассационной жалобе представителя ОАО АК «БайкалБанк» Жуковой О.В.

нарешение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 23 ноября 2011 года, которым постановлено:

Исковые требования Артамоновой А.И. удовлетворить.

Признать недействительным договор об ипотеке № ..., заключенный между ООО «ЖКС-Сибирь» и ОАО АК «БайкалБанк» 09.07.2008г. в части залога 1/65 доли Артамоновой А.И. в подземной стоянке, парковочного места № ..., расположенной по адресу: <...>.

Признать за Артамоновой А.И. право собственности 1/65 доли в подземной автостоянке, парковочного места № ..., расположенной по адресу: <...>.

Заслушав доклад судьи Назимовой П.С., проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав мнение истца Артамоновой А.И. и ее представителя Гавриловой Л.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

обращаясь в суд, истец Артамонова А.И. просила признать недействительным договор ипотеки подземной автостоянки, расположенной по адресу: <...>, заключенный 09.07.2008 г. между ООО «ЖКС-Сибирь» и ОАО АК «БайкалБанк» в обеспечение обязательств заемщика ООО «...» по кредитному договору от 07.07.2008 года, а также признать за ней право собственности на 1/65 долю указанной автостоянки. Требования мотивированы тем, что между Артамоновой А.И. и ООО «ЖКС-Сибирь» 31 января 2008 года заключен договор купли-продажи парковки № ..., в соответствии с которым она приобрела 1/65 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - подземную стоянку по вышеуказанному адресу. Сделка сторонами исполнена, оп...

...лата по договору произведена в полном объеме, истица использует парковочное место по назначению. Однако своевременно государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество не была произведена по независящим от истицы причинам, в связи с чем считает, что имеются основания для признания за ней в судебном порядке права собственности на спорное имущество. Кроме того, оспариваемый договор об ипотеке нарушает права Артамоновой А.И., поскольку он был заключен позже приобретения у ООО «ЖКС-Сибирь» права на 1/65 долю в общей собственности. Поэтому ООО «ЖКС-Сибирь» не имело оснований без её согласия передавать проданное имущество в залог.

В суде первой инстанции Артамонова А.И. и ее представитель Гаврилова Л.Н. исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ОАО АК «БайкалБанк» в судебное заседание не явился. Ранее в суде представитель Жукова О.В. исковые требования не признала, ссылаясь на то, что оспариваемый договор об ипотеке был заключен с соблюдением требований закона. Кроме того, заявила о пропуске срока исковой давности.

Конкурсный управляющий ООО «ЖКС-Сибирь» Толкачев С.А. против исковых требований возражал.

Районным судом постановлено вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе представитель ОАО АК «БайкалБанк» Жукова О.В. ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Указывает, что истцом не представлено доказательств невозможности регистрации права собственности на спорный объект недвижимости. Возникшие у продавца недвижимости обязательства по договору купли-продажи перед покупателем с учетом положений ст. 511 ГК РФ не влияют на его отношения с третьими лицами, для которых наличие договора купли-продажи, пока не будет совершена государственная регистрация перехода права, правового значения не имеет. Кроме того, положения ст. 174 ГК РФ в данном случае неприменимы. Вывод суда о том, что кредитор (залогодержатель) не мог не знать о ранее совершенной сделке по продаже спорного имущества, являются несостоятельным. Правовых оснований для признания права собственности за Артамоновой А.И. на долю в спорном имуществе у суда не имелось. Считает, что пропущенный истцом срок исковой давности не подлежал восстановлению. Кроме того, суд в нарушение ст. 43 ГПК РФ не привлек к участию в деле других сособственников автостоянки.

На заседание судебной коллегии представитель ОАО АК «БайкалБанк», извещенный о времени и месте судебного разбирательства, не явился, ходатайствовал рассмотреть жалобу в его отсутствие.

Конкурсный управляющий ООО «ЖКС-Сибирь» на судебное заседание также не явился, о рассмотрение жалобы извещен.

Истец Артамонова А.И. и ее представитель Гаврилова Л.Н. доводам жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как видно из материалов дела и установлено судом, заключенный 31 января 2008 года между Артамоновой А.И. и ООО «ЖКС-Сибирь» договор купли-продажи 1/65 доли в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку, расположенную по адресу: <...>, фактически был исполнен, со стороны истца в полном объеме произведена оплата по договору, стояночное место передано Артамоновой А.И., которая использует данное имущество по назначению и несет бремя его содержания. Указанные обстоятельства стороной ответчиков не оспариваются.

Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем судом установлено, что государственная регистрация перехода права собственности в отношении доли в праве общей долевой собственности автостоянки не была произведена по не зависящим от истца обстоятельствам.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем.

При таких обстоятельствах суд правомерно сослался на ст. 551 Гражданского кодекса РФ, по смыслу которой до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этим имуществом, что согласуется с положениями пункта 3 данной нормы права о том, что в случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о регистрации сделки.

Иное толкование ст. 551 Гражданского кодекса РФ свидетельствовало бы об отсутствии правовых последствий для договора купли-продажи недвижимости, заключенного и исполненного сторонами, с учетом его соответствия требованиям закона, но не зарегистрированного перехода права собственности.

Довод жалобы о том, что положения пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ позволяют собственнику недвижимого имущества при отсутствии государственной регистрации права покупателя отчуждать принадлежащее ему имущество, являются несостоятельным, поскольку такое толкование закона при добросовестном поведении покупателя с учетом исполнения им в полном объеме взятых на себя обязательств прямо противоречит ст. 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления участников гражданских правоотношений своими правами.

При этом статья 551 ГК РФ не содержит прямого запрета кому-либо ссылаться на обязательства собственника, возникшие из более ранней продажи вещи, но до регистрации права, в связи с чем доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению.

Из материалов дела усматривается, что руководитель ООО «ЖКС-Сибирь» в лице директора О., заведомо зная о ранее заключенном с Артамоновой А.И. договоре купли-продажи парковочного места, об имеющихся в связи с этим ограничениях в отношении данного имущества, в том числе по передаче его в залог третьим лицам, вышел за пределы своих полномочий. Следовательно, применение судом положений ст. 174 Гражданского кодекса РФ нельзя признать неправомерным.

При изложенных обстоятельствах договор об ипотеке от 09.07.2008 г. не соответствует требованиям закона, нарушает права Артамоновой А.И., поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ подлежит признанию недействительным в части 1/65 доли, принадлежащей истице на основании договора купли-продажи.

Принимая во внимание фактическое исполнение договора купли-продажи парковки, заключенного между Артамоновой А.И. и ООО «ЖКС-Сибирь», отсутствие у покупателя возможности во внесудебном порядке зарегистрировать переход права собственности на 1/65 долю в праве общей долевой собственности автостоянки по зависящим от него обстоятельствам, вывод суда о признании за Артамоновой А.И. права собственности на указанную долю является правомерным и требованиям п.2 ст. 233, п.1 ст. 551 ГК РФ не противоречит.

Судебная коллегия считает, что при разрешении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и верно применены нормы материального права.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Определяя момент начала течения срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, следует признать, что Артамонова А.И. узнала о своем нарушенном праве, о заключении договора об ипотеке только в 2011 году. Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется. Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения срока исковой давности.

Установленные судом обстоятельства и представленные доказательства позволяют прийти к выводу о том, что ОАО АК «Байкал Банк» при заключении договора об ипотеке заведомо должен был знать о фактическим использовании автостоянки гражданами, об отчуждении им долей в праве общей собственности данного имущества, поскольку при его передаче в залог Банку оно было осмотрено и принято залогодержателем.

Доводы жалобы о наличии экономического интереса Банка в получении автостоянки в залог не могут быть приняты во внимание, поскольку ООО «ЖКС-Сибирь» и ОАО АК «БайкалБанк», действуя разумно и осмотрительно, должны были предвидеть правовые последствия заключения договора об ипотеке, которые могли привести к нарушению прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает правильным вывод суда об удовлетворении заявленных требований и, не усматривая при принятии обжалуемого решения каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, способных привести к неправильному разрешению спора, находит решение суда законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Октябрьского районногосуда г. Улан-Удэ от 23 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: И.К. Хаыкова

Судьи: Л.А. Усольцева

П.С. Назимова