Авдеева Жанна Минасовна

УИД 23RS0040-01-2023-001665-87

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-10216/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-1333/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 22 апреля 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М.,

судей Лопаткиной Н.А., Мельникова В.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Авдеевой Жанны Минасовны к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» о признании недействительными пунктов договоров купли-продажи недвижимого имущества, взыскании неустойки, по кассационной жалобе представителя Авдеевой Жанны Минасовны по доверенности Державиной Натальи Александровны на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 21 марта 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 декабря 2024 года.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М., пояснения Авдеевой Ж.М., поддержавшей требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям, пояснения представителя ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» по доверенности Луговцова В.Е., возражавшего против удовлетворения требований кассационной жалобы по основаниям, приведенным в письменных возражениях, судебная коллегия

установила:

Авдеева Ж.М. обратилась в суд с иском к ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» о признании недействительными абз. 2 п. 12.4 договоров купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020 г. и № 910-11-1043/2020 от 26.07.2020 г., взыскании неустойки по договору № Э10-П-1019/202...

...0 от 15.07.2020 г. в размере 308927,52 руб., по договору № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020 г. в размере 313939,20 руб., компенсации морального вреда в сумме 100000,00 руб.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что сторонами заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П- 1019/2020 от 15.07.2020 г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020 г., по условиям которых ответчик обязался провести реконструкцию объекта в 4-х звездочном апарт-отеле и передать истцу предусмотренные договорами помещения. Авдеева Ж.М. произвела оплату стоимости помещений в полном объеме. В соответствии с п. 1.7 договоров срок ввода объекта реконструкции в эксплуатацию не позднее 31.12.2020 г., срок передачи помещений покупателю не позднее чем через два месяца после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. (п. 5.1 договоров). Таким образом, последней датой надлежащего исполнения обязательства продавца является 28.02.2021 г. Направленные ответчиком проекты дополнительных соглашений истцом не подписывались. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено продавцом 04.03.2022 г., а помещения переданы по акту приема-передачи лишь 18.05.2022 г. Поскольку ответчиком нарушены сроки передачи помещений, на основании п. 8.1 договоров с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 02.03.2021 г. по 31.03.2022 г. В адрес ответчика истцом были направлены претензии о выплате неустойки, которые оставлены без удовлетворения.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 21.03.2024 г. исковые требования Раскиной А.В., Раскина С.В. удовлетворены частично - признаны недействительными абз. 2 п. 12.4 договоров купли-продажи недвижимого имущества № 910-П-1019/2020 от 15.07.2020 г. и № 910-П-1043/2020 от 26.07.2020 г., заключенных между Авдеевой Ж.М. и ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ». Постановленным решением с ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» в пользу Авдеевой Ж.М. взыскана компенсация морального вреда в размере 3000,00 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05.12.2024 г. решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 21.03.2024 г. оставлено без изменения.

Представителем Авдеевой Ж.М. по доверенности Державиной Н.А. подана кассационная жалоба, в которой с учетом поданных дополнений ставится вопрос об отмене постановленных по делу решения и апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции ввиду существенного нарушения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права.

В представленных на кассационную жалобу возражениях представитель ответчика ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» просит суд кассационной инстанции оставить обжалуемые судебные постановления без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность ее доводов.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Авдеева Ж.М. в ходе судебного заседания требования кассационной жалобы с учетом поданных к ней дополнений поддержала.

Представитель ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» по доверенности Луговцов В.Е. в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения требований кассационной жалобы по основаниям, приведенным в письменных возражениях.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнениях к ней, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что оснований, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке не имеется.

Из материалов дела следует, что между Авдеевой Ж.М. и ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020 г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020 г., по условиям которых ответчик обязался провести реконструкцию объекта в 4-х звездочном апарт-отеле и передать истцу предусмотренные договорами нежилые помещения (апартаменты).

В соответствии с п. 1.1. договоров продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящих договоров нежилые помещения (апартаменты) проектные № 1019 и № 1043, назначение: нежилое, площадь проектная 24,2 кв.м, и 24,9 кв.м., этаж: 10 (десятый), расположенные по адресу: <адрес>, в здании гостиницы «Олимпийская», лит. Б, кадастровый №, принадлежащей продавцу на основании договора купли- продажи нежилого здания от 29.07.2016 г., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от 29.07.2016 г.

Согласно п. 3.1 договоров стоимость помещения № 1043 составила 7968000,00 руб., помещения №19 составила 7840800,00 руб.

Обязательство по оплате стоимости помещений истцом исполнено в полном объеме. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

На основании п. 1.7 договоров срок ввода объекта реконструкции в эксплуатацию после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию не позднее 31.12.2020 г.

Передача продавцом помещений, указанных в п. 1.1 договоров и принятие помещения покупателем должна быть произведена не позднее чем через 2 месяца после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию и окончания ремонтно-отделочных работ помещений (п. 5.1 договоров купли-продажи).

Между тем, ответчиком возложенные на него обязательства по договорам купли-продажи не исполнены, разрешение на ввод в эксплуатацию получено продавцом 04.03.2022 г., а помещения переданы покупателю по акту приема-передачи 18.05.2022 г.

Истцом в адрес ответчика были направлены досудебные претензии об уплате неустойки в связи с просрочкой передачи помещений (апартаментов).

Письмом исх. № 105 от 08.11.2022 г. ответчик уведомил истца о необоснованности данного требования.

В п. 2.2.6 договоров купли-продажи недвижимого имущества указано, что в случае наступления события, предусмотренного п. 2.2.4 договоров, сторонами установлен шестимесячный срок (исчисляемый от даты, указанной в п. 1.7. договорах), в качестве допустимого и согласованного дополнительного срока, необходимого продавцу для передачи покупателю помещений по настоящим договорам.

Согласно п. 2.2.4 договоров продавец обязуется не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока передачи продавцом помещений покупателю в соответствии с п. 5.1 настоящих договоров, уведомить покупателя об изменении предусмотренного договором срока передачи помещений путем направления соответствующей информации и предложения об изменении договоров.

Ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об изменении предусмотренного договорами срока передачи помещений и предложение об изменении договора, на которое ответ не поступил.

Вместе с тем, 24.12.2020 г. между ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» и Авдеевой Ж.М. в лице представителя Варваштян К.А., действующей на основании доверенности № от 15.07.2020 г., были подписаны дополнительные соглашения к договорам купли-продажи недвижимого имущества № 910-П-1019/2020 от 15.07.2020 г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020 г., в соответствии с условиями которых стороны пришли к соглашению внести в договоры изменения, а именно изложить п. 1.7 договоров в следующей редакции: «Срок ввода объекта реконструкции в эксплуатацию после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию не позднее 30.06.2022 г.».

По утверждению истца Авдеевой Ж.М., она не давала поручений представителю на подписание каких-либо дополнительных соглашений относительно реконструкции объекта недвижимости, а о самом подписании указанных дополнительных соглашений не была извещена.

Также истец ссылается на то, что данная доверенность действовала при представлении ее интересов на собраниях и решении прочих вопросов, связанных с эксплуатацией помещений, но не с их реконструкцией.

Вместе с тем, как усматривается из доверенности № от 15.07.2020 г., удостоверенной нотариусом Сочинского нотариального округа Филипчук Т.А., сроком действия до 31.12.2025 г., с правом передоверия полномочий другим лицам (зарегистрировано в реестре № 23/233-н/23-2020-8-695), выданной Авдеевой Ж.М., поверенным Багдасарову Г.А., Варваштян К.А., Грунковской И.А., Кривошеевой И.Е., Луговцову В.Е. предоставлены следующие правомочия: «совершать юридические и фактические действия, связанные с владением и пользованием нежилыми помещениями, находящимися в объекте недвижимого имущества - здании гостиницы «Олимпийская», +- лит. Б, кадастровый номер объекта: №, адрес (местоположение): <адрес>А (далее - «Объект»), а именно:

- быть представителем доверителя во всех учреждениях, предприятиях организациях независимо от формы собственности, органах государственной власти и управления, исполнительных, административных правоохранительных органах, органах местного самоуправления, нотариальных конторах, государственных и негосударственных фондах и перед любыми иными третьими лицами, в том числе в Управлении и территориальных подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной налоговой службы, Федеральной службы государственной статистики, в ФГУП «Ростехинвентаризация» и территориальных подразделениях, ФГУП КК «Крайтехиивентаризация», БТИ, МИГе, ЕРЦ, МФЦ, в администрации Краснодарского края органах исполнительной власти Краснодарского края, в администрации г. Сочи и районных администрациях, во всех департаментах Администрации Краснодарского края и администрации г. Сочи, в том числе в Департаментах архитектуры, градостроительства и благоустройства, строительства, имущественных отношений, Департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края, земельном комитете, во всех банках и небанковских кредитных организациях, страховых компаниях и других организациях и учреждениях, не ограничиваясь названными, с правом подписывать и подавать разного рода заявления, подавать и получать все необходимые справки и документы, осуществлять регистрационные действия, заключать и подписывать договоры, приложения к ним, дополнительные соглашения об их изменении и расторжении, акты и иные документы, а так же совершать иные действия, от имени доверителя, в том числе: осуществлять реконструкцию объекта недвижимости - здания гостиницы «Олимпийская», лит. Б, кадастровый номер объекта: 23:49:0125016:1081, адрес (местоположение): <адрес> (далее - «Объект»), включая все иные расположенные в объекте помещения и места общего пользовании, а так же перепланировку и ремонтно-отделочные работы в помещении в любом виде и объеме, который предусмотрен и/или будет предусмотрен проектом реконструкции объекта, в том числе в части изменения параметров объекта и/или его частей (высоты, количества этажей, площади и т.п.), в том числе надстройка, пристройка, перестройка, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, в том числе изменения площадей и любых иных параметров мест общего пользования, а также любых иных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, на котором находится объект, в том числе технических помещений, бассейнов, автостоянок, подпорных стен и любых иных инженерных сооружений, при этом не будет иметь каких-либо возражений и соглашаюсь с тем, что окончательные характеристики объекта и помещения, указываемых в документации органа технической инвентаризации после завершения реконструкции объекта, могут не совпадать с первоначальными проектными характеристиками объекта и помещения».

Таким образом, вышеуказанная доверенность содержит полномочия представителя на совершение поверенными от имени истца юридических и фактических действий, связанных с владением и пользованием нежилыми помещениями, находящимися в объекте недвижимого имущества - здании гостиницы «Олимпийская», лит. Б, кадастровый помер объекта№, адрес (местоположение): <адрес> в том числе, связанным необходимостью осуществления реконструкции и ремонтных работ в помещениях, расположенных в объекте, с правом вносить изменения в договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключать дополнительные соглашения.

Подлинник доверенности № от 15.07.2020 г. был представлен истцом в судебном заседании на обозрение суда, копия которой удостоверена судом.

Таким образом, Варваштян К.А. при подписании дополнительных соглашений об изменении срока ввода объектов реконструкции в эксплуатацию, действовала в соответствии с предоставленными ей истцом Авдеевой Ж.М. полномочиями.

Принимая к вниманию вышеуказанные обстоятельства, а также представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению; в части удовлетворении исковых требований о признании недействительными абз.2 п.12.4 договоров купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020 г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020 г. о взыскании морального вреда и об отсутствии оснований для взыскания неустойки по договорам купли-продажи недвижимого имущества, поскольку факт нарушения сроков передачи продавцом помещений не нашел подтверждения в судебном заседании.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции произведенными с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права не установил.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции являются правильными, мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

По смыслу приведенной нормы на основании доверенности поверенный действует в чужих интересах (в интересах доверителя), что следует из существа доверенности.

Положениями п. 1 ст. 182 ГК РФ определено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

По общему правилу, закрепленному в п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поскольку неустойка, как мера ответственности, начисляется в случае виновного нарушения стороной своих обязательств, а суд не установил вины в действиях ответчика, поскольку 24.12.2020 г. между ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» и Авдеевой Ж.М. в лице представителя Варваштян К.А., действующей на основании доверенности, были подписаны дополнительные соглашения о продлении срока ввода объекта реконструкции в эксплуатацию после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию судебные, суды обеих судебных инстанций сделали правильный вывод об отсутствии оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде выплаты неустойки.

Доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, фактически повторяющие позицию истца при рассмотрении дела, ранее уже являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, подробно изучены, получили надлежащую правовую оценку, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, направленными на переоценку уже имеющихся по делу доказательств.

По смыслу ч. 3 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Согласно действующему процессуальному законодательству суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценка представленных в материалы дела доказательств произведена судами в соответствии с требованиями ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ. Нарушений правил оценки доказательств не установлено.

Принимая во внимание, что кассационная жалоба с учетом поданных к ней дополнений не содержит доводов, свидетельствующих о допущенных судами первой и апелляционной инстанций нарушениях норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 379.7 ГПК РФ могут являться основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке, основания для ее удовлетворения отсутствуют.

Руководствуясь ст. 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Первомайского районного суда города Краснодара от 21 марта 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 декабря 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу с дополнениями представителя Авдеевой Жанны Минасовны по доверенности Державиной Натальи Александровны - без удовлетворения.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи Н.А. Лопаткина

В.А. Мельников

Мотивированное определение изготовлено 30.04.2025 г.

УИД 23RS0040-01-2023-001665-87

К делу № 2-1333/2024 (2-8601/2023;)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2024г. Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Гареевой С.Ю.,

при секретаре Овсянникове М.В.,

с участием представителя истицы ФИО11, представителя ответчика ФИО4, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Авдеевой Ж. М. к ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» о признании недействительными пунктов договоров купли-продажи недвижимого имущества, взыскании неустойки,

установил:

Авдеева Ж.М. обратилась в суд с иском к ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» о признании недействительными абз.2 п.12.4 договоров купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020г., взыскании неустойки по договору № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020г.- 308927 руб. 52 коп., по договору № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020г.- 313939 руб. 20 коп., компенсации морального вреда- 100000 руб.

В обоснование иска сослалась на то, что между истицей и ответчиком заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020г., согласно условиям которых ответчик обязался провести реконструкцию объекта в 4-х звездочном апарт-отеле и передать истице предусмотренные договорами помещения. Истица произвела оплату стоимости помещений в полном объеме. В соответствии с п. 1.7 договоров срок ввода объекта реконструкции в эксплуатацию не позднее 31.12.2020г., срок передачи помещений покупателю не позднее чем через два месяца после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. (п.5.1 договоров). Таким образом, последней датой надлежащего исполнения обязательства продавца является 28.02.2021г. Направленные ответчиком проекты дополнительных соглаше...

...ний истицей не подписывались. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено продавцом 04.03.2022г., а помещения переданы по акту приема-передачи лишь 18.05.2022г. Поскольку ответчиком нарушены сроки передачи помещений, на основании п.8.1 договоров с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 02.03.2021г. по 31.03.2022г. В адрес ответчика были направлены претензии об уплате неустойки, которые оставлены без удовлетворения.

Истица Авдеева Ж.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом судебной повесткой. В материалы дела представлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. (л.д.194).

При таких обстоятельствах, неявка истицы в силу ч.5 ст.167 ГПК РФ не является препятствием к слушанию дела.

Представитель истицы ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Правоотношения сторон регулируются нормами гражданского законодательства Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации определил сделки, как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. (ст.153).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 420, 421, 423, 432, 425 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключения договора.

Как следует из п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела, между истицей и ответчиком заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020г., по условиям которых ответчик обязался провести реконструкцию объекта в 4-х звездочном апарт-отеле и передать истице предусмотренные договорами нежилые помещения (апартаменты) (л.д. 16-23).

В соответствии с п. 1.1. договоров продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящих договоров нежилые помещения (апартаменты) проектные № 1019 и № 1043, назначение: нежилое, площадь проектная 24,2 кв.м. и 24,9 кв.м., этаж: 10 (десятый), расположенные по адресу: <адрес> в здании гостиницы «Олимпийская», лит.Б, кадастровый №, принадлежащей продавцу на основании договора купли-продажи нежилого здания от 29.07.2016г., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от 29.07.2016г.

Согласно п. 3.1 договоров стоимость помещения № 1043 составила 7968000 руб., помещения № 1019- 7840800 руб.

Обязательство по оплате стоимости помещений истицей исполнено в полном объеме. Что не оспаривают стороны.

На основании п.1.7 договоров срок ввода объекта реконструкции в эксплуатацию после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию- не позднее 31.12.2020г.

Передача продавцом помещений, указанных в п.1.1 договоров и принятие помещения покупателем должна быть произведена не позднее чем через 2 (два) месяца после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию и окончания ремонтно-отделочных работ помещений (п.5.1 договоров купли-продажи).

Как следует из искового заявления, ответчик возложенные на него обязательства по договорам купли-продажи не исполнил, разрешение на ввод в эксплуатацию получено продавцом 04.03.2022г., а помещения переданы покупателю по акту приема-передачи лишь 18.05.2022г., тем самым нарушил сроки передачи объектов (л.д. 26-27).

Истицей в адрес ответчика были направлены досудебные претензии об уплате неустойки в связи с просрочкой передачи помещений (апартаментов) (л.д.28-31).

Письмом исх. № 105 от 08.11.2022г. ответчик уведомил истицу о необоснованности данного требования (л.д.34).

Оценив в совокупности, представленные по делу доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части в связи со следующим.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В п.2.2.6 договоров купли-продажи недвижимого имущества указано, что в случае наступления события, предусмотренного п. 2.2.4 договоров, сторонами установлен шестимесячный срок (исчисляемый от даты, указанной в п. 1.7. договорах), в качестве допустимого и согласованного дополнительного срока, необходимого продавцу для передачи покупателю помещений по настоящим договорам.

Согласно п.2.2.4 договоров, не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока передачи продавцом помещений покупателю в соответствии с п.5.1 настоящих договоров, уведомить покупателя об изменении предусмотренного договором срока передачи помещений путем направления соответствующей информации и предложения об изменении договоров.

Ответчиком в адрес истицы было направлено уведомление об изменении предусмотренного договорами срока передачи помещений и предложения об изменении договора, на которое ответ не поступил.

Вместе с тем, 24.12.2020г. между ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» и Авдеевой Ж.М. в лице представителя ФИО5, действующей на основании доверенности <адрес>8 от 15.07.2020г. были подписаны дополнительные соглашения к договорам купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020г., в соответствии с условиями которых стороны пришли к соглашению внести в договоры изменения, а именно изложить в п.1.7 договоров «Срок ввода объекта реконструкции в эксплуатацию после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию- не позднее 30.06.2022г.».

По утверждению истицы, она не давала поручений представителю на подписание каких-либо дополнительных соглашений относительно реконструкции объекта недвижимости, а о самом подписании не была извещена. Также истица ссылается на то, что данная доверенность действовала при представлении ее интересов на собраниях и решении прочих вопросов, связанных с эксплуатацией помещений, но не с их реконструкцией.

Вместе с тем, как усматривается из доверенности 23 АВ 0202578 от 15.07.2020г., удостоверенной нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО6, сроком до 31.12.2025г., с правом передоверия полномочий другим лицам (зарегистрировано в реестре № 23/233-н/23-2020-8-695), выданной Авдеевой Ж.М., поверенным ФИО7, ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО4 предоставлены следующие правомочия:

«совершать юридические и фактические действия, связанные с владением и пользованием нежилыми помещениями, находящимися в объекте недвижимого имущества - здании гостиницы «Олимпийская», лит.Б, кадастровый номер объекта: 23:49:0125016:1081, адрес (местоположение): РФ, <адрес>А (Далее - «Объект»), а именно:

- быть представителем доверителя во всех учреждениях, предприятиях организациях независимо от формы собственности, органах государственной власти и управления, исполнительных, административных и правоохранительных органах, органах местного самоуправления, нотариальных конторах, государственных и негосударственных фондах и перед любыми иными третьими лицами, в том числе в Управлении и территориальных подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной налоговой службы, Федеральной службы государственной статистики, в ФГУП «Ростехинвентаризация» и ее территориальных подразделениях, ФГУП КК «Крайтехиивентаризация», БТИ, МИГе, ЕРЦ, МФЦ, в администрации Краснодарского края органах исполнительной власти Краснодарского края, в администрации города Сочи и районных администрациях, во всех департаментах Администрации Краснодарского края и администрации города Сочи, в том числе в Департаментах архитектуры, градостроительства и благоустройства, строительства, имущественных отношений, Департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края, земельном комитете, во всех банках и небанковских кредитных организациях, страховых компаниях и других организациях и учреждениях, не ограничиваясь названными, с правом подписывать и подавать разного рода заявления, подавать и получать все необходимые справки и документы, осуществлять регистрационные действия, заключать и подписывать договоры, приложения к ним, дополнительные соглашения об их изменении и расторжении, акты и иные документы, а так же совершать иные действия, от имени доверителя, в том числе:

-осуществлять реконструкцию объекта недвижимости - здания гостиницы «Олимпийская», лит.Б, кадастровый номер объекта: 23:49:0125016:1081, адрес (местоположение): РФ, <адрес>А (далее - «Объект»), включая все иные расположенные в объекте помещения и места общего пользовании, а так же перепланировку и ремонтно-отделочные работы в помещении в любом виде и объеме, который предусмотрен и/или будет предусмотрен проектом реконструкции объекта, в том числе в части изменения параметров объекта и/или его частей (высоты, количества этажей, площади и т.п.), в том числе надстройка, пристройка, перестройка, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, в том числе изменения площадей и любых иных параметров мест общего пользования, а также любых иных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, на котором находится объект, в том числе технических помещений, бассейнов, автостоянок, подпорных стен и любых иных инженерных сооружений, при этом не будет иметь каких-либо возражений и соглашаюсь с тем, что окончательные характеристики объекта и помещения, указываемых в документации органа технической инвентаризации после завершения реконструкции объекта, могут не совпадать с первоначальными проектными характеристиками объекта и помещения».

Таким образом, вышеуказанная доверенность содержит полномочия на совершение поверенными от имени истицы юридических и фактических действий, связанных с владением и пользованием нежилыми помещениями, находящимися в объекте недвижимого имущества - здании гостиницы «Олимпийская», лит.Б, кадастровый помер объекта: 23:49:0125016:1081, адрес (местоположение): РФ, <адрес>А, в том числе, связанным с необходимостью осуществления реконструкции и ремонтных работ в помещениях, расположенных в объекте, с правом вносить изменения в договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключать дополнительные соглашения.

Подлинник доверенности 23 АВ 0202578 от 15.07.2020г. был представлен истицей в судебном заседании на обозрение суда, копия которой удостоверена судом.

Таким образом, ФИО5 при подписании дополнительных соглашений об изменении срока ввода объектов реконструкции в эксплуатацию, действовала в соответствии с предоставленными ей истицей полномочиями.

Ссылка истицы на отмену доверенности является несостоятельной, поскольку доверенность отменена 15.10.2022г. на основании распоряжения 23АВ3250534, то есть спустя два года после подписания актов приема-передачи нежилых помещений.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания неустойки по договорам купли-продажи недвижимого имущества, не имеется, поскольку факт нарушения сроков передачи продавцом помещений не нашел подтверждения в судебном заседании.

Следовательно, оснований для взыскания компенсации морального вреда в соответствии с положениями ст.ст. 151 ГК РФ, 15 Закона «О защите прав потребителей» за нарушение сроков передачи объектов недвижимого имущества, не имеется.

Тогда как требования в части признания недействительными абз.2 п.12.4 договоров купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020г., подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

В соответствии со ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная ст.ст. 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

Согласно абз. 2 п. 12.4 договоров купли-продажи недвижимого имущества, все споры, не урегулированные договорами будут разрешаться в соответствии с законодательством РФ в суде по месту нахождения недвижимого имущества.

Вместе с тем, из материалов дела, характера заключенных между сторонами договоров и возникших у сторон правоотношений следует, что последние в данном случае регулируются, в том числе и положениями Закона РФ «О защите потребителей».

На основании ст. 47 Конституции РФ, никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Согласно ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо месту заключения или месту исполнения договора.

В силу ч. 10 ст. 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.

Таким образом, в данном случае выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

При этом в соответствии с действующим законодательством отсутствие у граждан потребителей возможности участвовать в определении условий договора, в том числе условий о подсудности, является нарушением конституционных прав на рассмотрение его дела тем судом, к подсудности которого оно отнесено законом.

Таким образом, законодательством в целях защиты прав потребителей, в частности граждан-потребителей, как социально-экономической слабой стороны в договоре, введены дополнительные механизмы правовой защиты, в том числе в вопросе определения подсудности гражданских дел с их участием.

Из договоров купли-продажи и приложенных к ним документов, не следует, что покупателем получено предложение альтернативы выбора подсудности по месту ее жительства, с учетом того, что истица (покупатель) зарегистрирована в г.Краснодаре, значительно удаленном от г.Сочи, в связи с чем не может быть признано надлежащим соглашение о договорной подсудности между сторонами договора.

То, что истица согласилась с предложенной ответчиком территориальной подсудностью, установленной в условиях договоров купли-продажи, поставив свою подпись на договорах, не может свидетельствовать о достижении в надлежащей форме соглашения об изменении территориальной подсудности, поскольку договор является публичным, имеет типовую форму, а покупатель (истица), являясь экономически слабой стороной, не имела реальной возможности влиять на условия договора в части подсудности споров.

Включение в договоры положения о договорной подсудности спора по месту нахождения недвижимого имущества, от которого покупатель не имела возможности отказаться, противоречит основному смыслу законодательства о защите прав потребителей - предоставить гарантии социально- экономически слабой стороне.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 25300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно ст. 1101 ГК РФ характер нравственных страданий оценивается с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Учитывая изложенное, имеющиеся в материалах документы, а так же тот факт, что требование о компенсации морального вреда вытекает из нарушения прав потребителя, в связи с установлением договорной территориальной подсудности, суд считает возможным определить компенсацию морального вреда в размере 3000 руб.

Принимая такое решение, суд также руководствуется ст.ст.12,56 ГПК РФ, ст.123 Конституции РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» от 31.10.95 г., в соответствии с которыми, обеспечивая равенство прав участников судебного разбирательства по представлению и исследованию доказательств и заявлению ходатайств, при рассмотрении дела, исходит из представленных сторонами доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить в части.

Признать недействительными абз.2 п.12.4 договоров купли-продажи недвижимого имущества № Э10-П-1019/2020 от 15.07.2020г. и № Э10-П-1043/2020 от 26.07.2020г., заключенных между Авдеевой Ж. М. и ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Взыскать с ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ИНН 2320202024) в пользу Авдеевой Ж. М., ДД.ММ.ГГГГ г.рождения, место рождения <адрес> края (паспорт 03 07 623150) компенсацию морального вреда в размере 3000 руб. (три тысячи рублей).

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд в течение месяца со дня его составления его в окончательном мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы.

Федеральный судья С.Ю. Гареева

Составлено: 26.03.2024г.