Батталов Александр Васильевич

№ 2-976/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сибай 22 октября 2014 года

Сибайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Чернова В.С.,

при секретаре судебного заседания Кутлубаевой А.А.,

с участием истца Яунбаева А.А., представителя истца Уметбаевой Г.Ф., ответчика Каримова Г.С., представителя ответчика ЗАО «Строймеханизация» Исмагилова Р.Н., третьего лица ФИО11

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Яунбаева А.А. к Каримову Г.С, Закрытому акционерному обществу «Строймеханизация», Государственному унитарному предприятию «Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан» о признании государственной регистрации права собственности недействительной, признании отсутствующим права собственности на общее имущество многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец Яунбаев А.А.,. обратился в суд с иском к ответчикам о признании государственной регистрации права собственности недействительной, признании отсутствующим права собственности на общее имущество многоквартирного дома, в обоснование иска ссылаясь на то, что он является собственником <адрес> Республики Башкортостан, которую приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ЗАО «Строймеханизация», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО «Строймеханизация» являлось застройщиком указанного жилого дома, однако после покупки квартир помещение, являющееся техническим подвалом, предусмотренным по проекту для обслуживания жилых помещений данного жилого дома, и в котором находятся его инженерные коммуникации, было разделено застройщиком на две части, оборудовано изолированными входами и оформлено ответчиком ЗАО «Строймеханизация» в собственность как два нежилых помещения: подвал №1, назначение – нежилое, площадь 90,8 кв. м, номера на поэтажном плане 1, 2; подвал №1, назначение – нежилое, площадь 102,1 кв. м, номера на поэтажном плане 3, 4. Впоследствии помещения с номерами 1,2, подвал №1, площадью 90,8 кв. м было продано ответчику Каримову Г.С, право собственности которого было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в ипотеку с обременением в пользу третьего лица ОАО АКБ «<данные изъяты>». Ответчик Каримов Г.С., разместил в спорном помещении магазин и использует технический подвал для коммерческой деятельности, препятствуя собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме в полном мере осуществлять свои законные права. Считает, что ЗАО «Строймеханизация» незаконным образом завладело помещениями, являющимися общим имуществом многоквартирного дома. Так как спорные подвальные технические помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, то оформление и регистрация права собственности ЗАО «Строймеханизация» на подвальные помещения многоквартирного <адрес> Башкортостан, под кадастровыми номерами <данные изъяты> является незаконной, а последующая сделка по продаже подвального помещения под кадастровым номером <данные изъяты> Каримову Г.С также недействительна (ничтожна), поскольку ЗАО «Строймеханизация» на момент заключения сделки не имело прав по распоряжению спорными помещениями, принадлежащими собственникам жилых помещений многоквартирного дома. Указывает, что при строительстве дома ни в проектной, ни в разрешительной документации никаких нежилых подвальных помещений не предусматривалось, дом был спроектирован как 12-квартирный жилой дом с размещением в подвале технических помещений, предназначенных для его обслуживания. При приемке дома в эксплуатацию спорные помещения также не проходи...

Показать ещё

...ли как отдельные нежилые помещения. В спорных подвальных помещениях находятся: внутридомовая инженерная система холодного и горячего водоснабжения, состоящая из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, прочисток; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, регулирующей и запорной арматуры. При государственной регистрации в отдел Росреестра по <адрес> директором Сибайского филиала ГУП «БТИ РБ» была представлена справка о том, что спорные подвальные помещения по проекту являются служебными, используемыми под цели, не связанные с назначением общего имущества, а также что электрощитовые, водомерные узлы, находятся в изолированных помещениях с сообщением с подъезда жилого дома, хотя в проекте спорные помещения указаны как «Технические помещения». Нахождение спорных помещений и общего имущества многоквартирного дома в собственности ответчиков приводит к ограничению доступа в спорные подвальные помещения, что препятствует истцу и другим жильцам использовать общее имущество, ограничивает доступ собственников и управляющей организации к внутридомовым системам, в т.ч. в случае проведения собственниками каких-либо ремонтных работ в квартире. Ссылаясь на ст.ст. 166, 301, 302 ГК РФ, ст.ст. 36,38 ЖК РФ, истец просит признать недействительными записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ЗАО «Строймеханизация» на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>: подвал №1, номера на поэтажном плане 3,4 площадью 102,1 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>; подвал №1, номера на поэтажном плане 1,2 площадью 90,8 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>; признать отсутствующим право собственности ЗАО «Строймеханизация» на общее имущество многоквартирного дома – нежилое помещение, подвал № номера на поэтажном плане 3,4 площадью 102,1 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, признать отсутствующим право собственности Каримова Г.С. на общее имущество многоквартирного дома – нежилое помещение, подвал № номера на поэтажном плане 1,2 площадью 90,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>

Определением Сибайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к производству принято заявление истца об увеличении размера исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ. Просят в дополнение к заявленным требованиям обязать ответчиков устранить препятствия к пользованию общим имуществом многоквартирного дома, служебными техническими помещениями: подвалом №1, номера на поэтажном плане 3,4 площадью 102,1 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>; подвалом №1, номера на поэтажном плане 1,2 площадью 90,8 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>

Также по ходатайству истца определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены собственники квартир: Администрация городского округа <адрес> Республики Башкортостан, ФИО5., ФИО4, ФИО20, ФИО14., ФИО9, ФИО10, ФИО3 ФИО11 ФИО17., ФИО1, ФИО6, ФИО7 ФИО2 а также залогодержатели квартир № 11, 5 - ОАО «<данные изъяты>», квартир № 4, 2 - ООО КБ «<данные изъяты>», и ООО «<данные изъяты>», являющееся управляющей организацией в спорном многоквартирном доме.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ГУП «БТИ РБ» было привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании истец Яунбаев А.А., представитель истца Уметбаева Г.Ф., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, исковые требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Ответчик Каримов Г.С., исковые требования не признал, указав, что, несмотря на наличие общего имущества многоквартирного дома в спорных подвальных помещениях, считает, что исковые требования должны быть заявлены только к ЗАО «Строймеханизация».

Представитель ответчика ЗАО «Строймеханизация» Исмагилов Р.Н., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, исковые требования не признал, ссылаясь на то, что истцом избран неверный способ защиты своего права. Обстоятельства, на которые истец основывает свои требования, а именно: наличие в спорных подвальных помещениях общего имущества многоквартирного дома, не оспаривал. Генеральный директор ЗАО «Строймеханизация» направил суду письменные возражения на иск, в которых просил в удовлетворении исковых требований Яунбаева А.А. отказать полностью.

Соответчик ГУП «БТИ РБ» надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела, возражений против удовлетворения иска не представил, об отложении не заявлял.

Третье лица ФИО14., надлежаще уведомлена о времени и месте судебного заседания, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии.

Третьи лица: ФИО9., ФИО1., ФИО4 ФИО5, ФИО10, ФИО3, ФИО17 ФИО2., ФИО6., ФИО7 ФИО20, в судебном заседании не участвовали, надлежаще уведомлены о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания суду не представлено.

Представители третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, ООО "<данные изъяты>", Администрации ГО <адрес>, ОАО «<данные изъяты>», ООО КБ «<данные изъяты> ОАО АКБ «<данные изъяты>», надлежаще уведомлены, причины не явки суду не известны, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало. От третьего лица - ОАО АКБ <данные изъяты>» ранее был представлен отзыв на исковое заявление, который приобщен к материалам дела.

В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующими обстоятельствами.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено следующее:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

По правилам ч. 4 ст. 36 ЖК РФ передача объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам может быть осуществлена только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, и исключительно по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

На основании статьи 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 38 ЖК РФ). Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ч. 2 ст. 38 ЖК РФ).

ДД.ММ.ГГГГг. был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, под многоэтажную жилую застройку, общей площадью 326 кв. м, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым данный участок был передан в аренду ЗАО «Строймеханизация».

ДД.ММ.ГГГГг. муниципальным автономным учреждением городского округа <адрес> «Градостроитель» закрытому акционерному обществу «Строймеханизация» выдано разрешение на строительство объекта – жилого 3-хэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес>, за <данные изъяты>, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ г.

Из содержания данного разрешения на строительство усматривается, что жилой дом разрешен к строительству со следующими характеристиками: проектируемое здание прямоугольное, количество квартир - 12, количество этажей -3, высота этажа - 2,5 м. О наличии каких-либо иных отдельных помещений, которые будут отдельно использоваться застройщиком как нежилые, в данном разрешении не упоминается.

ДД.ММ.ГГГГг. муниципальным автономным учреждением городского округа <адрес> «Градостроитель» закрытому акционерному обществу «Строймеханизация» было выдано разрешение № <данные изъяты> на ввод объекта – 12-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: 453830, <адрес>, в эксплуатацию. Из указанного разрешения видно, что в данном объекте имеется подземная часть площадью 2576 куб.м., а также имеется 3 этажа. Жилой дом состоит из 3-х однокомнатных квартир и 9-ти двухкомнатных квартир. Отдельных самостоятельных нежилых помещений в доме не имелось.

Из справки о фактических показателях объекта жилищного строительства - <адрес>, изготовленной техником по ИСС СМФ ГУП БТИ РБ ФИО15. и ведомости контрольного обмера жилого здания № по <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ видно, что в данном <адрес> имеется 12 квартир общей площадью 590,1 кв.м. Количество этажей - 3. О наличии каких-либо иных помещений, в том числе нежилых, в данной справке и ведомости не сообщается.

Актом приемки законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленным генеральным директором ЗАО «Строймеханизация» ФИО22. («Заказчик») и заместителем генерального директора ЗАО «Строймеханизация» ФИО16 («Исполнитель») подтверждается, что исполнитель предъявил заказчику 3-х этажный жилой дом по <адрес>, в котором встроенных, встроенно-пристроенных, пристроенных помещений не имеется, имеется 12 квартир, из которых 3 - однокомнатные и 9 - двухкомнатных, общей площадью 590,1 кв.м.

Из плана подвала с сетями К1, В1, Т3, Т4 <адрес> <данные изъяты> видно, что в подвальных помещениях под кадастровыми номерами <данные изъяты> имеются сети водоснабжения и канализации, обозначены стояки, места ввода сетей в жилой дом.

На плане подвала <данные изъяты> указано, что спорные помещения являются техническими помещениями, также именуются «техподпольем», обозначены места прокладки общедомового кабеля.

Из плана подвала <данные изъяты> видно, что спорные подвальные помещения под кадастровыми номерами <данные изъяты> именуются «ТЕХНИЧЕСКИМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ», обозначены продухи (7 ед.) и требования к их содержанию, установке и обслуживанию.

Из представленной технической документации (технические паспорта, кадастровые паспорта) видно, что ЗАО «Строймеханизация», отступив от проекта, изготовленного ООО «Курортпроект», установило глухую перегородку между помещениями подвала 1,2 и 3,4, фактически разделив подвал на две отдельные части (хотя проектом было предусмотрено одно подвальное техническое помещение, сообщающееся проемами).

Сибайским межрайонным филиалом ГУП «Бюро технической инвентаризации РБ» по заказу ответчика ЗАО «Строймеханизация» ДД.ММ.ГГГГ были изготовлены отдельные технические паспорта на подвал как на два изолированных нежилых помещения с отдельными входами и осуществлена дальнейшая их постановка на кадастровый учет.

Из технического паспорта на нежилое помещение под кадастровым номером <данные изъяты> (площадью 102,1 кв.м), изготовленного Сибайским межрайонным филиалом ГУП «Бюро технической инвентаризации РБ» видно, что в разделе 1 данный объект указан как «нежилое помещение», а в разделе 6 данный объект упоминается как «подвал», в экспликации указано назначение объекта – «служебное», при этом в разделе 7 упоминается про число этажей в <адрес> как 4 этажа, хотя в разделе 1 указана этажность - 3. При этом, из п. 1.2. кадастрового паспорта видно, что помещение упоминается также как подвал № 1, а не служебное помещение.

Аналогичные сведения содержит и технический паспорт на нежилое помещение под кадастровым номером <данные изъяты> (площадью 90,8 кв. м).

В настоящее время в <адрес> Республики Башкортостан имеется 2 подвальных помещения многоквартирного дома, под кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> Площадь подвального помещения под кадастровым номером <данные изъяты> составляет 102,1 кв.м., площадь подвального помещения под кадастровым номером <данные изъяты> составляет 90,8 кв.м.

В результате указанных действий ответчика, уже после сдачи-приемки жилого дома в эксплуатацию и продажи квартир истцу и третьим лицам, подвальное помещение было разделено на две части, оборудовано отдельными изолированными входами и оформлено ответчиком ЗАО «Строймеханизация» в собственность как два нежилых помещения:

подвал №1, назначение – нежилое, площадь 90,8 кв. м, номера на поэтажном плане 1, 2;

подвал №1, назначение – нежилое, площадь 102,1 кв. м, номера на поэтажном плане 3, 4.

Ответчик ЗАО «Строймеханизация», вопреки строительной документации и фактическому назначению спорных помещений, добившись оформления их как отдельных нежилых помещений, обратилось с двумя заявлениями в отдел Росреестра по городу Сибай для регистрации права собственности на подвальные помещения многоквартирного <адрес> Башкортостан, под кадастровыми номерами <данные изъяты>, представив для регистрации кадастровые паспорта спорных объектов и сообщив ложные сведения о них.

В процессе государственной регистрации в отдел Росреестра по городу Сибай директором Сибайского межрайонного филиала ГУП «БТИ РБ» ФИО15. была представлена справка о том, что технические паспорта на подвальные помещения в <адрес> РБ были подготовлены на основании проекта 01-2009 АС, выполненного ООО «<данные изъяты>», в котором назначение помещений прописано как «СЛУЖЕБНЫЕ» и используемые под цели, не связанные с назначением общего имущества. В справке также было указано, что «электрощитовые, водомерные узлы, находятся в изолированных помещениях с сообщением с подъезда жилого дома», хотя эти сведения противоречат проекту и не соответствуют действительному положению дел (при том, что в проекте спорные помещения указаны как «Технические помещения»). Так называемый изменённый проект дома так и не был представлен в судебное заседание представителем ЗАО «Строймеханизация», а согласно ответу и.о. директора Курорта «<данные изъяты>» на запрос суда, ГУП «<данные изъяты>» не располагает информацией об ООО «<данные изъяты>», имеющий тот же юридический адрес, что ГУП «<данные изъяты>».

Между тем, в справке директора Сибайского межрайонного филиала ГУП «БТИ РБ» ФИО15. не указаны сведения о том, что в спорных помещениях находятся внутридомовые системы отопления, водоснабжения и водоотведения, а также запорная арматура, которые имеются в данных подвальных помещениях.

Наличие данной справки позволило осуществить государственную регистрацию на спорные подвальные помещения под кадастровыми номерами <данные изъяты>

Впоследствии ЗАО «Строймеханизация» на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ продает ответчику Каримову Г.С часть подвала общей площадью 90,8 кв.м. под кадастровым номером <данные изъяты>, право собственности которого, было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года, оформлена ипотека с обременением в пользу третьего лица ОАО АКБ «<данные изъяты>» (договор об ипотеке помещений от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>).

Пунктом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (далее – Правила), установлено, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества.

Пунктом 2 данных Правил предусмотрено, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с пунктом 5 указанных Правил в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, находится в подвале <адрес> в <адрес>.

Ответчик Каримов Г.С., в данном помещении разместил магазин и использует технический подвал для коммерческой деятельности, препятствуя собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме в полном мере осуществлять свои законные права.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 юрист ООО «ДД.ММ.ГГГГ», показала, что знает о том, что осенью в одной из квартир не было отопления в связи с тем, что не было доступа в подвальное помещение, не было возможности открыть регулирующую запорную арматуру. В подвале <адрес> в <адрес> проходят общедомовые инженерные коммуникации, трубы и канализация, горячее и холодное водоснабжение. Ключей от подвала у них, как у обслуживающей организации, не имеется.

Свидетель ФИО21., ДД.ММ.ГГГГ г.р., проживающий <адрес>, работающий начальником участка ООО «<данные изъяты>», допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года, показал, что организация «<данные изъяты>» занимается обслуживанием инженерных сетей жилых домов, с ООО «<данные изъяты>» заключен договор на обслуживание <адрес> в <адрес>. Обслуживанием занимаются с ДД.ММ.ГГГГ года. Пояснил, что в подвале находится вся разводка по дому, все трубы идут по подвалу, запорная арматура также находится в подвале. Доступ к инженерным сетям должен быть постоянным. В случае возникновения проблемы с засорами доступа не имеется.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., проживающий по адресу: <адрес>. показал, что проживает в <адрес> <данные изъяты> года на основании договора социального найма. В подвале, под его квартирой находится бюро ритуальных услуг, постоянно шум, с утра до вечера. Эти работы не прекращаются даже в выходные дни, неоднократно спускался и ругался с ними. Вся канализация находится в подвале. Как-то после отпуска, приехал домой, канализационная труба была забита, понадобилось 12 часов для того, чтобы решить данный вопрос, пришлось вызывать «аварийку».

У суда нет оснований ставить под сомнение искренность сведений, сообщенных указанными свидетелями, тем более, что их достоверность подтверждает и Акт от ДД.ММ.ГГГГ г., составленный с участием ООО «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты>» и продавцов ФИО23., ФИО18

Суд приходит к выводу, что действиями ответчика ЗАО «Строймеханизация», незаконным образом завладевшего помещениями, являющимися общим имуществом многоквартирного дома и по закону принадлежащего собственникам квартир, а также ответчика Каримова Г.С., приобретшего в собственность часть технического подвала, нарушены положения, предусмотренные действующим законодательством, ввиду чего право собственности ответчиков на указанные помещения должно быть прекращено.

В подвальном помещении под кадастровым номером <данные изъяты> имеется:

- внутридомовая инженерная система холодного и горячего водоснабжения, состоящая из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;

- внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, прочисток.

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, регулирующей и запорной арматуры.

В подвальном помещении под кадастровым номером <данные изъяты> имеется:

- внутридомовая инженерная система холодного и горячего водоснабжения, состоящая из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;

- внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, прочисток.

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, регулирующей и запорной арматуры.

Вышеперечисленные обстоятельства и документы свидетельствуют о том, что подвальные помещения многоквартирного <адрес> Башкортостан, под кадастровыми номерами <данные изъяты> являются техническими подвалами, в которых имеются инженерные коммуникации, и которые предназначены для обслуживания более одного жилого помещения в многоквартирном доме, и, которые, руководствуясь нормами действующего законодательства, являются общим имуществом многоквартирного дома.

То обстоятельство, что в строительной документации, в том числе и в Проекте, отсутствуют упоминания о каких-то иных помещениях, в том числе служебных, цокольных, помещениях общественного, служебного или иного назначения, за исключением жилых квартир, также подтверждает, что все подвальные помещения в данном доме являются общим имуществом наряду с межквартирными лестничными площадками, лестницами, чердаком и т.п. так как данный дом строился как многоквартирный жилой дом, не предусматривающий каких-либо иных помещений помимо жилых квартир и подвальные помещения изначально строились как технические подвалы, которые предназначены для обслуживания данного жилого дома, поскольку в них располагаются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого помещения.

Проект данного жилого дома не предусматривал каких-либо общественных помещений, а также инструкции по общественным помещениям дома.

Пунктом 4.1 СНиП 31-01-2003 установлено, что строительство жилых зданий должно осуществляться по проекту в соответствии с требованиями настоящих строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство.

ЗАО «Строймеханизация» же в данном случае отступила от требований разрешения на строительство и от требований проекта.

Пунктом 4.4 СНиП 31-01-2003 предусмотрено, что проект должен сопровождаться инструкцией по эксплуатации квартир и общественных помещений дома.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Так, возведя многоквартирный жилой дом на земельном участке по адресу: <адрес>, и зарегистрировав свое право собственности на созданный объект, ЗАО «Строймеханизация» стало собственником жилого дома в целом.

Впоследствии, заключая сделки по продаже жилых квартир, расположенных в указанном доме, ЗАО «Строймеханизация» соответственно утратило и право собственности на общее имущество данного многоквартирного дома, которое перешло в долевую собственность собственникам жилых помещений в нем (покупателям квартир).

Однако уже после продажи квартир ЗАО «Строймеханизация», утратив свое право собственности на дом в целом, обратилось за регистрацией права собственности на спорные подвальные помещения, что противоречит требованиям законодательства и нарушает права собственников квартир. В данном случае спорные жилые помещения, будучи уже в долевой собственности собственников жилья, могли быть приобретены ответчиком ЗАО «Строймеханизация» в собственность только совместно с квартирами (судьба общего имущества многоквартирного дома следует судьбе квартир), то есть на основании сделки, либо приобретены лишь в пользование на основании решения общего собрания собственников жилья.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ г.р., проживающая <адрес>, начальник участка Сибайского ГУП БТИ, показала, что в <данные изъяты> году ЗАО «Строймеханизация» был представлен измененный проект по дому № по <адрес> в <адрес>. Однако, проект у них не сохранился. При выезде на место не проверяли наличие оборудования, соответствие проекта также не проверяли. Кто, когда изготовил проект, сказать не может. При оформлении им было достаточно ссылки на тех. подполье.

Свидетель ФИО19., ДД.ММ.ГГГГ г.р., проживающий <адрес>, начальник отдела Архитектуры и градостроительства при администрации ГО <адрес>, допрошенный в судебном заседании, показал, что знаком с обстоятельствами дела. Разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано согласно акту выполненных работ и других документов. При выдаче разрешения, разрешения на постройку отдельных комнат не выдавалось. После введения объекта в эксплуатацию им стало известно о том, что в подвале размещены помещения, изменено фактическое пользование. Изменения не согласовывались.

Таким образом, поскольку спорные подвальные технические помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, то оформление и регистрация права собственности ЗАО «Строймеханизация» на подвальные помещения многоквартирного <адрес> Башкортостан, под кадастровыми номерами <данные изъяты> является незаконной, а последующая сделка по продаже подвального помещения под кадастровым номером <данные изъяты> Каримову Г.С. также недействительна, поскольку ЗАО «Строймеханизация» на момент заключения сделки не имело прав по распоряжению спорными помещениями, принадлежащими собственникам жилых помещений многоквартирного дома.

Показания указанных свидетелей суд признаёт достоверными.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 2 ст. 166 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Статьей 305 ГК РФ предусмотрена защита прав владельца, не являющегося собственником, и установлено следующее: Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Нахождение общего имущества многоквартирного дома в собственности ответчиков препятствует в использовании общего имущества истцом и другими жильцами, ограничивает доступ собственников и представителей управляющей организации к внутридомовым системам, в том числе и в случае проведения собственниками каких-либо ремонтных работ в своей квартире. Указанные проблемы и неудобства уже неоднократно были, поскольку доступ в спорные подвальные помещения существенно ограничен.

В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 г., общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц».

При сложившихся обстоятельствах (когда техническим подвалом владеют, пользуются и распоряжаются ответчики) указанные требования не могут быть выполнены.

В соответствии с п. 42 данных Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170, предъявляются следующие требования к содержанию подвалов и технических подполий (п. 3.4. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда):

3.4.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;

чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;

защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

3.4.2. Подвалы и технические подполья должны иметь температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям.

3.4.3. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена.

Продухи в цоколях зданий должны быть открыты. Проветривание подполья следует проводить в сухие и неморозные дни.

3.4.4. В случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

В подвалах и подпольях с глухими стенами при необходимости следует пробить в цоколе не менее двух вентиляционных отверстий в каждой секции дома, расположив их в противоположных стенах и оборудовав жалюзийными решетками или вытяжными вентиляторами.

3.4.5. Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

3.4.6. Не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток.

3.4.7. На все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки - 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов.

3.4.8. В соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.

Однако выполнить эти требования представляется затруднительным, а иногда – и невозможным, поскольку в подвале размещен продуктовый магазин, а доступ в помещение ограничен.

При этом очевидно, что технический подвал используется в целях, не предназначенных для этого (не по назначению).

Частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежать удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Яунбаева А.А. удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества «Строймеханизация» на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>:

подвал №1, номера на поэтажном плане 3,4 площадью 102,1 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>

подвал №1, номера на поэтажном плане 1,2 площадью 90,8 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>

Признать отсутствующим право собственности Закрытого акционерного общества «Строймеханизация» на общее имущество многоквартирного дома – нежилое помещение, подвал № номера на поэтажном плане 3,4 площадью 102,1 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, обязав

Признать отсутствующим право собственности Каримова Г.С на общее имущество многоквартирного дома – нежилое помещение, подвал № номера на поэтажном плане 1,2 площадью 90,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер ДД.ММ.ГГГГ

Обязать Закрытое акционерное общество «Строймеханизация» и Каримова Г.С устранить препятствия к пользованию общим имуществом многоквартирного дома: служебными техническими помещениями: подвалом №1, номера

на поэтажном плане 3,4 площадью 102,1 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>; подвалом №1, номера на поэтажном плане 1,2 площадью 90,8 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Сибайский городской суд Республики Башкортостан.

Председательствующий: В.С. Чернов

Свернуть