Бисултанова Надежда Степановна

Дело № 66а-679/2023

ВТОРОЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург 4 июля 2023 года

Судья Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелева И.Л.,

рассмотрев, без проведения судебного заседания, частную жалобу Бисултановой Надежды Степановны на определение судьи Курганского областного суда от 15 мая 2023 года об отказе в принятии административного искового заявления Бисултановой Надежды Степановны к ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка, в размере рыночной (материал 9а-14/2023),

установила:

Бисултанова Надежда Степановна обратилась в Курганский областной суд с административным иском к ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 416 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости по состоянию на 11 августа 2022 года в размере 2 273 000 рубля.

Определением судьи Курганского областного суда от 15 мая 2023 года в принятии административного искового заявления Бисултановой Н.С. отказано по основаниям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 128 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, истцу возвращена оплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 300 рублей.

В частной жалобе Бисултанова Н.С. просит указанное определение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, ...

...постановленным при неправильном применении норм материального права.

В жалобе указано, что требования о предоставлении необходимого пакета документов в Бюджетное учреждение, в том числе отчета об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 2 273 000 рубля, ею были выполнены. По независящим от нее причинам административный ответчик не рассмотрел ее заявление по существу, а возвратил его. По мнению подателя жалобы, указанное обстоятельство не может являться основанием для отказа в принятии ее иска судом, поскольку в противном случае она будет лишена возможности оспорить кадастровую стоимость земельного участка, установленную в размере 8 554 210 рублей за период с 11 августа 2022 года по 31 декабря 2022 года.

Частная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции по правилам, установленным главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, без проведения судебного заседания, судьей единолично (части 2, 2.1. статьи 315 КАС РФ).

Изучив представленные материалы, оценив доводы частной жалобы, прихожу к выводу об отсутствии оснований для отмены определения суда от 15 мая 2023 года.

Как следует из представленных материалов, судья отказал в принятии административного искового заявления Бисултановой Н.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости к производству Курганского областного суда по тем основаниям, что ею не обжалуется ни решение ГБУ ОРС-45/2023/000017 от 20 января 2023 года, ни решение ГБУ о возврате повторного заявления от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных материалов следует, что Бисултанова Н.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 416 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 11 августа 2022 года была установлена в размере 8 554 210,40 руб.

Решением ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 20 января 2023 года Бисултановой Н.С. было отказано в пересмотре указанной кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной – 1 937 000 рубля, определенной в отчете об оценке №276-12/2022 по состоянию на 11 августа 2022 года по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности.

Указанное решение Бюджетного учреждения Бисултановой Н.С. в судебном порядке не обжаловалось.

После исправления недостатков в отчете об оценке Бисултанова Н.С. вновь обратилась к ответчику с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, при этом просила установить ее в размере рыночной стоимости- 2 273 000 рубля, определенной в отчете об оценке №276-12/2022-2 также по состоянию на 11 августа 2022 года.

4 мая 2023 года ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» возвратил заявление Бисултановой Н.С. без рассмотрения, поскольку оно подано по истечении 6 месяцев с даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость объекта -11 августа 2022 года, а исправленный отчет об оценке не отвечает требованиям ст.21.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В настоящем деле Бисултанова Н.С., не оспаривая действия административного ответчика, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № - 8 554 210,40 руб. в размере ее рыночной стоимости по состоянию на 11 августа 2022 года - 2 273 000 рублей.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменений в Федеральный закон №237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, путем введения статьи 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости».

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в частности, предусмотрено, что в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" не применяются; с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"; рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ, Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 года №443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22-1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области - 1 января 2021 года.

Таким образом, с указанной даты, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области и учтенных в ЕГРН, в размере их рыночной стоимости, применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", и не могут применяться ни положения статьи 22 указанного Федерального закона, ни положения 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (пункт 1).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункт 15).

Таким образом, установленный статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке порядок рассмотрения заявлений является внесудебным порядком установления кадастровой стоимости, несоблюдение которого влечет последствия, предусмотренные пунктом 1 части 1 статьи 128 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которому суд отказывает в принятии административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, как не подлежащего рассмотрению в суде.

После перехода в субъекте к применению положений ст.22.1 Закона о государственной кадастровой оценке требования о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной стоимости не носят самостоятельного характера и могут быть заявлены только одновременно с требованиями об оспаривании решения бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.

Как следует из представленных материалов, заявляя требования о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № установлении ее в размере рыночной стоимости по состоянию на 11 августа 2022 года в размере 2 273 000 рубля, Бисултанова Н.С. требований об оспаривании решения ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» не заявляет, что препятствует рассмотрению в судебном порядке заявленных требований.

Указанные выводы суда первой инстанции согласуются с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), в котором разъяснено, что в случае подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении рыночной стоимости минуя обращение в бюджетное учреждение, в принятии такого заявления следует отказать применительно к пункту 1 части 1 статьи 128 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (заявление не подлежит рассмотрению в судах) (ответ на вопрос N 9).

Кроме того, как следует из представленных документов, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является архивной, поскольку с 1 января 2023 года применяется новая кадастровая стоимость земельного участка, установленная в размере 2 173 488, 02 рубля.

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о том, что Бисултанова Н.С. сохраняет право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для уплаты земельного налога за 2022 год, не влияют на правильность оспариваемого определения, поскольку архивная кадастровая стоимость, установленная на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ или на основании положений ст.22 Федерального закона №237-ФЗ может быть оспорена на основании указанных законов в том случае, если она была установлена до вступления в законную силу Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и до перехода в субъекте к применению положений ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Между тем, оспариваемая Бисултановой Н.С. архивная кадастровая стоимость земельного участка в размере 8 554 210 руб.40 коп., установленная по состоянию на 11 августа 2022 года была установлена после перехода Курганской области к применению положений ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ, то есть к ее оспариванию положения Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и ст.22 Федерального закона №237-ФЗ не применимы.

Положения ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ не предусматривают возможности оспаривания архивной кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал в принятии административного искового заявления Бисултановой Н.С.

Руководствуясь статьями 316, 317 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Второй апелляционный суд общей юрисдикции

определил:

определение судьи Курганского областного суда от 15 мая 2023 года оставить без изменения, частную жалобу Бисултановой Надежды Степановны без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Судья

Дело №а-16/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курган 16 мая 2022 г.

Курганский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дьяченко Ю.Л.,

при секретаре Настюшкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Администрации города Кургана к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Администрация города Кургана обратилась в Курганский областной суд с административным иском к ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», в котором просила признать незаконным и отменить решение этого административного органа от <...> №, возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что оспариваемым решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <адрес>, по заявлению арендатора земельного участка Бисултановой Н.С. определена в размере рыночной стоимости участка, установленной в отчете оценщика, а именно в размере 409 300 руб. по состоянию на 23 августа 2021 г. При этом рыночная стоимость земельного участка существенно, в 3.5 раза меньше его кадастровой стоимости, согласно проведенному оценщиками МКУ «Городская инспекция по земельным отношениям» анализу отчета об оценке рыночная стоимость земельного участка занижена, ...

...при анализе рынка земельных участков в г. Кургане оценщиком использовано недостаточное количество предложений по продаже земельных участков промышленного назначения.

В судебном заседании представитель административного истца Косованова Т.А. на удовлетворении заявленных требований настаивала.

Представитель административного ответчика Мищенко Е.И. с административным иском не согласилась и просила в удовлетворении его отказать, поддержав доводы отзыва (л.д. 42-44), в том числе указав, что оценщик при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода в качестве объектов – аналогов подобрал объекты, сопоставимые по виду разрешенного использования, расчет стоимости 1 кв.м земельного участка составляет 194 руб. 90 коп. и попадает в обозначенный оценщиком диапазон.

Заинтересованное лицо Бисултанова Н.С. с административным иском не согласилась, поддержав позицию Учреждения.

Заслушав пояснения представителей административного истца и административного ответчика, заинтересованного лица Бисултановой Н.С., эксперта Игнатьевой Т.Л., исследовав письменные материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В силу положений части 1 статьи 218 и части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности, и суд удовлетворяет заявленные требования, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушает охраняемые права и интересы административного истца.

Согласно части 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом. При проверке законности решения суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ определено, что до 1 января 2023 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, и в случае принятия такого решения независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимость (часть 15).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (часть 17).

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237- ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области с 1 января 2021 г.

Согласно постановлению Правительства Курганской области от 13 июня 2018 г. № 185 на территории Курганской области бюджетным учреждением, наделенным полномочиями по определению кадастровой стоимости, является ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости».

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Курганской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в том числе, соответствующее решение бюджетного учреждения может быть оспорено в судебном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установлена в размере 1442490 руб., дата определения кадастровой стоимости – 14 сентября 2016 г.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках, зарегистрированных правах и о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 8, 10-13).

Согласно договору об аренде земельного участка от <...> вышеуказанный земельный участок находится в аренде у Бисултановой Н.С., которая является собственником здания склада строительных материалов, расположенного на этом земельном участке, при этом арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 14-21).

1 сентября 2021 г. арендатор земельного участка Бисултанова Н.С. обратилась в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая согласно приложенному к заявлению отчету об оценке от 25 августа 2021 г. № 121-01/21, подготовленному частнопрактикующим оценщиком ФИО10., составила 409300 руб. по состоянию на 23 августа 2021 г. (л.д. 54-67)

Оспариваемым решением бюджетного учреждения от <...> № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке № 121-01/21 от 25 августа 2021 г. и равной 409300 руб. по состоянию на 23 августа 2021 г. (л.д. 45).

Не согласившись с решением бюджетного учреждения, Администрация города Кургана 22 декабря 2021 г., то есть в установленный законом трехмесячный срок, обратилась в суд с административным иском.

Оценив исследованные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к следующим выводам.

Оспариваемое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным органом в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, что не оспаривается и административным истцом.

Вместе с тем оспариваемое решение бюджетного учреждения нельзя признать законным и обоснованным по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии с пунктом 11Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 297 (ФСО № 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 299 (ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5). В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11).

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (пункт 13).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития от 22 октября 2010 г. № 508 (ФСО № 4), кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611 (ФСО № 7), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра (пункт 5).

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (пункт 22).

Как следует из представленного в материалы дела отчета об оценке от 25 августа 2021 г. № 121-01/21 (л.д. 54-67, 136-176), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> была определена путем применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при отказе от применения затратного и доходного подхода.

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны 4 объекта-аналога из категории земли населенных пунктов, находящиеся в г. Кургане, а именно: аналог № 1 - земельный участок площадью 7532 кв.м (под строительство промышленных объектов), расположенный по адресу: ул. Промышленная-ул. Бурова-Петрова; аналог № 2 - земельный участок площадью 7343 кв.м (под строительство промышленных объектов), расположенный по адресу: ул. Омская; аналог № 3 - земельный участок, площадью 20000 кв.м, расположенный по адресу: ТОО совхоз «Курганский»; аналог № 4 - земельный участок, площадью 5000 кв.м, расположенный по адресу: ТОО совхоз «Курганский» ( стр. 68-69 отчета). В ходе исследования оценщиком были применены корректировки, в том числе на торг, на состав передаваемых прав, на условия продажи, на площадь и другие. Согласно проведенным оценщиком расчетам рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 августа 2021 г. составила 409300 руб., при этом стоимость 1 кв. м земельного участка составила 194 руб. 90 коп.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству административного истца по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, производство ее было поручено эксперту ФИО8 и на разрешение эксперта был постановлен вопрос: допущены ли оценщиком ФИО9 при составлении отчета об оценке от 25 августа 2021 г. № 121-01/21 использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, а также иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении эксперта № 04-22 от 25 апреля 2022 г., представленный для судебной экспертизы отчет № 121-01/21 от 25 августа 2021 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <адрес> выполненный оценщиком ФИО5, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к проведению оценки, установленным пунктами 11, 21б ФСО № 2, пунктами 5, 8, 10, 11 и 13 ФСО № 3, пунктами 5, 7, 8, 11, 20, 22 ФСО № 7.

Основные нарушения, повлекшие неверное определение итоговой стоимости объекта оценки, это: неточное описание объекта оценки, отсутствие в отчете информации о его фактическом использовании и характеристиках участка, отсутствие в отчете объективного и достоверного анализа рынка, к которому непосредственно относится объект оценки, использование неподтвержденной информации об аналоге № 1, использование по аналогу № 2 данных участка. Который не предлагался в продаже (участок, фактически предлагавшийся к продаже по объявлению, представленному в отчете, отличается от использованного в расчетах видом права (собственность, а не аренда), использование по аналогам № 2 и № 4 недостоверной информации о времени продажи, отсутствие корректировки на условия продажи аналога № 2 (участок предлагался срочно), неприменение корректировок на местоположение аналогов №№ 2, 3, 4 и на состояние аналога № 3, использование величин корректировок, основанных на экспертном мнении, без анализа их соответствия рыночным данным.

В результате допущенных нарушений отчет об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена неверно, и не может быть признана рекомендуемой для применения в соответствии с предполагаемым использованием (л.д. 94-129).

Как следует из заключения эксперта, в отчете имеются нарушения, которые не влияют на определение стоимости объекта оценки, а именно:

1. К отчету не приложен правоподверждающий документ (нарушение пункта 10 ФСО № 3).

2. В отчете сведения о независимости оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона № 135-ФЗ не приведены (нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

3. В отчете об оценке имущественные права на земельный участок указаны не верно, данные правообладателей не приведены (нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3).

4. В отчете отсутствуют ссылки на источники информации (нарушение пунктов 5 и 11 ФСО № 3).

5. В задании на оценку не указано, какие права и обременения учитываются при оценке (нарушение пункта 8 ФСО № 7).

6. В отчете отсутствуют сведения о наличии/отсутствии экологического загрязнения объекта оценки (нарушение пункта 7 ФСО № 7).

7. В отчете № 121-01/21 названия разделов не соответствуют информации, приведенной в разделе (нарушение пунктов 5 и 11 ФСО № 3).

В отчете об оценке выявлены также следующие нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, влияющие на определения стоимости объекта оценки:

1. В отчете точное описание объекта оценки не дано, отсутствует информация о лице, проводившем осмотр участка, данные о фактическом использовании участка приведены не полностью, фактическое использование участка при расчете его стоимости не учтено (нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 5 ФСО № 3, пунктов 5 и 20 ФСО № 7, пункта 3 ФСО № 4).

2. В отчете отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, не приведены тенденций рынка объекта оценки (нарушение подпункта «а» пункта 11 ФСО № 7).

3. В ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка данные о фактическом использовании участка приведены не полностью, не учтены все виды разрешенного использования в зоне нахождения объекта оценки согласно действующих Правил землепользования и застройки города, в связи с чем наиболее эффективное использования участка для целей отчета определено не верно (нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 20 ФСО № 7).

4. Фактическое использование участка при определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в отчете не учтено, сегмент рынка определен не верно (нарушение пункта 5 ФСО № 3, подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7).

5. Анализ фактических данных о ценах предложений в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, не достоверен, в отчете предоставлены данные лишь о части имевших место быть предложениях по продаже участков из сегмента, к которому относится объекта оценки, в отчете отсутствует анализ сделок и рынок аренды земельных участков в сегменте объекта оценки, выводы об уровне цен на схожие с объектом оценки участки в размере 150-250 руб. за 1 кв.м не обоснованы и вводят в заблуждение пользователей отчета (нарушение пункта 5 ФСО № 3, подпункта «в» пункта 11 ФСО № 7). Фактически цены предложений на схожие с объектом оценки участки находятся в диапазоне от 714 до 880 руб. за 1кв.м.

6. Анализ влияния основных факторов на спрос, предложение и цены земельных участков в г. Кургане в полном объеме не выполнен, влияние большей части факторов на стоимость участков не раскрыто, анализ ставок доходности, периодов окупаемости инвестиций на рынке земельных участков отсутствует (нарушение пункта 5 ФСО № 3, подпункта «г» пункта 11 ФСО № 7).

7. В отчете № 121-01/21 в выводах по результатам анализа рынка динамика рынка земельных участков не приведена, анализ изменения цен отсутствует, анализ мотивации покупателей и продавцов не выполнен, оценка ликвидности земельных участков не дана, выводы об уровне цен на схожие с объектом оценки участки не обоснованы и вводят в заблуждение пользователей отчета (нарушение пункта 5 ФСО № 3, подпункта «д» пункта 11 ФСО № 7).

8. Отказ от применения доходного подхода не обоснован, информация, подтверждающая невозможность использования доходного подхода, в отчете отсутствует (нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1).

9. Содержание отчета об оценке в части описания объема доступных оценщику рыночных данных об аналогах и выборе аналогов вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке в связи с сокрытием имевших место быть предложениях по продаже участков, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена не верно (нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7).

10. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не достоверна и не подтверждена: в отчете не подвержены права на аналог № 1; в качестве аналога № 2 использованы данные участка, который не предлагался к продаже, фактически предлагавшийся к продаже участок отличается от использованного в расчетах видом права (собственность, а не аренда) и площадью, что повлияло на результаты оценки; в отчете использованы ложные сведения о дате публикации использованной в отчете информации, корректировки на дату предложений аналогов выполнены не верно (нарушение пунктов 5 и 11 ФСО № 3).

11. В отчете использовано значение корректировки на имущественные права, основанное на экспертном мнении, анализ данного значения на соответствие рыночным данным не проведен; при сравнении объекта оценки и аналогов учтен только вид реализуемого права, обременение (ограничение) прав не учтено (нарушение пункта 13 ФСО № 3, подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7).

12. При расчете стоимости объекта оценки корректировка на условия продажи аналога № 4 (продажа которого осуществлялась срочно) не выполнена (нарушении подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7).

13. Аналоги №№ 2,3,4 значительно уступают объекту оценки по локальным характеристикам местоположения, однако корректировка цен аналогов не имеющиеся отличия не выполнена (нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7).

14. При расчете стоимости объекта оценки сравнение объекта оценки с аналогами по физическим характеристикам в полном объеме не проведено, отличие аналога № 3 от объекта оценки по таким физическим характеристикам как инженерно-геологические условия не учтено, корректировка цены аналога № 3 на состояние не выполнена (нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7).

Из заключения эксперта следует, что при подборе объектов-аналогов оценщик исходил из того, что разрешенное использование земельного участка – объекта оценки – склады, вместе с тем фактически на земельном участке, кроме здания склада находится еще и административное двухэтажное здание. Данное здание используется торгово-производственной компанией <...>, окружение у объекта оценки не только объекты производственного и складского назначения, но и многочисленные торговые компании, уровень деловой активности в месте нахождения объекта оценки высокий, поэтому вывод оценщика о том, что участок используется только для складских целей и что наиболее эффективным использованием объекта оценки - это промышленное, при существующем окружении и фактическом его использовании является недостоверным и вводит в заблуждение. В связи с этим проведенный оценщиком анализ данных о ценах предложений в сегменте рынка, к которому фактически относится объект оценки, недостоверен, а выводы об уровне цен на схожие с объектом оценки участки (150-250 руб. за 1 кв. м) не обоснованы и вводят в заблуждение. Экспертом в заключении приведены объявления о продаже участков промышленного назначения, схожих с объектом оценки, согласно которым фактический диапазон цен предложений на участки, схожие с объектом оценки, составляет 714-880 руб. за 1 кв. м.

В судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердила свои выводы, изложенные в заключении эксперта № 04-22 от 25 апреля 2022 г., в том числе, то, что в отчете об оценке отсутствует полноценное исследование рынка, в анализе рынка приведены не все данные и не все имевшиеся предложения, были использованы предложения продажи и аренды земельных участков по минимальной цене, неправильно определены наиболее эффективное использование объекта оценки и сегмент рынка, к которому он фактически относится, поскольку на земельном участке и вокруг него осуществляется торговая деятельность, а не только складская деятельность, в связи с этим объекты-аналоги выбраны неверно, кроме того, при расчете рыночной стоимости применены не все необходимые корректировки, оценщиком не учтены те корректировки, которые бы повысили стоимость объекта оценки.

Исследовав и оценив заключение судебной экспертизы, сопоставив его содержание с материалами дела, суд с учетом данных разъяснений экспертом ФИО6 находит данное доказательство достоверным и допустимым, поскольку оно соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в своей достоверности.

Выводы эксперта суд находит правильными, поскольку они мотивированы, подтверждаются приведенными в заключении фактическими обстоятельствами, административным ответчиком и заинтересованным лицом Бисултановой Н.С. под сомнения не поставлены и не опровергнуты. Более того, заинтересованное лицо Бисултанова Н.С. после исследования заключения эксперта и дачи экспертом разъяснений заявила о согласии с заключением эксперта.

Руководствуясь статьями 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № 04-22 от 25 апреля 2022 г. надлежащим доказательством, которое подтверждает тот факт, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена оценщиком ФИО5 в отчете об оценке № 121-01/21 от 25 августа 2021 г. с нарушением указанных в заключении эксперта федеральных стандартов оценки и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, в результате допущенных нарушений отчет об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных пользователей отчета, и что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в отчете определена неверно.

Согласно статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку судом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в отчете об оценке № 121-01/21 от 25 августа 2021 г. установлена с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и определена неверно, у бюджетного учреждения в силу положений части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение бюджетного учреждения не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заявленное административным истцом требование о признании указанного решения незаконным подлежит удовлетворению.

Административным истцом заявлены также требования об отмене оспариваемого решения и о возложении на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление Бисултановой Н.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, однако суд полагает, что данные требования заявлены излишне и удовлетворению не подлежат, поскольку законом не предусмотрено право суда отменить оспариваемое решение, а также не предусмотрена возможность принятия бюджетным учреждением нового решения после признания судом незаконным решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, и сам факт признания решением суда оспариваемого решения незаконным в полной мере устраняет нарушение прав и законных интересов административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 247, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Администрации города Кургана об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от <...> № об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 409 300 рублей по состоянию на 23 августа 2021 г.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 409 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Решение суда в окончательной форме вынесено 25 мая 2022 г.

Судья Ю.Л. Дьяченко

УИД 45OS0000-01-2023-000071-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский областной суд в составе

председательствующего судьи Менщиковой М.В.

при секретаре судебного заседания Кычевой Е.О.,

с участием административного истца Бисултановой Н.С.,

представителя административного истца Шевелева И.В.,

представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Мищенко Е.И,

представителя административного ответчика Публично-правовой компании «Роскадастр» Вожжиковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кургане 26 сентября 2023 г. административное дело № 3а-42/2023 по административному исковому заявлению Бисултановой Н.С. к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании возврата заявления незаконным, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

Бисултанова Н.С. 3 августа 2023 г. обратилась в Курганский областной суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости») о признании возврата заявления незаконным, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В обоснование административного иска указала, что с 18 октября 2016 г. является арендатором земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – деловое управление, склады, с кадастровым номером №, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН), сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в сумме <...> руб. <...> коп. внесены 11 августа 2022 г. Согласно отчету об оценке от 31 марта 2023 г. №, рыночная стоимость ук...

...азанного земельного участка по состоянию на 11 августа 2022 г. составила <...> руб. Она обратилась в ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценки, которое было возвращено без рассмотрения. Ссылаясь на нормы Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просила заявленные требования удовлетворить.

Судом 21 августа 2023 г. к участию в административном деле в качестве административных соответчиков привлечены Публично-правовая компания «Роскадастр» (далее ППК «Роскадастр») и Правительство Курганской области.

В судебном заседании административный истец Бисултанова Н.С., ее представитель Шевелев И.В., действующий в силу части 5 статьи 57 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании устного заявления, доводы административного искового заявления поддержали.

Представитель административного ответчика ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Мищенко Е.И., действующая на основании распоряжения о назначении от 28 июля 2023 г. № 619р, в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве. Указала, что решение о возврате заявления принято в рамках действующего законодательства, поскольку заявление административным истцом подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка спорного земельного участка. Полагала, что учреждение является ненадлежащим ответчиком по административному делу. Отметила, что по результатам проверки приложенного к административному иску отчета об оценке, расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при его составлении, не выявлено.

Представитель административного ответчика ППК «Роскадастр» Вожжикова И.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с административным иском не согласилась по доводам, изложенным в возражениях. Указала, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является архивной, следовательно, к спорным правоотношениям не может быть применен Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на который в обоснование своих требований ссылается Бисултанова Н.С.

Представитель административного ответчика Правительства Курганской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил. В письменных возражениях просил отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Кургана в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что Бисултанова Н.С. на основании договора аренды от <...>, заключенного с арендодателем Администрацией города Кургана, является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – деловое управление, склады, с кадастровым номером №, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 декабря 2022 г., выданной ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 11 августа 2022 г. составляла <...> руб. <...> коп., данные сведения внесены в ЕГРН 12 августа 2022 г.

Судом установлено, что в настоящее время указанная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости является архивной.

Постановлением Правительства Курганской области от 26 сентября 2011 г. № 454 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в пределах территории Курганской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в разрезе земельных участков по Курганской области.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2023 г. определена в размере <...> руб. <...> коп. в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в порядке актуализации перечня объектов недвижимости на основании акта ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» АОКС-45/2023/000068 от 21 февраля 2023 г.

Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 10 января 2023 г. определена в размере <...> руб. <...> коп. в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в связи с изменением вида разрешенного использования на основании акта ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» АОКС-45/2023/000025 от 30 января 2023 г. Данная кадастровая стоимость объекта, являющаяся в настоящее время актуальной, подлежит применению с 1 января 2023 г.

Как разъяснил в пункте 14 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации, в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (абзац 2 пункта 14 названного постановления от 30 июня 2015 г. № 28).

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В данном случае основания для пересмотра архивной кадастровой стоимости имеются, поскольку Бисултанова Н.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № с <...> и результатом определения кадастровой стоимости затронуты ее права в связи с необходимостью уплаты платежей за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости, которая была установлена неверно.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представленные суду доказательства свидетельствуют о расхождении архивной кадастровой стоимости арендуемого административным истцом объекта недвижимости и его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.

Как следует из материалов дела, оспариваемая кадастровая стоимость (<...> руб. <...> коп.) была определена по состоянию на 11 августа 2022 г. в связи с постановкой земельного участка на кадастровый учет.

Согласно материалам административного дела, переход на территории Курганской области к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлен постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22-1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» – с 1 января 2021 г.

Вместе с тем, применение к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обеспечит реализацию принципов законности и справедливости при рассмотрении данного конкретного административного спора.

Отсутствие в новом правовом регулировании при оспаривании кадастровой стоимости, ставшей архивной, специальных правил применительно к спорным правоотношениям, не свидетельствует об отсутствии такого права у административного истца. Иной подход означал бы ограничение права административного истца на доступ к правосудию, гарантированное статьей 46 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, административный истец вправе в судебном порядке пересмотреть архивную кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 11 августа 2022 г. в размере его рыночной стоимости, <...> руб., согласно представленному отчету, подлежащей применению до 1 января 2023 г.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность выводов отчета об оценке от 31 марта 2023 г. №, подготовленного ООО <...>, участвующие в деле лица не оспаривают, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы ими не заявлено.

Данный отчет содержит подробное описание проведенного исследования, оценщик ООО <...> – ФИО6 руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы отчета об оценке недостоверными и не принимать его в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Бисултановой Н.С. административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной согласно отчету от 31 марта 2023 г. № в сумме <...> руб.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Правовых оснований для удовлетворения иска Бисултановой Н.С. к ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании возврата заявления от 31 марта 2023 г. незаконным не имеется.

Согласно части 7 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку с заявлением об установлении рыночной стоимости Бисултанова Н.С. обратилась в учреждение в марте 2023 г., приложив отчет о проведении рыночной оценки объекта недвижимости по состоянию на 11 августа 2022 г., у ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» имелись предусмотренные пунктом 2 части 8 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для возврата без рассмотрения данного заявления, как поданного по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Бисултановой Надежды Степановны к ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании возврата заявления от 31 марта 2023 г. незаконным отказать.

Административное исковое заявление Бисултановой Надежды Степановны в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей.

Установленная (архивная) кадастровая стоимость подлежит применению с 11 августа 2022 г. до 1 января 2023 г.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Судья М.В. Менщикова

Мотивированное решение составлено 6 октября 2023 г.