Чудин Виктор Валерьевич

Судья Луценко В.В. Дело № 33-253/2021 (33-18095/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 27.01.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Торжевской М.О.,

судей Мехонцевой Е.М.,

Некрасовой А.С.

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-829/2020 по иску Чудина Виктора Валерьевича к Прокопьевой Елене Вениаминовне о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и встречному иску Прокопьевой Елены Вениаминовны к Чудину Виктору Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи и взыскании предоплаты и убытков

по апелляционной жалобе ответчика на решение Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 16.09.2020.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения истца, его представителя по устному ходатайству Вересовой А.В., ответчика, ее представителя по ордеру №265133 от 27.01.2021 Новогрудского В.Р., судебная коллегия

установила:

Чудин В.В. обратился в суд с иском к Прокопьевой Е.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 400 000 руб., неустойки в размере 4585 руб. 82 коп., судебных расходов.

В обоснование требований истец указал, что 02.09.2019 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, по которому продавец Чудин В.В. продал Прокопьевой Е.В. строение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за 800 000 рублей. По условиям договора оплата производится покупателем в рассрочку – 400000 руб. после передачи документов на регистрацию, 400000 руб. в срок ...

Показать ещё

...до 25.12.2019. В установленный срок ответчик не выплатила вторую сумму в размере 400000 рублей, что является основанием для ее взыскания в судебном порядке.

Ответчик требования не признала, обратилась со встречным иском о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, взыскании денежных средств, выплаченных по договору купли-продажи в размере 400 000 рублей, а также суммы убытков в размере 58313 рублей.

В обоснование заявленного встречного требования указала, что после приобретения дома с наступлением холодов оказалось, что проживание в нем в холодное время без его серьезной реконструкции, связанной с утеплением на сумму более 250 000 рублей, невозможно. Дом выстроен с нарушениями строительных норм и правил, его нельзя признать пригодным для эксплуатации в качестве жилого дома для постоянного круглогодичного проживания. Данные обстоятельства влекут право покупателя на расторжение договора.

Решением Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 16.09.2020 требования Чудинова В.В. были удовлетворены, в удовлетворении встречного иска Прокопьевой Е.В. было отказано.

В апелляционной жалобе ответчик и истец по встречному иску Прокопьева Е.В. просит отменить указанный судебный акт. В обоснование жалобы указано на те же основания, что во встречном иске, и на неверную оценку судом доказательств по делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом телефонограммами и СМС-извещениями 11.01.2021, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик, ее представитель по ордеру №265133 от 27.01.2021 Новогрудский В.Р. на доводах жалобы настаивали, истец, его представитель по устному ходатайству Вересова А.В. возражали по доводам жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Чудин В.В. являлся собственником следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>:

земельного участка площадью 1320 кв.м. с кадастровым номером <№>, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для ведения садоводства»;

здания, назначение: «нежилое здание», наименование: «жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке», площадью 36 кв.м. с кадастровым номером <№>.

02.09.2019 между Чудиным В.В. (продавцом) и Прокопьевой Е.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель купил за 800 000 руб. данное недвижимое имущество. Стоимость строения определена в размере 500000 руб., земельного участка – 300000 руб. По условиям договора оплата производится покупателем в рассрочку – 400000 руб. после передачи документов на регистрацию, 400000 руб. в срок до 25.12.2019.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок к ответчику, а также ипотека в силу закона в пользу истца зарегистрированы в установленном законом порядке 04.09.2019, имущество передано продавцом покупателю.

По договору покупателем была внесена сумма 400000 руб., что не оспаривалось сторонами, обязательства по внесению оставшейся суммы 400000 руб. в установленный срок не исполнены.

Разрешая взаимно предъявленные исковые требования истца и ответчика, суд пришел к выводу о том, что оснований для расторжения договора по инициативе покупателя в связи со ссылками на некачественность товара не имеется, а значит, задолженность по договору подлежит взысканию в пользу продавца.

Судом верно применены нормы права, регулирующие данные взаимоотношения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание.

Судом установлено, что истец являлся собственником здания, назначение: «нежилое здание», наименование: «жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке», площадью 36 кв.м. с кадастровым номером <№>, а не индивидуального жилого дома.

Сведения о характеристиках объекта недвижимости содержались в открытом доступе в публичном реестре прав на недвижимость, в правоустанавливающих документах истца, предоставленных перед совершением договора.

Сведения о характеристиках продаваемого объекта, в том числе, о нежилом назначении здания без права регистрации проживания, в полном объеме были приведены в договоре купли-продажи. Сведения пунктов 1, 2 договора в части характеристик продаваемого имущества соответствуют сведениям ЕГРН.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что какого-либо заблуждения относительно характеристик объекта недвижимости у покупателя быть не могло, по договору ею приобретен не жилой дом, а нежилое здание, в связи с чем, требования строительных норм и правил, относящиеся к индивидуальной жилой застройке, к данному спору в части качества предмета купли-продажи применены быть не могут.

Ссылки на то, что в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" расположенные на садовых земельных участках здания признаются жилыми домами, несостоятельны.

В соответствии с пунктом 9 статьи 54 данного закона жилыми домами признаются только такие здания, ведения о которых внесены в ЕГРН с назначением "жилое". Те же здания, сведения о которых внесены в ЕГРН как "нежилое", сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, признаются садовыми домами (пункт 11 статьи 54 данного закона).

При этом, в соответствии со статьей 3 данного закона садовым домом признается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Аналогичные характеристики садового дома приведены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Таким образом, проданное здание должно соответствовать именно этим приведенным в статье 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ характеристикам – обеспечивать сезонное (а не круглогодичное) использование, временное пребывание, а не постоянное проживание по месту жительства, на чем ошибочно настаивает ответчик.

Доказательств того, что эти условия не соблюдаются, не представлено. В заключении специалиста обращено внимание, что объект исследования не является жилым домом (л.д. 118), в заключении отсутствуют выводы о том, что объект как садовый дом является непригодным для сезонного использования и временного пребывания в таком здании. Указание на ограниченно работоспособное состояние конструкции об этом не свидетельствует, поскольку при таком техническом состоянии конструкции ее функционирование возможно при контроле ее состояния (л.д. 117). Специалистом указано, что все выявленные дефекты и повреждения привели лишь к некоторому снижению несущей способности, все выявленные недостатки являются устранимыми.

Судом верно отмечено, что ответчиком приобретался не вновь построенный объект, а строение, бывшее в эксплуатации, строение приобреталось после личного осмотра, при этом претензий к его качеству на момент приобретения не имелось, хотя значительная часть недостатков, указанных специалистом, носила явный, нескрытый характер. В договоре же было указано на то, что имущество находится в состоянии, отвечающем его функциональному назначению (пункт 5).

Выявление недостатков не является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества приведены в статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ покупателя от договора купли-продажи (являющийся в силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации частным случаем расторжения договора) может быть произведен только в случае выявления неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из заключения специалиста и предложенной им сметы следует, что все выявленные недостатки являются устранимыми без какой-либо несоразмерности затрат по времени восстановительных работ. Стоимость восстановительных работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, составит 292067, 09 рублей.

Данная стоимость не может быть признана несоразмерной.

В соответствии с пунктом 13 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 (применяемого по аналогии) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

С учетом того, что стоимость строения была установлена в размере 500000 руб. расходы в размере 292067, 09 руб. не превышают и не приближены к стоимости строения.

С учетом вышеизложенного, выводы суда об отказе в расторжении договора являются верными.

Поскольку истцом заявлено о расторжении договора и о возврате уплаченной за товар денежной суммы (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не об иных последствиях передачи товара ненадлежащего качества (в частности, о соразмерном уменьшении покупной цены по пункту 1 данной статьи), суд первой инстанции рассмотрел дело в пределах заявленных требований в соответствии с пунктом 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для изменения предмета встречного иска по своей инициативе у суда не имелось, поэтому доводы жалобы о том, что суд должен был снизить покупную цену имущества, несостоятельны.

Ввиду того, что в удовлетворении встречного иска о расторжении договора было отказано, суд верно удовлетворил основной иск о взыскании задолженности по договору.

На основании вышеизложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 16.09.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Прокопьевой Елены Вениаминовны – без удовлетворения.

Председательствующий: Торжевская М.О.

Судьи: Мехонцева Е.М.

Некрасова А.С.

Свернуть

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Тагил 16 сентября 2020 года

Ленинский районный суд г. Нижнего Тагила Свердловской области

в составе председательствующего судьи Луценко В.В.,

при секретаре Цыбуля А.А.,

с участием истца Чудина В.В.,

представителя истца Вересовой А.В.,

ответчика Прокопьевой Е.В.,

представителя ответчика адвоката Игнатченко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-829/2020 по иску Чудина Виктора Валерьевича к Прокопьевой Елене Вениаминовне о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и встречному иску Прокопьевой Елены Вениаминовны к Чудину Виктору Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи и взыскании предоплаты и убытков,

установил:

Чудин В.В. обратился в суд с иском к Прокопьевой Е.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 400 000 руб., неустойки в размере 4 585 руб. 82 коп., расходов на оплату юридических услуг и государственной пошлины

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, по которому продавец Чудин В.В. продал Прокопьевой Е.В. жилое строение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за 800 000 рублей. По условиям договора оплата производится покупателем в рассрочку – 400 000 руб. после передачи документов на регистрацию, 400 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный срок ответчик не выплатила сумму в размере 400 000 рублей. В декабре 2019 года ответчик направила в адрес истца претензию о несогласии с выплатой суммы. На данную претензию истец ответил отказом, в связи с тем, что существенные усл...

Показать ещё

...овия договора купли-продажи согласованы сторонами в полном объеме и потребовал в 5-дневный срок оплатить вышеуказанную сумму. Данная претензия получена должником ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на положения ст.ст. 432, 554, 555 ГК РФ, истец указывает, что им все условия договора соблюдены, жилое помещение и земельный участок переданы. В соответствии с. п. 6 договора истец (Продавец) произвел передачу недвижимого имущества по соглашению сторон без составления передаточного акта. Ответчиком (Покупателем) имущество осмотрено лично. Дефектов при осмотре не обнаружено. Ответчик (Покупатель) подтвердил, что имущество находится в состоянии, отвечающем его функциональному назначению.

Кроме того, ответчик фактически пользовался имуществом в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, использовал данное имущество по своему усмотрению. И только ДД.ММ.ГГГГ, непосредственно перед датой внесения второго платежа ответчик направил претензию о расторжении договора, ссылаясь на недостатки переданного имущества. Истец полагает, что при изложенных обстоятельствах, ответчик не вправе требовать расторжение договора.

Прокопьева Е.В. обратилась в суд со встречным иском к Чудину В.В. о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств, выплаченных по договору купли-продажи в размере 400 000 рублей, а также суммы убытков в размере 58 313 рублей.

В обоснование заявленного встречного требования истец указала, что в середине 2018 года она и муж решили купить недалеко от города крепкий и теплый дом или сад, чтобы можно жить в нем на пенсии в любое время года. Перебрав несколько вариантов в 2019 году им приглянулся вариант с участком у леса с домом, баней и теплицей. Дом показался добротным, а его продавец Чудин В.В. заверял, что в доме можно жить круглый год, и что в нем тепло и печь хорошая. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В сентябре 2019 года пока было тепло Прокопьевы занимались приведением запущенного участка в порядок и посадкой кустов, приобрели некоторые материалы для ремонта. В октябре 2019 года на улице и в доме похолодало. Они установили пластиковые окна взамен летних рам и поменяли дверь в доме, стали чаще топить печь, но в доме теплее не становилось. После консультации со специалистами было установлено, что в доме отсутствует необходимое утепление в перекрытиях 1 и 2 этажей. Фактически в перекрытиях уложен только керамзит 6-8 см. В конструкции стен дома отсутствует какой-либо ветрозащитный, изолирующий или утепляющий материал для сдерживания ветра и холода. До заключения договора продавцом заявлялось, что перекрытия утеплены, дом хорошо держит тепло в холодное время года и в доме можно жить даже зимой. В октябре и ноябре трижды приглашали для консультации еще и мастеров-печников, так как дом хорошо протопить так и не удавалось. В результате выяснилось, что печь данной конструкции и размера не в состоянии обогреть этот дом в холодное время года, хотя до заключения договора продавцом утверждалось, что печь очень хорошая, быстро нагревается, хорошо прогревает помещение и долго сохраняет тепло. В итоге, проживание в этом доме в холодное время без его серьезной реконструкции, связанной с утеплением и требующей больших вложений (более 250 000 рублей) оказалось невозможным.

В декабре 2019 года обнаружилось, что установленную дверную коробку перекосило, а полотно заклинило, на веранде обнаружился уклон пола. Попробовав протопить печь в течение всего дня, истец окончательно убедилась, что в таком доме в холодное время года жить нельзя. ДД.ММ.ГГГГ Чудин В.В. при встрече отказался обсудить снижение суммы по договору и в дальнейшем подтвердил свой отказ письменно, отвечая на претензию Прокопьевой Е.В.

В резельтате визуального и детального обследования садового дома ООО «Бизнес Проект-НТ» с целью определения пригодности данного строения для постоянного, круглогодичного проживания в качестве жилого дома, соответствующего нормам и правилам пожарной безопасности, требований санитарных норм и правил, предъявляемых к жилым зданиям и помещениям было установлено, что участок расположен в низком месте по отношению к рельефу прилегающей территории и частично заболочен; фундамент выполнен из одного ряда фундаментных блоков ФБС.3 с опиранием на двутавровую балку, который находится в уровне земли, вследствие чего фундамент подвержен сезонным деформациям, о чем свидетельствует растрескавшаяся и находящаяся в разных уровнях отмостка. В связи с этим с южной стороны фундаментные блоки имеют вертикальные трещины и отслоение защитного слоя бетона; несущие ограждающие конструкции выполнены из бруса 150(H) х 100(B) мм. Неравномерная осадка фундамента явилась причиной частичного выпирания некоторых венцов несущих стен. Наружные поверхности стен не утеплены. При осмотре деревянного межэтажного перекрытия и несущих балок обнаружен прогиб конструкции перекрытия в 3-4 см и недостаточное его утепление (чердак холодный) выполненное из керамзита толщиной 50-60 мм. Конструкция деревянного пола с утеплителем из керамзита толщиной 50 мм | также не соответствует требуемым теплоизоляционным свойствам. Кирпичная печь - единственный в доме отопительный прибор с площадью греющей поверхности около 5,5 кв.м., что явно недостаточно для обогрева дома объемом 90 куб.м., тем более в холодное время года. В доме выполнено электроснабжение 220 В, но отсутствует источник водоснабжения (скважина) и канализация.

На основании вышеизложенного следует, что данное строение (садовый дом), оцениваемое как пригодное к эксплуатации, вместе с тем имеет ряд значительных дефектов: незаглубленный фундамент подверженный деформациям при сезонном колебании почвы и его подтопление; наружные ограждающие конструкции помещения не имеют теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность не более 60 процентов и температуру отапливаемых помещений не менее +18°С, а также изоляцию от проникновения холодного воздуха, пароизоляцию, отсутствие конденсации влаги в конструкциях жилого дома; не обеспечивающая эффективного обогрева помещений печь; отсутствие водоснабжения (питьевой режим). Таким образом, обследуемое строение на данный момент нельзя признать пригодным для эксплуатации в качестве жилого дома для постоянного круглогодичного проживания.

В судебном заседании истец Чудин В.В. и его представитель Вересова А.В. поддержали заявленные требования.

При этом истец Чудин В.В. в предварительном судебном заседании пояснил, что проданный им дом принадлежал его родителям и был самостоятельно возведен ими в 1993 году для проживания в летний период. Истцу приходилось ночевать в этом доме зимой, однако этот дом не создан для того, чтобы жить в нем в зимний период. В нем нет батарей, но есть печь. Этот дом он выкупил у своих родителей. Никаких особых требований к теплоспособности дома, его изоляции, утепления и ветрозащиты при его продаже ответчику не обсуждалось. При заключении договора покупателю был передан план участка (межевой план). Покупателю при приобретении дома было сказано, что она сделан из бруса, что потолок и пол засыпан керамзитом и что двери надо менять. Дефекты в фундаменте были видны снаружи, визуально. Дом продавался без водоснабжения и канализации. Для обеспечения водой имеется скважина и привозная вода, на участке имеется колодец. По расписанию дают воду. Эти обстоятельства были очевидны на момент приобретения. На участке есть временный туалет.

Представитель истца Вересова А.В. указала, что при заключении договора купли-продажи ответчик приобретал имущество и был ознакомлен с выпиской из ЕГРН. В самом договоре это также оговаривалось, что приобретен дом, не предназначенный для проживания. В главе 3 СП 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97* в разделе термины и определения есть ссылка на приложение Б к СНиП, согласно которому жилым строением является здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации, в то время как под жилым домом понимается здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.

Согласно документам и договору приобреталось строение. У него имелись видимые недостатки утепления, печки и фундамента. Ответчик, через некоторое время использования данного строения обнаружил недостатки и привел эксперта. Ответчику ничего не мешало обратиться к специалистам до заключения договора купли-продажи, которые могли все осмотреть. Ответчик умышленно уклоняется от оплаты по договору, поскольку его претензия появилась в дату второй части оплаты 15.12.2019. До этой даты ответчика все устраивало. Ответчик приобретала недвижимое имущество за 800 000 руб. Это не цена жилого дома, так как жилые дома, расположенные практически в черте города, стоят дороже.

Ответчик Прокопьева Е.В. пояснила суду, что до покупки у истца участка со строением было осмотрено много вариантов. Домики, которые предназначены для летнего проживания стоили около 500 тыс.руб. Никаких требований к летним строениям нет. При покупке они ориентировались на слова продавца, обещавшего, что дом утеплен и в нем можно жить зимой. Если бы он это представление о доме не подтвердил, то они бы не заключили сделку. При покупке они осматривали дом внутри и снаружи 2-3 раза, но они не могли вызвать специалистов, так как для исследования требуется вскрытие стен. Обследование ООО «Бизнес-Проект» сделали на предмет перевода дома из жилого строения в жилой дом. Покупая строение, они знали, что в нем нет ни канализации, ни водоснабжения. Встречный иск о расторжении сделки усугубляется тем, что дом находится в более проблематичном состоянии. Полагает, что основанием для расторжения договора являются вновь открывшиеся обстоятельства, так как они обнаружили, что дом не утеплен в той степени, в которой обещал продавец. Зимой обнаружилось, что дом покосился. Когда поменяли окна для утепления стало видно состояние стен. Дом находится не в безопасном состоянии.

Свидетель ФИО6 пояснила суду, что Прокопьева Е.В. с мужем хотели купить капитальный дом не дороже миллиона рублей, чтобы переехать и жить там зимой и просила её поинтересоваться какие и где дома продаются. В ДД.ММ.ГГГГ году она узнала, что Прокопьевы купили сад. В ДД.ММ.ГГГГ года Прокопьева Е.В. сообщила ей, что её ожидания не оправдались и тот дом, который они купили, оказался не в том состоянии, который они хотели видеть, так как хотели жить там зимой, но дом не протапливается и там постоянно холодно.

Свидетель ФИО7 пояснил, что Прокопьевы обратились в правление садоводческого товарищества и спросили можно ли купить дом, в котором можно жить. Он сказал им про свой дом стоимостью 1,5 млн.руб. Потом он как председатель товарищества узнал, что Прокопьевы покупают сад у Ветошкина.

Свидетель ФИО8 пояснил, что около года назад его мать Прокопьева Е.В. и её муж решили приобрести дом и участок, где можно было бы проживать а течение всего года, не только летом. Когда они нашли неплохой на их взгляд вариант, его позвали посмотреть дом. Тогда он впервые увидел Чудина В.В., который показывал им участок и дом. Ему задавали какие-то вопросы, в том числе по поводу утепления дома. Был задан вопрос можно ли находиться в доме зимой. Чудин В.В. ответил, что он проживал в доме при температурах – 25 градусов. Это было комфортно и у него не возникало никаких сложностей. При этом он указал на дверь, которая разделяет пространство между верандой. В этой двери были значительные щели в сантиметр или больше. Он сказал, что если дверь поменяют, то никаких проблем не будет, и можно будет в доме зимовать. Участок понравился и информация, которую Чудин В.В. изложил, их устроила. После покупки ФИО8 жил в доме вплоть до первого снега. Чтобы согреться приходилось с вечера топить дом. Даже затапливая на ночь печь и включая обогреватель, было прохладно вставать, так как температура была 18 градусов или ниже. Когда выпал снег в доме стало не комфортно находиться и ночевать. В доме поменяли окна на пластиковые. В дальнейшем он приезжал в дом зимой при температуре -3 - 5 градусов, и чтобы стало +18 градусов пришлось протапливать дом около 8 часов. К утру температура опустилась до +8-9 градусов.

Свидетель ФИО12 пояснил, что при покупке они доверились объяснениям и заверениям продавца в отношение того в каком состоянии дом и как он эксплуатировался, как в нем жили и что делали. Все вопросы сводились к одному, что дом нужен для круглогодичного проживания. Чудин убедительно заверил их, что дом соответствует тому, о чем они спрашивают. В октябре в заморозки пришлось усердно топить печь, чтобы поддерживать минимальную комфортную температуру 15-20 градусов. Они обнаружили стены с кривизной и клинья, чтобы скрыть эту кривизну. В течение октября выяснилось, что тепло уходит через перекрытия. Из разговоров с соседями стало известно, что Чудиным была выполнена наружная отделка дома. В последней декаде октября он пригласил людей, которые занимались ремонтом домов, чтобы оценить состояние дома. Для того, чтобы определить, насколько перекрытия держат тепло они вскрыли полы, которые были постелены из «сороковки с четвертью». Это такая форма устройства пола, когда одна доска прикрывает другую. Нашли несколько мест, где доски стояли короткие. Их аккуратно открыли и обнаружили, что там лежит керамзит, но в обеих местах внизу и вверху обнаружено что слой керамзита не более 8-10 см. Приглашенные печники, осмотрев печь, пришли к выводу, что эта печь варочная, а не обогревательная. Они сказали, что этой печи хватает на 30-35 куб.м. помещения, хотя дом составляет 90 куб.м. Они предложили реконструкцию, но потом выяснилось, что проще сделать новую печь. В ноябре он стал интересоваться переводом садового дома в жилое помещение. ООО «Бизнес-Проект-НТ» осмотрела дом и выдала заключение. Обнаруженные изъяны, которые касались утепления дома постепенно сформировались в претензию. Выяснив, что нужно сделать и сколько это будет стоить, в конце года, когда подходил срок оплаты второй половины суммы, они обратились к продавцу с претензией, но ничего не получилось.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель купил за 800 000 руб. недвижимое имущество, состоящее из жилого строения без права регистрации проживания площадью 36 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 1320 кв.м. по адресу: <адрес>. Стоимостьжилого строения составляет 500 000 руб., земельного участка – 300 000 руб. По условиям договора оплата производится покупателем в рассрочку – 400 000 руб. после передачи документов на регистрацию, 400 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок, а также ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, имущество передано продавцом покупателю.

Обязательство по оплате покупной цены переданного имущества во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 400 000 руб. в установленный договором срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Прокопьевой Е.В. не исполнено, указанная сумма не уплачена до настоящего времени.

Ответчик, возражая против иска, заявил встречный иск о взыскании уплаченных денежных средств, ссылаясь на то, что им был приобретен дом ненадлежащего качества, что является основанием для возврата уплаченной суммы.

Суд принимает во внимание пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Руководствуясь нормами названных статей, суд учитывает, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на отказ от договора является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что в договоре купли-продажи отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.

В силу положений статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора, Прокопьева Е.В. должна доказать факт продажи ей дома с существенными нарушениями требований к качеству товара.

Оценивая доводы ответчика об имеющихся в доме недостатках, суд исходит из того, что приобретенное ответчиком жилое строение не является жилым домом.

Согласно выписке из ЕГРН данное строение имеет наименование жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке. Назначение его указано как нежилое здание (л.д. 74).

Указанное назначение здания упомянуто и в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

На рассмотрение суда ответчиком представлено заключение специалиста ООО «Агентство Судебных Независимых Экспертиз и Исследований» ФИО10 № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по результатам проведенного осмотра дома было установлено, что объектом исследования является двухэтажное здание представляющее собой садовый дом, то есть здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.04.2020) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".

Осмотром установлено, что фундамент здания состоит из блоков ФБС (фундаментный блок стеновой), уложенных в один ряд на металлическую балку; несущие стены первого этажа выполнены из деревянного бруса; перекрытия деревянные; второй этаж представляет собой мансардный этаж -эксплуатируемое чердачное пространство; покрытие кровли состоит из металлических листов.

Сторона объекта исследования со стороны проезда имеет следующие дефекты и повреждения:

- фундаментные блоки - отсутствие заполнения швов между блоками (дефект не значительный);

- местное разрушение блоков (дефект не значительный);

- отсутствие отмостки (дефект значительный, отсутствие отмостки способствует переувлажнению грунтов основания, что провоцирует не равномерную осадку здания);

искривление вертикальных линий фасада в результате выпучивания стен (при отделке фасада данный дефект уже был, т.к. в места искривления вложены клинья) (дефект значительный, ухудшение устойчивости конструкции);

- крен слева направо с отклонением от вертикали на <...> мм (дефект значительный, вызван не равномерной осадкой здания и нарушениями строительных правил при возведении подобного рода конструкций);

- неравномерная осадка - правая сторона ниже левой на <...> мм (дефект значительный).

Сторона объекта исследования со стороны участка № имеет следующие дефекты и повреждения:

- фундаментные блоки - отсутствие заполнения швов между блоками (дефект не значительный);

- местное разрушение блоков в виду переувлажнения (на момент исследования содержание влаги составляло 8,0% (дефект значительный, вызван уклоном отмостки в сторону здания), что выше содержания влаги с остальных сторон фундамента;

- искривление вертикальных линий фасада в результате выпучивания стен, создающие угрозу устойчивости несущей строительной конструкции (при отделке фасада дефект уже был, так как в места искривления вложены клинья) (дефект значительный, - ухудшение устойчивости конструкции);

- отклонение стены от вертикали составляет 45 мм (дефект значительный ухудшение устойчивости конструкции);

- отмостка имеет уклон к зданию 2,4° (41 мм/м) (дефект значительный — переувлажнение грунтов основания, что вызывает не равномерную осадку здания);

Сторона объекта исследования со стороны участка №:

- фундаментные блоки — отсутствие заполнения швов между блоками (дефект не значительный);

- местное разрушение блоков (дефект не значительный);

- отсутствие отмостки (дефект значительный, отсутствие отмостки способствует переувлажнению грунтов основания, что провоцирует не равномерную осадку здания);

- искривление вертикальных линий фасада в результате смещения верхних венцов внутрь дома и выпучивания стены (дефект значительный - ухудшение устойчивости конструкции);

Сторона объекта исследования со стороны участка:

- трещина в блоке ФБС (дефект не значительный);

- местное разрушение блоков (дефект не значительный);

- неравномерная осадка (левый угол ниже правого на 60 мм) (дефект значительный - ухудшение устойчивости конструкции);

- крен стены в сторону участка № на <...> мм (дефект значительный - ухудшение устойчивости конструкции).

Веранда (первое помещение по ходу движения).

- перепад уровня пола <...> мм (дефект значительный, вызван не равномерной осадкой здания);

- внутренняя несущая стена имеет отклонение от вертикали (дефект значительный - ухудшение устойчивости конструкции);

Спальня.

- перепад уровня пола 80 мм (дефект значительный, вызван не равномерной осадкой здания);

- трещины в не несущей перегородке над дверным проемом (дефект значительный - без устранения отсутствует возможность отделки);

- прогиб перекрытия между первым и мансардным этажами (дефект значительный, эстетико-психологический).

Кухня.

- кладка печи имеет трещины деформационного характер – нарушение требований, установленных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме»;

Чердачное помещение.

- прогиб перекрытия к центру помещения - 38 мм (дефект значительный, эстетико-психологический).

Данное заключение свидетельствует о том, что все указанные в нем недостатки являются устранимыми, согласно локальному сметному расчету сметная стоимость работ и материалов по устранению производственных дефектов составляет 292 067 руб. 09 коп., что в 2,5 раза меньше стоимости приобретенного недвижимого имущества.

В данном случае практически все дефекты в виде прогиба пола, отсутствия отмостки, прогиба перекрытия, перепада уровня пола, трещин в не несущей перегородке, неравномерной осадке, имеют явный характер и могли быть установлены при приемке строения. С учетом указания в договоре о том, что недвижимое имущество осмотрено «Покупателем» лично, дефектов, недостатков при осмотре не обнаружено, имущество находится в состоянии, отвечающем его функциональному назначению, такие дефекты могли быть выявлены, и с учетом их существования могла быть определена стоимость спорного имущества договором.

Кроме того, учитывая, что строение находилось во владении ответчика с момента его передачи при составлении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не доказал, что все выявленные недостатки были на момент приобретения дома.

В заключении специалиста отсутствуют выводы о том, что садовый дом является непригодным для сезонного использования и временного пребывания в таком здании.

Учитывая изложенное, истцом не представлено, доказательств, подтверждающих, что Прокопьева Е.В. приобрела строение ненадлежащего качества, в результате чего его невозможно использовать для отдыха. Претензий по качеству садового дома истец при заключении договора не высказывала, не просила продавца об осмотре дома с участием специалиста для определения конкретных (интересующих его) качеств строения.

Также суд принимает во внимание, что Прокопьева Е.В. проверила состояние строения при его приобретении, претензий к его качеству не высказывала, о чем было прямо оговорено в пункте 5 договора купли-продажи, согласно которому дефектов, недостатков при осмотре не обнаружено, имущество находится в состоянии, отвечающем его функциональному назначению.

Претензии к качеству приобретенного дома Прокопьева Е.В. стала высказывать за 13 дней до даты совершения окончательного расчета.

Учитывая в совокупности предоставленные материалы дела, отсутствие условий, касающихся качества передаваемого недвижимого имущества, отсутствие существенных нарушений требований к качеству товара, суд не находит оснований для удовлетворения требований, адресованных к продавцу, о расторжении договора купли-продажи и взыскании с Чудина В.В. уплаченной по договору купли-продажи предоплаты и убытков в пользу покупателя.

В связи с этим договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит исполнению. При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что продавец свои обязательства по договору купли-продажи исполнил, передал имущество покупателю, произведена государственная регистрация перехода прав собственности ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель свои обязательства по полной оплате по договору не исполнил, имеются основания для взыскания с Прокопьевой Е.В. в пользу Чудина В.В. задолженности по договору в размере 400 000 руб.

Истцом заявлены требования о взыскании с Прокопьевой Е.В. неустойки в размере 4 585 руб. 82 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии ч. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Представленный расчет процентов не противоречит действующему гражданскому законодательству.

Основания для снижения размера процентов суд не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска согласно чеков-ордеров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ уплачена государственная пошлина в размере 7 200 руб., исходя из размера заявленных требований в размере 400 000 руб.

Поскольку требования истца удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию указанная сумма судебных издержек.

Поскольку судом удовлетворены требования с учетом взысканных процентов в размере 404 585 руб. 82 коп., размер государственной пошлины должен составлять 7 246 руб. с учетом округления до целого рубля (п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку государственная пошлина в размере 46 руб. не была оплачена истцом, данный размер государственной пошлины подлежит взысканию в доход бюджета с ответчика.

Суд считает невозможным разрешить вопрос о возмещении расходов на оплату юридических услуг, поскольку документы, подтверждающие такие расходы суду не были представлены.

В связи с этим вопрос о распределении судебных расходов может быть разрешен в порядке, предусмотренном ст. 103.1 ГПК РФ в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Чудина Виктора Валерьевича удовлетворить.

Взыскать с Прокопьевой Елены Вениаминовны в пользу Чудина Виктора Валерьевича задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 400 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 585 руб. 82 коп., возмещение расходов на оплату услуг и возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 200 руб.

Взыскать с Прокопьевой Елены Вениаминовны государственную пошлину в размере 46 руб.

В удовлетворении встречного иска Прокопьевой Елены Вениаминовны к Чудину Виктору Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании предоплаты и убытков отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Нижнего Тагила Свердловской области.

Решение в окончательной форме принято 23 сентября 2020 года.

Судья подпись Луценко В.В.

Копия верна

Судья Луценко В.В.

Свернуть