Долгушена Ксения Игоревна

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-24705/18

г.Уфа 13 декабря 2018 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Троценко Ю.Ю.

судей Абдуллиной С.С.

Фархиуллиной О.Р.

при секретаре Идельбаеве З.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району на решение Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 сентября 2017 года, которым постановлено:

В исковых требованиях Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан к Сайгафарову Марату Абдуллахатовичу о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан обратилась в Гафурийский межрайонный суд Республики Башкортостан с иском к Сайгафарову Марату Абдуллахатовичу о взыскании задолженности по арендной плате.

Свои требования мотивирует тем, что на основании итогового протокола комиссии по организации и проведению торгов по продаже муниципального имущества и земельных участков, а также права на заключение договоров аренды муниципального имущества и земельных участков, а также права на заключение договоров доверительного управления имуществом и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества и перечня видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса от 08.04.2015 г. № 15/06/02, между Комитетом по управлению собственность...

...ю Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (Арендодатель/ КУС Минземимущества РБ по Стерлитамаксому району) и Сайфаровым Маратом Абдуллахатовичем (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 15/81-т от 20.04.2015 г. (далее - договор аренды). Срок аренды земельного участка: с 20 апреля 2015 года по 20 апреля 2018 года.

Согласно п. 1.1. договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером: №..., площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: адрес с разрешенным использованием (назначением): индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору аренды и являющимся его неотъемлемой частью.

Согласно акту приема-передачи земельного участка, «20» апреля 2015 г. Арендодатель передал в аренду, а Арендатор принял вышеуказанный земельный участок.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан проведена государственная регистрация аренды на вышеуказанный земельный участок.

Согласно п. 3.1. договора аренды, размер арендной платы определен итоговым протоколом от 08.04.2015 г. №15/06/02 и составляет:

С 20 апреля 2015 года до 01 января 2016 года – 418437 руб. 26 коп.

07 августа 2015 года аренда на участок прекращена в связи с предоставлением ответчику указанного выше земельного участка на основании постановления Администрации сельского поселения Казадаевский сельсовет муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан «О предоставлении гражданину Российской Федерации Сайгафарову Марату Абдуллахатовичу земельного участка общей площадью 1493 кв.м., расположенного по адресу: адрес на праве собственности по договору купли-продажи» от «07» августа 2015 г.

07 августа 2015 года между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району и ответчиком заключен договор №АДМ/КУС – 15-183 купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно расчетам, представленным истцом, за период с «20» апреля 2015 года по «06» августа 2015 года Арендатор должен был оплатить арендную плату в размере: 178162,74 рублей.

Согласно выпискам со счета КУС Минземимущества РБ по Стерлитамаксому району ответчиком внесена арендная плата по договору аренды от 20.04.2015 г. №15/81-т в размере 117685,48 рублей.

Таким образом, сумма основного долга, указанная в расчетах, представленных истцом, составляет 60477,26 рублей.

В соответствии с п. 6.4 договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший расчетный период.

Согласно расчету пени на задолженность Сайгафарова М.А. по арендной плате за земельный участок по договору аренды земельного участка №15/81-т от 20 апреля 2015 г. за период с 07.08.2015 г. по 24.04.2017 г. размер пени за неисполнение Арендатором обязательств по внесению арендной платы в установленные договором сроки составляет 12 513,35 рублей.

В адрес Арендатора направлялась претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате (исх. № ЕР-391 от 17.03.2017 г.).

В связи с чем истец просил взыскать с ответчика в пользу Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.04.2015 г. № 15/81-т за период с 20.04.2015 г. по 06.08.2015 г. в размере 60 477 рублей 26 копеек, и взыскать с ответчика в пользу Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан пени по договору аренды земельного участка 20.04.2015 г. № 15/81-т за период с 07.08.2015 г. по 24.04.2017 г. в размере 12 513 рублей 35 копеек.

Суд постановил приведенное выше решение.

Не согласившись с принятым решением, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району обратился в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, указав, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу, что обязанность Арендатора по уплате арендных платежей возникла лишь с момента государственной регистрации договора в силу ст. 609 ГК РФ.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.

В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Башкортостан представитель Сайгафарова М.А. – Долгушина К.И. возражала против апелляционной жалобы, просила решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления..

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено материалами дела, 20.04.2015 г. между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району и Сайгафаровым Маратом Абдуллахатовичем заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № АДМ/КУС – 15-183 с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с.Новая Отрадовка, кв-л А, уч. 9, площадью 1000 кв.м., разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство (п.1.1), на срок с 20.04.2015 г. по 20.04.2018 г. (п. 2.1.).

Размер арендной платы с 20.04.2015 г. до 01.01.2016 г. составляет 418 437 руб. 26 коп. (п. 3.1.).

Земельный участок передан арендатору 20.04.2015 г. Договор прошел государственную регистрацию 26.06.2015 г. серия СВ №....

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку договор аренды земельного участка, согласно п.2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации, права пользования земельным участком и обязанности Арендатора по оплате арендной платы возникли значительно позже даты подписания договора аренды.

Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 158, 164 ГК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, такой договор считается заключенным с момента его регистрации.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Государственная регистрация договора аренды необходима лишь для возникновения его абсолютного эффекта (действия в отношении третьих лиц). Аналогичный подход отражен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом.

Использование либо неиспользование предмета аренды Арендатором по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения возникновение обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Таким образом, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для данного пользования - договора аренды, а также факта надлежащего исполнения этого договора со стороны арендодателя - передачи предмета договора аренды в пользование (владение и пользование) арендатору и нечинения препятствий к пользованию имуществом.

Факт исполнения обязательств по передаче (как и по возврату) арендуемого недвижимого имущества подтверждается передаточным актом (ст. 655 ГК РФ).

Истцом обязательства по договору аренды земельного участка выполнены надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка, согласно которому Арендодатель 20.04.2015 передал, а Арендатор 20.04.2015 принял в аренду вышеуказанный земельный участок.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 614 ГК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно приложению № 10.6 к договору аренды размер арендной платы за участок с 20 апреля 2015 г. до 01.01.2016 г. составляет 418 437 руб. 26 коп. (четыреста восемнадцать тысяч четыреста тридцать семь рублей 26 коп.)

В соответствии с пунктом 3.2. договора Арендатор своевременно, ежеквартально (в течении первых трех кварталов расчетного периода до 25 (двадцать пятого) числа последнего в квартале месяца, а за четвертый квартал не позднее 15 (пятнадцатого) числа следующего за кварталом месяца) перечисляет арендную плату на реквизиты и в сроки, указанные в Расчете арендной платы. Датой оплаты считается дата зачисления средств на реквизиты Арендодателя.

Установлено, что 07 августа 2015 г. аренда на участок прекращена в связи с предоставлением Сайгафарову М.А. земельного участка с кадастровым номером №..., относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием (назначением): индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: адрес на праве собственности по договору купли-продажи.

Таким образом, Арендатором должна быть уплачена арендная плата за период с 20 апреля 2015 г. по 06.08.2015 г. в сумме 178 162 руб. 74 коп.

Однако, согласно выпискам со счета КУС Минземимущества РБ по Стерлитамакскому району Арендатором внесена арендная плата по договору от 20.04.2015 № 15/81-т в сумме 117 685 руб. 48 коп.

По состоянию на 24.04.2017 сумма основного долга в виде арендной платы по договору за период с 01.07.2015 по 06.08.2015 составляет 60 477 руб. 26 коп.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Судебная коллегия полагает, что ответчиком нарушены условия раздела 3 «Арендная плата» и раздела 4 «Права и обязанности Арендатора» вышеуказанного договора аренды земельного участка, что расценивается как не исполнение принятых обязательств по внесению арендной платы за используемый земельный участок.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Поскольку договор аренды земельного участка от 20.04.2015 № 15/71-т является заключенным, условие о неустойке, указанное в п. 6.4. раздела 6 «Ответственность сторон», считается согласованным.

Согласно названному пункту договора, в случае неуплаты платежей в установленный договором срок Арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший расчетный период.

По состоянию на 24.04.2017 г. общая сумма пени за период с 07.08.2015 по 24.04.2017 составляет 12 513 руб. 35 коп.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы и исковых требований с ответчика в силу ст. 103 ГПК РФ подлежат взысканию также судебные расходы в виде госпошлины в сумме 2389,70 рублей.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, госпошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 сентября 2017 года отменить с принятием нового решения.

Взыскать с Сайгафарова Марата Абдуллахатовича в пользу Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.04.2015 г. № 15/81-т за период с 20.04.2015 г. по 06.08.2015 г. в размере 60 477 рублей 26 копеек, пени за период с 07.08.2015 г. по 24.04.2017 г. в размере 12 513 рублей 35 копеек.

Взыскать с Сайгафарова Марата Абдуллахатовича в доход местного бюджета 2389,70 рублей госпошлины.

Председательствующий Ю.Ю. Троценко

Судьи С.С. Абдуллина

О.Р. Фархиуллина

Справка: судья Давлетшина А.Ф.