Газимагомедова Саидат Абдулпевна

дело № 2-864/2023

26RS0008-01-2023-001047-70

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Буденновск 25 мая 2023 года

Судья Буденновского городского суда Ставропольского края Озеров В.Н.,

при секретаре Лобовой В.К.,

представителя истицы Г.С.А. - Л.К.С.,

представителя ответчика администрации Буденновского муниципального округа <адрес> - В.Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Г.С.А. к администрации Буденновского муниципального округа <адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения тендера (торгов), возложении обязанности заключить договор аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Г.С.А. обратилась в суд, с исковым заявлением к администрации Буденновского муниципального округа <адрес> о признании за ней права на заключение договора аренды земельного участка без проведения тендера (торгов), возложении обязанности заключить договор аренды сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства.

В обоснование заявленных исковых требований истица указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Будённовского муниципального района и Х.Г.В. был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 1000 кв.м, с КН №, расположенный по адресу <адрес> Г, для строительства жилого дома, действия настоящего договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Х.Г.В. передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, С.М.А. по договору цессии.

ДД.ММ.ГГГГ между Г.С.А. и С.М.А. заключен был договор цессии и все права и обязанности по договору аренды № земель...

...ного участка общей площадью 1 000 кв.м., с № расположенного по адресу <адрес> Г, перешли к Г.С.А.

После чего был заказан проект индивидуального жилого дома, который был изготовлен и получен ДД.ММ.ГГГГ, тогда Г.С.А. направила уведомление с приложением схематичного изображения планируемого к строительству объекта капитального строительства на земельном участке в администрацию Буденновского муниципального района <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Г.С.А., получила из администрации Буденновского муниципального района уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с № разрешённый вид использования земельного участка: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> Г.

После чего Г.С.А. заказала и оплатила работы по заливке фундамента жилого дома на земельном участке с №, создав тем самым объект незавершенного строительства, но право собственности на него не зарегистрировала. Данные обстоятельства подтверждаются техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ представитель Г.С.А. обратился с заявлением к главе Будённовского муниципального округа о продлении договора аренды земельного участка с №, для завершения строительства, сроком на 3 года без проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Буденновского муниципального округа <адрес> был вынесен отказ в продлении аренды.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к объектам незавершенного строительства: вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, Г.С.А. является собственником объекта незавершенного строительства расположенного по адресу: <адрес> Г.

Кроме того, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу, ответчиком не оспаривалось.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 г. регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ (Закон № 137).

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137, действующего с 01.03.2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Поскольку договор аренды земельного участка права по которому передавались Г.С.А. заключен с администрацией Будённовского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, данный участок ранее не предоставлялся ни одному арендатору для достройки объекта незавершенного строительства, то истец имеет право заключить новый договор аренды на такой земельный участок однократно на три года для завершения строительства объекта.

Такой правовой подход сложился в судебной практике и высказывался Верховным Судом в кассационном определении от ДД.ММ.ГГГГ №-№, Определении Третьего Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №, Определении Пятого Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

На основании изложенного, просит признать право на заключение договора аренды земельного участка без проведения тендера (торгов) за Г.С.А. расположенного по адресу: РФ, <адрес> Г, сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства. Возложить обязанность на администрацию Буденновского муниципального района заключить договор аренды с Г.С.А. без проведения тендера(торгов) сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства.

Истица Г.С.А. в судебное заседание не явилась, хотя о времени и месте судебного слушания была извещена надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не представила.

Представитель истицы Г.С.А. - Л.К.С. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Буденновского муниципального округа <адрес> - В.Р.А. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований в виду того, что истица за указанное время не создала на указанном земельном участке объект недвижимости, что подтверждается отсутствием регистрации в ЕГРН, а договор аренды для завершения строительства возможно заключить лишь в том случае, если арендатором возведен объект незавершенного строительства.

Суд, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

По правилам ч. 1 и ч. 2 ст. 41 ГПК РФ и ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд рассматривает дело по предъявленному иску, и принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из содержания ст. 67 ГПК РФ следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Буденновского муниципального района по договору № предоставила в аренду Х.Г.В. земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Л.д. 11-14

ДД.ММ.ГГГГ между Х.Г.В. и С.М.А. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (цессии), по которому к С.М.А. перешли права и обязанности арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ Л.д. 15

ДД.ММ.ГГГГ между С.М.А. и Г.С.А. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (цессии), по которому к Г.С.А. перешли права и обязанности арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ Л.д.23-24.

Срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ представитель Г.С.А. обратился с заявлением к главе Будённовского муниципального округа о продлении договора аренды земельного участка с №, для завершения строительства, сроком на 3 года без проведения торгов. Л.д.16

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Буденновского муниципального округа <адрес> был вынесен отказ в продлении аренды. Л.д.17

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Законодательством не установлено минимального процента степени готовности объекта, при которой он может быть признан объектом незавершенного строительства и поставлен на кадастровый учет.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к объектам незавершенного строительства: вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Данная позиция суда полностью согласуется со сложившейся практикой (Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2017 г. № 304-ЭС16-20773).

Таким образом, доводы ответчика, что с истицей не может быть продлен срок аренды для завершения строительства в виду того, что на нем нет объекта недвижимости зарегистрированного в ЕГРН является несостоятельным, так как с указанной регистрацией закон не связывает наличие либо отсутствие объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено и это не оспаривается сторонами, что на земельном участке, переданном истице в аренду имеется фундамент, что позволяет отнести данный объект к незавершенному строению.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137 в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ», действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона № 137, равно как из положений Закона № 171, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171 в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171 установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

При этом не имеет правового значения, что истица обратилась в суд с заявлением на заключение (пролонгацию) договора после окончания срока действия данного договора так как из материалов дела следует, что ответчик по окончанию срока действия договора аренды в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства не было заявлено в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истицы права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с уполномоченным органом соответствующего договора аренды на три года.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Г.С.А. - удовлетворить.

Признать за Г.С.А. право на заключение договора аренды земельного участка без проведения тендера (торгов) расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства.

Возложить обязанность на администрацию Буденновского муниципального района заключить договор аренды с Г.С.А. без проведения тендера (торгов) сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суда через Буденновский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Озеров В.Н.

Судья подпись Озеров В.Н.