Гулиджанов Георгий Владимирович

Судья Соловьянова Г.А. Дело №33а-921/2025

УИД - 26RS0030-01-2025-000350-57

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 24 июня 2025 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.

судей Болотовой Л.А., Пшеничной Ж.А.

при секретаре судебного заседания Салтыкове А.Ю.

рассмотрев административное дело по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края – Елфимовой Т.С. на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 27 февраля 2025 года

по административному делу по иску Гулиджанова ФИО10 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о признании отказа о предоставлении в аренду незаконным и признании права на заключение договора аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А., объяснения представителя административного ответчика Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края – Елфимовой Т.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы,

установила:

Гулиджанов Г.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о признании отказа о предоставлении в аренду незаконным и признании права на заключение договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что Гулиджанов Г.В. является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в границах...

... муниципального <адрес> <адрес>, кадастровый №, степень готовности 10%, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Юцкий сельсовет <адрес>. №.

Данный земельный участок предоставлен административному истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №206 от 18.04.2019 года, договора уступки прав и обязанностей от 26.04.2021 года по договору аренды земельного участка №206 от 18.04.2019 года и договору уступки прав и обязанностей от 11.09.2020 года. Право аренды зарегистрировано 06.05.2021 года.

По окончании срока действия договора аренды Гулиджанов Г.В. обратился к административному ответчику по вопросу заключения договора аренды земельного участка, на что получен отказ от 02.08.2024 года №1102/01-08.

Полагает данный отказ незаконным, поскольку у административного ответчика перед административным истцом имеется обязательство заключить договор аренды на указанный земельный участок для завершения строительства.

На основании изложенного административный истец просил суд признать отказ Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края от 02.08.2024 года №1102/01-08 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, незаконным;

- признать право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Юцкий сельсовет <адрес>. №;

- обязать заключить с Гулиджановым Г.В. без проведения торгов договор аренды указанного земельного участка однократно для завершения строительства сроком на три года.

Обжалуемым решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 27 февраля 2025 года административное исковое заявление Гулиджанова Г.В. к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, удовлетворено.

Суд признал отказ Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края от 02.08.2024 года №1102/01-08 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:29:120204:129, незаконным.

Суд признал за Гулиджановым Г.В. право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Юцкий сельсовет <адрес>. №.

Суд обязал Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Юцкий сельсовет <адрес>. № для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края – Елфимова Т.С., просит решение отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать

В обоснование доводов ссылается на то, что 18.04.2019 года был заключен договор аренды № 206 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 988 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, срок действия которого истек 18.04,2022 года и не был продлен. В период действия договора аренды № заявление о перезаключении договора аренды на новый срок от Гулиджанова Г.В. не поступало. Доводы административного истца о наличии права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку он является собственником объекта незавершенного строительства, являются несостоятельными. Согласно акта осмотра земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 02.09.2024 года, по результатам осмотра было установлено, что земельный участок не огорожен, на участке находится имитация фундамента под объект капитального строительства - бетонными блоками выложен периметр. Произрастает растительность. Кроме того, срок освоения спорного земельного участка оговорен в договоре аренды и был известен истцу из договора аренды, однако строительство не только не окончено, но фактически и не начато. Управлением представлены доказательства, подтверждающие факт нарушения ответчиком договора аренды в части неосвоения его для строительства, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе административным истцом Гулиджановым Г.В., представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой У.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> из земель населенных пунктов, площадью 988 кв. м., уточненная площадь, погрешность 11,0 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, в границах муниципального образования Юцкий сельсовет <адрес>. №, с разрешенным использованием - для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства поставлен на кадастровый учет 05.02.2016 года.

18.04.2019 года между Управлением муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края и Рудаковым С.Г. заключен договор 206 аренды указанного земельного участка на срок действия 3 года в период с 18.04.2019 года по 18.04.2022 года, по условиям которого земельный участок предоставлен ему в аренду для жилищного строительства, который в установленном законом порядке зарегистрирован 31.05.2019 года, номер регистрации <данные изъяты>

Гулиджанов Г.В. является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Юцкий сельсовет <адрес>, кадастровый №, степень готовности 10%, на основании договора купли-продажи недвижимости от 26.04.2021 года, заключенного между ФИО7 и Гулиджановым Г.В., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке 04.05.2025 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, который предоставлен административному истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №206 от 18.04.2019 года, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.09.2020 года, заключенного между ФИО7 и Гулиджановым Г.В.

Право аренды зарегистрировано за Гулиджановым Г.В. 06.05.2021 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

По окончании срока действия договора аренды, Гулиджанов Г.В. обратился к административному ответчику с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:29:120204:1297.

02.08.2024 года №1102/01-08 Гулиджанову Г.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:29:120204:1297 в связи с истечением срока действия договора №206 аренды земельного участка от 18.04.2019 года и отсутствии у него преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Признавая данный отказ незаконным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Гулиджанову Г.В., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 26:29:1202204:1399 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у административного истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они полностью подтверждаются материалами дела, основаны на верной оценке юридически значимых обстоятельств дела и на правильном применении к спорным правоотношениям норм материального и процессуального права, их регулирующих.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2022 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав Гулиджанова Г.В. как собственника поименованного объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Учитывая фактические обстоятельства дела, а также приведенные выше требования действующего законодательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административное исковое заявление, признал незаконным оспариваемое решение административного ответчика.

Апелляционная жалоба не содержит указаний о допущенных судом нарушениях норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются основанием для отмены решения суда, и судебной коллегией таких оснований не установлено.

Руководствуясь статьями 307- 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 27 февраля 2025 года оставить без изменения - апелляционную жалобу без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Пятый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Е.А. Строчкина

Судьи Ж.А.Пшеничная

Л.А. Болотова