Поплавская Любовь Борисовна

Дело № 3а-803/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000693-89

Решение

Именем Российской Федерации

23 декабря 2024 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

АО «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ», действуя через представителя по доверенности Аксельрод А.В., обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: № и № по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование иска административным истцом указано, что АО «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ» является арендатором объекта недвижимости с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек и объекта недвижимости с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года опр...

...еделена в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № равной рыночной, определенной в отчете центра экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от 12 июля 2024 года №, в размере <данные изъяты> рублей;

- объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № равной рыночной, определенной в отчете центра экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от 12 июля 2024 года №, в размере <данные изъяты> рублей.

В судебное заседание представитель административного истца, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации г. Ессентуки, ИФНС №15 по Ставропольскому краю, заинтересованные лица – собственники спорных земельных участков: Александров Иван Андреевич, Алексеева Наталья Владимировна, Андржиевский Борис Францевич, Белозеров Андрей Михайлович, Бобровская Татьяна Васильевна, Бородин Андрей Иванович, Булгакова Надежда Ивановна, Ваньчева Лора Васильевна, Вивтоненко Елена Григорьевна, Герасимов Владимир Петрович, Горбунова Валентина Петровна, Давыдова Алина Анатольевна, Дорофеева Марина Викторовна, Дорохин Александр Иванович, Дорошенко Татьяна Михайловна, Евграшин Вячеслав Владимирович, Захарова Ольга Михайловна, Исаков Александр Гаврилович, Китаев Сергей Васильевич, Ключанцева Ольга Владимировна, Ковальчук Ирина Александровна, Кондрюков Евгений Николаевич, Ларина Марина Васильевна, Малашихина Ольга Алексеевна, Мануковский Сергей Викторович, Мацкевич Елена Геннадьевна, Мостовая Нина Моисеевна, Наливайко Татьяна Юрьевна, Неумывакина Валентина Ивановна, Николенко Людмила Ивановна, Окорокова Марина Федоровна, Останина Ирина Борисовна, Петрикова Татьяна Алексеевна, Пономарева Валентина Сергеевна, Пономаренко Любовь Николаевна, Рудь Александр Васильевич, Соколова Наталия Александровна, Сухоносова Ольга Ипатьевна, Тарханова Мария Николаевна, Ткаченко Нина Ивановна, Тумаков Степан Андреевич, Тумакова Наталья Александровна, Тысячный Александр Николаевич, Фиронова Валентина Владимировна, Ходорева Светлана Васильевна, Чемеркина Таисия Дмитриевна, Черемисин Валерий Васильевич, Черемисина Мария Васильевна, Шелудкова Любовь Александровна, Шишкина Надежда Васильевна, Шихова Валентина Георгиевна, Алейникова Елена Ивановна, Андржиевский Борис Францевич, Андросова Надежда Федоровна, Барабаш Надежда Николаевна, Вдовыдченко Елена Александровна, Верхотурова Любовь Алексеевна, Вильчевский Олег Анатольевич, Головинов Сергей Васильевич, Горчакова Любовь Ивановна, Гресь Николай Иванович, Гукк Валентина Ивановна, Дубинчик Татьяна Викторовна, Дегтярева Лидия Федоровна, Дедова Надежда Семеновна, Енин Николай Иванович, Жукова Елена Николаевна, Жукова Любовь Тимофеевна, Зеленский Александр Николаевич, Зубков Михаил Викторович, Капицина Ольга Николаевна, Климова Татьяна Александровна, Князько Зинаида Михайловна, Коваленко Алла Владимировна, Кондратенко Валентина Павловна, Кондратов Виталий Сергеевич, Кондратов Владимир Сергеевич, Кондратова Юлия Сергеевна, Костянцев Алексей Юрьевич, Костянцева Мария Семеновна, Котенко Светлана Николаевна, Краснорудская Лидия Ивановна, Лисицкий Андрей Алексеевич, Лобков Михаил Иванович, Луговской Александр Леонидович, Макеева Марина Васильевна, Макухина Елизавета Александровна, Макухина Ольга Александровна, Малютин Сергей Иванович, Малютина Алла Александровна, Марченко Екатерина Васильевна, Михалева Валентина Викторовна, Мощенко Владимир Анатольевич, Новакова Ольга Николаевна, Олейников Владимир Николаевич, Перепелица Светлана Александровна, Пинчук Владимир Анатольевич, Пимахов Александр Анатольевич, Пимахова Нина Петровна, Плясунова Надежда Владимировна, Поплавская Любовь Борисовна, Потапов Виктор Васильевич, Пошляков Сергей Васильевич, Решетняк Николай Михайлович, Рубанова Светлана Николаевна, Руденко Александр Иванович, Руднева Людмила Григорьевна, Рудь Павел Васильевич, Савенко Ирина Викторовна, Светлицкий Владимир Павлович, Семенов Сергей Георгиевич, Сероштанов Павел Викторович, Сероштанова Елена Павловна, Скворцова Альбина Ивановна, Скрипников Александр Сергеевич, Смирнова Светлана Владимировна, Солянова Вера Семеновна, Стегнеев Владимир Иванович, Теряева Евгения Васильевна, Толмачев Виктор Николаевич, Трегубов Петр Викторович, Трегубова Ольга Васильевна, Трифонова Екатерина Ивановна, Тумакова Надежда Васильевна, Турчанников Михаил Иванович, Турчанников Николай Иванович, Турчанников Николай Иванович, Халаимова Ирина Викторовна, Харьковская Наталия Евгеньевна, Хотеева Ольга Викторовна, Чебанов Олег Алексеевич, Чепелев Сергей Александрович, Шаповалов Владимир Александрович, Шейкина Татьяна Ивановна, Штанько Сергей Алексеевич, Щербакова Любовь Петровна, не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

При подаче административного иска административный истец АО «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ» в лице генерального директора Новожилова А.Г. обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела его в отсутствие, с участием представителя по доверенности Аксельрод А.В.

От полномочного представителя административного истцаАксельрод А.В. поступило заявление, в котором представитель административного истца просит провести судебное заседание в отсутствие административного истца и его представителя. Согласен с выводами судебной оценочной экспертизы, просил вынести решение с учетом изложенных в нем выводах. Представил суду платежной поручение об оплате расходов за проведенную судебную экспертизу.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям:

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная названным Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что АО «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ» является арендатором:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства», расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 5 сентября 2024 года № КУВИ-№, а также договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12 января 2005 года;

- земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства», расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 5 сентября 2024 года № КУВИ-№, а также договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12 января 2005 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 сентября 2024 года № КУВИ-№;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 сентября 2024 года № КУВИ-№.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, представитель административного истца в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет центра экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от 12 июля 2024 года №, в котором рыночная стоимость:

- объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> рублей;

- объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> рублей.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости спорных земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № от 10 декабря 2024 года, выполненным экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Шуруповым Д.А., рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере <данные изъяты> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключение № от 10 декабря 2024 года, выполненное экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов», подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального Закона об Оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объектов произведено экспертом лично 28 ноября 2024 года, дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объекта недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегменты рынка, к которым принадлежат объекты оценки – земли различного назначения.

В заключении подробно произведено описание процесса оценки, расчет рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом – 70% и доходным подходом – 30% и приведено обоснование отказа от затратного подхода и метода оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а также подтверждающих иную рыночную стоимость спорных земельных участков сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, установленной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежат удовлетворению

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 1 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 10 сентября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства», расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2022 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства», расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 10 сентября 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 декабря 2024 года.

Председательствующий судья Н.Г. Пушкарная

№ 66а-462/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи 2 апреля 2025 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Брянцевой Н.В.,

судей Катанаевой А.С., Колпаковой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-803/2024 (УИД 26OS0000-04-2024-000693-89) по административному исковому заявлению акционерного общества «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе администрации г. Ессентуки Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 23 декабря 2024 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В., судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

акционерное общество «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ» (далее по тексту – АО «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г.:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 770 517+/-16201,72 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 46 326 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), площадью 11 530 455+/-17155,43 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 66 091 000 руб., определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком общества с ограниченной ответст...

...венностью ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» ФИО166. № 72/2/2023-6 от 12 июля 2024 г.

В обоснование исковых требований административный истец указал, что является арендатором и собственником долей земельных участков. Оспариваемая кадастровая стоимость данных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, чем нарушает права и законные интересы Общества как плательщика арендных платежей и земельного налога, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

23 декабря 2024 г. представитель административного истца ФИО30 требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной, в соответствии с судебным заключением, выполненным экспертом автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО28 (л.д. 151-152 том 3).

Решением Ставропольского краевого суда от 23 декабря 2024 г. административное исковое заявление АО «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 7 770 517+/-16 201.72 кв.м, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства», расположенного но адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 48 264 290 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.;

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), площадью 11 530 455+/- 17 155.43 кв.м, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства», расположенного по адресу: край <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 66 552 530 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости постановлено считать 10 сентября 2024 г.

В апелляционной жалобе администрация г. Ессентуки Ставропольского края просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы в части определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, апеллянт указывает, что использованные экспертом объекты-аналоги не соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки, и с учетом произведенных корректировок несопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Апеллянт считает установленную судебной оценочной экспертизой рыночную стоимость земельных участков заниженной, и не согласен с определенным экспертом размером, так как это приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ессентуки.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

ФИО26, ФИО27, администрация Александровского муниципального округа Ставропольского края, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, представили заявления об отсутствии возражений против установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, ознакомившись с письменными пояснениями эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО28, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, АО «ЕССЕНТУКИ-ХЛЕБ» является собственником доли в праве общей долевой собственности на следующее недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), площадью 11 530 455+/-17155,43 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, дата постановки на государственный кадастровый учет – 25 октября 2007 г.;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7 770 517+/-16201,72 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес> дата постановки на государственный кадастровый учет – 25 января 2005 г. (л.д. 23-25 том 2, 15-43 том 3).

Вышеприведенные земельные участки с кадастровыми номерами № (единое землепользование) и № находятся в аренде у Общества на основании договоров аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12 января 2005 г., заключенными между собственниками земельных долей и ОАО «Ессентуки-Хлеб», на срок 10 лет и дополнительными соглашениями к ним от 1 мая 2011 г., 1 мая 2012 г., 1 мая 2013 г., 1 мая 2014 г., 12 мая 2015 г., 25 сентября 2015 г., 31 августа 2018 г., 13 ноября 2018 г. (л.д. 35-68 том 1, 5-150 том 3).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость указанных земельных участков с кадастровыми номерами №, № в размере 74 130 732,18 руб., 110 000 540,7 руб. соответственно по состоянию на 1 января 2022 г. определена на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 г. № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края».

Вышеприведенная информация отражена в ответе филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю от 13 марта 2025 г. (л.д. 98-101 том 4).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке от 12 июля 2024 г. № 72/2/2023-6, составленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» ФИО25, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г. составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 46 326 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 66 091 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельных участков судом первой инстанции определением от 17 октября 2024 г. на основании статьи 77 КАС назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО28

Согласно экспертному заключению № ЭЗ 153/2024 от 10 декабря 2024 г. рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 48 264 290 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 66 552 530 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами указанной судебной оценочной экспертизы и установил кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с вышеприведенным заключением судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно пункту 11 ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (приложение № 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200), согласно которых при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Из содержания экспертного заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж и доходного подхода методом капитализации земельной ренты. Отказ от применения иных методов и подходов оценки экспертом обоснован.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО № V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки № I-VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. № 200 и ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Для исследования рынка предложений по продаже сопоставимых объектов в месте расположения объекта оценки экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

По результатам изучения представленных материалов экспертом установлено, что объектами оценки являются земельные участки категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вида разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Из заключения эксперта следует, что исследуемые объекты недвижимости отнесены к сегменту рынка – земельные участки сельскохозяйственного назначения.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков в Ставропольского края, с разрешенным видом использования: земли сельскохозяйственного назначения.

Проанализировав и исследовав объем доступных аналогов, эксперт использовал в расчетах 3 объекта-аналога, как наиболее сопоставимые с объектами экспертизы по основным ценообразующим факторам.

Удельный показатель стоимости для объекта оценки с кадастровым номером № скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг, на тип почвы, на месторасположение (расположение внутри города) и на площадь для объекта-аналога № 3.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № из сегмента земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства эксперт в расчетах использовал 3 объекта-аналога.

При исследовании экспертом применены корректировки на торг, на площадь, на тип почвы и на месторасположение (расположение внутри города).

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемым объектам.

Определение рыночной стоимости земельных участков выполнено экспертом также с применением доходного подхода.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов) (пункты 11 и 13 ФСО V, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200).

Экспертом для расчета рыночной стоимости на основании сведений, указанных в исследованиях компании «Агрохимцентр», выбраны основные сельскохозяйственные культуры, участвующие в севообороте на территории Ставропольского края (озимая пшеница, кукуруза на зерно, подсолнечник).

Для расчета валового дохода экспертом использована информация о нормативной урожайности по каждой культуре по картам плодородия данных земель сельскохозяйственного назначения по Ставропольскому краю за 2021 г., а также сведений о ценах реализации сельскохозяйственных культур на дату определения стоимости - 1 января 2022 г. по данным, предоставленным Управлением Федеральной службы государственной статистики по Северо-Кавказскому федеральному округу.

Величина суммарного валового дохода была получена в результате дохода по каждой культуре, рассчитанной на основании средней урожайности, цен реализации и условных долей посевных площадей с применением сведений о величине расходов при производстве сельскохозяйственной продукции через показатель рентабельности на 2021 г. – 30 % и коэффициент капитализации – 21,63 %.

Согласно заключению экспертизы согласование результатов оценки, полученных различными подходами (методами), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента (сравнительный – 70%, доходный – 30%), основанного на математическом методе анализа иерархий, отражающего степень его достоверности.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов (сравнительного и доходного), позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержат ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта от 10 декабря 2024 г. № ЭЗ 153/2024.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке от 12 июля 2024 г. № 72/2/2023-6, составленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» ФИО25, приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо администрация г. Ессентуки Ставропольского края указало на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО28, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, доводы апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение, положенное в основу решения суда, является ненадлежащим доказательством по причине применения/неприменения корректирующих коэффициентов, в результате чего отобранные экспертом объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, из которого усматривается, что рыночная стоимость земельных участков определена в рамках сравнительного и доходного подходов с обоснованием их применения и отказа от применения затратного подхода, экспертом произведен анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения, подробно описан процесс оценки объектов недвижимости, правильно определен сегмент рынка, к которому относятся спорные объекты недвижимости, стоимость объектов оценки определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объектам оценки, в рамках доходного подхода эксперт, выбрав используемый севооборт культур, проанализировав данные об урожайности сельскохозяйственных культур за 2021 г., рассчитал стоимость земельных участков исходя из средней урожайности культур, удельных расходов на единицу площади, показателя рентабельности и коэффициента капитализации. Примененные экспертом поправочные коэффициенты обоснованы научно-методическим рекомендациями.

Следовательно, вопреки доводам апеллянта полученная величина рыночной стоимости земельных участков соответствует сложившимся условиям рынка земель сельскохозяйственного назначения Ставропольского края в рассматриваемых сегментах на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений, приведенным в заключении эксперта.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы оснований для признания недопустимым доказательством судебного экспертного заключения, положенного в основу состоявшегося судебного акта, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Не могут являться основанием для отмены принятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 23 декабря 2024 г оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Ессентуки Ставропольского края – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 апреля 2025 г.

Председательствующий

Судьи