Ревуцкая Людмила Николаевна

Судья – Басова Е.А. Дело № 2-729/2019

№33-10202/2019

апелляционное определение

г. Симферополь 07 ноября 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ревуцкой Людмилы Николаевны к ООО «Артекс – Агро НК» о расторжении договора аренды

по апелляционной жалобе ООО «Крым – Агроинвест»

на решение Джанкойского районного суда Республики Крым от 02 июля 2019 года, которым исковые требования Ревуцкой Людмилы Николаевны удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Матвиенко Н.О., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

Установила:

Ревуцкая Л.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Артекс – Агро НК» о расторжении договора аренды.

Исковые требования мотивировала тем, Борисова А.А. являлась собственником земельного участка площадью 47296 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

13 ноября 2017 года Борисова А.А. распорядилась земельным участком в ее пользу путем заключения договора дарения.

Ранее, 25 апреля 2012 года между Борисовой А.А. и ООО «Артекс – Агро НК» был заключен договор аренды земельного участка сроком на 9 лет. Данным договором, в том числе, арендатор принял на себя обязательство выплачивать арендную плату за пользование земельным участком в размере 3% от денежной оценки земельного участка в срок до 25 декабря текущего года.

Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора, общество надлежащим образом обязательство по оплате арендных платежей не исполняет, лишь в 2013 году им была произведена арендная пла...

...та за 3 месяца, просила суд расторгнуть договор аренды.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Крым – Агроинвест» оспаривает законность и обоснованность решения, ставит вопрос о его отмене, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального законодательства, неправильную оценку фактических обстоятельств дела. В доводах жалобы апеллянт указывает, что 20 апреля 2016 года между ним и ООО «Артекс – Агро НК» было заключено соглашение о сотрудничестве. Данным соглашением общество приняло на себя обязательство по уплате арендных платежей, в том числе и по договору аренды, заключенному с Борисовой А.А., за весь период действия данного договора. Арендодатель был уведомлен в надлежащем порядке о заключении соглашения о сотрудничестве, однако отказался от принятия исполнения (получения арендных платежей), предложенного обществом за ООО «Артекс – Агро НК». Таким образом, арендодатель умышленно уклоняется от принятия исполнения и образовавшаяся задолженность по арендным платежам является следствием просрочки самого арендодателя. Кроме того, апеллянт полагает, что истец, не ставя вопрос о взыскании задолженности по договору аренды, и заключив новый договор аренды земельного участка с ООО «Южная», действует недобросовестно, злоупотребляет своими правами. Полагает, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора по тем основаниям, что в адрес общества соответствующая претензия не направлялась.

В представленных суду апелляционной инстанции письменных возражениях Ревуцкая Л.Н. в лице представителя Алимовой Г.Л. полагает решение суда законным и не подлежащим отмене по доводам жалобы.

Лица, участвующие по делу, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, путем направления почтового извещения. Кроме того, информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Верховного Суда Республики Крым.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что участники судебного разбирательства извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили о причинах неявки, в том числе уважительных, и таких доказательств не представили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Учитывая положения ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Положениями ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Процедура расторжения договора складывается из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требования о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Борисова А..А. являлась собственником земельного участка площадью 4,7296 га, расположенного <адрес>

25 апреля 2012 года между Борисовой А.А. и ООО «Артекс-Агро НК» был заключен договор аренды указанного земельного участка. Срок действия договора был определен сторонами в 9 лет (п. 8).

Пунктом 9 договора аренды его стороны согласовали, что за пользование земельным участком арендатор ежегодно оплачивает арендодателю плату в размере 3 421 грн., что составляет 3% от нормативной денежной оценки земельного участка. Арендная плата вносится до 25 декабря текущего года (п. 11).

Исходя из п. 39 договора аренды его действие прекращается путем его расторжения, в том числе, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения второй стороной обязательств, предусмотренных договором.

С 23 ноября 2017 года собственником земельного участка является истец. Право собственности на объект недвижимого имущества перешло к истцу на основании договора дарения от 13 ноября 2017 года, заключенного с Борисовой А.А.

Установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по выплате арендных платежей, суд, исходя из вышеуказанных норм гражданского законодательства, и условий договора аренды, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Ревуцкой Л.Н.

Соглашаясь с решением суда в приведенной части, коллегия судей отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что с 20 апреля 2016 года обязательства по уплате арендных платежей лежит на ООО «Крым – Агроинвест» в связи с заключением с ООО «Артекс –Агро НК» соглашения о сотрудничестве.

Как усматривается из материалов дела, 20 апреля 2016 года между ООО «Артекс –Агро НК» и ООО «Крым – Агроинвест» было заключено соглашение о сотрудничестве. Пунктом 3 данного соглашения сторон согласовали, что ООО «Крым – Агроинвест» принимает на себя обязательство по уплате арендных платежей, причитающихся арендодателям ООО «Артекс – Агро НК».

Исходя из условий договора аренды (пункты 19, 30) его стороны предусмотрели право арендатора на заключение договора субаренды без дополнительного письменного согласия арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В Гражданском Кодексе РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, если расценивать вышеуказанное соглашение о сотрудничестве как договор субаренды, то он в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежат государственной регистрации. Данное условие также содержалось в договоре аренды (п. 19) со ссылкой на Закон Украины « Об аренде земли»

Согласно ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Из системного толкования п. 2 ст. 391 и п. 1 ст. 310 ГК РФ следует, что воля кредитора, направленная на отказ от требования и замену должника, должна быть выражена прямо и недвусмысленно.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель выражал согласие на отказ от требования об оплате аренды ООО «Артекс – Агро НК» и давал согласие на замену лица в обязательстве.

Указанное свидетельствует о том, что ООО «Артекс – Агро НК» остается обязанным лицом по отношению к арендатору.

Пунктом 1 ст. 313 ГК РФ допускается возложение должником исполнения обязательства на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

По смыслу данной нормы должник вправе исполнить обязательство, не требующее личного исполнения, самостоятельно или, не запрашивая согласия кредитора, передать исполнение третьему лицу. Праву должника возложить исполнение на третье лицо корреспондирует обязанность кредитора принять соответствующее исполнение. При этом исполнение обязательства за должника может иметь место при наличии явно и ясно выраженной воли как должника, поручающего исполнить имеющееся у него перед третьими лицами обязательство, так и лица, исполняющего чужое обязательство.

Договор аренды земельного участка не предусматривает права арендатора передавать исполнение обязательства по договору третьему лицу.

Подписание двухстороннего соглашения, без привлечения арендодателя, не создало новое обязательство, исключающее применение к сторонам условий договора аренды в части исполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей.

Коллегия судей также учитывает положения ст. 403 ГК РФ, согласно которой должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.

Как видно, положения ст. 313 ГК РФ (за исключением п. 6 по неденежному обязательству) не предусматривают наличие требования кредитора к третьему лицу. Права и обязанности сохраняются между кредитором и должником, но не третьим лицом.

Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств внесения ООО «Крым – Агроинвест» арендных платежей истцу, то есть доказательств надлежащего исполнения обязательства за арендатора.

Таким образом, третье лицо фактически не использовало институт, закрепленный в ст. 313 ГК РФ, и в этой связи, доводы апеллянта о том, что арендодатель умышленно уклоняется от принятия исполнения и образовавшаяся задолженность по арендным платежам является следствием просрочки самого арендодателя, несостоятельны.

Соглашается коллегия судей и с выводом суда первой инстанции о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Из материалов дела усматривается, что в целях досудебного порядка урегулирования спора истцом 20 февраля 2018 года в адрес ответчика была направлена претензия, в которой последнему предлагалось в 20-дневный срок произвести выплату задолженности по арендной плате. В случае отказа от исполнения обязательства по оплате аренды и не погашении в указанный выше срок задолженности по договору, истцом было предложено расторгнуть договор.

Данная претензия адресату вручена не была, возвращена отделением почтовой связи отправителю с отметкой об истечении срока хранения.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Соглашаясь с решением суда в оговоренной части, коллегия судей отклоняет доводы апеллянта о том, что претензия подлежала направлению в его адрес как стороне, которой на основании соглашения о сотрудничестве перешли обязанности исполнению договора аренды. ООО «Крым – Агроинвест» стороной договора аренды не является, а потому у истца отсутствовала обязанность по его уведомлению о необходимости погашения образовавшейся задолженности, расторжении договора аренды.

Доводы апеллянта о злоупотреблении истцом своими правами со ссылкой на не взыскание задолженности по договору аренды, заключение с иным лицом договора аренды, правового значения по делу не имеют.

Иные доводы жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой инстанции, указанные доводы судом рассмотрены и им дана надлежащая оценка. Указанные доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку не опровергают правомерность выводов суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Джанкойского районного суда Республики Крым от 02 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Крым – Агроинвест» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи