Скворцова Елена Алексанровна

УИД: 50RS0010-01-2023-005394-97

гражданское дело №2-711/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Емельянова И.С.,

при секретаре Ханалиевой Ф.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сидоровой Анны Сергеевны к Управлению Росреестра по Московской области, Скворцовой Елене Александровне о снятии обременения, возложении обязанности признании договоров ничтожными,

по иску Скворцовой Елены Александровны к Сидоровой Анне Сергеевне о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

заслушав представителя Скворцовой Е.А.,

установил:

Сидорова А.С. обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по <адрес>, Скворцовой Е.А., в котором с учетом уточнениий просит признать договор залога ипотеки и договор займа № от 22 сентября 2023г. ничтожным, снять обременения с недвижимого имущества по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что Сидорова А.С. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на которую наложено обременение в качестве обеспечения договора займа № от 22 сентября 2023 года. Указанный договор займа и договор об ипотеке были заключены Сидоровой А.С. в момент нахождения в неясном сознании, что является признаком ничтожной сделки. Кроме того, договором ипотеки сторонами вышеуказанная квартира оценена в размере 4 550 000 рублей, но согласно отчету об оценке, рыночная стоимость квартиры составляет 6 580 000 рублей. Договор займа заключен на кабальных условиях, вышеук...

Показать ещё

...азанная квартира является единственным жильем Сидоровой А.С., договор займа был заключен обманным путем.

Скворцова Е.А. иск не признала, в обоснование возражений указано, что Сидорова А.С. не привела достаточных доказательств того, что она находилась в таком состоянии, что не могла понимать значение своих действий и руководить ими, не обосновывает по какой причине она могла бы находиться в таком состоянии. Сидорова А.С. совершила сделки со Скворцовой А.С. добровольно, она сама обратилась к Скворцовой Е.А. с просьбой о предоставлении займа и согласилась с условиями залога квартиры. 22 сентября 2023 года при заключении сделки ФИО6 гарантировала, что заключает договор залога (ипотеки) квартиры не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, а также гарантировала, что данный договор не является для нее кабальной сделкой. Условия договора залога Сидоровой А.С. и Скворцовой Е.А. были согласованы обоюдно, в том числе, стороны обоюдно оценили квартиру в 4 550 000 рублей. Довод Сидоровой А.С. о том, что стоимость квартиры должна быть документально обоснована несостоятелен, поскольку закон не обязывает проводить оценку стоимости недвижимого имущества или же приводить в обоснование стоимости недвижимого имущества иные документы, для целей заключения договора залога. Предоставленный ответчиком истцу заем является целевым, предоставлялся для погашения задолженности по кредитному договору № от 09 декабря 2022 года, заключенного между Сидоровой А.С. и ПАО Сбербанк, кредит истца перед ПАО Сбербанк был погашен за счет спорного займа.

Скворцова Е.А. обратилась в суд с иском к Сидоровой А.С. в котором с учетом уточнений просит взыскать в свою пользу задолженность по договору займа в размере 1 512 000 рублей, неустойку за период с 06 октября 2023 года по 15 мая 2024 года в размере 1 685 880 рублей, неустойку в размере 0,5% в день, исчисляемые на сумму фактической задолженности, начиная с 16 мая 2024 года по день фактического исполнения обязательств, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 4 550 000 рублей и определив способ реализации заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, взыскать расходы на уплату государственной пошлины в размере 17 609 рублей 80 копеек.

В обоснование исковых требований указано, что 22 сентября 2023 года между Скворцовой Е.А. и Сидоровой А.С. заключен договор займа № согласно условиям которого истец передала ответчику заем в размере 1 512 000 рублей, а ответчик принял на себя обязательство возвратить его в срок до 05 октября 2023 года. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской. В случае неисполнения заемщиком обязательства по возврату суммы займа заемщик уплачивает займодавцу ежедневную пеню в размере 0,5% от суммы займа. Кроме того, в обеспечение обязательств, 22 сентября 2023 года между сторонами заключен договор залога (ипотеки), согласно которому ответчик передала истцу в залог квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В связи с неисполнением Сидоровой А.С. взятых на себя обязательств, истец вправе требовать возврата задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество.

Дела по указанным исковым заявлениям объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Сидорова А.С. в судебное заседание не явилась, извещена, направленная на адрес ее регистрации по месту жительства корреспонденция с извещением о судебном заседании возвращена из-за истечения срока хранения, о чем в материалах дела имеет отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.

Представитель Скворцовой Е.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО6 в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях. На удовлетворении уточненных исковых требований Скворцовой Е.А. настаивал в полном объеме.

Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание своего представителя не направило, извещено.

Изучив доводы исковых заявлений, возражений относительного них, заслушав явившегося представителя, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, Сидорова А.С. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

22 сентября 2023 года между ООО Банк «Мир Привилегий» и Сидоровой А.С. заключен кредитный договор №, по условиям которого, банк предоставил заемщику кредит в размере 2 650 000 рублей сроком на 242 месяца под 16,99%. Цель кредита - кредит должен быть полностью использован заемщиком для капитального ремонта и иных неотделимых улучшений недвижимого имущества.

Согласно п.11 кредитного договора, заемщик в обеспечение исполнения обязательств по договору обязуется предоставить в залог квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на срок до полного погашения кредита.

22 сентября 2023 года между ООО Банк «Мир Привилегий» и Сидоровой А.С. заключен договор об ипотеке, согласно условиям которого, залогодатель в обеспечение обязательств по кредитному договору «№-23 от 22 сентября 2023 года, передает залогодержателю в залог (ипотеку) жилое помещение <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>

27 сентября 2023 года между ООО Банк «Мир Привилегий» и Сидоровой А.С. заключено соглашение о расторжении кредитного договора, согласно которому стороны решили расторгнуть кредитный договор №, заключенный сторонами 22 сентября 2023 года.

Истец обратилась Управление Росреестра по Московской области с заявлением о снятии обременения в отношении спорной квартиры, на что ей было направлено заявление о приостановлении государственной регистрации прав до 16 февраля 2024 года в связи с непредоставлением закладной.

22 сентября 2023 года между Скворцовой Е.А. (заимодавец) и Сидоровой А.С. (заемщик) заключен договор займа №, по условиям которого заимодавец передает заемщику заем на сумму 1 512 000 рублей, а заемщик принимает заем и обязуется его вернуть в срок до 05 октября 2023 года.

Заем является целевым и предоставляется на погашение задолженности по кредитному договору № от 09 декабря 2022 года, заключенному земщиком с ПАО сбербанк, обеспечением которого является ипотека имущества, указанного в п.9 настоящего договора, а также на погашение задолженности по коммунальным и иным платежам. (пункт 2 договора займа).

Заем является беспроцентным. Заемщик уплачивает заимодавцу платежи только в рамках акцессорных обязательств (неустойка, пени, штраф), предусмотренных настоящим договором, и подлежащих оплате в случае его нарушения заемщиком (п.3 договора займа).

В соответствии с п.4 договора займа, заимодавец передает заемщику сумму займа в следующем порядке:

- сумма в размере 627 000 рублей передана заимодавцем до подписания настоящего договора наличными денежными средствами в целях погашения задолженности по коммунальным и иным платежам. Подписывая настоящий договор, заемщик подтверждает получение денежных средств;

- сумма в размере 885 000 рублей передана заимодавцем до подписания настоящего договора наличными денежными средствами заемщику в целях полного погашения задолженности по кредитному договору № от 09 декабря 2022 года, заключенному заемщиком с ПАО Сбербанк. Заемщик обязуется в течение одного календарного дня оплатить указанную сумму в пользу ПАО Сбербанк в счет полного погашения задолженности по кредитному договору № от 09 декабря 2022 года. В соответствии со ст.313 ГК РФ заимодавцу, как лицу, исполнившему обязательства должника, переходят права по указанному кредитному договору, а также права по договору ипотеки.

Способом обеспечения исполнения обязательств по договору займа на основании договора залога является залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п.9 договора займа).

В соответствии с п.11 указанного договора займа, в случае неисполнения заемщиком обязательства по возврату суммы долга, установленному в п.1 настоящего договора, заимодавец вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение настоящего договора недвижимое имущество.

В соответствии с п.12 договора займа, в случае нарушения заемщиком срока возврата всей суммы займа (или ее части) заемщик уплачивает заимодавцу ежедневную пеню в размере 0,5% процента от суммы займа, указанной в п.1 настоящего договора, за каждый календарный день просрочки платежа.

В соответствии с п.17 договора займа, стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством и патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также заявляют, что они действуют добровольно, не вынуждено, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, осознают суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения; не страдают заболеваниями, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; они осознают последствия нарушения условий настоящего договора. Стороны также заявляют, что текст договора полностью соответствует их волеизъявлению, до подписания прочитан ими лично.

22 сентября 2023 года между Скворцовой Е.А. (залогодержатель) и Сидоровой А.С. (залогодатель) заключен договор залога (ипотеки) квартиры, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имушество, указанное в п.2.1 настощего договора. Имущество передается в обеспечение исполнения обязательств по договору займа № от 22 сентября 2023 года, заключенного между Сидоровой А.С. и Скворцовой Е.А.

В соответствии с п.2.1 договора залога, предметом залога является квартира площадью 34,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

По обоюдному согласию сторон предмет залога оценен в 4 550 000 рублей. (п.2.3 договора залога).

Залогодатель гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для залогодателя кабальной сделкой. (п. 2.6 договора залога).

22 сентября 2023 года Сидоровой А.С. составлена расписка в том, что она получила от Скворцовой Е.А. по договору займа № денежные средств в размере 1 512 000 рублей.

Согласно справке о закрытом кредите, выданной ПАО Сбербанк, задолженность по кредитному договору № от 09 декабря 2022 года «Нецелевой кредит под залог недвижимости» на сумму 900 000 рублей погашена полностью. Дата закрытия договора 22 сентября 2023 года.

Из объяснений Сидоровой А.С., полученных в ходе рассмотрения дела, следует, что задолженность по кредитному договору № погашена за счет ее личных сбережений и финансовой помощи ее родственников.

03 октября 2023 года зарегистрировано обременение в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в виде ипотеки в пользу Скворцовой Е.А., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как следует из представленной Сидоровой А.С. трудовой книжки серии ТК №, 04 октября 2021 года она была уволена с последнего места работы по собственному желанию. Записи, подтверждающие ее последующее трудоустройство, отсутствуют.

Согласно справке о начислениях и оплате по лицевому счету жилья №, открытому на имя Сидоровой А.С. в отношении квартиры <адрес>, по состоянию на сентябрь 2023 года у нее числился долг по оплате ЖКУ в размере 51 390 рублей 23 копеек. Данное обстоятельство, как утверждает Сидорова А.С., является доказательством ничтожности договора займа от 22 сентября 2023 года, заключенного со Скворцовой Е.А.

Согласно отчету об оценке №, составленному по заказу Сидоровой А.С., рыночная стоимость квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на 26 октября 2023 года составляет 6 580 000 рублей.

Как следует из объяснений Сидоровой А.С. в судебном заседании 15 мая 2024 года при заключении договора займа и договора залога со Скворцовой Е.А., она была опоена кофе и плохо понимала значение своих действий. Указанные договоры заключены обманным путем и направлены на незаконное завладение имуществом. Кроме того, пояснила, что у Скворцовой Е.А. не было финансовой возможности предоставить заем в размере 1 512 000 рублей.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ (в редакции от 24 июля 2023 года, действующей на момент заключения договора займа и договора залога) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. (ч.п ст.179 ГК РФ).

При этом по мотиву кабальности не может быть оспорена сделка, заключенная вследствие легкомысленного поведения потерпевшего, незнания рыночной конъюнктуры либо экономического просчета потерпевшего (правовая позиция, изложенная в Определении СКГД ВС РФ от 9 марта 2021 г. N 48-КГ20-28-К7).

Кабальная сделка характеризуется тем, что потерпевшая сторона вынуждена совершить ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась. При этом необходимо установить причинную связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных условиях, осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.

Отличительным признаком такой сделки является отсутствие у лица, заключающего сделку, свободной воли на ее совершение.

В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

По ходатайству Сидоровой А.С. с целью определения возможности свободно и осознанно принимать решение и руководить своими действиями по его реализации в момент заключения со Скворцовой Е.А. договора займа и договора залога от 22 сентября 2023 года, определением суда от 19 июля 2024 года назначена судебная психологическая экспертиза, оплата которой возложена на Сидорову А.С.

В соответствии с ч.4 ст.79 ГПК РФ в случае, если ходатайство о назначении экспертизы заявлено стороной (сторонами) или другими лицами, участвующими в деле, суд выносит определение о назначении экспертизы после внесения заявившим соответствующее ходатайство лицом денежных сумм на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных частями второй и третьей статьи 96 настоящего Кодекса.

Если в установленный судом срок на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса, не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы. В случае, если дело не может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств, суд вправе назначить экспертизу по своей инициативе.

Сидорова А.С. отказалась от уплаты стоимости экспертизы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ ею не представлено иных доказательств, подтверждающих временную невозможность руководить своими действиями и отдавать отчет в принятии решений.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что факт кабальности сделки Сидоровой А.С. не доказан, не представлено доказательств невозможности изменить условия договора займа, что договор она была вынуждена заключить вследствие тяжелых обстоятельств, а также что договоры заключены Сидоровой А.С. в состоянии, в котором она не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Отказывая в признании договора займа недействительным по такому основанию, суд исходит из того, что лицо, заявившее такое требование, обязано доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка совершена на крайне невыгодных условиях; вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение заемщика, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников; факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.

Суд приходит к выводу о том, что Сидоровой А.С. не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор займа может быть квалифицирован как кабальная сделка, а также не представлено доказательств того, что Скворцова Е.А. воспользовалась этими тяжелыми обстоятельствами.

Материалами дела установлено и не оспаривалось Сидоровой А.С., что при заключении договора займа она собственноручно его подписала, получила денежные средства, не возражала против условий договора займа. Таким образом, поведение Сидоровой А.С. на момент заключения договора не свидетельствовало о том, что она не была согласна с условиями сделки.

Существо отношений, связанных с получением и использованием финансовых заемных средств, в любом случае предполагает наличие доли оправданного риска. Вступая в заемные правоотношения, действуя разумно и осмотрительно, гражданин должен оценить свою платежеспособность, проявить необходимую степень заботливости и осмотрительности по отношении к избранной форме получения и использования денежных средств.

Заключая договор в письменной форме, а также подписывая договор ипотеки, Сидорова А.С., действуя добросовестно и разумно, была обязана ознакомиться с условиями договоров.

Подписание гражданином договора предполагает его согласие с условиями этого договора и гарантирует второй стороне по договору его действительность и исполнимость, в связи с чем, доводы истца о том, что Скворцова Е.А. не проверила ее платежеспособность, подлежат отклонению.

Заключая договор займа, Сидорова А.С. тем самым выразила согласие со всеми его условиями, что соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Сидорова А.С. не указала о каких-либо сложных жизненных обстоятельствах, сложившихся у нее, которые она могла бы преодолеть исключительно заключением оспариваемого договора.

Довод Сидоровой А.С. о том, что заложенная квартира является единственным ее местом проживания, в связи с чем, по ее мнению, недопустимо обращение на спорную квартиру взыскания, о кабальности договора займа не свидетельствует.

Доводы Сидоровой А.С. о том, что оспариваемый договор был заключен под влиянием обмана, также не нашли своего подтверждения.

При заключении договора займа и договора залога недвижимого имущества Сидоровой А.С. была представлена полная и достоверная информация о порядке и об условиях предоставления займа, правах и обязанностях заемщика, связанных с получением и возвратом займа, сроке возврате займа, порядке обращения взыскания на предмет залога в случае нарушения обязательства.

Довод Сидоровой А.С. о том, что у Скворцовой Е.А. отсутствовала финансовая возможность предоставить заем в размере 1 512 000 рублей также опровергается приложенным в материалы дела договором займа № от 20 сентября 2023 года, заключенным между ФИО7 и Скворцовой Е.А., по условиям которого ФИО7 передал Скворцовой Е.А. займ в размере 1 600 000 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку Сидоровой А.С. не представлено доказательств, подтверждающих прекращение обеспеченного залогом обязательства, основания для удовлетворения требований о снятии обремения с квартиры, расположенной по адресу: <адрес> суда отсутствуют.

Разрешая исковые требования Скворцовой Е.А. к Сидоровой А.С. суд приходит к следующему.

Согласно ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 1 ст.811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, помимо прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке.

В силу п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку Сидоровой А.С. в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств возврата Скворцовой Е.А. суммы займа в размере 1 512 000 рублей, с нее в пользу Скворцовой Е.А. подлежит взысканию денежные средства в размере 1 512 000 рублей.

Судом также установлено, что Сидорова А.С. нарушила срок возврата займа, в связи с чем с нее подлежит взысканию неустойка, определенная п.12 договора займа №З-2023/09/22-01 в размере

Расчет неустойки выглядит следующим образом:

В соответствии с ч.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд находит заявленную к взысканию неустойку несоразмерной последствиям нарушения прав истца, что является основанием для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки с учетом соотношения размеров неустойки и основного долга, длительности неисполнения обязательств ответчиком на момент составления расчета, соотношения размера неустойки с размерами ставки рефинансирования в период просрочки.

Снижая размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, суд взыскивает с Сидоровой А.С. в пользу Скворцовой Е.А. неустойку в размере 260 000 рублей, что не менее минимального размера ответственности за нарушение денежного обязательства, предусмотренного ст. 395 ГК РФ, но наиболее приближенно к нему.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Также суд полагает необходимым указать, что размер неустойки не может превышать определенной судом с учетом взысканной уже суммы.

Таким образом, с Сидоровой А.С. в пользу Скворцовой Е.А. подлежит взысканию неустойка за нарушение срока возврата займа в размере 0,5% от невозвращенной части займа в день с 24 октября 2024 г. по день возврата займа.

Учитывая, что период просрочки составляет более трех месяцев, сумма неисполненного обязательства составляет более 25%, то имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество и удовлетворения исковых требований в указанной части.

Вместе с тем, при определении рыночной стоимости предмета залога, суд принимает во внимание представленный Сидоровой А.С. отчет, согласно которому стоимость спорной квартиры составляет 6 580 000 рублей. Данный отчет отвечает признакам относимости и допустимости, Скворцовой Е.А. не оспорен.

В связи с указанным, суд приходит к выводу об установлении начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес> равной 5 264 000 рублей, что составляет 80% от 6 580 000 рублей.

Довод представителя Скворцовой Е.А. о том, что стороны, согласно договору залога, оценили предмет залога в 4 550 000 рублей и начальная продажная стоимость должна быть указана в размере 4 550 000 рублей, суд находит несостоятельным ввиду следующего.

Так, по смыслу п. п. 4 п. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установление начальной продажной цены залогового имущества исходя из его оценки, указанной в договоре залога, возможно лишь при отсутствии возражений сторон. В данном случае, Сидорова А.С., не согласившись с ценой предмета залога, указанной в договоре, представила отчет частнопрактикующего оценщика ФИО8, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 26 октября 2023 года составляет 6 580 000 рублей. Скворцова Е.А., в свою очередь, до вынесения судом решения возражений относительно представленного Сидоровой А.С. отчета об оценке квартиры не заявляла, с ходатайством о назначении экспертизы для определения среднерыночной стоимости залогового имущества к суду не обращалась, доказательств иной стоимости квартиры не представляла.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Скворцова Е.А. при подаче искового заявления понесла расходы на уплату государственной пошлины в размере 17 609 рублей 80 копеек, которые подлежат взысканию с ответчиков.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд,

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований Сидоровой Анны Сергеевны к Управлению Росреестра по Московской области, Скворцовой Елене Александровне о снятии обременения, возложении обязанности признании договоров ничтожными.

Удовлетворить частично исковые требования Скворцовой Елены Александровны к Сидоровой Анне Сергеевне о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов.

Взыскать с Сидоровой Анны Сергеевны (паспорт №) в пользу Скворцовой Елены Александровны (паспорт №) долг по договору займа № от 22 сентября 2023 г. в размере 1 512 000 рублей, неустойку за нарушение срока возврата займа за период с 06 октября 2023 г. по 23 октября 2024 г. в размере 260 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 17 609 рублей 80 копеек.

Взыскивать с Сидоровой Анны Сергеевны (паспорт № в пользу Скворцовой Елены Александровны (паспорт №) неустойку за нарушение срока возврата займа в размере 0,5% от невозвращенной части займа в день с 24 октября 2024 г. по день возврата займа.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 5 264 000 рублей.

Во взыскании неустойки в большем размере и установлении иной начальной продажной цены отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Судья

мотивированное решение

составлено 15 ноября 2024 г.

Свернуть