Стулова Елизавета Николаевна

Дело № 2- 915/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 июля 2013 года

Фрунзенский районный суд г.Владимира в составе

председательствующего судьи Белоглазовой М.А.

при секретаре Макиенко Н.В.

с участием:

истца Романовой И.А.

представителя истца Абакумовой С.А.

(по доверенности от ...,

...

ответчика Стуловой Е.В.

представителя ответчика

Куделькина С.В.

(по доверенности от ...

...

рассмотрев в судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по исковому заявлению Романовой И.А., Романова А.В. к Стуловой Е.В. о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Романова И.А., Романов А.В. обратились в суд с иском к Стуловой Е.В., Стуловой Е.Н. о взыскании денежных средств. В обоснование указали, что ... заключили с ответчиками предварительный договор купли-продажи ...... в ......, определив стоимость предмета договора в ...... руб. Согласно п. 3.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее ... Однако в указанный срок основной договор заключен не был, соглашения о продлении срока действия договора не достигнуто, в связи с чем обязательства сторон прекратились. По предварительному договору истцы оплатили денежную сумму в размере ...... руб. Поскольку правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, а влечет за собой возникновение обязанности по заключению основного договора и право требования заключения договора с другой стороны, истцы полагают, что уплаченная ими сумма является авансом и подлежит возврату. Ссылаясь на ст.ст. 380, 429 и 487 ГК РФ, с учетом принятых к произ...

Показать ещё

...водству суда уточнений просили взыскать с ответчика Стуловой Е.В. в пользу каждого в равных долях по ...... руб.

Определением суда от 02.07.2013г. принят отказ от исковых требований к ответчику Стуловой Е.Н. производство по делу в указанной части прекращено.

Истец Романов А.В. в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Настаивал на удовлетворении заявленных требований

Истец Романова И.А. в процессе рассмотрения дела поддержала исковые требования в полном объеме. Суду пояснила, что по объявлению нашла подходящую квартиру и позвонила в агентство «Иоффе и партнеры». При посредничестве сотрудника фирмы Я., между истцами и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. При подписании предварительного договора ответчику Стуловой Е.В. была передана денежная сумма в размере ...... руб. Оплату оставшейся суммы стороны договорились произвести при подписании основного договора за счет кредитных средств. При передаче денег Романовым И.А. и А.В. никто не разъяснил последствия указания в договоре данной суммы как задатка. Истцы полагали, что вносят ее в качестве аванса. О том, что деньги не будут возвращены, Романова И.А. узнала от риэлтора в марте ....... Намерений отказаться от заключения основного договора истцы не имели. Со своей стороны предпринимали все меры к исполнению обязательства, необходимый для получения ипотечного кредита пакет документов своевременно представили в банк. О недостатках в представленных ответчиком документах информировали представителя фирмы, с которой у Стуловой Е.В. был заключен договор на оказание услуг. При получении ... извещения из банка о наличии ошибки в доверенности, выданной Стуловой Е.Н., пытались через посредника организовать встречу с ответчиком. Однако Стулова Е.В. на встречу не явилась. Указала, что отсутствует вина истцов в том, что сделка не состоялась в установленный срок. По истечении данного срока (после ...) необходимость в покупке квартиры, принадлежащей Стуловой Е.В. и Стуловой Е.Н., у Романовых отпала, поскольку они приобрели другую.

Представитель истца Романовой И.А. – Абакумова С.А. (по доверенности - ) исковые требования поддержала, дополнительно указав, что при заключении предварительного договора не была соблюдена письменная форма соглашения о задатке, предусмотренные ст. 381 ГК РФ последствия истцам не разъяснялись. Кроме того, в предварительном договоре задаток не может носить функцию обеспечения, в связи с чем переданная при его подписании сумма является авансом.

Ответчик Стулова Е.В. и ее представитель Куделькин С.В. (по доверенности – ) иск не признали по основаниям, изложенным в письменном отзыве Возражения относительно заявленных требований мотивировали тем, что из содержания предварительного договора следует, что денежная сумма в размере ...... руб. передана в качестве задатка. По предварительному договору Стулова Е.Н. и Стулова Е.В. приняли на себя обязательство не совершать сделок с другими лицами в отношении объекта недвижимости и данное условие выполнили. Квартира до настоящего времени никому не продана. В свою очередь, истцы своевременно не уведомляли Стуловых о наличии ошибки в доверенности, не обращались с предложением продлить срок действия предварительного договора. В предоставлении кредита банк истцам не отказывал, а лишь указывал на необходимость исправления ошибки, которая была исправлена сразу, как только ответчик о ней узнала. По условиям предварительного договора ответчик не принимала на себя никаких обязательств по сбору и предоставлению документов в банк. Продавцы не отказывались от заключения сделки купли-продажи квартиры даже по истечении срока предварительного договора, о чем уведомляли покупателей. Поскольку законодательство не содержит каких-либо специальных требований к оформлению соглашения о задатке, полагают, что письменная форма соглашения о задатке соблюдена. Полагают, что за неисполнение условий предварительного договора ответственна сторона покупателей – истцов, которые приобрели другую квартиру, в связи с чем задаток должен остаться у продавцов.

Представитель третьего лица ООО «Иоффе и партнеры» - Савельев В.А. (по доверенности - ) разрешение спора оставил на усмотрение суда. Суду пояснил, что со Стуловой Е.В. была заключен договор на оказание услуг по поиску приобретателя объекта недвижимости и оформлению сделки. Подписание предварительного договора между истцами и ответчиком происходило в присутствии риэлтора Я. Каких-либо вопросов при заключении предварительного договора, в том числе относительно задатка, у сторон не возникало, поскольку в ином случае риэлтор бы обратилась к юристам для разрешения спорных вопросов и внесения изменений в догово......, что денежная сумма в размере ...... руб. внесена Романовыми И.А. и А.В. в качестве задатка. Также пояснил, что внесенные Стуловой Е.В. в качестве аванса денежные средства в размере ...... руб. за услуги фирмы были ей возвращены.

В процессе рассмотрения дела судом вызывалась в качестве свидетеля Янчевская М., которая в судебное заседание не явилась, посредством телефонограммы сообщив о невозможности явки в связи с отсутствием в г.Владимире

С учетом мнения сторон и их представителей, судом определено рассмотреть гражданское дело по имеющимся в деле доказательствам, без повторного вызова свидетеля.

Выслушав лиц, участвующих в деле, и их представителей, исследовав письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В судебном заседании установлено, что ... между Стуловой Е.В., действующей от собственного имени и от имени Стуловой Е.Н., с одной стороны, и Романовой И.А. и Романовым А.В., с другой стороны, был заключен предварительный договор, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ......, принадлежащей Стуловым Е.В. и Е.Н. на праве общей долевой собственности

Согласно разделу 2 данного договора по предварительной договоренности между сторонами стоимость жилого помещения определена в размере ...... руб. (п.2.1.) Денежная сумма в размере ...... руб. оплачена покупателями продавцам в момент подписания предварительного договора в качестве задатка. При этом подтверждением оплаты денежных средств является расписка (п. 2.2.). Денежная сумма в размере ...... руб. в счет оплаты приобретаемого жилого помещения оплачивается покупателями продавцам в день подписания основного договора купли-продажи за счет собственных средств и кредитных средств (п. 2.3).

По условиям п.3.2 стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее ... До указанного момента Продавцы приняли на себя обязательство не совершать с другими лицами сделок в отношении жилого помещения, указанного в предварительном договоре.

Согласно расписке от ... Стулова Е.В., действующая от собственного имени и от имени Стуловой Е.Н., получила от Романовой И.А. и Романова А.В. денежные средства в размере ...... руб. по предварительному договору купли-продажи от ... в качестве задатка за квартиру, расположенную по адресу: ......

В судебном заседании ответчик Стулова Е.В. подтвердила, что указанные в расписке денежные средства получены ею лично и другому сособственнику (стороне предварительного договора) - Стуловой Е.Н., от имени которой она также действовала, не передавались

Также из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что посредником при составлении и подписании предварительного договора выступало ООО «Иоффе и партнеры» на основании заключенного со Стуловой Е.В. договора ...... от ... по поиску приобретателя объекта и оформлению сделки от ..., в котором в качестве агента по недвижимости поименована Я При этом наряду с обязанностями по оформлению и подписанию предварительного договора общество приняло на себя обязательство по юридическому сопровождению сделки по отчуждению объекта недвижимости

В связи с этим все контакты сторон по предварительному договору происходили через посредника – Я.; сведениями о месте жительства и телефонах друг друга истцы и ответчик в период действия предварительного договора купли-продажи не обладали, что ими не оспаривалось.

Согласно пояснениям сторон, срок заключения основного договора – ... был определен ими с учетом времени, необходимого для изыскания истцами недостающих денежных средств, которые они намеривались получить, оформив ипотечный кредит. О намерении истцов использовать кредитные средства на приобретение квартиры Стуловой Е.В. было известно.

Как следует из ответа на судебный запрос директора ОАО от ..., ... Романов А.В. и Романова И.В. получили положительное решение по заявке на ипотечный кредит с целевым подтверждением – приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, срок решения – до ... ... клиентами был представлен пакет документов на квартиру, расположенную по адресу: ....... В результате рассмотрения документов на предмет соответствия выбранного объекта требованиям Банка выяснилось, что один из сособственников квартиры – Стулова Е.Н. постоянно проживает за пределами Российской Федерации, а второй сособственник - Стулова Е.В., планировала выступать в сделке в качестве продавца как от своего имени, так и от имени Стуловой Е.Н. Кредитным комитетом в индивидуальном порядке было принято решение о возможности проведения сделки при предоставлении дополнительных документов – апостиля вида на жительство Стуловой Е.Н., согласия страховой компании на проведение сделки, а также оригинала новой доверенности на продажу квартиры. Данное решение было озвучено Романовым в устной форме ... Запрашиваемые документы были представлены в банк ... В их числе была представлена доверенность №... от ..., в тексте которой обнаружилась ошибка – Стулова Е.Н. указана в качестве единственного собственника квартиры. В связи с этим клиентам было отказано в кредитовании до момента исправлении ошибки, о чем Романовы А.В. и И.А. были проинформированы в письменном виде ... Вся информация о ходе рассмотрения заявки параллельно сообщалась сотруднику ООО «Иоффе и партнеры» Я.

Из письма-подтверждения от ..., адресованного истцам, усматривается, что им было отказано в кредитовании на квартиру до момента исправления выставленных замечаний

В ходе рассмотрения дела из устных пояснений истца Романовой И.А. судом установлено, что о выявленных банком недостатках и необходимости представления документов, она сообщала сотруднику фирмы Я., которая, в свою очередь, уведомляла об этом ответчика.

... Романова И.А. приезжала по адресу, указанному в предварительном договоре в качестве места жительства Стуловой Е.В., с целью урегулировать данный вопрос, однако выяснилось, что ответчик по данному адресу не проживает.

Поскольку к моменту истечения срока для заключения основного договора не были устранены недостатки и банк отказал в кредитовании на квартиру, ... истцом и ее представителем Абакумовой С.А. совместно с сотрудником фирмы «Иоффе и партнеры» Я. предпринимались попытки организовать встречу со Стуловой Е.В., но ответчик на встречу не явилась.

Свою неявку Стулова Е.В. в судебном заседании ... объяснила тем, что Я. сообщила ей о том, что документы приняты банком. А ... ей позвонила Романова И.А. и сказала об ошибке в доверенности, но не о том, что ее нужно исправить

В настоящем судебном заседании ответчик поясняла, что речь шла лишь о возврате денег. О том, что ошибку в доверенности можно исправить, она не знала. А когда узнала, сразу же ее исправила, в подтверждение чему представила письменное объяснение ИП., осуществлявшего перевод доверенности с испанского языка на русский

Как следует из данных объяснений, заверенных печатью ИП И.Б. и приобщенных к материалам дела по ходатайству ответчика с согласия истца, ... к И.Б. обратилась представитель фирмы «Иоффе и партнеры» с просьбой об осуществлении перевода доверенности Стуловой Е.Н. ... перевод был выполнен и передан на руки Я. В связи обнаружением банком неточности перевода ... по просьбе Стуловой Е.В. данная неточность была устранена.

Таким образом, по вышеизложенным причинам в срок, установленный в п. 3.2 предварительного договора, основной договор так и не был заключен.

... Романовы И.А. и А.В. направили Стуловым Е.В. и Е.Н. письмо с предложением расторгнуть предварительный договор и вернуть оплаченные средства в сумме ... руб.

Факт получения данного письма Стулова Е.В. не отрицала.

В свою очередь, ... Стулова Е.В. обратилась с письмом к истцам, в котором сообщала о наличии намерения продать квартиру по прежней цене. Одновременно ею было направлено письмо в ООО «Иоффе и партнеры»

Письмо от ... истцы получили ..., что подтвердили в судебном заседании. Повторное письмо от ..., в котором сообщалось об оставления задатка у ответчика в случае незаключения основного договора истцами получено не было и возвратилось Стуловой Е.В. с отметкой об истечении срока хранения

... Романов А.В. и Романова И.А. заключили договор купли-продажи и приобрели в общую совместную собственность иную квартиру - №... в ...... в ......, указанный договор был зарегистрирован и ... выдано свидетельство о государственной регистрации права

Таким образом, письменные предложения от ответчика о заключении основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях поступили в адрес истцов по истечении срока действия предварительного договора (после ...) и заключения ими договора купли-продажи иного объекта недвижимости.

Изложенные фактические обстоятельства, установленные как из содержания письменных документов, так и из устных пояснений сторон, не дают суду оснований для возложения ответственности за неисполнение предварительного договора и незаключение основного договора купли-продажи квартиры, принадлежащей Стуловой Е.Н. и Стуловой Е.В. в равных долях на покупателей – истцов Романову И.А. и Романова А.В.

Довод представителя ответчика Куделькина С.В. о том, что истцы ненадлежащим образом информировали продавца Стулову Е.В. о наличии недостатков в документах, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. При этом суд отмечает, что в отсутствие сведений о фактическом месте жительства и телефоне Стуловой Е.В. все необходимые сведения Романовы сообщали представителю фирмы, с которой у Стуловой Е.В. имелись договорные отношения.

Факт того, что Стулова Е.В. была информирована относительно необходимости предоставления для банка дополнительных документов, подтверждается также и устными объяснениями ответчика, которая в судебном заседании пояснила, что оформленную Стуловой Е.Н. (ее дочерью) доверенность на испанском языке она отдала Я. ..., однако последняя передала ее переводчику лишь ... Поскольку времени на перевод было отведено недостаточно, и перевод фактически осуществлялся в ночное время, в тексте перевода была допущена ошибка.

То обстоятельство, что истцы не обратились к ответчику с заявлением о продлении срока действия предварительного договора, в силу принципа свободы договора, также не может быть поставлено им в вину.

Механизм защиты прав добросовестной стороны предварительного договора при уклонении другой стороны от заключения основного договора императивно предусмотрен п. 5 ст. 429 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Пункт 4 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Следовательно, Стулова Е.В. и Стулова Е.Н., полагая, что Романова И.А. и Романов А.В. уклоняются от заключения основного договора, вправе были обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор и о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Однако с такими требованиями в суд ни ответчик Стулова Е.В., ни второй сособственник квартиры Стулова Е.Н. не обращались.

Также ни одна из сторон до окончания срока, в который должны были заключить основной договор (до ...), не направила другой стороне предложение о его заключении, в связи с чем, в силу п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились ...

Давая оценку природе переданной истцами Романовой И.А. и Романовым А.В. по предварительному договору денежной суммы в размере ...... руб., суд, исходя из анализа положений ст.ст. 429, 380 и 381 ГК РФ, приходит к следующему.

По смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток выполняет одновременно три функции: платежную (выдается в счет причитающихся по договору платежей); удостоверительную (выдается в доказательство заключения основного договора) и обеспечительную (обеспечивает исполнение договора с учетом положений ст. 381 ГК РФ).

В силу предварительного договора возникает лишь одно обязательство – заключить основной договор в будущем на условиях и в срок, предусмотренных предварительным договором. Сам по себе предварительный договор не предусматривает платежей в силу его заключения, а предусматривает лишь платежи в будущем по основному договору в случае его заключения.

Задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку возникающее на основе соглашения о задатке обязательство является дополнительным, производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) и может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Следовательно, в предварительном договоре задаток не выполняет все вышеперечисленные функции, которые характеризуют его именно как способ обеспечения исполнения обязательства.

Как таковых обязательств, вытекающих из договора купли-продажи объекта недвижимости, между сторонами не возникло, поскольку основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.

Кроме того, соглашение о задатке, как и любое другое соглашения в сфере гражданского оборота, предполагает необходимость достижения между сторонами согласия по всем существенным условиям.

В отношении задатка как способа обеспечения исполнения обязательств к таким условиям необходимо отнести последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Вместе с тем, как установлено судом, при заключении предварительного договора, в тексте которого переданная сумма поименована задатком, данные последствия никому из сторон не разъяснялись. Истцы полагали, что вносят денежные средства в счет причитающихся платежей по будущему договору в качестве аванса.

Все вышеизложенное, с учетом положений п. 3 ст. 380 ГК РФ, не позволяет суду квалифицировать переданную ответчику Стуловой Е.В.по предварительному договору денежную сумму в размере ...... руб. как задаток.

После прекращения предварительного договора (после ...) данная сумма находилась у ответчика без каких-либо оснований, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Неосновательное обогащение имеет место и тогда, когда основание, по которому приобретено имущество (получены денежные средства), отпало впоследствии.

С учетом изложенного, суд находит обоснованными требования Романовой И.А. и Романова А.В.о взыскании со Стуловой Е.В. в их пользу денежной суммы в размере ...... руб. – в равных долях по ...... руб. каждому.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, в размере ...... руб.

Согласно квитанции от ... указанная сумма была оплачена истцом Романовой И.А., в связи с чем должна быть взыскана в ее пользу в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Романовой И.А., Романова А.В. удовлетворить.

Взыскать со Стуловой Е.В. в пользу Романовой И.А. сумму, переданную по предварительному договору, в размере ...... рублей.

Взыскать со Стуловой Е.В. в пользу Романова А.В. сумму, переданную по предварительному договору, в размере ...... рублей.

Взыскать со Стуловой Е.В. в пользу Романовой И.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере ...... рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд города Владимира в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.А. Белоглазова

Свернуть