Табашикова Юлия Федоровна

дело №3а-221/2016

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Волгоград 21 марта 2016 года

Волгоградский областной суд в составе

председательствующего Ждановой С.В.,

с участием представителя

административного истца Табашниковой Ю.Ф.,

при секретаре Дробковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Табашникова Е.А. к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

9 февраля 2016 г. Табашников Е.А. обратился в Волгоградский областной суд с названным административным исковым заявлением, указав в обоснование, что он является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права истца как плательщика арендной платы. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере <.......> руб.

В ходе рассмотрения дела по существу, представитель административного истца Табашникова Ю.Ф. заявленные требования поддержала, просила суд об их удовлетво...

...рении.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области и Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), в качестве заинтересованных лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области), Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, администрация городского округа-город Волжский Волгоградской области.

Табашников Е.А. и вышеуказанные лица, извещённые своевременно и в надлежащей форме о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

От административного истца, Управления Росреестра по Волгоградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Кроме того, вопрос о разрешении административного искового заявления представитель Управления Росреестра по Волгоградской области в ходатайстве оставил на усмотрение суда, представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Поскольку в соответствии с положениями ч.4 ст.247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Статья 245 КАС РФ предусматривает право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствие с п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Из материалов дела следует, что Табашников Е.А. является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м. Участок передан административному истцу на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. и дополнительного соглашения № <...> к указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Табашниковым Е.А. и Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа-города Волжский Волгоградской области (л.д.12-20).

Пунктом 4.1 вышеназванного договора аренды установлено, что размер арендной платы устанавливается в порядке, определённом Городским Положением от 25 июля 2008 г. № 367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа-город Волжский Волгоградской области» и рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Из расчёта арендной платы, приведённого в п.4.3. договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. следует, что размер арендной платы в отношении спорного земельного участка исчисляется по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, определение в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность Табашникова Е.А. по уплате арендной платы, в связи с чем административный истец обладает правом оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № <...> следует, что сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ г. Земельный участок относится к категории земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - земли под предприятиями автосервиса (под офисное здание-двухэтажное, с офисом для демонстрации деталей, без подвала, автомастерская на 3 поста по ремонту грузовых автомобилей с автомойкой на 1 пост) (л.д.124-126).

Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 г. № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов Волгоградской области согласно приложению № 1 по состоянию на 1 января 2015 г., в число которых вошёл земельный участок с кадастровым номером № <...>.

Из сообщения ФГБУ «ФКП Росреестра» ДД.ММ.ГГГГ г. № № <...> следует, что в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о спорном земельном участке, кадастровая стоимость которого внесена на основании Приказа Комитета по Управлению государственным имуществом Волгоградской области № 46-н от 27 октября 2015 г., по состоянию на 1 января 2015 г., и составляет <.......> руб. <.......> коп. Количественные и качественные характеристики, влияющие на определение кадастровой стоимости указанного земельного участка, после 1 января 2015 г. не изменялись (л.д.112).

В соответствии с ч.2 ст.24.15 Закона об оценочной деятельности датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой связи рыночная стоимость спорного земельного участка должна быть определена по состоянию на 1 января 2015 г.

Не согласившись с произведенной оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, Табашников Е.А. обратился к независимому оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка.

Согласно представленному в суд отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. № № <...>, подготовленному <.......> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2015 г. составляет <.......> руб. (л.д.28-94).

В соответствии с ч.1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Согласно положениям ст.77 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Однако, при рассмотрении дела, стороны не заявляли ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определены Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 4 названного закона, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 11 этого же Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как установлено ст. 20 Закона об оценочной деятельности, требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с подп. «и», «к» п.8 Федерального стандарта оценки N 3 «Требования к содержанию отчета об оценке (ФСО № 3)» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299), в отчёте об оценке должны быть указаны: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подп. «и»); описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов (подп. «к»).

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п.11). При этом оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п.24).

В силу п.п.12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п.14).

Как следует из представленного отчёта, вывод оценщика о рыночной стоимости земельного участку сделан на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в открытых источниках информации, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в Волгоградской области, в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Оценка проведена оценщиком Л.Н.О., имеющей необходимое образование и стаж работы в оценочной деятельности - <.......> лет.

С целью повысить точность оценки и её соответствие текущей рыночной ситуации при проведении оценки оценщиком привлекались специалисты - эксперты Ш.С.А., Б.Е.В. В.И.В..

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, суду не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что указанный выше отчёт получил положительное экспертное заключение № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ г., подготовленное <.......>, членом которого является оценщик Л.Н.О., согласно выводам которого отчёт соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определённая в отчёте рыночная стоимость объекта оценки подтверждена.

Положительное экспертное заключение соответствуют требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённому приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. № 328 (л.д.95-104).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

На основании вышеизложенного суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Поскольку Табашников Е.А. представил доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в указанном размере.

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.

Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление Табашникова Е.А. к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в суд 9 февраля 2016 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...> площадью <.......> кв. м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - земли под предприятиями автосервиса (под офисное здание-двухэтажное, с офисом для демонстрации деталей, без подвала, автомастерская на 3 поста по ремонту грузовых автомобилей с автомойкой на 1 пост), равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2015 г. в размере <.......> руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Жданова С.В.

решение в окончательной

форме принято 22 марта 2016 г.

Судья: Жданова С.В.