Зиганшин Альберт Шайхутдинович

2-145/2022

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 мая 2022 года с. Пономаревка

Пономаревский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Щепиной О.В.,

при секретаре Неретина Т.Д.,

с участием представителя истца Муртазина А.М.– Байбурина Э.М.

представителей ответчика Хуснуллиной Н.Х. - Тяпаева Р.А., адвоката Адылхановой А.И.

представителя третьего лица, заявляющие самостоятельные требования Байбуриной Л.К. - Байбуриниа Э.М.

третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования Абдулина М.Х., Гиниятуллиной Ф.Х., Камалиевой С.М., Вахреева Э.Х., Курамшина М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Муртазина А.М. к Хуснуллиной Н.Х. о прекращении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и прекращения обременения

установил:

Муртазин А.М. обратился в суд с вышеуказанным иском к Хуснуллиной Н.Х., в обоснование которого указал, что 06 марта 2013 года между участниками долевой собственности и ИП Хуснуллиным Г.Г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... на срок до 05 марта 2018 года (5 лет), 28 марта 2013 года осуществлена государственная регистрация договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости.

По окончании договора аренды ИП Хуснуллин Г.Г. земельный участок не возвратил, в связи с чем, обременение земельного участка снято не было.

В ... года арендатор ИП Хуснуллин Г.Г. умер. Наследником его имущества и имущественных прав является его супруга Хуснуллина Н.Х.

01 февраля 2022 года истцом совместно с другими дольщиками Гиниятуллиной Ф.Х. и Камалиевой С.М. был заказан проект межевания у кадастрового инженера Складчикова С.П. с целью выдела своих долей в собственность. Истец намерен выделить свою долю и заключить...

... договор аренды с КФХ Гибадуллиным Н.М. Остальные 12 собственников так же намерены выделить свои доли и в собственность и заключить договора аренды с КФХ Гибадуллиным Н.М., соответственно 23 оставшихся собственника намерены заключить договор с ответчиком ИП Хуснуллиной Н.Х.

Вместе с тем, поставить на кадастровый учет и распорядиться своим земельным участком он не может, в связи с тем, что исходный земельный участок, из которого был образован его земельный участок, имеет обременения – продолжает находится в аренде по договору от 06 марта 2013 года.

Полагает, что поскольку после истечения срока договора аренды 05 марта 2018 года арендатор Хуснуллин Г.Г. не возвратили его в разумный срок, умер, а наследник умершего арендатора не имеет прав на договор аренды земельного участка, то что одна сторона договора аренды отсутствует необходимо признать, что договор аренды земельного участка от 06 марта 2013 года подлежит прекращению.

Просит суд:

прекратить договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: ..., в связи со смертью арендатора Хуснуллина Г.Г. и окончанием срока договора;

прекратить обременение в виде аренды в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: ...;

установить, что решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об аренде № ... от 18 марта 2013 года.

Определением Пономаревского районного суда Оренбургской области от 29 марта 2022 года к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования привлечены: Абдулин М.Х., Абдуллина Г.Г., Абдрахманов А.Х., ФИО., Вахриев И.М., ФИО., Гиниятуллина Ф.Х., Зибатова Э.Т., ФИО., Зиганшин А.Ш., Курамшин М.С., ФИО., Камалиева С.М., ФИО., Мансурова Р.Х., Мансуров Х.Х., ФИО., Мухаметшина З.Б., ФИО., ФИО, ФИО., ФИО., Тазетдинова Д.Д., Увахитова Ф.Г., Фаррахов М.Г., Шагапова А.Р., ФИО., Шарифуллина М.Ш.

Определением Пономаревского районного суда Оренбургской области от 26 апреля 2022 года произведена замена третьих лиц, в связи со смертью на наследников: ФИО на Муртазина А.М.; ФИО на Махмутова А.А., Махмутову Л.Т.; ФИО на Абдрахманова А.Х.; ФИО на Зиганшина А.Ш.; ФИО на Нуртдинову Г.К.; ФИО на Камалиеву С.М.; ФИО на Вахреева Э.Х.; ФИО на Курамшина М.С.; ФИО на Нафикова Р.Р.; ФИО на Хазиеву Ф.С.; ФИО на Исаеву М.М.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца привлечена Байбурина Л.К.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены администрация муниципального образования Наурузовский сельсовет Пономаревского района Оренбургской области, администрация муниципального образования Пономаревский район Оренбургской области.

Третье лицо Байбурина Л.К. обратилась в рамках настоящего гражданского дела с самостоятельными требованиями, в которых просила суд:

прекратить договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: ..., в связи со смертью арендатора Хуснуллина Г.Г. и окончанием срока договора;

прекратить обременение в виде аренды в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: ...;

установить, что настоящее решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об аренде от 19 ноября 2019 года № ....

Третье лицо Абдрахманов А.Х. обратился в рамках настоящего гражданского дела с самостоятельными требованиями, в которых просил суд:

прекратить договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: ..., в связи со смертью арендатора Хуснуллина Г.Г. и окончанием срока договора;

прекратить обременение в виде аренды в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: ...;

установить, что настоящее решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об аренде от 18 декабря 2018 года № ....

В судебном заседании представитель истца Байбурин Э.М. исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил иск удовлетворить.

Ответчик Хуснуллина Н.Х. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, указав на то, что с момента истечения срока аренды, т.е. с 05 марта 2018 года прошло 4 года. В течение указанного срока ни один из арендодателей не заявил о прекращении договора аренды и возвращении земельного участка. Кроме того, в указанный период все арендодатели, в том числе и истец, получали арендную плату в соответствии с п. 2.3.7 Договора, что свидетельствует о продлении договора на тех же основаниях и на неопределенный срок. ФИО по заключенному договору аренды от 06 марта 2013 года получил спорный земельный участок от арендодателей по акту приема-передачи, пользовался им по целевому назначению с уплатой арендных платежей, после его смерти супруга Хуснуллина Н.Х. продолжала использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

В судебном заседании представитель третьих лиц, заявившие самостоятельные требования Абдрахманова А.Х. и Байбуриной Л.К. – Байбурин Э.М. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

В судебном заседании третьи лица, не заявляющие исковые требования Абдуллин М.Х., Курамшин М.С., Вахреев Э.Х. с исковыми требованиями не согласились, пояснили, что после истечения срока договора аренды, Хуснуллин Г.Г. продолжал использовать земельный участок, выплачивать арендную плату, а после его смерти его супруга Хуснуллина Н.Х. Договор аренды они расторгать не желают.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющие самостоятельные требования Камалиева С.М., с иском согласилась, суду пояснила, что она была уполномоченным представителем сособственников земельных долей, подписывала спорный договор аренды. После истечения установленного договором аренды срока, все собственники хотели, что бы договор аренды был продлен, земельный участок обратно арендатором не передавался, на протяжении всего времени арендодатели получали арендную плату, вместе с тем, просила суд прекратить договор аренды земельного участка от 06 марта 2013 года, так как хочет выделить свой земельный участок.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющие самостоятельные требования Гиниятуллина Ф.Х., с иском согласилась, просит суд прекратить договор аренды земельного участка от 06 марта 2013 года, так как хочет выделить свой земельный участок.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования Абдуллина Г.Г., Гиниятуллина Ф.Х., Зибатова Э.Т., Зиганшин А.Ш., Курамшин М.С., Камалиева С.М., Мансурова Р.Х., Мансуров Х.Х., Мухаметшина З.Б., Тазетдинова Д.Д., Увахитова Ф.Г., Фаррахов М.Г., Шагапова А.Р., Шарифуллина М.Ш., Муртазин А.М.; Махмутов А.А., Махмутова Л.Т.; Нуртдинова Г.К.; Камалиева С.М., Нафиков Р.Р.; Хазиева Ф.С.; Исаева М.М., не явились, извещены надлежащим образом.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования - администрация МО Наурузовский сельсовет Пономаревского района Оренбургской области, администрация МО Пономаревский район Оренбургской области в суд не явились извещены надлежащим образом.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья ст. 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из материалов дела следует, что 06 марта 2013 года заключен договор аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения) с кадастровым номером ..., площадью ФИО78 кв.м., находящегося в общей долевой собственностью, между участниками долевой собственности Абдуллиным М.Х,, Абдуллиной Г.Г., Абдрахмановым А.Х., ФИО Вахриевым И.М., ФИО., Гиниятуллиной Ф.Х., Зибатовой Э.Т., ФИО., Зиганшиным А.Ш., Курамшиным М.С., ФИО., Камалиевой С.М., ФИО., Мансуровой Р.Х., Мансуровым Х.Х., ФИО., Муртазиным А.М., Мухаметшиной З.Б., ФИО, ФИО, ФИО, ФИО., Тазетдиновой Д.Д., Увахитовой Ф.Г., Фарраховым М.Г., Хуснуллиным Г.Г., Хуснуллиной Н.Х., Шагаповым А.Р., ФИО., Шарифуллиной М.Ш. и Индивидуальным предпринимателем главой КФХ Хуснуллиным Г.Г., сроком на 5 лет.

28 марта 2013 года договор аренды зарегистрирован в Управлении Россреестра по Оренбургской области.

Срок договора аренды истек 05 марта 2018 года.

Материалы дела не содержат сведений, что арендатор пришел к соглашению с арендодателями земельного участка в установленной законом форме об изменении или расторжении договора аренды спорного земельного участка. Напротив, исходя из пояснений ответчика, ИП Хуснуллин Г.Г. после 05 марта 2018 года продолжал обрабатывать данный земельный участок и выплачивать арендную плату в соответствии с п. 2.3.7 Договора.

Доказательств обратного, суду не предоставлено.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В силу ст. 610 того же Кодекса срок действия договора аренды может быть определен его условиями, а если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что по истечении 05 марта 2018 года первоначально определенного в договоре аренды пятилетнего срока действия, арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, в соответствии положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, поскольку указанный механизм не требует от арендатора совершения никаких дополнительных действий по пролонгации договора на определенный в нем пятилетний срок, в том числе созыва нового собрания участников общей долевой собственности, направления извещения о намерении продлить договор и т.п.

ИП Хуснуллин Г.Г. умер ... года, наследником после его смерти является супруга Хуснуллина Н.Х.

Исходя из положений п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 1112 Гражданского кодекса в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Следовательно, после смерти ИП Хуснуллина Г.Г. его супруга унаследовала права и обязанности по указанному договору аренды. Кроме того, продолжает использовать земельный участок и оплачивать арендную плату арендодателям.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Судом установлено, что число собственников земельного участка с кадастровым номером ... превышает пять, что подтверждается также приложением договором аренды в виде списка арендодателей, подписавших договор.

В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Положения статьи 253 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Согласно ст. 14 приведенного Закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Поскольку вопрос о прекращении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен был решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Согласно пояснениям представителя истца Байбурина Э.М. общее собрание по обсуждению вопроса о прекращении договора аренды от 06 марта 2013 года не проводилось.

Суд обращает внимание, что о признании прекратившим действие договора аренды и отсутствующим обременения правом аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ... заявили не все арендодатели, указанные в договоре, которые являются участниками общей долевой собственности спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, а лишь истец Муртазин А.М., а так же третьи лица с самостоятельными требованиями Байбурина Л.К. и Абдрахманов А.Х., то есть из 31 только 3 участника, несмотря на то, что договор аренды заключен был с согласия всех собственников земельных долей, которого они достигли и выразили на общем собрании.

Исходя из того, что при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех его участников (статьи 246, 247 Гражданского кодекса РФ), при том, что спорный договор, заключенный при множественности лиц на стороне арендодателя, не предусматривает возможность одним или частью из арендаторов отказа от договора и последствия такого требования для остальных участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а для земель сельскохозяйственного назначения законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом в рамках договора аренды с множественностью - пяти и более лиц на стороне арендодателя (п. 1, пп. 7 п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель), суд приходит к выводу о том, что для того чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности.

Правом на обращение с настоящим иском от всех участников долевой собственности истец Муртазин А.М. общим собранием не наделен.

Согласно ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке (ч. 2 ст. 223 ГПК РФ).

Поскольку арендодателями по договору аренды не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный действующим гражданским законодательством, так как общее собрание по обсуждению вопроса о прекращении договора аренды не проводилось, арендатору предложение о прекращении договора аренды собственниками земельного участка не направлялось, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГПК РФ,

определил:

исковое заявление Муртазина А.М. к Хуснуллиной Н.Х. о прекращении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и обременения в виде аренды, самостоятельные требования Байбуриной Л.К., Абдрахманова А.Х. о прекращении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и обременения в виде аренды – оставить без рассмотрения.

Разъяснить, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке

На определение может быть подана частная жалоба в Оренбургский областной суд через Пономаревский районный суд Оренбургской области в течение 15 дней.

Судья О.В. Щепина