Агаджанянц Ирина Анатольевна

Дело № 2-106/2025

УИД 23RS0028-01-2024-001173-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Лабинск 03 марта 2025 г.

Лабинский районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Мелиховой С.М.,

при секретаре Фищенко Е.В.,

с участием истца Путинцева В.А.,

представителя третьего лица - судебного пристава-исполнителя Лабинского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю Богданов К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Путинцева Василия Александровича к Дачевскому Николаю Николаевичу, Агаджанянц Ирине Анатольевне о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества и освобождении имущества от ареста,

УСТАНОВИЛ:

Путинцев В.А. обратился в суд с иском к Дачевскому Н.Н., Агаджанянц И.А. о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества и освобождении имущества от ареста.

В обоснование исковых требований Путинцев В.А. ссылается на то, что 22.04.2024 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. По условиям договора стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка площадью 60600 кв.м, образованного в будущем путем выдела в счет земельных долей в размере 17900/7547483 (1,79 га) и 42700/7529583 (4,27 га) из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, расположенного по адресу: <Адрес> по которому он будет выступать покупателем, а ответчик – продавцом. Данный договор был заключен сторонами в связи с тем, что на момент совершения сделки земельный участок не создан как объект права, ответчик в соответствии с п. 3 договора принял на себя обязательство произвести выдел земельного участка, обеспечить выполнение необходимых кадастровых работ, постановку участка на кадастровый учет и регистрацию права собственности на выделенный земельный участок. По условиям договора стороны определили стоимость земельного участка в размере 250000 рублей, а также определили порядок расчетов по основному договору: денежные средства передаются покупателем продавцу безналичным платежом в качестве предварительной оплаты по основному договору, факт получения денежных средств подтвержден подписью ответчика в договоре и распиской. Ответчик предпринял нео...

...бходимые действия для оформления права собственности на выделенный в счет доли земельный участок и обратился в Росреестр с заявлением о кадастровом учете выделенного земельного участка и регистрации права на него, но регистрация была приостановлена по причине того, что на земельные доли, принадлежащие ответчику, наложен запрет на регистрационные действия в рамках исполнительного производства <Номер> При этом на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельный участок не был обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоял. В момент покупки земельной доли истец не знал и не мог знать о том, что приобретаемый объект недвижимости арестован, не был уведомлен об исполнительных производствах в отношении Дачевского Н.Н. Недвижимое имущество истцом приобретено по возмездной сделке, в связи с чем, имеются все условия для признания его добросовестным приобретателем.

Истец просит суд признать его добросовестным приобретателем 17900/7547483 доли (1,79 га) и 42700/7529583 доли (4,27 га) в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер> расположенный по адресу: <Адрес> по предварительному договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.04.2024 года. Освободить 17900/7547483 доли (1,79 га) и 42700/7529583 доли (4,27 га) в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым <Номер>, расположенный по адресу: <Адрес> принадлежащие Дачевскому Н.Н. от запрета на совершение регистрационных действий, наложенного постановлением Лабинского ГОСП УФССП по Краснодарскому краю <Номер> от 28.08.2024 года в рамках исполнительного производства <Номер>, и указать в судебном решении, что оно является основанием для погашения в ЕГРН записей об ограничении права Дачевского Н.Н. в отношении указанных земельных долей.

Истец Путинцев В.А. в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик Дачевский Н.Н. в судебное заседание не явился, направил в суд пояснения по существу иска, из которых следует, что с иском он согласен, продал принадлежащую ему землю Путинцеву В.А., никаких претензий к нему у него нет, денежные средства в размере 250000 рублей Путинцев В.А. выслал его доверителю, из этой суммы им получено 60000 рублей. По поводу взыскиваемых с него алиментов пояснил, что действительно у него удерживают алименты на содержание сына Д.В., <Дата> рождения, но ему неизвестно кто такая Агаджанянц И.А., он с женой давно не живет и не знает когда и кто у нее забрал детей.

Ответчик Агаджанянц И.А. в судебное заседание не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором указала, что она уже не является опекуном Д.В., в связи с достижением им совершеннолетия. В данный момент Д.В. <данные изъяты>, получает ли он алименты, ей неизвестно. По существу исковых требований своей позиции не высказала.

Представитель третьего лица – Лабинского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю Богданов К.В. суду пояснил, что 08.12.2022 г. в Лабинском ГОСП на основании исполнительного документа и постановления судебного пристава-исполнителя от 28.10.2022 г. в отношении Дачевского Н.Н. в пользу Агаджанянц И.А. возбуждено исполнительное производство <Номер> о взыскании задолженности по алиментам в размере 1884395,46 рублей. Поскольку ребенок, на содержание которого взыскивались алименты, достиг совершеннолетия, взысканные суммы перечисляются на его счет. В настоящее время задолженность по алиментам составляет 1716348,43 рублей. Судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства было вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации земельного участка от 28.08.2024 г., поскольку за Дачевским Н.Н. на праве собственности 03.06.2024 г. был зарегистрирован земельный участок в <Адрес> с кадастровым <Номер>.

Выслушав пояснения истца, судебного пристава-исполнителя Лабинского ГОСП, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 14.02.2025 года следует, что Дачевскому Н.Н. на праве общей долевой собственности принадлежат земельные доли 17900/7547483 (1,79 га) и 42700/7529583 (4,27 га) из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, расположенного по адресу: <Адрес> право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 03 июня 2024 г.

Из ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно предварительному договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.04.2024 года, заключенного между Дачевским Н.Н. и Путинцевым В.А., стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка площадью 60600 кв.м (6,06 га), образованного в будущем путем выдела в счет земельных долей 17900/7547483 (1,79 га) и 42700/7529583 (4,27 га) из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, расположенного по адресу: <Адрес> по которому Дачевский Н.Н. будет выступать продавцом, а Путинцев В.А. покупателем.

Согласно п. 3 указанного договора Дачевский Н.Н. обязался произвести выдел земельного участка в соответствии с процедурой, предусмотренной Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также произвести постановку вновь образованного земельного участка на кадастровый учет и регистрацию права собственности на образованный земельный участок.

По условиям договора стороны определили стоимость земельных долей в общем размере 250000 рублей, расчет по основному договору произведен полностью до его подписания (п.6).

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (ч.1 ст. 1).

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (ч.4).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (ч.6).

В соответствии со ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (ч.1). Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером (ч.2). Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации (ч.7).

Реализовывая свое право на выдел земельного участка в счет земельной доли Дачевский Н.Н. обратился к кадастровому инженеру Т.Д.

На основании ст.ст. 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о выделе земельного участка Дачевского Н.Н. было опубликовано соответствующее извещение в Провинциальной газете № 27 (15948) от 04.07.2024 года. Обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ земельного участка в счет земельной доли Дачевского Н.Н. участниками общей долевой собственности подано не было.

Кадастровый инженер Т.Д. в связи с образованием нового земельного участка путем выдела в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер> расположенный по адресу: <Адрес> подготовил проект межевания, с которым Дачевский Н.Н. обратился в Межмуниципальный отдел по Лабинскому и Курганинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

09.09.2024 года Межмуниципальным отделом по Лабинскому и Курганинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю было выдано уведомление <Номер> о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в связи с тем, что на земельные доли Дачевского Н.Н. в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер> наложен запрет на регистрационные действия на основании постановления Лабинского ГОСП ГУФССП по Краснодарскому краю <Номер> от 28.08.2024 года в рамках исполнительного производства <Номер>

Согласно части 1 статьи 80 Федерального закона от <Дата> N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Как следует из материалов исполнительного производства <Номер> судебным приставом-исполнителем Лабинского ГОСП ГУФССП по Краснодарскому краю 28.08.2024 года было вынесено постановление <Номер> о запрете на регистрационные действия в отношении земельных долей Дачевского Н.Н. в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>. Обременение установлено в связи с задолженностью Дачевского Н.Н. по алиментам на содержание сына Д.В. в пользу опекуна Агаджанянц И.А. в размере 1884395,46 рублей.

Согласно актуальным сведениям ЕГРН от 14.02.2025 года обременение в виде запрета на регистрационные действия в отношении земельных долей Дачевского Н.Н. в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер> действительно до настоящего времени. Судебным приставом-исполнителем запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанного выше объекта недвижимости не отменен, задолженность по исполнительному производству Дачевским Н.Н. не погашена.

Путинцев В.А. обратился в суд с требованием о признании его добросовестным приобретателем недвижимого имущества, приобретенного по предварительному договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.04.2024 года, и освобождении имущества от ареста.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в связи со следующим.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч.1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Право общей долевой собственной на спорные земельные участки были зарегистрированы Дачевским Н.Н. в ЕГРН 03.06.2024 года на основании постановления главы администрации г. Лабинска Краснодарского края № 857 от 10.08.1992 года.

Согласно разъяснениям, указанным в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как установлено в судебном заседании, предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения был заключен между истцом и ответчиком 22.04.2024 года. В этот же день Дачевским Н.Н. подписана расписка в получении денежных средств по указанному договору в размере 250000 рублей.

Истец ссылается на то, что имеются все условия для признания его добросовестным приобретателем, поскольку недвижимое имущество приобретено им по возмездной сделке, он полностью уплатил стоимость земельного участка в размере 250000 рублей, что подтверждается представленной им распиской.

Вместе с тем, к указанным доводам истца суд относится критически, поскольку в материалы дела Дачевским Н.Н. представлены письменные пояснения, из содержания которых следует, что он продал землю Путинцеву В.А., который отправил деньги за земельный участок его доверителю, и из полученных денег последний отдал ему 60 тысяч рублей. Данный факт свидетельствует о том, что Дачевский Н.Н. не получил в полном объеме плату за отчуждаемое имущество согласно условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.04.2024 г.

Суд также принял во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка (кадастровый <Номер>) общей площадью 7484883 кв.м составляет 45133844 рублей 49 копеек, кадастровая стоимость земельных долей общей площадью 60600 кв.м составляет 365418 рублей. Однако заключенным договором цена земельных долей общей площадью 60600 кв.м установлена в размере 250000 рублей, что значительно ниже кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Таким образом, суд приходит к выводу, что приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если продавец не получил в полном объеме плату за спорное имущество. Кроме того, если покупатель приобретает имущество по заниженной стоимости, то этого достаточно, чтобы признать действия покупателя неосмотрительными, а его самого – недобросовестным покупателем.

Согласно положениям Федерального закона N 229-ФЗ от 02 октября 2007 года "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Сделка по отчуждению недвижимого имущества была совершена Дачевским Н.Н. 22 апреля 2024 года, то есть, в период, когда в отношении него было возбуждено исполнительное производство <Номер> о взыскании задолженности по алиментам в размере 1884395,46 рублей в пользу Агаджанянц И.А.

Достоверных доказательств того, что Дачевский Н.Н. не был осведомлен об исполнительном производстве о взыскании с него задолженности по алиментам, в материалах дела не имеется. Дачевский Н.Н., располагая сведениями об имеющейся у него задолженности и зная о личной имущественной ответственности, произвел отчуждение принадлежащего ему имущества, имея возможность за счет указанного имущества рассчитаться с взыскателем.

До государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество.

Оспариваемый истцом запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка не может быть снят, поскольку наложен в рамках возбужденного в отношении Дачевского Н.Н. исполнительного производства и направлен на исключение должником возможности реализации принадлежащих ему долей в праве общей долевой собственности на участок, за счет реализации которых возможно удовлетворение требований взыскателя.

Кроме того, из материалов гражданского дела следует, что все действия по оформлению сделки купли-продажи земельного участка, получателем выписки из ЕГРН, заказчиком работ по подготовке проекта межевания спорных земельных участков являлась П.Л., действующая по доверенности от имени Дачевского Николая Николаевича, в то время как истцом по делу является Путинцев Василий Александрович.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суд приходит к выводу, что действия, как истца, так и ответчика при совершении сделки следует признать недобросовестными, поскольку усматривается очевидное отклонение их действий от добросовестного поведения.

Совокупностью установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что Путинцев В.А. не может быть признан судом добросовестным приобретателем земельных долей 17900/7547483 (1,79га) и 42700/7529583 (4,27га) из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, расположенного по адресу: <Адрес> в связи с чем, находит исковые требования Путинцева В.А. о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества и освобождении имущества от ареста не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Путинцева Василия Александровича (<данные изъяты>) к Дачевскому Николаю Николаевичу (<данные изъяты>) и Агаджанянц Ирине Анатольевне (<данные изъяты>) о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества и освобождении имущества от ареста отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Лабинский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10.03.2025 года.

Судья подпись

Копия верна

Решение не вступило в законную силу

Подлинный документ подшит в материале дела Лабинского районного суда Краснодарского края № 2-106/2025

Судья: С.М. Мелихова