Алексанян Арсен Ашотович

Судья Гараничева И.П.

Дело №2-51/2019

Апелляционное пр-во №33-8163/2019

26RS0013-01-2018-001241-16

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь

30 октября 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Меньшова С.В.,

судей Ковалевой Ю.В., Селюковой З.Н.,

при секретаре судебного заседания Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Алексаняна А.А. на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 21.05.2019 по гражданскому делу по исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» к Алексаняну А.А. об обращении взыскания на предмет залога,

заслушав доклад судьи Ковалевой Ю.В.,

установила:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к Алексанян А.А. об обращении взыскания на залоговое имущество - нежилое помещение 1, общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, определении способа его реализации путем продажи на публичных торгах, установлении начальной продажной цены при реализации имущества равной залоговой, в сумме 338 967,30 рублей, взыскании затрат по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска банк указал, что спорное нежилое помещение является предметом договора ипотеки № от 24.05.2013, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ООО «СМУ курорта», залоговая стоимость объекта установлена сторонами в размере 338 967,30 рублей, 31.05.2013 внесена запись в ЕГРП об ипотеке за №. Договор ипотеки обеспечивает обязательства по кредитному договору № от 21.12.2012, заключенному между банком и ООО «СМУ курорта». До настоящего времени сохраняется обременение в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России» на...

... данное имущество в связи с непогашением кредитных обязательств, которые обеспечивает договор ипотеки, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.08.2018 и расчетом задолженности по состоянию на 21.08.2018.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.11.2015 заемщик ООО «СМУ курорта» признано несостоятельным (банкротом). В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2013, заключенного ООО «СМУ курорта» с Алексаняном А.А. и о применении последствий недействительности сделки в виде возвращения в конкурсную массу ООО «СМУ курорта» спорного нежилого помещения.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.07.2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано. Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда определение суда первой инстанции отменено, заявление конкурсного управляющего удовлетворено. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2017 дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Определением суда первой инстанции от 05.02.2018, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2013 отказано в связи с пропуском конкурсным управляющим срока исковой давности для подачи заявления.

В рамках рассмотрения дела №А63-12504/2014 о несостоятельности (банкротстве) Алексанян А.А. подал заявление о признании права собственности на спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 31.10.2013. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.07.2017 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу определения суда от 07.07.2017, окончательный судебный акт по спору о признании договора купли-продажи недвижимости в рамках процедуры банкротства вступил в законную силу 22.05.2018, однако Алексаняном А.А. не подано заявление о возобновлении производства по делу.

Таким образом, спорное недвижимое имущество в соответствии с вступившими в законную силу судебными постановлениями не возвращено в конкурсную массу и не может быть реализовано в процедуре банкротства, но право собственности на него перешло третьему лицу Алексаняну А.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2013.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2013, заключенный между ООО «СМУ курорта» и Алексаняном А.А., совершен с нарушением правил отчуждения залогового имущества, без согласия залогодержателя. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п.3 ст. 38 Закона об ипотеке).

Обжалуемым решением Железноводского городского суда Ставропольского края от 21.05.2019 исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворены, обращено взыскание на принадлежащее Алексаняну А.А. залоговое имущество – нежилое помещение 1, общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, определен способ реализации нежилого помещения путем продажи на публичных торгах, установлена начальная продажная цена при реализации имущества в размере 547 200 рублей; с Алексаняна А.А. в пользу ПАО «Сбербанк России» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей; с Алексаняна А.А. в пользу ООО «Краевое экспертное учреждение «ГарантЭксперт» взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35 000 рублей.

В апелляционной жалобе Алексанян А.А. просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение, которым отказать банку в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что он кредитный договор не заключал, соответственно, у него отсутствуют обязательства по кредитному договору № от 21.12.2012 и как установлено вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2018 спорный объект был приобретен Алексанян А.А. по возмездной сделке по договору купли-продажи, заключенному между ООО «СМУ курорта» и Алексанян А.А. 31.10.2013, который не знал при совершении сделки о существующем залоге приобретаемого объекта недвижимого имущества; судом не учтено, что процедура конкурсного производства должника ООО «СМУ курорта» не завершена, поскольку ведется реализация имущества должника, которое на 20.05.2019 еще не реализовано, а также не рассмотрен вопрос о привлечении бывшего руководителя должника Ташимовой Е.А. к субсидированной ответственности; банком пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям; ПАО «Сбербанк России» включен в реестр требований кредиторов должника, что может привести к возможности двойного взыскания.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем ПАО «Сбербанк России» Барсуковой В.И. представлены письменные возражения, в которых она просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика Алексаняна А.А. –Лопатникова К.В. поддержала доводы апелляционной жалобы и просила ее удовлетворить.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» Барсукова В.И. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. ст. 56, 195, 196 ГПК РФ суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, независимой гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 ст. 3 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено: ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В силу ст. 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) ювлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на существо, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет того имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд определяет и указывает в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.12.2012 между ОАО «Сбербанк России» и ООО «СМУ курорта» заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому кредитор открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок до 20.06.2014 на сумму лимита 11 500 000 рублей.

Обязательства ООО «СМУ курорта» по кредитному договору от 21.12.2012 обеспечено договором ипотеки № от 24.05.2013, согласно которому залогодателем передано в залог залогодержателю шесть принадлежащих обществу объектов недвижимости, в том числе и нежилое помещение 1, общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 338967,30 рублей. Договор ипотеки № от 24.05.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем 31.05.2013 сделана запись регистрации №.

31.10.2013 между ООО «СМУ курорта» в лице генерального директора Ташимовой Е.А. (продавец) и Алексаняном А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал покупателю объект недвижимости – нежилое помещение 1 (без отделки), общей площадью 20,5 кв.м, расположенное в корпусе 1 по адресу: <адрес> А, корпус 1, помещение №1, условный №.

В соответствии с пунктом 3 договора цена, уплаченная покупателем и полученная продавцом, согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру от 31.10.2013 №№ в момент подписания договора за приобретенное имущество составила 400 000 рублей. С момента приобретения указанного имущества Алексанян А.А. стал владеть и пользоваться вышеуказанным имуществом.

В нарушение условий кредитного договора № от 21.12.2012 заемщик не исполнил свои обязательства по отношению к ПАО «Сбербанк России».

Решением Третейского суда при автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная палата» от 16.10.2014 по делу Т-СТП/14- 3151 исковые требования ОАО «Сбербанк России» удовлетворены, с ООО «СМУ курорта», Ташимовой Е.А., ООО «Ремонтно-строительное управление - 2003», ООО «ТБМ» в пользу банка солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от 21.12.2012 в размере 1 917 471,38 рублей, из которых просроченные проценты 374 430 рублей 99 копеек, просроченный основной долг 1 499 138 рублей 14 копеек, неустойка за просроченные проценты 9 019 рублей, неустойка за просроченный основной долг 34 883 рублей 25 копеек, а также расходы по уплате третейского сбора в размере 32 175 рублей.

Определением Железноводского городского суда Ставропольского края от 31.03.2015 удовлетворено заявление Пятигорского отделения (на правах управления) Ставропольского отделения №5230 ОАО «Сбербанк России» о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения постоянно действующего Третейского суда при Автономной некоммерческой организации «Независимая арбитражная палата» от 16.10.2014, принятого в составе судьи Раткановой Н.В. (единолично) по делу №Т-СТП/14-3151.

Решением Третейского суда при автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная палата» от 25.11.2014 по делу Т-СТП/14-4022 удовлетворены исковые требования ОАО «Сбербанк России», с ООО «СМУ курорта», Ташимовой Е.А., ООО «Ремонтно-строительное управление - 2003», ООО «ТБМ» в пользу банка солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от 21.12.2012 в размере 8 130 308,97 рублей, из которых просроченный основной долг 799 247,91 рублей, просроченные проценты 108 617,08 рублей, неустойка за просроченные проценты 5839,59 рублей, неустойка за просроченный основной долг 23 380,39 рублей, а также расходы по уплате третейского сбора в размере 81 303 рублей.

Определением Железноводского городского суда Ставропольского края от 31.03.2015 удовлетворено заявление Пятигорского отделения (на правах управления) Ставропольского отделения №5230 ОАО «Сбербанк России» о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения постоянно действующего Третейского суда при Автономной некоммерческой организации «Независимая арбитражная палата» от 25.11.2014,, принятого в составе судьи Раткановой Н.В. (единолично) по делу №Т-СТП/14-4022.

Решением Третейского суда при автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная палата» от 17.04.2015 по делу №Т-СТП/14-674 с ООО «СМУ курорта», Ташимовой Е.А., ООО «Ремонтно-строительное управление - 2003», ООО «ТБМ» в пользу ОАО «Сбербанк России» солидарно взысканы расходы по уплате третейского сбора в размере 2 250 рублей.

Определением Железноводского городского суда Ставропольского края от 17.04.2015 удовлетворено заявление Пятигорского отделения (на правах управления) Ставропольского отделения №5230 ОАО «Сбербанк России» о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения постоянно действующего Третейского суда при Автономной некоммерческой организации «Независимая арбитражная палата» от 14.05.2014, принятого по делу №Т-СТП/14-674.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.07.2015 требования кредитора ОАО «Сбербанк России» в общем размере задолженности в сумме 38 407 321,50 рублей, в том числе и по кредитному договору № от 21.12.2012, обеспеченному залогом имущества должника по договору ипотеки № от 24.05.2013, признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника, с очередностью их удовлетворения в составе третьей очереди.

Этим же определением Арбитражного суда Ставропольского края выделено в отдельное производство рассмотрение вопроса о признании за ОАО «Сбербанк России» статуса залогового кредитора.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.11.2015 заемщик ООО «СМУ курорта» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.01.2016 за ПАО «Сбербанк России» признан статус залогового кредитора на сумму 34 266 411,41 рублей, задолженность по кредитному договору № от 21.12.2012 учтена в реестре требований кредиторов ООО «СМУ курорта» в составе требований по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2018 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительной сделки должника – договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2013 – отказано.

В рамках дела №А63-12504/2014 о несостоятельности (банкротстве) Арбитражным судом Ставропольского края принято к производству исковое заявление Алексаняна А.А. к ООО «СМУ курорта» о признании за ним права собственности на залоговое имущество – нежилое помещение 1, общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от 31.10.2013.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2018 исковые требования Алексаняна А.А. удовлетворены, суд определил зарегистрировать переход права собственности к Алексаняну А.А. на объект недвижимости - нежилое помещение №1, общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, помещение №1, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, установив, что обязательства ООО «СМУ курорта» по кредитному договору не исполнены до настоящего времени, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований банка о принудительном обращении взыскания на объект недвижимости – нежилое помещение №, общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащее в настоящее время ответчику.

Руководствуясь п.2 ч.2 ст.54 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости рублей, определенной проведенной по делу судебной экспертизой № от 29.04.2019.

Судебные расходы распределены судом в соответствии с требованиями главы 7 ГПК РФ.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела и требованиях материального права.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящими требованиями, судебной коллегией отклоняются. Разрешая ходатайство ответчика о применении к настоящим правоотношениям срока исковой давности, руководствуясь п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №43 от 29.09.2015, ст.ст. 196, 200, п.4.1 ст.204 Гражданского кодекса РФ, суд правомерно исходил из того, что поскольку исковые требования Алексаняна А.А. о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости были удовлетворены определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2018, то именно с этого момента истец узнал о том, кто является надлежащим ответчиком настоящему спору, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на залоговое имущество истцом не пропущен.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик приобрел спорное имущество по возмездной сделке и не мог не знать о наличии обременения спорного имущества ипотекой, судебной коллегией не могут быть признаны состоятельными, исходя из следующего.

В силу подп.3 п.2 ст.351 Гражданского кодекса РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п.2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что со стороны залогодателя ООО «СМУ курорта» имело место нарушение условий кредитного договора. Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, действующим законодательством не предусмотрено.

По смыслу вышеуказанных правовых норм, переход права собственности не прекращает право залога. Каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных правоотношений – между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Проверяя законность и обоснованность доводов апелляционной жалобы о возможности двойного взыскания по причине включения ПАО «Сбербанк России» в реестр требований кредиторов должника, судебная коллегия приходит к выводу о том, что они подлежат отклонению, поскольку доказательств того, что спорное имущество возвращено в конкурсную массу, ответчиком не представлено, а потому оно не может быть реализовано в процедуре банкротства.

Согласно статье 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

В материалах дела имеются предоставленные банком сведения о задолженности ООО «СМУ курорта» по кредитному договору № от 21.12.2012 по состоянию на 04.02.2019, размер которой составляет 6 193 890,40 рублей, доказательств возврата указанной задолженности материалы дела не содержат. Таким образом, требования банка фактически не исполнены, что свидетельствует об отсутствии двойного взыскания задолженности вопреки доводам жалобы ответчика.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 21.05.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Дело № 2-51/19

26RS0013-01-2018-001241-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2019 года город Железноводск

Железноводский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Гараничевой И.П.,

при секретаре судебного заседания Павловой Н.Г.,

с участием:

представителя ответчика Лопатниковой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Ставропольского отделения № ПАО Сбербанк к Алексанян А.А. об обращении взыскания на предмет залога,

установил:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к Алексанян А.А. об обращении взыскания на залоговое имущество: нежилое помещение 1, общей площадью 20,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, определении способа реализации путем продажи на публичных торгах, установлении начальной продажной цены при реализации имущества равной залоговой, в сумме 338 967,30 рублей, взыскании затрат по уплате государственной пошлины.

Свои требования истец мотивирует тем, что спорное нежилое помещение является предметом договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Сбербанк России» (далее Банк) и ООО «СМУ курорта», залоговая стоимость объекта установлена сторонами в размере 338 967,30 рублей, в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ внесена запись об ипотеке за №. Договор ипотеки обеспечивает обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Банком и ООО «СМУ курорта». До настоящего времени сохраняется обременение в виде залога в пользу ПАО Сбербанк на данное имущество, в связи с непогашением кредитных обязательств, которые обеспечив...

...ает договор ипотеки, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и расчетом задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда СК от ДД.ММ.ГГГГ заемщик - ООО «СМУ курорта» признано несостоятельным (банкротом). В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) конкурсный управляющий (далее - КУ) должника обратился в Арбитражный суд СК с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО «СМУ курорта» с Алексаняном А.А. и о применении последствий недействительности сделки в виде возвращения в конкурсную массу ООО «СМУ курорта» спорного нежилого помещения.

Определением Арбитражного суда СК от 07.07.2017 года в удовлетворении заявления КУ отказано. Определением Шестнадцатого Арбитражного Апелляционного суда определение суда первой инстанции отменено, заявление конкурсного управляющего удовлетворено. Постановлением Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от ДД.ММ.ГГГГ дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд СК. Определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления КУ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ отказано по мотиву пропуска срока исковой давности для подачи такого рода заявления КУ.

В рамках дела № о несостоятельности (банкротстве) Алексанян А.А. подал заявление о признании права собственности на спорный объект недвижимости, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Определением Арбитражного суда СК от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу определения суда от ДД.ММ.ГГГГ, окончательный судебный акт по спору о признании договора купли-продажи недвижимости в рамках процедуры банкротства вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, однако Алексаняном А.А. не подано заявление о возобновлении производства по делу.

Таким образом, спорное недвижимое имущество в соответствии с вступившими в законную силу судебными постановлениями не возвращено в конкурсную массу и не может быть реализовано в процедуре банкротства, но право собственности на него перешло третьему лицу Алексаняну А.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СМУ курорта» и Алексаняном А.А., совершен с нарушением правил отчуждения залогового имущества, без согласия Залогодержателя. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п.3 ст. 38 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда (ст. 349 ГК РФ). При отчуждении залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные статьей 353 ГК РФ: в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, залог сохраняется. Кроме того, Алексанян А.А., как приобретатель названного объекта недвижимости, не мог не знать о необходимости получения согласия Банка на его отчуждение, поскольку сведения об обременении этого объекта недвижимости правом залога содержатся в общедоступном государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец в судебное заседание представителя не направил, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик Алексанян А.А., третье лицо ООО «СМУ курорта» в лице конкурсного управляющего Басанько А.И., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, применив срок исковой давности.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, а также представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, независимой гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 ст. 3 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено: ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Также в п. 2 ст. 3 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано: если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу ст. 348 ГК РФ, неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд определяет и указывает в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Строительно-монтажное управление курорта» (далее - ООО «СМУ Курорта») заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому кредитор открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок до ДД.ММ.ГГГГ, на сумму лимита 11500000 рублей.

Обязательства ООО «СМУ курорта» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ обеспечено договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому залогодателем передано в залог залогодержателю шесть принадлежащих обществу объектов недвижимости, в том числе и нежилое помещение 1, общей площадью 20,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 338967 рублей 30 копеек.

Договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью ООО «Строительно-монтажное управление курорта» (далее - ООО «СМУ курорта»), в лице генерального директора Ташимовой Е.А. (продавец), с одной стороны и Алексанян А.А. (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал покупателю объект недвижимости: нежилое помещение 1 (без отделки), общей площадью 20,5 кв.м., номера на поэтажном плане:1, этаж –под А, расположенное в корпусе 1 по адресу: <адрес> А, корпус 1, помещение №, условный №.

В соответствии с пунктом 3 договора, цена, уплаченная покупателем и полученная продавцом, согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № в момент подписания договора за приобретенное имущество составила 400000 рублей

С момента приобретения указанного имущества Алексанян А.А. стал владеть и пользоваться вышеуказанным имуществом.

В нарушение условий кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщик не исполнил свои обязательства по отношению к ПАО «Сбербанк России».

Решением Третейского суда при автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная палата» от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ОАО «Сбербанк России» удовлетворены. С ООО «СМУ Курорта», Ташимовой Е.А., ООО «Ремонтно-строительное управление -2003», ООО «ТБМ» в пользу банка солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1917471,38 рублей, из которых просроченные проценты 374430 рублей 99 копеек, просроченный основной долг 1499138 рублей 14 копеек, неустойка за просроченные проценты 9019 рублей, неустойка за просроченный основной долг 34883 рублей 25 копеек, а также расходы по уплате третейского сбора в размере 32175 рублей.

Определением Железноводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Пятигорского отделения (на правах управления) Ставропольского отделения № ОАО «Сбербанк России» о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения постоянно действующего третейского суда при Автономной некоммерческой организации «Независимая арбитражная палата» от ДД.ММ.ГГГГ, принятого в составе судьи Раткановой Н.В. (единолично) по делу №

Решением Третейского суда при автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная палата» от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ОАО «Сбербанк России» удовлетворены. С ООО «СМУ Курорта», Ташимовой Е.А., ООО «Ремонтно-строительное управление -2003», ООО «ТБМ» в пользу банка солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8130308,97 рублей, из которых просроченный основной долг 7992471 рубля 91 копейка, просроченные проценты 108617 рублей 08 копеек, неустойка за просроченные проценты 5839 рублей 59 копеек, неустойка за просроченный основной долг 23380 рублей 39 копеек, а также расходы по уплате третейского сбора в размере 81303 рубля.

Определением Железноводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Пятигорского отделения (на правах управления) Ставропольского отделения № ОАО «Сбербанк России» о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения постоянно действующего третейского суда при Автономной некоммерческой организации «Независимая арбитражная палата» от ДД.ММ.ГГГГ, принятого в составе судьи Раткановой Н.В. (единолично) по делу №

Решением Третейского суда при автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная палата» от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «СМУ Курорта», Ташимовой Е.А., ООО «Ремонтно-строительное управление -2003», ООО «ТБМ» в пользу банка солидарно взысканы расходы по уплате третейского сбора в размере 2250 рублей.

Определением Железноводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Пятигорского отделения (на правах управления) Ставропольского отделения № ОАО «Сбербанк России» о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения постоянно действующего третейского суда при Автономной некоммерческой организации «Независимая арбитражная палата» от ДД.ММ.ГГГГ, принятого по делу № Т-СТП/14-674.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ требования кредитора ОАО «Сбербанк России» в общем размере задолженности в сумме 38407321,50 рублей, в том числе и по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченному залогом имущества должника по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника, с очередностью их удовлетворения в составе третьей очереди.

Этим же определением Арбитражного суда Ставропольского края выделено в отдельное производство рассмотрение вопроса о признании за ОАО «Сбербанк России» статуса залогового кредитора.

Решением Арбитражного суда СК от ДД.ММ.ГГГГ заемщик ООО «СМУ курорта» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ за ПАО «Сбербанк России» признан статус залогового кредитора на сумму 34266411,41 руб., задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ учтена в реестре требований кредиторов ООО «СМУ Курорта» в составе требований по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительной сделки должника - договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

В рамках дела № А63-12504/2014 о несостоятельности (банкротстве) Арбитражным судом СК принято к производству исковое заявление Алексаняна А.А. к ООО «СМУ Курорта» о признании за ним права собственности на залоговое имущество: нежилое помещение 1, общей площадью 20,5 кв.м., кадастровый №, на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Алексаняна А.А. удовлетворены, суд определил зарегистрировать переход права собственности к Алексаняну А.А. на объект недвижимости - нежилое помещение №, общей площадью 20,5 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, помещение №, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что обязательства ООО «СМУ курорта» по кредитному договору не исполнены до настоящего времени, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела по существу представителем ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 от ДД.ММ.ГГГГ отмечено, что в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, закрепленному частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ч.1 ст.204 ГК РФ, срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Учитывая, что исковые требования Алексаняна А.А. о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости были удовлетворены определением Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ, и с этого момента истец узнал о том кто является надлежащим ответчиком по иску, заявленное ответчиком ходатайство о применении срока исковой давности суд считает не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

По ходатайству истца по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, заключение которой сторонами не оспорено.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта на дату проведения экспертизы с учетом фактического состояния объекта - нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 684000 рублей.

Учитывая вышеприведенные нормы закона и установленные судом обстоятельства, начальная продажная цена заложенного имущества составляет 547200 рублей (80% процентов от рыночной стоимости залогового имущества, определенной в заключении эксперта).

В связи с удовлетворением иска, на основании ст. 98 ГПК РФ, понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, также подлежат взысканию с ответчика.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная товароведческая экспертизы, оплата за проведение которой была возложена на ответчика Алексанян А.А.

Из материалов дела следует, что экспертиза была проведена экспертами ООО Краевое Экспертное Учреждение «ГарантЭксперт», однако доказательства оплаты данной экспертизы ответчиком в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, учитывая положения ст.85, ч.1 ст.98 ГПК РФ о распределении судебных расходов между сторонами, суд считает необходимым взыскать с ответчика расходы по оплате экспертизы в сумме 35000 рублей в пользу эксперта, проводившего судебную экспертизу, исходя из представленного данным экспертом суду заявления от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Ставропольского отделения № ПАО Сбербанк к Алексанян А.А. об обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Обратить взыскание на залоговое имущество, принадлежащее Алексанян А.А.: нежилое помещение 1, общей площадью 20,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, определив способ реализации нежилого помещения путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену при реализации имущества в размере 547200 рублей.

Взыскать с Алексанян А.А. в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Ставропольского отделения № ПАО Сбербанк расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Взыскать с Алексанян А.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью Краевое Экспертное Учреждение «ГарантЭксперт» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Железноводский городской суд в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий,

судья И.П. Гараничева

Материал № 9а-263/2023

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

о возвращении административного искового заявления

20 июня 2023 года ст. Ессентукская

Судья Предгорного районного суда Ставропольского края Дышекова Ю.Н., изучив административное исковое заявление ФИО1 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ в Предгорный районный суд Ставропольского края поступило указанное административное исковое заявление ФИО1

Данное административное исковое заявление не может быть принято судом к своему производству и подлежит возвращению в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 129 КАС РФ в связи с тем, что административное исковое заявление подписано и подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание и (или) подачу в суд.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 126 КАС РФ к административному исковому заявлению прилагается доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, если административное исковое заявление подано представителем.

Административное исковое заявление поступило от ФИО3 в интересах ФИО1, при этом доверенности, подтверждающего полномочия ФИО3 на предъявление административного искового заявления в суд от имени ФИО1, к административному исковому заявлению не приложено.В силу п. 4 ч. 1 ст. 129 КАС РФ, судья возвращает административное исковое заявление в случае, есл...

...и административное исковое заявление подписано и подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание и (или) подачу в суд.

О возвращении судом административного искового заявления судья выносит мотивированное определение, в котором указывает обстоятельства, послужившие основанием для возвращения административного искового заявления и способ устранения обстоятельств, препятствующих возбуждению административного дела (ч. 2 ст. 129 КАС РФ).

Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 129 КАС РФ, судья

О П Р Е Д Е Л И Л:

возвратить ФИО1 административное исковое заявление к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка с приложенными к нему документами.

Разъяснить административному истцу, что возвращение административному истцу административного искового заявления не препятствует повторному обращению в суд с административным исковым заявлением о том же предмете в установленном законом порядке.

На определение может быть подана частная жалоба в Ставропольский краевой суд через Предгорный районный суд Ставропольского края в течение пятнадцати дней со дня его вынесения.

Судья Ю.Н. Дышекова

УИД № 26RS0030-01-2023-002445-45

Дело № 2-1931/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 августа 2023 года станица Ессентукская

Предгорный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Демина А.Н., при секретаре судебного заседания ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о заключении договора аренды земельного участка, продлении срока действия договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с исковыми требованиями к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о заключении договора аренды земельного участка, продлении срока действия договора аренды земельного участка.

В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением главы администрации Предгорного муниципального района <адрес> № ФИО2 был предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок, расположенный в границах земель: муниципального образования Пригородного сельсовета <адрес>, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 26:29:050401:231, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Проект границ земельного участка, его целевое назначение утверждены постановлением главы администрации Предгорного муниципальн...

...ого района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района <адрес> заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:050401:231, площадью 1000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 оформила доверенность № на ФИО7 и ФИО5 сроком на три года, по которой уполномочивает представлять интересы по вопросам, связанным с управлением, пользованием и распоряжением предоставленного в аренду земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, вести строительство жилого дома на данном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, дал свое согласие супруге ФИО2 на приобретение в собственность, уступку права аренды и продажу за цену и на условиях по ее усмотрению, имущества состоящего из: земельного участка и жилого дома на любой стадии строительства, находящихся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ глава администрации МО Пригородного сельсовета утвердила градостроительный план земельного участка на строительство индивидуального жилого дома по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО Пригородного сельсовета <адрес> выдала ФИО2 разрешение на строительство индивидуального жилого дома, площадь застройки 289 кв.м., общаяплощадь 236,4 кв.м., на земельном участке площадью 1000 кв.м., по указанному адресу,срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ на объект незавершенногостроительства - жилой дом площадь застройки 270 кв.м., в стадии строительства степенью готовности 18%.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 оформила доверенность №Д-645 наФИО7 и ФИО5 сроком на три года, по которой уполномочивает представлять интересы по вопросам связанным с управлением,пользованием и распоряжением предоставленного в аренду земельного участка,находящегося по адресу: <адрес>,<адрес>, вести строительство жилого дома на данном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, от лица которой действовал наосновании доверенности №Д-645 от ДД.ММ.ГГГГ я - ФИО7 иУправлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорногомуниципального района <адрес> заключен договор аренды №земельного участка с кадастровым номером 26:29:050401:231, площадью 1000 кв.м.,находящийся по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и истцом был заключендоговор уступки прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка, покоторому права и обязанности по указанному договору перешли ФИО7безвозмездно до ДД.ММ.ГГГГ.

С момента окончания действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и по настоящеевремя ни за кем не зарегистрированы права на вышеуказанный земельный участок иучасток никому не предоставлен, данный земельный участок, и объект незавершенногостроительства по сей день остается во владении истца.

Кроме того, разрешение на строительство индивидуального жилого домапредоставлено до ДД.ММ.ГГГГ, то есть за сроками действия договора аренды отДД.ММ.ГГГГ, действие которого закончилось ДД.ММ.ГГГГ

Истец ФИО7 получил отказ от ДД.ММ.ГГГГ № в ответ наобращение в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорногомуниципального округа <адрес> о предоставлении вышеупомянутогоземельного участка в аренду без проведения торгов. Отказ администрации мотивировантем, что заявителем не был продлен договор аренды земельного участка № и не былипредоставлены документы, подтверждающие право на объект недвижимости - фундамент, расположенный на данном земельном участке.

Истец добросовестно несет бремя содержания вышеуказанным недвижимым имуществом, оплачивает арендную плату, и задолженности по арендной плате не имеет.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных ~ участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Обратившись в суд, просил признать незаконным отказ Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении ФИО7 в аренду земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 26:29:050401:231, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> заключить с ФИО7 без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером 26:29:050401:231, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО7 не явился, уведомлен надлежащим образом, воспользовался своим правом на ведение дела в суде через своего представителя.

Представитель ответчика управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика администрации Предгорного муниципального округа <адрес> в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО7 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды

таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Судом установлено, что согласно постановления главы администрации Предгорного муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО2 предоставлено в аренду сроком на пять земельный участок, расположенный в границах земель: муниципального образования Пригородного сельсовета <адрес>, площадью 1000 кв.м. (одна тысяча квадратных метров), с кадастровым номером 26:29:050401:231. Категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Из постановления главы администрации Предгорного муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что утвержден проект границ земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1000,00 кв.м. (одна тысяча квадратных метров), расположенного в границах земель: муниципального образования Пригородного сельсовета <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, дал свое согласие супруге ФИО2 на приобретение в собственность, уступку права аренды и продажу за цену и на условиях по ее усмотрению, имущества состоящего из: земельного участка и жилого дома на любой стадии строительства, находящихся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ глава администрации МО Пригородного сельсовета утвердила градостроительный план земельного участка на строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, №.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО Пригородного сельсовета <адрес> выдала ФИО2 разрешение на строительство индивидуального жилого дома, площадь застройки 289 кв.м., общаяплощадь 236,4 кв.м., на земельном участке площадью 1000 кв.м., по адресу: <адрес>, №,срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ

Из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на объект незавершенногостроительства - жилой дом площадь застройки 270 кв.м., в стадии строительства степенью готовности 18%.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 оформила доверенность №Д-645 наФИО7 и ФИО5 сроком на три года, по которой уполномочивает представлять интересы по вопросам связанным с управлением,пользованием и распоряжением предоставленного в аренду земельного участка,находящегося по адресу: <адрес>,<адрес>, вести строительство жилого дома на земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ФИО10 и Управлением имущественных и земельных отношении администрации Предгорного муниципального района <адрес>, в лице заместителя главы, начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района <адрес> ФИО8 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 26:29:050401:231 по адресу: <адрес>, что подтверждается актом приема-передачи в аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, от лица которой действовал наосновании доверенности №Д-645 от ДД.ММ.ГГГГ я - ФИО7 иУправлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорногомуниципального района <адрес> заключен договор аренды №земельного участка с кадастровым номером 26:29:050401:231, площадью 1000 кв.м.,находящийся по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается актом приема- передачи в аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и истцом был заключендоговор уступки прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка, покоторому права и обязанности по указанному договору перешли ФИО7безвозмездно до ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки ЕГРН на объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 26:29:050401:316 по адресу: <адрес>, степень готовности 18 %. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

На основании представленного акта обследования земельного участка с кадастровым номером 26:29:050401:231, составленным кадастровым инженером ФИО13, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (степень готовности 18%).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 26:29:050401:231, площадью 1000+/-22, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, г границах земель Пригородного сельсовета. Категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные».

Истец ФИО7 обратился в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: <адрес>.

Согласно ответа Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> за исх. 683/01-08 следует, что: «согласно пп.9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно акту осмотра, на испрашиваемом земельном участке распложен фундамент. Документы, подтверждающие право на данный объект недвижимости заявителем не представлены.

В соответствии пп.1 п.4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин, являющийся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, если заявление о заключении договора аренды земельного участка подано гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанный земельный участок истек ДД.ММ.ГГГГ и не был продлен. На основании вышеизложенного, предоставить испрашиваемый земельный участок не предоставляется возможным.»

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Указанными положениями ГК РФ не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Такой случай предусмотрен статьей 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которой если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, приведены в статье 8 Федерального закона от N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", подтверждают существование объекта с конкретными характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенного недвижимой вещи, и являются актуальными (действительными) на момент рассмотрения дела.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Поэтому действия ответчиков по не заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ФИО7 права пользоваться принадлежащим ему объектом недвижимости.

Учитывая установленные судом юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, которые нашли свое подтверждение в материалах дела, а так же то, что на момент обращения ФИО7 с заявлением о предоставлении земельного участка относимых, допустимых и достаточных доказательств полагать, что испрашиваемый земельный участок используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования у ответчика не имелось, обусловливает исключительное право истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, ФИО14 по заключенному ранее договору аренды, обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истец являлся собственником объекта недвижимого имущества (незавершенного строительством объекта), расположенного на спорном земельном участке, земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что ФИО7 имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Учитывая изложенное, суд полагает, что подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям являются положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, действующих с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец, будучи собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, переданным в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора аренды для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательств, при этом, у суда отсутствуют сведения о реализации истцом указанной возможности ранее.

Кроме того, доказательств изъятия объекта незавершенного строительства у истца суду не представлено, как не представлено и доказательства незаконности возникновения права собственности истца на незавершенный строительством объект в силу его создания на основании ранее выданного разрешения на строительство.

Иных способов защиты прав истца, кроме как признание права на заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка, либо заключение нового договора аренды земельного участка, в данном случае не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ФИО7 к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о заключении договора аренды земельного участка, продлении срока действия договора аренды земельного участка, подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о заключении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать за ФИО7 право на заключение договора аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 26:29:050401:231, расположенного по адресу: <адрес>, а отказ от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в аренду указанного земельного участка незаконным.

Возложить на ответчиков обязанность заключить с ФИО7 договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 26:29:050401:231, расположенного по адресу: <адрес>, однократно для завершения строительства сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.

Судья: