Аникаева Любовь Васильевна

УИД 66RS0053-01-2024-003552-50

Гражданское дело № 2-2914/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25.10.2024 г. Сысерть

Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Баишевой И.А., с участием прокурора Сысоева Д.К., при ведении протокола помощником судьи Пыжьяновой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аникаева ФИО6 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа об оспаривании стоимости изымаемого жилого помещения, возложении обязанности заключить соглашение о выкупе жилого помещения, установлении выкупной стоимости,

установил:

Аникаев И.И. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа об оспаривании стоимости изымаемого жилого помещения, возложении обязанности заключить соглашение о выкупе жилого помещения, установлении выкупной стоимости.

В обоснование иска указано, что Постановлением Администрации Арамильского городского округа от 12.02.2024 № 94 многоквартирный жилой <адрес>А, расположенный по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Истец является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес>. В целях определения выкупной стоимости, 11.03.2024 заключён муниципальный контракт с ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» на выполнение работ. По результатам оценки истцам предложено выплатить рыночную стоимость объекта в размере 990 000 руб. Соглашение об условиях изъятия недвижимого имущества между истцом и ответчиком не д...

...остигнуто.

Возражая относительно суммы выкупной стоимости по указанным отчетам, истец обратился в Сысертский районный суд для защиты своих прав и законных интересов, указав, что оценщиком ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» необоснованно исключен технический подвал из перечня общего имущества дома; доли в общем имуществе дома, земельном участке и компенсации за непроизведенный капремонт определены без учета долей истца во вспомогательных помещениях; для определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт использованы суммы, накопленные жильцами дома, а не действительно необходимые для капремонта и рассчитанной в этих целях для Регионального фонда содействия капремонту.

Уточнив исковые требования, истец просит обязать ответчика заключить с истцом сделку об изъятии путем выкупа непригодного для проживания жилого помещения в аварийном многоквартирном доме и земельного участка под ним, изымаемого для муниципальных нужд, по выкупной стоимости (цене) за изымаемое жилое помещение – комнату на поэтажном плане №40817810604900317040 в квартире № 22 площадью 12,6 кв.м, с кадастровым номером №40817810604900317040 в аварийном доме по адресу: <адрес>, р-н Сысертский, <адрес>А, на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040, в размере 1 289 000 руб.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

От истца Аникаева И.И. в суд поступило заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа в судебное заседание не явился. Направил в суд отзыв, согласно которому просил рассмотреть дело в свое отсутствие, указав, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Третье лицо Правительство Свердловской области в судебное заседание не явилось, направило отзыв на исковое заявление, согласно которому считает необходимым пояснить следующее. Из представленных в Правительство Свердловской области материалов дела следует, что спорные отношения связаны с изъятием для муниципальных нужд Арамильского городского округа жилых помещений, расположенных в признанном аварийным и подлежащем сносу многоквартирном доме по адресу: <адрес> «А» (далее – многоквартирный дом), а также земельного участка под данным домом. Процедура изъятия вышеуказанных объектов недвижимости осуществляется на основании постановления Главы Арамильского городского округа от 02.05.2024 №40817810604900317040 «Об изъятии земельного участка и объектов недвижимости для муниципальных нужд Арамильского городского округа». Вопрос изъятия вышеуказанного недвижимого имущества, изымаемого для муниципальных нужд Арамильского городского округа, в том числе вопрос заключения между ответчиком и истцами соответствующего соглашения об изъятии недвижимости, не имеет отношения к компетенции <адрес>. Вместе с тем, следует отметить, что постановлением <адрес> от 06.02.2007 №40817810604900317040-ПП «Об утверждении Порядка использования бюджетных ассигнований резервного фонда <адрес>» утвержден Порядок использования бюджетных ассигнований резервного фонда <адрес> (далее – Порядок). В соответствии с постановлением <адрес> от 06.02.2007 №40817810604900317040-ПП, <адрес> принято распоряжение от 12.08.2024 №40817810604900317040-РП «О выделении средств из резервного фонда <адрес> для предоставления иного межбюджетного трансферта бюджету Арамильского городского округа <адрес>» (далее - Распоряжение №40817810604900317040-РП). Пункт 1 Распоряжения №40817810604900317040-РП предусматривает выделение в 2024 году из резервного фонда <адрес> Министерству строительства и развития инфраструктуры Свердловской области средств в размере 104 488 707 руб. 10 коп. для предоставления иного межбюджетного трансферта бюджету Арамильского городского округа Свердловской области, в том числе: 23 598 707 руб. 10 коп. на приобретение жилых помещений для муниципального жилищного фонда в целях предоставления гражданам по договорам социального найма взамен изымаемых жилых помещений аварийном многоквартирном жилом доме; 80 890 000 руб. для предоставления выкупной цены собственникам жилых помещений за изымаемые жилые помещения в многоквартирном доме. При этом, пунктами 2 и 3 Распоряжения №40817810604900317040-РП Министерству строительства и развития инфраструктуры Свердловской области предписано обеспечить соблюдение использования Администрацией Арамильского городского округа иного межбюджетного трансферта на цели, указанные в пункте 1 распоряжения, а Администрации Арамильского городского округа предписано обеспечить использование иного межбюджетного трансферта на указанные в пункте 1 распоряжения цели. Учитывая изложенное, в связи с тем, что настоящий спор не связан с реализацией Свердловской областью своих прав и несением своих обязанностей, Правительство Свердловской области оставляет разрешение дела на усмотрение суда и просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Свердловской области.

Третьи лица Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Министерство финансов Свердловской области в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом судебной повесткой, а также публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда, о причинах неявки суд не известили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей не просили.

Прокурор в заключении по делу полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности, положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», подпункты 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2009 N 4 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилья.

Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как установлено судом, Постановлением Администрации Арамильского городского округа от 12.02.2024 № 94 многоквартирный жилой <адрес>А, расположенный по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственником жилого помещения с кадастровым номером №40817810604900317040, квартира № 22, комната №40817810604900317040, площадью 12,6 кв.м, по адресу:. Арамиль, <адрес>А, является Аникаев И.И.

Из материалов дела также усматривается, что 11.03.2024 между КУМИ Арамильского городского округа и ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» заключен муниципальный контракт на выполнение работ по определению выкупной стоимости жилых помещений в аварийных домах и земельного участка под ними, изымаемого для муниципальных нужд, оценщик принял на себя обязательство по определению выкупной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд, а также спорных жилых помещений.

По состоянию на 14.03.2024 общая выкупная стоимость жилого помещения (с земельным участком, приходящимся на долю квартиры (комнаты) в общей долевой собственности, а также с суммой причиненного ущерба) с кадастровым номером №40817810604900317040 составила 990 000 руб.

Между тем, указанный отчет ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» не может являться согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством, подтверждающим размер выкупной цены изымаемого имущества ответчика, поскольку в нарушение требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, содержит неверные сведения о рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома.

В отчете ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» неверно указаны основные характеристики здания: общая площадь мест общего пользования – 232,8 кв.м., однако согласно техническому паспорту – 688 кв.м, в том числе лестницы 232,8, и технический подвал 455,2 кв.м.

Однако подвал является общим имуществом дома и исключен оценщиком из перечня общего имущества дома (мест общего пользования) неправомерно.

Вместе с тем, тем площадь мест общего пользования, площадь жилых помещений используется для определения доли жилых помещений в общей площади мест общего пользования. Неправильное определение площади мест общего пользования привело к уменьшению доли оцениваемого объекта в праве общей долевой собственности в общем имуществе дома и, соответственно, к неправильному определению выкупной цены.

При определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок оценщик ошибочно рассчитывает данную долю, используя вместо площади всех помещений собственников в многоквартирном доме (2169,1 кв.м), общую площадь дома (2859,1 кв.м), которая включает в себя и общие помещения, не являющиеся частями квартир и не принадлежащие отдельным собственникам.

Определенная таким образом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не пропорциональна размеру общей площади оцениваемого помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации), поскольку содержит в своем составе такой элемент, как площадь помещений, которые относятся к общему имуществу дома, определение доли в котором является целью данного расчета.

Оценщик использовал для определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт данные из открытых источников о сумме, собранной жителями дома на проведение капитального ремонта на счете Регионального фонда содействия капремонту, а именно 853 400 руб., которая является недостаточной для проведения капитального ремонта дома.

В 2023 г. специалистами ООО УК «БлагоДар» было проведено техническое обследование, в котором установлен объем необходимых работ для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, составлена смета, которая составляет 22 687 588 руб.

Следовательно, для определения суммы компенсации за непроведенный капитальный ремонт, необходимо использовать именно сумму 22 687 588 руб., а не 853 400 руб., и рассчитывать долю с учетом ст. 41-43 ЖК РФ.

Кроме того, в связи с истечением срока, в течение которого отчет об определении выкупной стоимости считается действительным (ст. 12 ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), выводы, изложенные в заключениях ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК», не могут быть положены в основу решения суда.

В обоснование своей правовой позиции истцом представлен отчет, выполненный в экспертно-аналитическом центре ООО «Эксперт-Ком», согласно которому общая выкупная стоимость жилого помещения с кадастровым номером №40817810604900317040 составила 1289 000 руб.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым принять во внимание выводы, изложенные в отчете, составленном ООО «Эксперт-Ком», поскольку именно данное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в наибольшей мере согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным при определении размера выкупной цены за изымаемое у ответчика имущество принять за основу выводы, изложенные в отчете, составленном ООО «Эксперт-Ком», в связи с чем, исковые требования о возложении обязанности по заключению соглашения об изъятии недвижимости подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Аникаева ФИО7 (паспорт №40817810604900317040) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (№40817810604900317040) об оспаривании стоимости изымаемого жилого помещения, возложении обязанности заключить соглашение о выкупе жилого помещения, установлении выкупной стоимости, удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа заключить с Аникаевым ФИО8 сделку об изъятии путем выкупа непригодного для проживания жилого помещения в аварийном многоквартирном доме и земельного участка под ним, изымаемого для муниципальных нужд, по выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение – комнату на поэтажном плане №40817810604900317040 в квартире № 22, площадью 12,6 кв.м, кадастровый номер №40817810604900317040 по адресу: <адрес> «А», на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040 в размере 1 289 000 (один миллион двести восемьдесят девять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд Свердловской области.

Судья И.А. Баишева