Асеткин Дмитрий Васильевич

Мотивированное решение изготовлено 17.10.2024

Дело № ******

УИД: 66RS0№ ******-35

Решение

Именем Российской Федерации

08 октября 2024 года Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Обуховой В.В.,

при секретаре ФИО5,

с участием истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный ФИО3 «ФИО3-Девелопмент» о возложении обязанностей, взыскании денежных средств, судебных расходов,

Установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с указанным иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный ФИО3 «ФИО3-Девелопмент» В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ******, согласно которому ответчик обязался построить и передать собственность истцов объект долевого строительства – квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры, который не содержал сведений о ее кадастровом номере, указана общая площадь <адрес>,0 кв.м., площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 1,8 кв.м., что в сумме составляет площадь 55,8 кв.м., то есть на 1,2 кв.м. больше проектной, указанной в п. 2.3 Договора. В дополнение к акту представлена выкопировка из технического плана жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, выполненная ООО «ЦЗЗ», на основании которой внесены сведения о площади квартиры. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 4.1.5 Договора ответчик предъявил истцам требование о выплате денежных средств за дополнительные квадратные метры, согласно выкопировке, а именно 1,2 кв.м., что является разницей фактической площади и проектной, в сумме 168241,20 руб. ДД.ММ.ГГГГ по инициативе истцов специалистами СО ГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» <адрес> произведена техническая инвентаризация квартиры, согласно которой общая площадь квартиры составляет 53,8 кв.м., площадь лоджии 1,7 кв.м., следовательно фактическая площадь квартиры составляет 55,5 кв.м., что на 0,9 кв.м. больше проектной площади квартиры. В с...

...вязи с изложенным, поскольку площадь квартиры не превышает проектную площадь квартиры более чем на 1 кв.м., у истцов не возникает обязанности по оплате ответчику денежных средств за дополнительные квадратные метры. ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика направлена претензия с приложением технического паспорта жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный № ******, подготовленного СОГУП. Ответчик требование не удовлетворил, действий по урегулированию спора не принял, требование о выплате денежных средств не отозвал, в связи с чем истцам не предоставляются документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру, а именно акт приема-передачи с указанием верных замеров и справка и полной оплате стоимости квартиры.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, просят суд признать недействительным акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; обязать оформить и подписать новый акт приема-передачи с указанием площади квартиры, установленной по результатам независимых обмеров, кадастрового номера, справку о полной оплате квартиры предусмотренные п. 4.1.4 Договора в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу; признать требование ответчика исх. № ****** от ДД.ММ.ГГГГ незаконным и н подлежащим исполнению; обязать внести в Росреестр изменения сведений об объекте недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, указав, что площадь квартиры составляет 55,5 кв.м.; взыскать с ответчика в пользу истцов денежные средства в сумме 4615 руб., затраченные на услуги СОГУП, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей; взыскать с ответчика в пользу истцов судебную неустойку в случае неисполнения решения суда в размере 1000 рублей за каждый день просрочки, начиная с момента вступления решения в законную силу и до фактического его исполнения.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истцов ненадлежащий ответчик ООО «СЗ «ФИО3-Девелопмент» заменен на надлежащего ООО «СЗ «ФИО3-Девелопмент».

Истец ФИО2 в судебном заседании требования иска с учетом уточнений поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что не согласна с результатами проведенной экспертизы, однако конкретной оценки о несоответствии выводов не дала, иных ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявила.

Представитель ответчика в судебном заседании требования иска не признала в полном объеме, просила в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

Согласно Приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено, что между истцами ФИО1, ФИО7 и ООО «СЗ «Компания Синара-Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве №СЛ-56/23-01/5-85, согласно которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости – двухсекционный жилой дом переменной этажности с крышной газовой котельной и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ ****** по ПЗУ) – 1 этап строительства, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, а участники долевого строительства обязались своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (л.д.10-17).

Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, с условным номером 174, расположенная на 19 этаже, общей площадью 53,1 кв.м., площадью летнего помещения 3 кв.м., проектной площадью (включая площадь летних помещением с учетом понижающего коэффициента) – 54,6 кв.м. (п. 2.3 договора).

Объект долевого строительства передается истцам в долевую собственность (по 1/2 доли в праве собственности у каждого).

22.01.2024 между истцами и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому истцами принята <адрес>, общей площадью 54 кв.м., кроме того площадь лоджии (с учетом соответствующего понижающего коэффициента) 1,8 кв.м.

Данный акт в настоящем иске оспаривается истцами ввиду несоответствия указанной в акте площади квартиры и фактической площади.

22.01.2024 ответчиком истцам направлено требование о выплате денежных средств в размере 168241,20 руб. в связи с превышением площади квартиры над проектной площадью на 1,2 кв.м.

В ответ на данное требование истцы направили ответчику претензию от 25.01.2024 об отзыве требования, в которой указали на несогласие с замерами площади квартиры, полагали, что фактическая площадь составляет 55,2 кв.м., что превышает проектную площадь на 0,6 кв.м. и не влечет у истцов обязанности по оплате дополнительных квадратных метров.

В связи с тем, что между сторонами возник спор относительно площади переданной истцам квартиры судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЕМУП «БТИ» ФИО8

Согласно заключению эксперта ЕМУП «БТИ» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры по адресу: <адрес> учетом площади летнего помещения с учетом понижающего коэффициента составляет 55,8 кв.м., площадь летнего помещения без учета понижающего коэффициента 0,5 составляет 3,4 кв.м., а общая площадь жилого помещения составляет 54,1 кв.м., погрешность определения площади квартиры с округлением – 0,1 кв.м. В площадь квартиры включено углубление, образованное разницей толщины балконного блока и наружной стены в помещении кухни (№ ****** по плану квартиры).

Исходя из положений ч. 2 ст. 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Согласно части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленное заключение суд считает его относимым и допустимым доказательством по настоящему делу. Заключение исполнено полно, выводы аргументированы, необходимые исследования проведены, описание содержится. При этом исследование проводилось с участием представителей всех сторон. Заключение эксперта содержит мотивированные ответы на поставленные судом вопросы. Кроме того, суд считает необходимым отметить, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется расписка в экспертном заключении, кроме того, со стороны истца, а также ответчика не представлено никаких доказательств опровергающих заключение судебной экспертизы, во время проведения экспертизы от сторон замечаний не поступало, отводов эксперту не заявлено. Также заключение эксперта соответствуют процессуальным требованиям (ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), эксперт обладает достаточными знаниями в области исследования, имеет необходимый стаж экспертной работы, содержание заключения соответствует нормативно-правовым требованиям.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что площадь квартиры по адресу: <адрес> учетом площади летнего помещения с учетом понижающего коэффициента составляет 55,8 кв.м.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце третьем п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно разделу 1 договора долевого участия общая площадь квартиры – сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, за исключением площади летнего помещения.

Проектная площадь квартиры – состоит из суммы площадей все частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, а также площадь летнего помещения с учетом понижающего коэффициента.

Как указано выше, в п. 2.3 договора стороны согласовали, что проектная площадью квартиры (включая площадь летних помещением с учетом понижающего коэффициента) составляет 54,6 кв.м., в том числе общая площадь 53,1 кв.м., площадь летнего помещения 3 кв.м.

Согласно п. 4.1.5 договора, если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемой участникам долевого строительства, превышает проектную площадь, указанную в п. 2.3 договора, более чем на 1 кв.м., то участники долевого строительства обязаны за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости одного квадратного метра (п. 4.1.9 договора) в течение 10 дней с момента предъявления требования застройщиком.

Если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемой участникам долевого строительства, превышает проектную площадь, указанную в п. 2.3 договора, на 1 кв.м. или менее, то у участников долевого строительства не возникает обязанности по уплате застройщику денежных средств за дополнительные квадратные метры (п. 4.1.6 договора).

Цена 1 кв.м. составляет 140201 руб. (п. 4.1.9 договора).

При заключении договора сторонами согласованы условия, при наступлении которых может быть изменена цена договора, а именно в случае расхождения между фактической и проектной площадью помещения более чем на 1 кв. м (п. 4.1.5 договора), данные пункты договора не противоречат положениям ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", не устанавливают дискриминационных условий для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, поскольку договором предусмотрена взаимная обязанность застройщика по возврату дольщику разницы в площадях в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с проектной более чем на 1 кв. м (п. 4.1.7). В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению они определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Исходя из содержания пунктов 4.1.5 – 4.1.8 договора долевого участия и их взаимосвязи с иными положениями договора, заключенного между сторонами, суд приходит к выводу, что при определении разницы между фактической и проектной площадью квартиры подлежит сравнению площади помещения с учетом площади летних помещением с учетом понижающего коэффициента. Кроме того, цена объекта недвижимости 7655000 руб. была установлена также исходя из общей проектной площади с учетом площади лоджий 54,6 кв. м.

Поскольку ответчиками оплачена проектная площадь квартиры с учетом площади летних помещением с учетом понижающего коэффициента в размере 54,6 кв.м., а фактическая площадь объекта с учетом площади летних помещением с учетом понижающего коэффициента, определенная экспертом составляет 55,8 кв.м., и превышает проектную на 1,2 кв. м, то, исходя из п. 4.1.5 договора истцы обязаны оплатить ответчику излишне полученные квадратные метры площади в размере 168241,20 руб. (140201 * 1,2). В связи с этим, требование ответчика о доплате денежных средств является обоснованным и законным.

При данных обстоятельствах, поскольку исковые требования истцов о признании недействительным акта приема-передачи от 22.01.2024, требования от 22.01.2024 незаконным, возложении на ответчика обязанностей по выдаче справки о полной оплате, оформления и подписания нового акта приема-передачи, внесения изменений в Россреестр основаны на предполагаемом несоответствии указанной в акте и требовании от 22.01.2022 площади помещения - 55,8 кв.м. фактической площади, определенной истцами как 55,5 кв.м, при этом в ходе рассмотрения дела судом установлено, что указанная ответчиком площадь помещения 55,8 кв.м. является правильной и соответствующей действительности, то суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении требований о признании акта приема-передачи от 22.01.2024 недействительным, требования от 22.01.2024 незаконным, возложении на ответчика обязанностей по выдаче справки о полной оплате, оформления и подписания нового акта приема-передачи, внесения изменений в Россреестр, а также отказывает в удовлетворении производного требования о взыскании судебной неустойки.

На основании положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки по оплате заключения специалиста возлагаются на истцов и не подлежат возмещению ответчиком.

Истцом ФИО2 при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. по платежному поручению № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, истцом ФИО1 – в размере 150 руб. согласно чеку по операции «Сбербанк Онлайн» от ДД.ММ.ГГГГ, код авторизации 293890.

В силу положений ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19, 333.36, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку истцы по делам о защите прав потребителей освобождены от уплаты государственной пошлины, истцам подлежит возврату уплаченная государственная пошлина.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный ФИО3 «ФИО3-Девелопмент» о возложении обязанностей, взыскании денежных средств, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Осуществить возврат государственной пошлины в сумме 300 рублей 00 копеек, внесенной ФИО2 на кор.счет № ******, номер счета получателя 03№ ****** по платежному поручению № ****** от ДД.ММ.ГГГГ.

Осуществить возврат государственной пошлины в сумме 150 рублей 00 копеек, оплаченной ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, код авторизации операции № ******.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Председательствующий В.В. Обухова

Мотивированное решение изготовлено 04.03.2025

Гражданское дело № 2-633/2025

УИД 66RS0005-01-2024-007330-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«18» февраля 2025 года г. Екатеринбург

Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Стекольниковой Ж.Ю., при секретаре Филевой А.Ю., с участием истцов (ответчиков по иску ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент») Асеткина Д.В., Асеткиной Д.А., представителя ответчика (истца по иску ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент») Карагашевой Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Асеткина Дмитрия Васильевича и Асеткиной Дарьи Андреевны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» о защите прав потребителей и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» к Асеткину Дмитрию Васильевичу и Асеткиной Дарье Андреевне о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Асеткин Д.В. и Асеткина Д.А. обратились в суд с вышеуказанным иском, пояснив в обоснование требований, что 26.01.2023 между ними и ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» был заключен договор № № ****** участия в долевом строительстве, предметом которого выступала квартира № № ******, расположенная по адресу: <адрес>, проектной площадью (включая площадь летних помещений с учетом понижающего коэффициента) 54,6 кв.м., стоимостью 7655000 рублей. Во исполнение условий данного договора ответчик 22.01.2024 передал по акту приема-передачи названную квартиру, общей площадью 54,0 кв.м. и площадью лоджии (с учетом соответствующего коэффициента) 1,8 кв.м. Фактическая площадь квартиры, которая составляет 55,8 кв.м., истцами не оспаривается. В связи с увеличением площади квартиры на 1,2 кв.м. Общество направило в адрес Асеткина Д.В. и Асеткиной Д.А. требование об уплате денежных средств за дополнительные квадратные метры на сумму 1682...

...41 руб. 20 коп. Полагают, что размер доплаты не соответствует условиям договора, поскольку из системного толкования п.п. 4.1.5 и 4.1.6 следует, что увеличение площади квартиры в пределах 1 кв.м. оплате не подлежит, в противном случае, договор не был бы заключен. В связи с передачей объекта большей площади должны доплатить застройщику 28040 руб. 20 коп., поэтому истцы просят возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» обязанность уменьшить размер доплаты по договору № № ****** участия в долевом строительстве от 26.01.2023 до указанной суммы.

ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» обратилось в суд с иском к Асеткину Д.В. и Асеткиной Д.А. о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве в сумме 168241 руб. 20 коп., пеней в сумме 1976 руб. 83 коп. и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6107 руб., указав в обоснование, что 26.01.2023 между сторонами заключен договор № № ****** участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить и передать Асеткину Д.В. и Асеткиной Д.А. квартиру, проектной площадью 54,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Объект долевого строительства, общей площадью 54,0 кв.м. и площадью лоджии (с учетом коэффициента 0,5) 1,8 кв.м., передан участникам по акту приема-передачи от 22.01.2024. При этом, поскольку суммарная площадь квартиры, определенная по результатам проведенных кадастровых работ, составила 55,8 кв.м., что на 1,2 кв.м. больше суммарной проектной площади квартиры, по условиям договора ответчики обязаны произвести оплату стоимости квадратных метров объекта долевого строительства, превышающих проектную.

Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 31.01.2025 гражданские дела объединены в одно производство с присвоением № 2-633/2025.

В судебном заседании истцы Асеткин Д.В. и Асеткина Д.А. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Будучи ответчиками по иску ООО «СЗ «Компания Синара-Девелопмент», возражали против удовлетворения требований Общества, указав на обоснованность доплаты исключительно на сумму 28040 руб. 20 коп.

В судебном заседании представитель ответчика Карагашева Е.Р. просила отказать в удовлетворении исковых требований Асеткина Д.В. и Асеткиной Д.А., ввиду их необоснованности, поскольку собственники квартиры обязаны уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, то есть за 1,2 кв.м. Будучи представителем истца по иску ООО «СЗ «Компания Синара-Девелопмент» исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Суд, заслушав пояснения участников процесса и исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 26.01.2023 между ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» и Асеткиным Д.В., Асеткиной (Тимофеевой) Д.А. заключен договор участия в долевом строительстве № № ******, во исполнение которого Общество передало Асеткиным по акту приема передачи от 22.01.2024 квартиру № № ******, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 55,8 кв.м. (включая площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента).

В соответствии с п. 2.3 договора проектная площадь квартиры (включая площадь летних помещений с учетом понижающего коэффициента) составляет 54,6 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры с характеристиками, указанными в п. 2.3 договора и приложения № 1 к договору, составляет 7655000 рублей.

Указанный размер является фиксированным и пересчету не подлежит, за исключением случая расхождения суммарной площади квартиры, указанной в договоре с соответствующей площадью квартиры, установленной по результатам кадастровых работ.

В силу п. 4.1.5 договора, если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемой участникам долевого строительства, превышает проектную площадь, указанную в п. 2.3 Договора, более чем на 1 квадратный метр, участники обязаны за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости 1 кв.м. – 140 201 руб. (п. 4.1.9 договора).

По результатам кадастровых работ общая площадь квартиры № № ******, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 55,8 кв.м., что сторонами не оспаривается и установлено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2024. При этом выводы, изложенные в описательно-мотивировочной части решения относительно размера доплаты, преюдициального значения не имеют, поскольку не были предметом спора.

Разрешая заявленные как Асеткиными, так и Обществом требования, суд, установив, что фактическая площадь квартиры превышает проектную, приходит к выводу о наличии у застройщика права требовать доплаты по договору участия в долевом строительстве за превышение площади переданного объекта долевого строительства относительно проектной площади.

Вместе с тем, определяя размер доплаты, суд полагает, что, исходя из системного толкования п. 4.1.5 и 4.1.6 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, увеличение площади квартиры в пределах 1 кв.м. оплате участниками застройщику не подлежит.

Согласноч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если вышеуказанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 указанного постановления № 49 при толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Исходя из п. 45 данного постановления, по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Текст и условия договора подготовлены застройщиком.

В соответствии с п. 4.1.6 договора участия в долевом строительстве если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемой участникам долевого строительства, превышает проектную площадь квартиры, указанную в п. 2.3 настоящего договора на 1 (один) кв.м. или менее 1 (одного) кв.м, то у участников не возникает обязанности по уплате застройщику денежных средств за дополнительные квадратные метры.

Таким образом, из системного толкования п. 4.1.5 и п. 4.1.6 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве следует, что увеличение площади квартиры в пределах 1 кв.м. оплате участниками застройщику не подлежит.

Следовательно, в связи с передачей объекта большей площадью Асеткин Д.В. и Асеткина Д.А. должны доплатить ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» денежные средства за дополнительные квадратные метры в сумме 28040 руб. 20 коп., исходя из расчета: 55,8 кв.м. – 54,6 кв.м. = 1,2 кв.м.;

1,2 кв.м. – 1 кв.м. = 0, 2 кв.м.;

0,2 кв.м. х 140 201 руб. = 28 040 руб. 20 коп.

Принимая во внимание изложенное, иск Асеткина Д.В. и Асеткиной Д.А. о защите прав потребителей подлежит удовлетворению, а иск ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» - частичному удовлетворению.

Разрешая заявленное Обществом требование о взыскании пеней, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 4.1.5 договора № № ****** участия в долевом строительстве участники долевого строительства обязаны за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры в течение 10 дней с момента предъявления требования застройщиком. В случае уклонения участников долевого строительства от уплаты денежных средств за дополнительные квадратные метры, применяются положения пункта 5.2 настоящего договора, а именно, уплачивается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, требование ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» о доплате денежных средств от 22.01.2024 получено Асеткиной Д.А. 24.01.2024, следовательно, взысканию с Асеткиных подлежат пени в размере 329 руб. 47 коп., в пределах заявленных требований – за 47 дней, исходя из суммы задолженности - 28 040 руб. 20 коп.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцами Асеткиным Д.В. и Асеткиной Д.А., в связи с рассмотрением дела, понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей, которые подлежат взысканию в их пользу с ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент».

В свою очередь, ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» понесены расходы по уплате государственной пошлины на сумму 6107 руб. Так как от заявленной цены 168241 руб. 20 коп., иск удовлетворен на сумму 28040 руб. 20 коп. или на 16,67%, то с Асеткиных в пользу Общества подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1018 руб. 04 коп. (6107 руб. х 16,67%).

Поскольку Асеткин Д.В. и Асеткина Д.А. являются долевыми собственниками объекта недвижимости (по 1/2 доли), суммы подлежат взысканию в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск Асеткина Дмитрия Васильевича и Асеткиной Дарьи Андреевны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» о защите прав потребителей – удовлетворить.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» обязанность уменьшить размер доплаты по договору № № ****** участия в долевом строительстве от 26.01.2023 до 28040 рублей 20 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» (ИНН 6685169140, ОГРН 1196658078847) в пользу Асеткина Дмитрия Васильевича (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № ******) и Асеткиной Дарьи Андреевны (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № ******) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Иск общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» к Асеткину Дмитрию Васильевичу и Асеткиной Дарье Андреевне о взыскании денежных средств - удовлетворить частично.

Взыскать с Асеткина Дмитрия Васильевича (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина России № ******, выдан Октябрьским РУВД г. Екатеринбурга ДД.ММ.ГГГГ), Асеткиной Дарьи Андреевны (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № ******) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» (ИНН 6685169140, ОГРН 1196658078847) доплату по договору № № ****** участия в долевом строительстве от 26.01.2023 в сумме 28040 руб. 20 коп., пени в размере 329 рублей 47 копеек и расходы по уплате государственной пошлины в размере 1018 рублей 04 копейки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Стекольникова Ж.Ю.

УИД 66RS0005-01-2024-007330-87

Дело № 2-633/2025 (№ 33-6641/2025)

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11.06.2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28.05.2025

г. Екатеринбург

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Кочневой В.В.

судей

Страшковой В.А.

Юсуповой Л.П.

при помощнике судьи Емшановой А.И. при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Асеткина Дмитрия Васильевича, Асеткиной Дарьи Андреевны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» о защите прав потребителей, по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» к Асеткину Дмитрию Васильевичу, Асеткиной Дарье Андреевне о взыскании денежных средств

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 18.02.2025.

Заслушав доклад судьи Страшковой В.А., объяснения представителя ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» Карагашевой Е.Р., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения истцов Асеткина Д.В. и Асеткиной Д.А., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Асеткин Д.В. и Асеткина Д.А. обратились в суд с вышеуказанным иском, указав в обоснование требований, что 26.01.2023 между ними и ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» был заключен договор № СЛ-56/23-01/5-85 участия в долевом строительстве, предметом которого выступала квартира № 174, расположенная по адресу: <адрес>, проектной площадью (включая площадь летних помещений с учетом понижающего коэффициента) 54,6 кв.м., стоимостью 7655000 руб. Во исполнение условий данного договора ответчик 22.01.2024 передал по акту приема-передачи названную квартиру, общей площадью 54,0 кв.м. и площадью лоджии (с учетом соответствующего коэффициента) 1,8 кв.м. Фактическая площадь квартиры, которая с...

...оставляет 55,8 кв.м., истцами не оспаривается. В связи с увеличением площади квартиры на 1,2 кв.м. Общество направило в адрес Асеткина Д.В. и Асеткиной Д.А. требование об уплате денежных средств за дополнительные квадратные метры на сумму 168241 руб. 20 коп. Полагают, что размер доплаты не соответствует условиям договора, поскольку из системного толкования п.п. 4.1.5 и 4.1.6 следует, что увеличение площади квартиры в пределах 1 кв.м. оплате не подлежит, в противном случае, договор не был бы заключен. В связи с передачей объекта большей площади должны доплатить застройщику 28040 руб. 20 коп., поэтому истцы просят возложить на ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» обязанность уменьшить размер доплаты по договору № СЛ-56/23-01/5-85 участия в долевом строительстве от 26.01.2023 до указанной суммы.

ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» обратилось в суд с иском к Асеткину Д.В. и Асеткиной Д.А. о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве в сумме 168241 руб. 20 коп., пеней в сумме 1976 руб. 83 коп. и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6107 руб., указав в обоснование, что 26.01.2023 между сторонами заключен договор № СЛ-56/23-01/5-85 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить и передать Асеткину Д.В. и Асеткиной Д.А. квартиру, проектной площадью 54,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Объект долевого строительства, общей площадью 54,0 кв.м. и площадью лоджии (с учетом коэффициента 0,5) 1,8 кв.м., передан участникам по акту приема-передачи от 22.01.2024. При этом, поскольку суммарная площадь квартиры, определенная по результатам проведенных кадастровых работ, составила 55,8 кв.м., что на 1,2 кв.м. больше суммарной проектной площади квартиры, по условиям договора ответчики обязаны произвести оплату стоимости квадратных метров объекта долевого строительства, превышающих проектную.

Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 31.01.2025 гражданские дела объединены в одно производство с присвоением № 2-633/2025.

В судебном заседании истцы Асеткин Д.В. и Асеткина Д.А. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Будучи ответчиками по иску ООО «СЗ «Компания Синара-Девелопмент», возражали против удовлетворения требований Общества, указав на обоснованность доплаты исключительно на сумму 28040 руб. 20 коп.

В судебном заседании представитель ответчика Карагашева Е.Р. просила отказать в удовлетворении исковых требований Асеткина Д.В. и Асеткиной Д.А., ввиду их необоснованности, поскольку собственники квартиры обязаны уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, то есть за 1,2 кв.м. Будучи представителем истца по иску ООО «СЗ «Компания Синара-Девелопмент» исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 18.02.2025 с учетом определения от 04.03.2025 об исправлении описки, исковые требования Асеткина Д.В. и Асеткиной Д.А. удовлетворены. На ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» возложена обязанность уменьшить размер доплаты по договору № СЛ-56/23-01/5-85 участия в долевом строительстве от 26.01.2023 до 28040 руб. 20 коп.

С ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» в пользу Асеткина Д.В. и Асеткиной Д.А. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Иск ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» к Асеткину Д.В. и Асеткиной Д.А. о взыскании денежных средств удовлетворен частично.

В пользу ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» с Асеткина Д.В., Асеткиной Д.А. в равных долях взыскана доплата по договору № СЛ-56/23-01/5-85 участия в долевом строительстве от 26.01.2023 в сумме 28040 руб. 20 коп., пени в размере 329 руб. 47 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 1018 руб. 04 коп.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение изменить. В обоснование жалобы указано на неправильное применение норм права, а именно: ст. 421, 242, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве. Приведены доводы о несогласии с выводами суда относительно толкования условий договора участия в долевом строительстве. Полагает, что оснований для взыскания расходов по государственной пошлине в пользу истцов не имеется.

В возражениях на апелляционную жалобу истцы указали на законность и обоснованность обжалуемого решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Истцы с апелляционной жалобой не согласны по мотивам, изложенным в возражениях.

Информации о движении дела размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 28.04.2025.

Изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 26.01.2023 между ООО «Специализированный застройщик «Компания Синара-Девелопмент» и Асеткиным Д.В., Асеткиной (Тимофеевой) Д.А. заключен договор участия в долевом строительстве № СЛ-56/23-01/5-85, во исполнение которого Общество передало Асеткиным по акту приема передачи от 22.01.2024 квартиру № 174, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 55,8 кв.м. (включая площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента).

В соответствии с п. 2.3 договора проектная площадь квартиры (включая площадь летних помещений с учетом понижающего коэффициента) составляет 54,6 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры с характеристиками, указанными в п. 2.3 договора и приложения № 1 к договору, составляет 7655000 руб.

Указанный размер является фиксированным и пересчету не подлежит, за исключением случая расхождения суммарной площади квартиры, указанной в договоре с соответствующей площадью квартиры, установленной по результатам кадастровых работ.

В силу п. 4.1.5 договора, если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемой участникам долевого строительства, превышает проектную площадь, указанную в п. 2.3 Договора, более чем на 1 квадратный метр, участники обязаны за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости 1 кв.м. – 140 201 руб. (п. 4.1.9 договора).

По результатам кадастровых работ общая площадь квартиры № 174, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 55,8 кв.м., что сторонами не оспаривается и установлено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2024. При этом выводы, изложенные в описательно-мотивировочной части решения относительно размера доплаты, преюдициального значения не имеют, поскольку не были предметом спора.

Разрешая заявленные как Асеткиными, так и Обществом требования, суд, установил, что фактическая площадь квартиры превышает проектную. Истолковав условия п. 4.1.5-4.1.9договора участия в долевом строительстве по правилам ст. 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о наличии у застройщика права требовать доплаты по договору участия в долевом строительстве за превышение площади переданного объекта долевого строительства относительно проектной площади. Определяя размер доплаты, суд, исходя из системного толкования п. 4.1.5 и 4.1.6 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, пришел к выводу, что увеличение площади квартиры в пределах 1 кв.м. оплате участниками застройщику не подлежит, в связи с чем, исковые требования об уменьшении размера доплаты удовлетворил, иск застройщика удовлетворил частично, взыскав с дольщиков в счет доплаты 28040 руб. 20 коп.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается и отклоняет соответствующие доводы апелляционной жалобы ответчика в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Исходя из п. 4.1.6 и 4.1.7 договора участия в долевом строительстве, следует, что если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемой участникам долевого строительства, превышает либо меньше проектной площади, указанной в п. 2.3 Договора, более чем на 1 квадратный метр, участники обязаны за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры либо застройщик обязан возвратить участником долевого строительства денежную сумму на лицевой счет за фактически не переданные квадратные метры.

Согласно п. 4.1.6, 4.1.8 договора участия в долевом строительстве, если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемой участникам долевого строительства, превышает либо меньше проектной площади квартиры, указанной в п. 2.3 настоящего договора на 1 (один) кв.м. или менее 1 (одного) кв.м, то у участников и застройщика не возникает обязанности по уплате (возврату) денежных средств за дополнительные или фактически не переданные квадратные метры.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, судом первой инстанции произведено правильное толкование указанных положений договора участия в долевом строительстве.

Так, в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (абз.2).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

В п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума № 49) разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (п. 45 Постановления Пленума № 49).

Проект договора и формулировка соответствующих условий разработаны ответчиком, что им в ходе рассмотрения дела не оспорено.

Из анализа условий п. 4.1.5, 4.1.7 и п. 4.1.6, 4.1.8 следует, что они содержат противоречивые условия, а именно: в п. 4.1.5, 4.1.7 указано на необходимость оплаты (возврата) за все квадратные метры, не соответствующие проектной площади; при этом в п. 4.1.6, 4.1.8 предусмотрено, что денежные средства за 1 кв.м. площади в большую либо меньшую сторону доплате (возврату) не подлежат.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно истолковал условия договора в пользу более слабой стороны по договору (участника долевого строительства) и исходил из того, что действительная воля сторон при его заключении направлена на освобождение от оплаты (возврата) денежных средств за 1 кв.м. площади квартиры при ее несоответствии в большую либо меньшую сторону относительно проектной.

С учетом изложенного, произведенный судом расчет является правильным, а доводы застройщика об обратном сводятся к несогласию с данной судом оценкой обстоятельств дела и представленных в дело доказательств, повторяют доводы, которые были предметом судебного исследования.

Также не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о том, что цена договора определена как произведение площади на цену квадратного метра, поскольку это противоречит п. 3.1 договора участия в долевом строительстве, где указана твердая цена объекта долевого строительства 7655000 руб.

Не могут быть приняты во внимание доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении обязанности уменьшить размер доплаты, поскольку перечень способов защиты нарушенного права, предусмотренный ст.12 ГК РФ, не является исчерпывающим. При этом заявленный истцами способ защиты нарушенного права направлен на восстановление их прав, поскольку из материалов дела следует отсутствие согласия застройщика с требованием истцов, выраженное в требовании от 22.01.2024 и предъявлении встречных исковых требований. Также заявленный истцами способ защиты нарушенного права не противоречит закону.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, судом верно в порядке ст. 98 ГПК РФ произведено распределение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену обжалуемого решения суда первой инстанции по изложенным в ней доводам.

Иных доводов апелляционная жалоба ответчика не содержит, истцами решение суда не оспорено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 18.02.2025 с учетом определения об исправлении описки от 04.03.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий

Кочнева В.В.

Судьи

Страшкова В.А.

Юсупова Л.П.