Бобуров Денис Сергеевич

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 сентября 2024 года апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по исковому заявлению <...> к ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» о признании договора недействительным в части, признании дополнительного соглашения незаключенным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, взыскании судебных расходов,

заслушав доклад судьи Утенко Р.В., выслушав объяснения представителя истцов <...> представителей ответчика <...>., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

<...>. обратились в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация», указав на то, что <дата> между ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» и <...> заключен договор №... участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и паркингом (далее – Объект) на земельном участке с кадастровым номером 47:25:0101009:24 по адресу: <адрес> передать расположенный в нем объект – квартиру с согласованными характеристиками - участникам долевого строительства (истцам).

По условиям договора застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи не позднее <дата>, однако ответчик свои обязательства по передаче квартиры исполнил с нарушением сроков, акт приема-передачи квартиры подписан лишь <дат...

...а>. Между сторонами в день передачи квартиры подписано дополнительное соглашение к договору, содержащее, в том числе, условия о продлении сроков ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи объекта долевого участия.

Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, фактически подписано одновременно с подписанием <дата> акта приема-передачи квартиры. Истцы были вынуждены подписать указанное дополнительное соглашение по причине противодействия ответчика в передаче квартиры и ключей по акту приема-передачи.

Кроме того, окончательный расчет долевого взноса по договору, исходя из указанных в п.5.2 коэффициентов, находится в прямом противоречии с ч.1 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве, в связи с чем п.5.2 договора является недействительным и не подлежащим применению в части установления для застекленных балконов и лоджий коэффициента 1,0 как ущемляющий права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцы просили:

- признать недействительным п.5.2 договора №... участия в долевом строительстве от <дата> в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий;

- признать незаключенным дополнительное соглашение от <дата> к договору №... участия в долевом строительстве от <дата>;

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» в пользу <...>, неустойки в размере 284 697 руб. 84 коп. за период с <дата> по <дата>, денежные средства в размере 55 500 руб. в счет уменьшения цены договора;

- компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штрафа;

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» в пользу <...> неустойку в размере 284 697 руб. 83 коп. за период с <дата> по <дата>, денежные средства в размере 55 500 руб. в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., штраф, расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования <...> удовлетворены частично.

Суд признал недействительным п.5.2 договора №... участия в долевом строительстве от <дата> в части установлении коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий.

С ООО «СЗ Инвестстрой корпорация» в пользу <...> взысканы денежные средства в размере 55 000 руб. неустойка в размере 250 000 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 157 500 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб., а всего взыскано 512 500 руб.

С ООО «СЗ Инвестстрой корпорация в пользу <...> взысканы денежные средства в размере 55 000 руб. неустойка в размере 250 000 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 157 500 руб., а всего взыскано 472 500 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ООО «СЗ Инвестстрой корпорация» взыскана государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 9 310 руб.

В апелляционной жалобе ООО «СЗ Инвестстрой корпорация» просит решение суда отменить как незаконное, необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Судья <...> включенная в состав судебной коллегии для рассмотрения апелляционной жалобы, заменена на судью <...>. в силу п.2 ч.5 ст. 14 ГПК РФ.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем в порядке ч.2 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения.

Судом первой инстанции установлено, что <дата> между ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» с одной стороны и <...>дольщики) с другой стороны заключен договор №... участия в долевом строительстве (далее – Договор), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и паркингом (далее – Объект) на земельном участке с кадастровым номером 47:25:0101009:24 по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать дольщикам в общую совместную собственность квартиру, находящуюся в указанном объекте, а дольщики обязались уплатить обусловленный Договором долевой взнос и принять по акту приема-передачи квартиру, имеющую следующие проектные характеристики, в том числе: назначение помещения – жилое, строительный номер – 235, секция – 5, этаж – 4, проектная площадь с учетом балкона / лоджии – 90,8 кв.м., общая площадь – 90 кв.м., площадь балкона / лоджии с коэффициентом 0,3 кв.м. – 0,8, количество комнат – три, количество частей помещения – 7, жилая площадь – 18,4+18,2+15,3, кухня – 14,2, коридор – 16,8, ванная 4,5, туалет – 2,6.

В соответствии с п.2.1.6 Договора застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи в срок до <дата> при условии исполнения дольщиками обязательств по оплате долевого взноса, установленного п.2.2.1 Договора и проведения окончательного взаиморасчета между сторонами в соответствии с п.п.5.3, 5.4 Договора.

Пунктом 2.2.1 Договора долевой взнос для финансирования строительства Объекта определен в размере 6 670 000 руб. Оплата долевого взноса производится за счет собственных средств дольщиков в размере 5 336 000 руб. и кредитных средств в размере 1 334 000 руб. (п.2.2.2 Договора).

Согласно п.1.2 Договора окончательная площадь квартиры, подлежащая оплате в соответствии с Договором, составляет сумму общей площади квартиры и площадей остекленных лоджий / балконов с коэффициентом 1, которая определяется по завершении строительства объекта путем проведения замеров в установленном порядке для технического плана задания, оформленного на объект и необходимого для кадастрового учета квартиры.

Условия Договора в части оплаты долевого взноса в размере 6 670 000 руб. исполнены дольщиками своевременно и в полном объеме, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением №... от <дата>, что ответчиком не оспаривалось.

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что размер долевого взноса, указанный в п.2.2.1 Договора может быть изменен на основании данных контрольного обмера уполномоченной организации в соответствии с фактическим уменьшением или увеличением проектной площади квартиры с учетом балкона или лоджии.

<дата> между сторонами заключено Дополнительное соглашение к Договору, на основании которого стороны продлили срок передачи квартиры по акту приема-передачи до <дата> при условии исполнения дольщиками обязательств по оплате долевого взноса, установленного п.2.2.1 Договора и проведения окончательного взаиморасчета между сторонами в соответствии с п.п.5.3, 5.4 Договора. В соответствии с п.1 Дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что застройщик обязуется предать дольщикам квартиру, имеющую следующие характеристики: номер квартиры – 19, строительный номер и секция – 235 (секция 5), количество комнат – три, этаж – 4, площадь квартиры с учетом балкона – 92,3 кв.м., общая площадь квартиры (без балкона) – 89,8 кв.м., жилая площадь – 50,8 кв.м., площадь застекленного балкона с коэффициентом 1,0 – 2.5. На основании п.4 Дополнительного соглашения изменен размер долевого взноса, установленный п.2.2.1 Договора, который составил 6 781 000 руб.

Письмом исх. №... от <дата> застройщик уведомил истцов о том, что по результатам обмеров площадь <адрес> (строительный №...) с учетом застекленного балкона составила 92,3 кв.м. против проектной площади <адрес>,8 кв.м. согласно стр.7 таблицы по п.1.2 Договора, окончательная сумма долевого взноса по п.2.2.1 Договора составляет 6 781 000 руб., в связи с чем необходимо произвести доплату по Договору в размере 111 000 руб. в течение 10 дней с даты получения уведомления.

Платежным поручение №... от <дата> подтверждается осуществление истцами доплаты по Договору в размере 111 000 руб.

Согласно акту взаиморасчетов от <дата> застройщик подтвердил, что обязательства дольщиков по Договору выполнены полностью и своевременно, претензий по оплате не имеется.

На основании акта приема-передачи от <дата> застройщик передал, а дольщики приняли квартиру по адресу: <адрес>

На основании акта от <дата> приема-передачи ключей и приборов учета застройщик передал, а дольщики приняли ключи от квартиры и установленные в квартире приборы учета согласно Договора.

С целью определения соответствия времени составления дополнительного соглашения от <дата> указанной в нем дате истцы обратились в ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт», на исследование специалисту представлены Дополнительное соглашение от <дата> к договору №... от <дата> участия в долевом строительстве и акт выполненных работ от <дата> к агентскому договору №... от <дата>.

Согласно выводам заключения №АБ23/593-ТЭД от <дата> штрихи подписи от имени <...> (заместитель генерального директора ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация») на дополнительное соглашение от <дата> к договору №... от <дата> участия в долевом строительстве нанесены позже указанной в документе даты, не ранее <дата>. Определить время выполнения штрихов подписи от имени <...>. (истец), штрихов оттиска круглой печати ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» на спорном документе не представляется возможным по причине непригодности указанных штрихов для оценки времени их выполнения по содержанию в штрихах летучих компонентов (их следового содержания). Печатный текст спорного документа не исследовался по причине отсутствия апробированных, научно обоснованных и рекомендованных к применению в экспертной практике методик определения давности текста, выполненного на печатных устройствах с использованием порошка (тонера) – электрографическим способом.

На основании Дополнительного соглашения от <дата> стороны согласовали следующие изменения в Договоре №... участия в долевом строительстве от <дата>.

Изменение п. 1.2 Договора участия в долевом строительстве в части передачи дольщикам квартиры, имеющей следующие характеристики: номер квартиры – 19, строительный номер и секция 235 (секция 5), количество комнат - 3, этаж – 4, площадь квартиры с учетом балкона – 92,3 кв.м., общая площадь квартиры (без балкона) – 89,8 кв.м., жилая площадь – 50,8 кв.м., площадь застекленного балкона с коэфф. 1,0 – 2,5 (пункт 1).

Изменение п.1.7 Договора участия в долевом строительстве в части планового срока окончания строительства Объекта – <дата>; Объект может быть введен в эксплуатацию досрочно (пункт 2).

Изменение п.2.1.6 Договора участия в долевом строительстве в части срока передачи квартиры по акту приема-передачи – <дата> при условии исполнения дольщиками обязательств по оплате долевого взноса и проведения окончательного взаиморасчета между сторонами (пункт 3).

Изменение п.2.2.1 Договора участия в долевом строительстве в части размера долевого взноса для финансирования строительства Объекта – 6 781 000 руб. (п. 4).

На основании п.5 Дополнительного соглашения п.5.4 Договора участия в долевом строительстве исключен.

Дополнительное соглашение от <дата> подписано с обеих сторон – заместителем генерального директора ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» <...> и дольщиком (за себя и по доверенности №... от <дата> от <...>

Согласно представленному со стороны истцов заключению ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № АБ23/593-ТЭД от <дата> специалист пришел к выводу, что штрихи подписи от имени <...> на Дополнительном соглашении от <дата> нанесены позже указанной в документе даты, не ранее <дата>.

О подписании сторонами дополнительного соглашения позднее указанной в Соглашении даты свидетельствует и представленный со стороны истцов «скриншот» электронной переписки с застройщиком. Так, <дата> на электронную почту <...> от ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» поступило уведомление о продлении до <дата> срока действия разрешения на строительство, в связи с чем застройщиком предложено подписать дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве, содержащееся во вложении к уведомлению.

Из показаний свидетеля <...> допрошенной в ходе судебного заседания в суде первой инстанции <дата>, следует, что истцы являются ее близкими друзьями, они дружат примерно с 18 лет. По договору долевого участия истцы купили квартиру на <адрес>, договор заключался в 2020 году, въехали они в феврале 2022 года. Она, <...>., присутствовала в диспетчерской при приемке истцом <...>. квартиры и подписании дополнительного соглашения, это было <дата>; уведомления приходили всем дольщикам и ей, <...> в том числе. Со слов истца, ей, <...>А., известно, что в случае неподписания дополнительного соглашения договор с ними намерены были расторгнуть, либо заставили бы заплатить 5% от цены договора, грозились не выдать ключи от квартиры, оказывали давление. <...> при этом не присутствовал, <...> выходила из офиса, разговаривала с ним по телефону, говорила, что ее заставляют подписать соглашение «задним» числом. По данному факту <...> не обращалась в правоохранительные органы.

Из показаний свидетеля <...>., допрошенной в ходе судебного заседания <дата>, следует, что она видела <...>. в день подписания дополнительного соглашения в диспетчерской, это было <дата>. Она<...>, спросила у <...>, как проходила приемка квартиры, поскольку сама в этот день также планировала получить ключи. Когда <...> вышла из диспетчерской, то была расстроена и рассказала ей, <...>., что была вынуждена подписать дополнительное соглашение.

Также судом установлено, что договор №... участия в долевом строительстве от <дата> прошел государственную регистрацию, при этом дополнительное соглашение от <дата> в установленном законом порядке не зарегистрировано, что не опровергается сторонами.

Как установлено ранее, по условиям Договора застройщик обязался передать дольщикам квартиру в срок до <дата>, однако акт приема-передачи квартиры подписан сторонами лишь <дата>.

Разрешая исковые требования в части признания незаключенным дополнительное соглашение от <дата> к договору №... участия в долевом строительстве от <дата>, руководствуясь положениями ст. ст. 164, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от <дата> №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",, п. 4 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", учитывая, что в силу прямого указания положений действующего законодательства договор участия в долевом строительстве, а также дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации, принимая во внимание, что договор №... участия в долевом строительстве от <дата> прошел государственную регистрацию, при этом дополнительное соглашение от <дата> в установленном законом порядке не зарегистрировано, что не опровергается сторонами, однако учитывая, что дополнительное соглашение от <дата> ввиду отсутствия его государственной регистрации не породило каких-либо юридических последствий, следовательно, срок передачи истцам объекта долевого строительства по договору надлежит исчислять с <дата>, суд пришел к выводу о том, что поскольку дополнительное соглашение между сторонами фактически заключено не было, дополнительное указание на то в резолютивной части решения суда не требуется, следовательно, исковые требования в данной части не подлежат удовлетворению.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» неустойки, руководствуясь положениями ст. ст. 10, 12 Федерального Закона от <дата> №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд пришел к выводу, что обязательства, предусмотренные договором долевого участия в строительстве, ответчик надлежащим образом и в установленный срок не исполнил, следовательно, у истцов обоснованно возникло право требовать с ответчика выплаты неустойки, образовавшейся вследствие просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №...-КГ17-26, принимая во внимание представленный стороной истца расчет неустойки за период с <дата> по <дата>, в соответствии с которым истцы просят взыскать с ответчика неустойку в размере 284 697 руб. 84 коп. в пользу <...> и в размере 284 697 руб. 83 коп. в пользу <...>., учитывая заявленное стороной ответчика ходатайство о снижении размера неустойки, руководствуясь положениями ст. ст. 333, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> №... "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", с учетом принципов разумности и справедливости, соразмерности ответственности ответчика последствиям нарушения обязательств, необходимости соблюдения баланса интересов сторон, учитывая, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплату, суд пришел к выводу о том, что в данном конкретном случае последствиям нарушения ответчиком обязательства соответствует размер неустойки в сумме 500 000 руб., в связи с чем пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов неустойки по 250 000 руб. в пользу каждого.

Разрешая исковые требования о признании недействительным п.5.2 Договора участия в долевом строительстве в части установления коэффициента 1.0 для застекленных балконов и лоджий, руководствуясь положениями ст. 5 Федерального закона от <дата> №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Приказа Минстроя России от <дата> №.../пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание представленное письмо исх.№... от <дата>, согласно которому застройщик уведомил истцов о том, что по результатам обмеров площадь квартиры с учетом застекленного балкона составила 92,3 кв.м. против проектной площади <адрес>,8 кв.м., в связи с чем истцами была осуществлена доплата по Договору в размере 111 000 руб., а также представленный стороной истца расчет, не оспоренный ответчиком, суд пришел к выводу о том, что положения п. 5.2 Договора участия в долевом строительстве №... от <дата> в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий противоречат положениям Федерального закона от <дата> №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также в нарушение ч.1 ст.16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

Принимая во внимание представленный истцами расчет в подтверждение отсутствия увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной документацией, учитывая, что размер переплаты истцами по Договору участия в долевом строительстве в отсутствие фактического увеличения площади квартиры составил 111 000 руб., суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов в счет уменьшения цены договора суммы в размере 55 500 руб. в пользу каждого (111 000/2 = 55 500 руб.).

Разрешая ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности в отношении требования о признании недействительным п.5.2 Договора №... участия в долевом строительстве от <дата> в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов, руководствуясь положениями ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что в силу положения п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным законом, вне зависимости от признания ее таковой судом, а также то, что в силу п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Разрешая исковые требования в части взыскания компенсации морального вреда, руководствуясь положениями ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 15 Закона Российской Федерации от <дата> №... "О защите прав потребителей", п.45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", принимая во внимание, что ответчиком нарушены права истцов как потребителей, учитывая характер и степень физических и нравственных страданий, причиненных истцам нарушением их прав в качестве потребителей со стороны ответчика, длительность нарушения прав потребителей, требования принципа разумности и справедливости, суд пришел к выводу о необходимости взыскании с ответчика в пользу каждого из истцов компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.

Разрешая исковые требования в части взыскания штрафа, принимая во внимание положения ст. 13 Закона Российской Федерации от <дата> №... "О защите прав потребителей", учитывая, что на основании досудебной претензии, направленной <дата> в адрес ответчика, истцы потребовали осуществить возврат переплаты за квартиру в размере 111 000 руб., а также уплатить неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 369 962 руб. 27 коп., однако в добровольном порядке требования истцов как потребителей ответчиком исполнены не были, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов штрафа в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителей, что составляет 157 750 руб. в пользу каждого истца (55 500 250 000 + 10 000) /2 = 157 750).

Разрешая исковые требования в части взыскания судебных расходов, руководствуясь положениями ст. ст. 98, 100, п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", принимая во внимание представленный стороной истца договор об оказании юридической помощи от <дата>, заключенный между <...>. (поверенным) и <...> (доверителем), учитывая, что юридических услуг в размере 40 000 руб. подтверждается представленной в материалы дела распиской от имени <...> о получении от <...>. 40 000 руб. в качестве оплаты по договору об оказании юридической помощи от <дата>, учитывая представленные в материалы доказательства, с учетом объема и характера заявленных требований, цены иска, категории спора, объема оказанных представителем услуг, продолжительности рассмотрения дела, стоимости аналогичных услуг при сравнимых обстоятельствах, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца <...>. судебных расходов по оплате юридических услуг в полном объеме, то есть в размере 40 000 руб.

Руководствуясь положениями ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в доход Санкт-Петербурга государственной пошлины в размере 9 310 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, указывая на то, что суд пришел к необоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение между истцами и ответчиком заключено не было; судом первой инстанции необоснованно признан недействительным п. 5.2. Договора; основания для взыскания в пользу истцов денежных средств отсутствуют; судом необоснованно оставлено без внимания заключение специалиста, представленное стороной ответчика; судом необоснованно отклонено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Также ответчик выражает несогласие с выводами суда первой инстанции в части размера взысканной неустойки, взыскания штрафа и морального вреда.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в полном объеме, отклоняя доводы апелляционной жалобы, как несостоятельные, в силу следующего.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Из материалов дела следует, что п. 2.1.6. договора №... от <дата> установлен срок передачи участнику долевого строительства квартиры по акту приема-передачи- до <дата>, тогда как акт приема-передачи квартиры подписан между сторонами лишь <дата>.

Таким образом, учитывая несвоевременное исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по своевременной передаче объекта участнику долевого строительства в соответствии с условиями заключенного договора, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности выводов суда первой инстанции в части взыскания неустойки и штрафа за несвоевременную передачу объекта долевого строительства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу вышеприведенных положений п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, разъяснено, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Конституционный Суд Российской Федерации в п. 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, указал, что положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Оценив представленные доказательства, учитывая заявление ответчика о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к размеру неустойки, суд первой инстанции нашел основания для снижения размера неустойки с 284 697 руб. 83 коп. до 250 000 руб. в пользу каждого истца, с чем соглашается и судебная коллегия.

Оснований для большего снижения неустойки в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает, ввиду непредставления ответчиком доказательств наличия исключительных обстоятельств неисполнения, принятых на себя обязательств по своевременной передаче объекта участнику долевого строительства в соответствии с условиями заключенного договора установлена.

Ссылки ответчика на наличие исключительных обстоятельств, препятствующих своевременному исполнению принятых на себя обязательств, являлись предметом оценки суда первой инстанции.

Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, данным в Обзорах по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на адрес новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 и № 2 от 30.04.2020 следует, что установление обстоятельств непреодолимой силы из-за коронавируса по ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации не прекращает обязательство, если его исполнение возможно после того, как они отпали.

Отсутствие вины ответчика в приостановлении строительных работ в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) не освобождает от ответственности застройщика, предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».Равным образом ссылки на экстраординарный характер причин нарушения сроков исполнения обязательств является несостоятельным. Количество работников ответчика, предъявление к нему исков иными лицами не относится к обстоятельствам. влекущим большее уменьшение неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств.

При этом судебная коллегия учитывает, что сумма неустойки взысканная судом в размере 250 000 руб. в пользу каждого истца, определена с учетом положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как законный размер такой неустойки составляет в общей сумме 569 395 руб. 66 коп.

Доводы апелляционной жалобы относительно злоупотребления истцами правами несостоятельны и подлежат отклонению.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 настоящей статьи). Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение данных требований закона ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств злоупотребления истцом своими правами.

Поскольку злоупотребление правом со стороны истцов в виде уклонения или отказа от принятия объекта долевого строительства в установленный договором срок судом не установлено, квартира своевременно не передана истцам ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок не исполнены, оснований для отказа во взыскании неустойки, штрафа, морального вреда за нарушение срока передачи объекта долевого строительства у суда первой инстанции не имелось.

Требования истцов заявлены в рамках действующего законодательства.

Судебная коллегия принимает во внимание, что предложенный ответчиком истцу к подписанию договор долевого участия в строительстве разрабатывался ответчиком самостоятельно, включая сроки передачи объекта долевого строительства, истец на его условия повлиять не мог, при этом, ответчик, занимаясь профессиональной строительной деятельностью, зная о повышенной ответственности застройщика перед дольщиком-потребителем за нарушение обязательств по договору долевого участия, имел реальную возможность передать квартиру в установленный договором срок.

Застройщик обязан проявлять должную осмотрительность, просчитать возможные риски, оценить свое финансовое положение и возможность соблюдения условий договора возлагается на застройщика.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, сведений о том, что дополнительное соглашение, в соответствии с которым была установлена новая дата уплаты денежных средств за объект долевого участия, прошло регистрацию в установленном порядке, материалы дела не содержат. Ссылки ответчика на то, что регистрации дополнительного соглашения препятствовали ограничения в период коронавирусной инфекции также носят бездоказательный характер.

Таким образом, не зарегистрированное в установленном порядке изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, считается незаключенным, и, следовательно, не порождает правовых последствий, поскольку в силу вышеприведенных норм права договор и соглашения к нему, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации.

По общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения, если иное не предусмотрено соглашением сторон (аналогичная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 5-КГ16-45, от 14.05.2019 № 41-КГ19-12).

При установлении того обстоятельства, что дополнительное соглашение подписано одновременно с передачей квартиры, по инициативе ответчика, датировано «задним числом», суд обоснованно пришел к выводу о том, что взаимообусловленность действий ответчика по подписанию указанного дополнительного соглашения с передачей объекта не свидетельствует о правовых последствиях подписания соглашения в виде освобождения ответчика от уплаты неустойки.

Доводы апелляционной жалобы в части необоснованного признания недействительным п. 5.2 Договора долевого участия отклоняются судебной коллегией как несостоятельные в силу следующего.

В соответствии с п. 5.2 договора долевого участия, стороны допускают, что площадь отдельных частей Квартиры может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других частей квартиры, в результате неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Для окончательного расчета долевого взноса по настоящему договору принимается общая площадь квартиры с учетом балкона/лоджии, которая исчисляется как сумма полезных площадей всех помещений квартиры, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, плюс площадь: - незастекленных балконов с понижающим коэффициентом 0,3; - незастекленных лоджий с понижающим коэффициентом 0,5; - веранд, застекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0. <адрес> квартиры с учетом балкона/лоджии с коэффициентом указана в п.1.2. настоящего договора.

В соответствии с ч. 1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции (статья 23 Федерального закона № 214).

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого.

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5; для балконов - 0,3; для террас - 0,3; для веранд - 1,0.

Между тем, в п.5.2 договора долевого участия № 187/235 от 05.02.2020 содержится указание на то, что коэффициент 1,0 применяется к застекленным балконам и лоджиям, что противоречит положениям Федерального закона № 214-ФЗ.

Как верно указал суд первой инстанции, применение понижающих коэффициентов к балконом и лоджиям не зависят от наличия их остекления.

В соответствии с ч. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

При таких обстоятельствах, учитывая, что положения п. 5.2 договора участия в долевом строительстве № 165/96 от 17.01.2020 в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о его недействительности в данной части.

Указанная правовая позиции соотносится с изложенной в Кассационном определении Третьего кассационного суда от 18 октября 2023 г. №88-20499/2023.

Доводы ответчика относительно того, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, в связи с чем отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.

Суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из того, что данный довод о пропуске срока исковой давности не имеет правового значения, поскольку в силу положения п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным законом, вне зависимости от признания ее таковой судом. В силу п.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Правовые последствия недействительности ничтожной сделки возникли для истцов не ранее передачи им объекта долевого строительства с площадью, рассчитанной в соответствии с условиями п. 5.2. договора участия долевого строительства, и требованиями ответчика о доплате 111 000 руб.

При этом в силу условий заключенного договора ответчик обязался передать истцам квартиру проектной площадью с учетом балкона/ лоджии 90, 8 кв.м.(л.д.12 т.1).

Согласно акту приема-передачи от 04.03.2022, площадь квартиры без балкона составляет 89,8 кв.м. площадь балкона с коэффициентом 1 составляет 2,5 кв.м. С учетом недействительности применения данного коэффициента площадь балкона должна быть учтена как равная 1, 25 кв.м., а общая площадь переданной квартиры равной 91, 05 кв.м.

Исходя из толкования положений п.5.3. договора с точки зрения равенства прав сторон требовать доплаты или уменьшения размера платы в объеме, согласованном относительно участников строительства н в 1 кв.м. площади сравнительно с согласованной, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика оснований требовать и получать доплату с истцов, которая была взыскана в их пользу.

Доводы истца относительно того, что судом первой инстанции не дана оценка заключению специалиста №158/АР/1 судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов сторон, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки при вынесении решения суда. Заключение указанного специалиста само по себе не может являться основанием для иного расчета при определении площади помещений коэффициента относительно балкона/ лоджии сравнительно с установленным Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр.

Ссылки ответчика о неправомерности взыскания штрафа несостоятелен, поскольку особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства согласно положениям Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» распространяются на обязательства, возникшие в период со дня вступления в силу настоящего Постановления по 31.12.2022 включительно, в связи, с чем выводы суда основаны на правильном толковании положений действующего законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, поскольку на возникшие между сторонами отношения распространяется Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей», учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлен факт неудовлетворения со стороны ответчика в добровольном порядке требования истца, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности взыскания с ответчика штрафа.

Доводы ответчика о незаконности взыскания штрафа со ссылкой на Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм права, поскольку претензия о выплате сумм была направлена ответчику 30.12.2021 (л.д.84 т.1), соответственно, срок удовлетворения требований потребителя истец до моратория относительно санкций, введенного Постановлением Правительства РФ № 479.

Таким образом, учитывая несвоевременное исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по своевременной передаче объекта участнику долевого строительства в соответствии с условиями заключенного договора, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности выводов суда первой инстанции в части наличия оснований неустойки и штрафа за несвоевременную передачу объекта долевого строительства.

Приведенные в апелляционной жалобе ссылки истца на судебную практику не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку обстоятельства дела по каждому спору устанавливаются судом самостоятельно, а судебное постановление, приведенное истцом в обоснование своей позиции, преюдициального или прецедентного значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.

Вопросы о взыскании судебных расходов разрешены судом при правильном применении положений гл. 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не являются предметом самостоятельного апелляционного обжалования сторон.

Доводы истца о несогласии с действиями суда по оценке доказательств не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения суда, так как согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Иное толкование заявителем норм материального права и другая оценка обстоятельств дела не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции.

При разрешении данного спора суд правильно установил фактические обстоятельства дела, с достаточной полнотой проверил доводы истца, приведенные в исковом заявлении в обоснование заявленных требований, дал надлежащую оценку представленным в материалы дела доказательствам, по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и исходя из установленных по делу обстоятельств, руководствуясь требованиями закона, регулирующего данные правоотношения, правильно разрешил возникший спор.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда <адрес> от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>.

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№88-1169/2025

78RS0005-01-2023-009430-67

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург 15 января 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Александровой Ю.К.,

судей Беспятовой Н.Н., Лебедева А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1093/2024 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» о признании договора недействительным в части, признании дополнительного соглашения незаключенным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, взыскании судебных расходов по кассационной жалобе ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 6 марта 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 сентября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Александровой Ю.К., объяснения представителя ответчика- ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя истцов- ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация», в котором, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцы просили: признать недействительным п.5.2 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий; признать незаключенным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» в пользу ФИО1, неустойки в размере 284 697 рублей ...

...84 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 55 500 рублей в счет уменьшения цены договора; компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штрафа; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» в пользу ФИО2, неустойку в размере 284 697 рублей 83 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 55 500 рублей в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф, расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 рублей.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» и ФИО1, ФИО2 заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и паркингом (далее - Объект) на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> передать расположенный в нем объект - квартиру с согласованными характеристиками - участникам долевого строительства (истцам).

По условиям договора застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик свои обязательства по передаче квартиры исполнил с нарушением сроков, акт приема-передачи квартиры подписан лишь ДД.ММ.ГГГГ. Между сторонами в день передачи квартиры подписано дополнительное соглашение к договору, содержащее, в том числе, условия о продлении сроков ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи объекта долевого участия.

Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, фактически подписано одновременно с подписанием ДД.ММ.ГГГГ акта приема-передачи квартиры. Истцы были вынуждены подписать указанное дополнительное соглашение по причине противодействия ответчика в передаче квартиры и ключей по акту приема-передачи.

Кроме того, окончательный расчет долевого взноса по договору, исходя из указанных в п.5.2 коэффициентов, находится в прямом противоречии с части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, в связи с чем, п. 5.2 договора является недействительным и не подлежащим применению в части установления для застекленных балконов и лоджий коэффициента 1,0 как ущемляющий права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворены частично.

Суд признал недействительным п.5.2 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части установлении коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий.

С ООО «СЗ Инвестстрой корпорация» в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 55 000 рублей неустойка в размере 250 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 157 500 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 рублей, а всего взыскано 512 500 рублей.

С ООО «СЗ Инвестстрой корпорация в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 55 000 рублей неустойка в размере 250 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 157 500 рублей, а всего взыскано 472 500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ООО «СЗ Инвестстрой корпорация» взыскана государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 9 310 рублей.

В кассационной жалобе ООО «СЗ Инвестстрой корпорация» просит отменить судебные постановления как незаконные, вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права.

Представлены письменные возражения на жалобу.

В соответствии с частью 1 статьи 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов судов, содержащихся в обжалуемых судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы не установлено.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» с одной стороны и ФИО1, ФИО2 (дольщики) с другой стороны заключен договор № участия в долевом строительстве (далее - Договор), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и паркингом (далее - Объект) на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать дольщикам в общую совместную собственность квартиру, находящуюся в указанном объекте, а дольщики обязались уплатить обусловленный Договором долевой взнос и принять по акту приема-передачи квартиру, имеющую следующие проектные характеристики, в том числе: назначение помещения - жилое, строительный №, секция - 5, этаж - 4, проектная площадь с учетом балкона / лоджии - 90,8 кв.м., общая площадь - 90 кв.м., площадь балкона / лоджии с коэффициентом 0,3 кв.м. - 0,8, количество комнат - три, количество частей помещения - 7, жилая площадь - 18,4+18,2+15,3, кухня - 14,2, коридор - 16,8, ванная 4,5, туалет - 2,6.

В соответствии с п.2.1.6 Договора застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ при условии исполнения дольщиками обязательств по оплате долевого взноса, установленного п.2.2.1 Договора и проведения окончательного взаиморасчета между сторонами в соответствии с п.п.5.3, 5.4 Договора.

Пунктом 2.2.1 Договора долевой взнос для финансирования строительства Объекта определен в размере 6 670 000 рублей. Оплата долевого взноса производится за счет собственных средств дольщиков в размере 5 336 000 рублей и кредитных средств в размере 1 334 000 рублей (п.2.2.2 Договора).

Согласно п. 1.2 Договора окончательная площадь квартиры, подлежащая оплате в соответствии с Договором, составляет сумму общей площади квартиры и площадей остекленных лоджий / балконов с коэффициентом 1, которая определяется по завершении строительства объекта путем проведения замеров в установленном порядке для технического плана задания, оформленного на объект и необходимого для кадастрового учета квартиры.

Условия Договора в части оплаты долевого взноса в размере 6 670 000 рублей исполнены дольщиками своевременно и в полном объеме, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, что ответчиком не оспаривалось.

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что размер долевого взноса, указанный в п.2.2.1 Договора может быть изменен на основании данных контрольного обмера уполномоченной организации в соответствии с фактическим уменьшением или увеличением проектной площади квартиры с учетом балкона или лоджии.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено Дополнительное соглашение к Договору, на основании которого стороны продлили срок передачи квартиры по акту приема-передачи до ДД.ММ.ГГГГ при условии исполнения дольщиками обязательств по оплате долевого взноса, установленного п.2.2.1 Договора и проведения окончательного взаиморасчета между сторонами в соответствии с п.п.5.3, 5.4 Договора. В соответствии с п.1 Дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что застройщик обязуется предать дольщикам квартиру, имеющую следующие характеристики: номер квартиры - 19, строительный номер и секция - 235 (секция 5), количество комнат - три, этаж - 4, площадь квартиры с учетом балкона - 92,3 кв.м., общая площадь квартиры (без балкона) - 89,8 кв.м., жилая площадь - 50,8 кв.м., площадь застекленного балкона с коэффициентом 1,0 - 2.5. На основании п.4 Дополнительного соглашения изменен размер долевого взноса, установленный п.2.2.1 Договора, который составил 6 781 000 рублей.

Письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик уведомил истцов о том, что по результатам обмеров площадь <адрес> (строительный №) с учетом застекленного балкона составила 92,3 кв.м, против проектной площади квартиры 90,8 кв.м, согласно стр.7 таблицы по п. 1.2

Договора, окончательная сумма долевого взноса по п.2.2.1 Договора составляет 6 781 000 рублей, в связи с чем необходимо произвести доплату по Договору в размере 111 000 рублей в течение 10 дней с даты получения уведомления.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается осуществление истцами доплаты по Договору в размере 111 000 рублей.

Согласно акту взаиморасчетов от ДД.ММ.ГГГГ застройщик подтвердил, что обязательства дольщиков по Договору выполнены полностью и своевременно, претензий по оплате не имеется.

На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал, а дольщики приняли квартиру по адресу: <адрес>.

На основании акта от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи ключей и приборов учета застройщик передал, а дольщики приняли ключи от квартиры и установленные в квартире приборы учета согласно Договора.

С целью определения соответствия времени составления дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ указанной в нем дате истцы обратились в ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт», на исследование специалисту представлены Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве и акт выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ к агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам заключения №АБ23/593-ТЭД от ДД.ММ.ГГГГ штрихи подписи от имени ФИО8 (заместитель генерального директора ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация») на дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве нанесены позже указанной в документе даты, не ранее ДД.ММ.ГГГГ. Определить время выполнения штрихов подписи от имени ФИО2 (истец), штрихов оттиска круглой печати ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» на спорном документе не представляется возможным по причине непригодности указанных штрихов для оценки времени их выполнения по содержанию в штрихах летучих компонентов (их следового содержания). Печатный текст спорного документа не исследовался по причине отсутствия апробированных, научно обоснованных и рекомендованных к применению в экспертной практике методик определения давности текста, выполненного на печатных устройствах с использованием порошка (тонера) - электрографическим способом.

На основании Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали следующие изменения в Договоре № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Изменение п. 1.2 Договора участия в долевом строительстве в части передачи дольщикам квартиры, имеющей следующие характеристики: номер квартиры - №, строительный номер и секция 235 (секция 5), количество комнат - 3, этаж - 4, площадь квартиры с учетом балкона - 92,3 кв.м., общая площадь квартиры (без балкона) - 89,8 кв.м., жилая площадь - 50,8 кв.м., площадь застекленного балкона с коэфф. 1,0 - 2,5 (пункт 1).

Изменение п. 1.7 Договора участия в долевом строительстве в части планового срока окончания строительства Объекта – ДД.ММ.ГГГГ; Объект может быть введен в эксплуатацию досрочно (пункт 2).

Изменение п.2.1.6 Договора участия в долевом строительстве в части срока передачи квартиры по акту приема-передачи – ДД.ММ.ГГГГ при условии исполнения дольщиками обязательств по оплате долевого взноса и проведения окончательного взаиморасчета между сторонами (пункт 3).

Изменение п.2.2.1 Договора участия в долевом строительстве в части размера долевого взноса для финансирования строительства Объекта - 6 781 000 рублей (п. 4).

На основании п.5 Дополнительного соглашения п.5.4 Договора участия в долевом строительстве исключен.

Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ подписано с обеих сторон - заместителем генерального директора ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» ФИО8 и дольщиком (за себя и по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1) ФИО2

Согласно представленному со стороны истцов заключению ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № № от ДД.ММ.ГГГГ штрихи подписи от имени ФИО8 на Дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ нанесены позже указанной в документе даты, не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно электронной переписки с застройщиком, ДД.ММ.ГГГГ на электронную почту ФИО2 от ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» поступило уведомление о продлении до ДД.ММ.ГГГГ срока действия разрешения на строительство, в связи с чем застройщиком предложено подписать дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве, содержащееся во вложении к уведомлению.

Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая исковые требования в части признания незаключенным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, руководствуясь положениями статей 164, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 4 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", учитывая, что в силу прямого указания положений действующего законодательства договор участия в долевом строительстве, а также дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации, принимая во внимание, что договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, при этом дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не зарегистрировано, однако учитывая, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ ввиду отсутствия его государственной регистрации не породило каких-либо юридических последствий, следовательно, срок передачи истцам объекта долевого строительства по договору надлежит исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о том, что поскольку дополнительное соглашение между сторонами фактически заключено не было, дополнительное указание на то в резолютивной части решения суда не требуется, следовательно, исковые требования в данной части не подлежат удовлетворению.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» неустойки, руководствуясь положениями статей 10, 12 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд пришел к выводу, что обязательства, предусмотренные договором долевого участия в строительстве, ответчик надлежащим образом и в установленный срок не исполнил, следовательно, у истцов обоснованно возникло право требовать с ответчика выплаты неустойки, образовавшейся вследствие просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Приняв во внимание правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2017 года №41- КГ17-26, принимая во внимание представленный стороной истца расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, учитывая заявленное стороной ответчика ходатайство о снижении размера неустойки, руководствуясь положениями статей 333, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", с учетом принципов разумности и справедливости, соразмерности ответственности ответчика последствиям нарушения обязательств, необходимости соблюдения баланса интересов сторон, учитывая, что неустойка является мерой гражданско- правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплату, суд пришел к выводу о том, что в данном конкретном случае последствиям нарушения ответчиком обязательства соответствует размер неустойки в сумме 500 000 рублей, в связи с чем пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов неустойки по 250 000 рублей в пользу каждого.

Разрешая исковые требования о признании недействительным п.5.2 Договора участия в долевом строительстве в части установления коэффициента 1.0 для застекленных балконов и лоджий, руководствуясь положениями статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 года №854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание представленное письмо исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик уведомил истцов о том, что по результатам обмеров площадь квартиры с учетом застекленного балкона составила 92,3 кв.м, против проектной площади квартиры 90,8 кв.м., в связи с чем истцами была осуществлена доплата по Договору в размере 111 000 рублей, а также представленный стороной истца расчет, не оспоренный ответчиком, суд пришел к выводу о том, что положения п. 5.2 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий противоречат положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также в нарушение части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

Принимая во внимание представленный истцами расчет в подтверждение отсутствия увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной документацией, учитывая, что размер переплаты истцами по Договору участия в долевом строительстве в отсутствие фактического увеличения площади квартиры составил 111 000 рублей, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов в счет уменьшения цены договора суммы в размере 55 500 рублей в пользу каждого.

Разрешая ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности в отношении требования о признании недействительным п.5.2 Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов, руководствуясь положениями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что в силу положения пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным законом, вне зависимости от признания ее таковой судом, а также то, что в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Разрешая исковые требования в части взыскания компенсации морального вреда, руководствуясь положениями статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 "О защите прав потребителей", пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", принимая во внимание, что ответчиком нарушены права истцов как потребителей, учитывая характер и степень физических и нравственных страданий, причиненных истцам нарушением их прав в качестве потребителей со стороны ответчика, длительность нарушения прав потребителей, требования принципа разумности и справедливости, суд пришел к выводу о необходимости взыскании с ответчика в пользу каждого из истцов компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

Разрешая исковые требования в части взыскания штрафа, принимая во внимание положения статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 "О защите прав потребителей", учитывая, что на основании досудебной претензии, направленной ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика, в добровольном порядке требования истцов как потребителей ответчиком исполнены не были, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов штрафа в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителей, что составляет 157 750 рублей в пользу каждого истца.

Разрешая исковые требования в части взыскания судебных расходов, руководствуясь положениями статей 98, 100, пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", с учетом объема и характера заявленных требований, цены иска, категории спора, объема оказанных представителем услуг, продолжительности рассмотрения дела, стоимости аналогичных услуг при сравнимых обстоятельствах, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца ФИО2 судебных расходов по оплате юридических услуг в полном объеме, то есть в размере 40 000 рублей.

Руководствуясь положениями статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в доход Санкт-Петербурга государственной пошлины в размере 9 310 рублей.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда, в том числе в части взыскания неустойки и штрафа за несвоевременную передачу объекта долевого строительства исходя из несвоевременного исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по своевременной передаче объекта участнику долевого строительства в соответствии с условиями заключенного договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции согласился с установленным судом первой инстанции размером неустойки с учётом применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, не усмотрев при этом оснований для большего снижения неустойки, ввиду непредставления ответчиком доказательств наличия исключительных обстоятельств неисполнения, принятых на себя обязательств по своевременной передаче объекта участнику долевого строительства в соответствии с условиями заключенного договора.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что не зарегистрированное в установленном порядке изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства считается незаключенным, и, следовательно, не порождает правовых последствий, поскольку в силу вышеприведенных норм права договор и соглашения к нему, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции отмечено, что сведений о том, что дополнительное соглашение, в соответствии с которым была установлена новая дата уплаты денежных средств за объект долевого участия, прошло регистрацию в установленном порядке, материалы дела не содержат, как и не содержат доказательств того, что регистрации дополнительного соглашения препятствовали ограничения в период коронавирусной инфекции.

Суд апелляционной инстанции в силу положений статей 5, 23 Федерального закона № 214-ФЗ, Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», статей 421, 422 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», отклонил доводы апелляционной жалобы в части необоснованного признания недействительным п. 5.2 Договора долевого участия как несостоятельные, поскольку положения п. 5.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, применение понижающих коэффициентов к балконом и лоджиям не зависят от наличия их остекления.

Суд апелляционной инстанции согласился и с выводами суда в части взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, поскольку особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства согласно положениям Постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» распространяются на обязательства, возникшие в период со дня вступления в силу настоящего Постановления по 31 декабря 2022 года включительно.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности взыскания штрафа со ссылкой на Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» суд апелляционной инстанции отклонил как основанные на неверном толковании норм права, поскольку претензия о выплате сумм была направлена ответчику ДД.ММ.ГГГГ (л.д.84 т.1), соответственно, срок удовлетворения требований потребителя истек до моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации № 479.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения сторон.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 ГК РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

В свою очередь, в соответствии с частью 3 статьи 6 названного Федерального закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 6 приведенного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В связи с чем, суды пришли к правомерному выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре мог быть изменен только в порядке, предусмотренном пунктом 3 части 6 вышеуказанного Федерального закона. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

По общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения, если иное не предусмотрено соглашением сторон, что согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 26 апреля 2016 года № 5- КГ16-45, от 14 мая 2019 года № 41-КГ19-12.

Учитывая, что срок передачи объекта долевого строительства не был изменен в установленном порядке, судебная коллегия кассационного суда соглашается с выводом судов том, что период неустойки применительно к настоящему спору составил с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлены понижающие коэффициенты для расчета общей приведенной площади: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, для террас - 0,3, для веранд - 1,0.

Доводы кассационной жалобы ответчика относительно того, что признание судами недействительным пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий является необоснованным, так как, устанавливая коэффициент 1,0 для остекленных балконов и лоджий, застройщик руководствовался принципом свободы договора, кассационный суд находит ошибочными, ввиду того, что положения пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий противоречат положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя в добровольном порядке не исполняются, и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022 и 2023 годах предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4).

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление № 479), которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановление № 479 вступило в силу 29 марта 2022 года.

Согласно названному постановлению № 479, неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления № 479 до 30 июня 2023 года включительно.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных данным пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу Постановления № 479, предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу постановления № 479, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 29 марта 2022 года, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 29 марта 2022 года, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 30 июня 2023 года.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 7 июня 2021 года № 46-КГ21-15-К6, в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19 июля 2023 года (ответ на вопрос 2).

Как следует из материалов дела, истцом было заявлено о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, претензия была направлена в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, т.е. период вне пределов действия указанного Постановления.

Таким образом, руководствуясь указанными положениями закона, поскольку в добровольном порядке требования истца о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия удовлетворены не были, суды пришли к правомерному выводу о наличии основании для взыскания штрафа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Из обжалуемых судебных постановлений следует, что судами по существу приведены мотивы, обосновывающие отсутствие оснований для снижения размера взыскиваемой с ответчика неустойки в еще большем размере.

Ссылка заявителя на иную судебную практику не свидетельствует о нарушении судами норм материального и процессуального права, поскольку при рассмотрении дел судами учитываются обстоятельства, присущие каждому конкретному делу и основанные на представленных доказательствах, в связи с чем является несостоятельной.

Доводы заявителя по существу повторяют позицию ответчика при разбирательстве дела в судах обеих инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и доказательственной базы по спору. Вновь приведенные в кассационной жалобе, они не могут повлечь отмену судебных постановлений.

Доводы кассационной жалобы о пропуске истцами срока исковой давности, компенсации морального вреда, размера неустойки не могут повлечь отмену обжалуемых судебных актов, поскольку направлены на переоценку доказательств, при этом судебная коллегия кассационного суда учитывает, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу обжалуемых судебных постановлений.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебных актов кассационным судом общей юрисдикции.

Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 6 марта 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 сентября 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи

Мотивированное определение изготовлено 16 января 2025 года.