Чайка Кирилл Адреевич

Дело № 2-94/2025

64RS0048-01-2024-005159-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2025 года город Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Цукановой Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Альсультанова М.С. к Колобовой А.И. о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

установил:

Альсултанов М.С. обратился в суд с иском к Колобовой А.И. о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.

В обоснование требований указал, 18.09.2023 Альсултанов М.С. на основании договора купли-продажи приобрел у Колобовой А.И. жилой дом площадью 104,2 кв.м с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, и расположенный под ним земельный участок площадью 800 кв.м с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

В процессе эксплуатации жилого дома истцом были выявлены многочисленные недостатки: трещины на внутренних стенах; нарушение допустимых значений толщины швов кладки цоколя; высолы на облицовочном кирпиче; недостатки фундаментной плиты; недостатки кладки цоколя, в связи с чем по инициативе истца была проведена независимая строительная экспертиза, согласно выводам заключения ООО «Экспертиза-Саратов» от 10.09.2024 №Д/И-21, в объекте недвижимости присутствуют многочисленные недостатки и отклонения от действующих строительных норм и правил...

..., стоимость устранения недостатков жилого дома составляет 1 837 113 руб.

На основании изложенного истцом 12.09.2024 в адрес ответчика была направлена письменная претензия с требованием о возмещении суммы расходов на устранение недостатков, которая 14.10.2024 получена Колобовой А.И., однако до настоящего времени оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит суд взыскать с ответчика: денежные средства, в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 1 292 758,86 руб.; неустойку за нарушение требований о возмещение расходов на устранение недостатков в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, за период с 25.10.2024 по день вынесения решения суда; неустойку за нарушение требований о возмещение расходов на устранение недостатков в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ за каждый день, начиная со дня следующего за днем вынесения решения, по день фактического удовлетворения требований; расходы по оплате юридических услуг – 60 000 руб.; расходы на проведение независимой экспертизы – 30 000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины – 33 371 руб.

Ранее в судебном заседании представитель истца Подопригора К.А. заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, поскольку все выявленные недостатки носят скрытый характер, и при должной внимательности и осмотрительности их невозможно было выявить при осмотре дома.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика Чайка К.А. возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно пояснял, что дом был продан без отмостки, о чем истец как покупатель был надлежащим образом осведомлен. Выявленные недостатки являются следствием того, что Альсултанов М.С. не устроил отмостку фундамента, тем самым содействовал увеличению размера убытков.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, при таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из содержания ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как указано в ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что 18.09.2023 между Альсултановым М.С. и Колобовой А.И. заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 104,2 кв.м с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, и расположенного под ним земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

Стоимость жилого дома определена в размере 4 830 000 руб., земельного участка – 690 000 руб. и была оплачена истцом в полном объеме.

Из п. 14 Договора следует, что покупатель до подписания договора осмотрел дом и земельный участок, не имеет каких-либо претензий по состоянию объектов недвижимости.

Стороны договорились, что передаточный акт дополнительно составляться не будет. Фактом подтверждения приема-передачи объектов недвижимости является подписание настоящего договора (п. 24).

В исковом заявлении указано, что в процессе эксплуатации жилого дома истцом были выявлены многочисленные недостатки: трещины на внутренних стенах; нарушение допустимых значений толщины швов кладки цоколя; высолы на облицовочном кирпиче; недостатки фундаментной плиты; недостатки кладки цоколя, в связи с чем по инициативе истца была проведена независимая строительная экспертиза, согласно выводам заключения ООО «Экспертиза-Саратов» от 10.09.2024 №Д/И-21, в объекте недвижимости присутствуют многочисленные недостатки и отклонения от действующих строительных норм и правил, стоимость устранения недостатков жилого дома составляет 1 837 113 руб.

По ходатайству стороны истца, с целью определения наличия в спорном жилом доме заявленных истцом недостатков, стоимости их устранения судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертиза-Сервис».

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «Экспертиза-Сервис» № Э-5582 от 02.04.2025 следует, что по результатам проведенного обследования установлены следующие дефекты и недостатки в жилом доме площадью 104,2 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и в том числе, недостатки, указанные истцом. Осмотром установлено отсутствие песчаной (гравийной) подушки, что является нарушением п. 4.25 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений»: 4.25 При возведении монолитных фундаментов в любых подстилающих грунтах (кроме скальных) следует предусматривать устройство бетонной подготовки, предотвращающей утечки раствора из бетонной смеси бетонируемого фундамента, снижающей расход бетонной смеси, обеспечивающей установку арматуры фундаментов. Допускается применение щебеночной или песчаной подготовки с цементной стяжкой, а также геомембран. Примечания 1 Толщину бетонной подготовки, класс прочности бетона на сжатие, а также необходимость ее армирования следует назначать в зависимости от передаваемых монтажных и эксплуатационных нагрузок. Как правило, применяются бетонные подготовки толщиной не менее 100 мм из бетона класса прочности на сжатие не менее В 7,5.

Были допущены ошибки при укладке песчаной подушки - слоя песка, на котором устанавливается фундамент. К таким ошибкам относится укладка слишком тонкого слоя песка или его некачественная трамбовка. Нарушены требования п. 6.1.6 СП 45.13330.2017 СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты» в табл. 6.3 указано, что разница отметок дна выемок для устройства фундаментов не должна превышать +/- 5 см: 5 отклонения отметок дна выемок в местах устройства фундаментов и укладки конструкций при окончательной разработке или после доработки недоборов и восполнения переборов +/- 5 см.

Фактическая разница расстояний от уровня цоколя до подошвы фундамента по четырем углам жилого дома по фактическим замерам составляют свыше 25 см, что в 5 раз превышает нормативную величину. Часть участка кирпичного цоколя выступает за габарит ширины фундамента. Цокольная надстройка над ленточным фундаментом должна быть такой же ширины, как и сам фундамент. Нарушены требования, изложенные в СП 15.13330.2012 «Каменные и армо-каменные конструкции» и Пособие к СНиП 11-22-81 «Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций» здесь нормируется следующее: ширина раскрытия сквозной трещины допускается от 1 до 2 мм в неармированной и до 0,4мм в армированных конструкциях: сплошные без проемов участки стен длиной более 3 метров; межоконные пояса; цоколи; фронтоны.

Для поверхностных (не сквозных) трещин, которые возникают от усадки или от температурных перепадов эти параметры больше. Трещины температурно-усадочного характера недопустимого раскрытия (свыше 2,0 мм) выявлены не в несущих конструкциях (наружных стенах), а только в перегородках из керамзитобетонных блоков, разделяющих помещения внутри жилого дома, а также в местах их сопряжения с несущими стенами. В нарушение п. 5.1.3. ГОСТ 530-2012 «Кирпич и камень керамические» на поверхности облицовочного кирпича в отдельных местах имеются высолы (5.1.3 На лицевых и клинкерных изделиях не допускаются высолы).

На основании обработки результатов исследования экспертом сделан вывод, что техническое состояние (ремонтно-отделочные работы, монтаж коммуникаций и пр.) исследуемого жилого дома не соответствует требованиям: Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» ст. 7 Технического регламента «Требования механической безопасности»; п. 4.25 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений»; п. 6.1.6 СП 45.13330.2017 СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты». Часть участка кирпичного цоколя выступает за габарит ширины фундамента. Цокольная надстройка над ленточным фундаментом должна быть такой же ширины, как и сам фундамент; СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции» и Пособие к СНиП 11-22-81 «Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций»; п. 5.1.3. ГОСТ 530-2012 «Кирпич и камень керамические»; определено как «ограниченно работоспособное состояние», то есть отнесено к категории технического состояния конструкций (за исключением межкомнатных перегородок), при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

В конструкциях межкомнатных перегородках наблюдаются деформации и дефекты, свидетельствующие о потере ими несущей способности свыше 50% с возникновением угрозы частичного обрушения и создает недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, то есть, не соответствует требованиям безопасного для здоровья человека условиям пребывания в исследуемом здании.

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения установленных недостатков (дефектов) составила 1 292 758,86 руб. Установленные в процессе производства экспертизы недостатки (дефекты) имеют производственный характер.

Экспертным путем определить временной период возникновения выявленных недостатков в связи с отсутствием научно обоснованных методик, рекомендованных к применению, не представляется возможным. Возможно утверждать, что выявленные недостатки, учитывая их производственный характер, возникли в период строительства исследуемого жилого дома.

Спорный жилой дом с учетом выявленных недостатков не является пригодным для проживания.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Экспертиза-Сервис» ФИО6 пояснила, что в ходе судебной экспертизы ею были установлены вышеуказанные производственные дефекты. Выявленные недостатки являются скрытыми, обнаружить их при просмотре дома было бы невозможно, поскольку самим экспертом частично применялся разрушительный метод, в том числе для оценки состояния фундамента. В населенном пункте, где построен дом, высокий уровень грунтовых вод. Участок стены правого фасада висит за пределами ленточного фундамента, усиливая нагрузку на сооружение. Несущие стены выполнены без перевязки. Облицовочный кирпич так же висит за пределами фундамента, фактически держась только на смеси. Выполненный при строительстве фундамент не соответствует условиям внешней среды, поскольку отсутствует песчаная подушка, подбетонок и гидроизоляция, кроме того, фундамент не углублен на глубину промерзания. Эксперт пояснила, что проживать в исследуемом доме до устранения выявленных недостатков нельзя, поскольку конструкция нестабильна.

В соответствии с ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2021 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. При таких обстоятельствах суд считает, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Заключение эксперта подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела, эксперт не заинтересован в исходе дела, ложность его заключения не установлена.

Поскольку заключением проведенной по делу судебной экспертизы, а также имеющими в материалах дела документами подтвержден факт наличия скрытых недостатков в продаваемом объекте недвижимости, которые не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, однако имелись на момент заключения договора купли-продажи и выявились в процессе эксплуатации, то наличие скрытых недостатков о которых истец не знал, не мог обнаружить при осмотре дома до его покупки, свидетельствует о законном праве покупателя на возмещение своих расходов на устранение недостатков товара в порядке ст. 475 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что дом возводился до заключения договора купли-продажи, и Альсултанов М.С. эксплуатировал его около 5 месяцев без отмостки, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска, учитывая, что требования заявлены в отношении скрытых недостатков.

Доводы стороны ответчика о том, что, заключая договор купли-продажи без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара, не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствует о том, что истцу на момент приобретения имущества было известно о возможности возникновения выявленных недостатков, существовавших на момент заключения договора. При этом, действующее законодательство не возлагает на покупателя обязанность перед приобретением недвижимого имущества производить его осмотр с участием специалиста.

Доводы ответчика о том, что выявленные дефекты связаны с неправильной эксплуатацией жилого дома истцом, опровергаются выводами, изложенными в экспертном заключении, согласно которому обозначенные недостатки, учитывая длительность их формирования, отсутствие признаков выполнения ремонтных работ, образовались при строительстве, носят производственный характер, а значит, существовали на момент совершения сделки.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу подлежат взысканию расходы на устранение недостатков жилого дома в сумме 1 292 758,86 руб.

Разрешая исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ определено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, данным в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации).

Из п. 54 следует, что проценты подлежат взысканию с даты, когда должник должен был исполнить обязательство.

Согласно материалам дела истцом 12.09.2024 в адрес ответчика была направлена письменная претензия с требованием о возмещении суммы расходов на устранение недостатков, которая 14.10.2024 получена Колобовой А.И., однако до настоящего времени оставлена без удовлетворения.

Учитывая, что с ответчика в пользу подлежат взысканию расходы на устранение недостатков жилого дома, суд приходит к выводу о взыскании с Колобовой А.И. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.10.2024 по 22.05.2025 в размере

155 843,49 руб. А с 23.05.2025 по день фактической оплаты суммы задолженности, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суду следует устанавливать не только факт заключения договора на оказание каких-либо услуг, но и факт их оплаты, которые должны быть подтверждены достоверными и допустимыми доказательствами.

Поскольку стороной истца не представлены документы, подтверждающие факт оплаты Альсултановым М.С. досудебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований ко взысканию с ответчика расходов по ее оплате.

Указанные обстоятельства не лишают истца повторно поставить вопрос о возмещении расходов на оплату досудебной экспертизы при условии представления соответствующих доказательств их несения.

Вместе с тем с ответчика подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 руб. в пользу ООО «Экспертиза Сервис».

Согласно материалам дела, Альсултановым М.С. уплачены денежные средства за юридические услуги в сумме 60 000 руб. по договору от 11.09.2024.

Как указано в п. п. 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку истцом представлены доказательства, подтверждающие, что за юридические услуги уплачены денежные средства, то он вправе требовать возмещения этих расходов.

Учитывая характер спора, сложность дела, длительность судебного процесса, условия разумности, соразмерности и достаточности с Колобовой А.И. в пользу Альсултанова М.С. подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб.

Поскольку Альсултановым М.С. государственная пошлина была оплачена исходя из цены иска в размере 1837113 руб., а в связи с изменением основания и предмета иска его требования были удовлетворены на сумму 1 448 602,35 руб., ответчик обязан выплатить в пользу истца понесенные по делу судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 29 486,02 руб. (25 000,00 + 1% ? (1 448 602,35 ? 1 000 000,00)).

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Альсультанова М.С. к Колобовой А.И. о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с Колобовой А.И. (паспорт №) в пользу Альсультанова М.С. (паспорт №) расходы на устранение недостатков в размере 1 292 758,86 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму устранения недостатков 1 292 758,86 руб., за период с 25.10.2024 по 22.05.2025 в размере 155 843,49 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму устранения недостатков 1 292 758,86 руб., начиная с 23.05.2025 по день фактической оплаты суммы задолженности, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды; расходы по оплате юридических услуг – 15 000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины – 29 486,02 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с Колобовой А.И. (паспорт №) в пользу ООО «Экспертиза Сервис» (ИНН 6454104629) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного текста решения.

Срок составления мотивированного решения – 05.06.2025.

Судья Е.П. Цуканова