Чащину Игорю Сергеевичу

Дело № 11-2/2015 мировой судья Рыжкова Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2015 года г. Конаково

Конаковский городской суд Тверской области в составе председательствующего судьи Чувашовой И.А.,

при секретаре Тархановой Н.Ю.,

с участием представителя заявителя по доверенности Плотниковой О.А., представителей заинтересованных лиц по доверенностям Мосейкина Д.В., Чащина И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации города Конаково на решение мирового судьи судебного участка № г.Конаково Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Иск Зимойкин В.А. к ЗАО СОЦ «Карачарово» о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворить.

Признать за Зимойкин В.А. право собственности на объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства застроенной площадью <данные изъяты> кв.метра, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АОЗТ ЛОЦ «Карачарово» и Зимойкин В.А.,

у с т а н о в и л:

К мировому судье судебного участка № 2 г.Конаково Тверской области обратился Зимойкин В.А. с иском к ЗАО СОЦ «Карачарово» о признании права собственности на объект недвижимости.

Свои требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и АОЗТ ЛОЦ «Карачарово» в лице генерального директора Кутузова В.А. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. По условиям договора истец приобрел в собственность недвижимое имущество – объект незавершенного строительства общей площадью <данные изъяты> кв.метра, который представлял собой одноэтажное строение, состоящее из фундамента, стен и перегородок без крыши, окон, полов и внутренней отделки, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. В пункте 2.1 договора указано, что цена уплаченная покупателем продавцу за приобретенное имущество составляет <данные изъяты> рублей (неденоминированных). Истец полностью заплатил стоимость приобретенного объекта незавершенного строительства, что подтверждается пунктом 4.2 договора и квитанцией к приходному кассовому ордеру. Договор сторонами полностью исполнен. Договор составлен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, как того требует статья 550 ГК РФ. Недвижимое имущество истцу передано, о чем указано в тексте договора пункт 3.1 договора, в котором указано, что «настоящий договор одновременно является актом приема-передачи продаваемого объекта незавершенного строительства, стороны договорились, что составление отдельного документа о передаче имущества не требуется. После покупки объекта недвижимого имущества он за счет собственных денежных средств произвел работы по заливке полов, строительству перегородок и крыши. С ДД.ММ.ГГГГ в связи с материальным положением дальнейшее строительство объекта и оформление документации было приостановлено. До вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним», он не зарегистрировал свое право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в БТИ г.Конаково. Ответчик не отказывается и не уклоняется от государственной регистрации сделки. Однако, по действующему законодательству он не может зарегистрировать право собственности на приобретенный объект недвижимого имущества. Продавец по договору изменил свое название. С момента заключения договора до настоящего времени практически полностью изменились правила строительства объектов недвижимого имущества, разрешительная и другая документация, необходимая вп...

Показать ещё

...оследствии для государственной регистрации права. Строительство приобретенного им объекта недвижимого имущества и ответчиком и им производилось хозяйственным способом. Технической документации на его строительство, которой ранее не требовалось, у него нет. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не оспорен, заключен в установленной форме, фактически исполнен. При наличии действительного договора сделку зарегистрировать не представляется возможным. В ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Конаковский филиал ГУП «Тверское областное БТИ», которым был составлен технический паспорт объекта незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, застроенная площадь объекта незавершенного строительства определена в размере <данные изъяты> кв.метра. В ДД.ММ.ГГГГ года кадастровый инженер Данилкина В.А. составила технический план объекта незавершенного строительства и схему расположения земельного участка: ЗУ1 под объектом незавершенного строительства. В ДД.ММ.ГГГГ года он обратился к мировому судье с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства. ДД.ММ.ГГГГ судья вынесен решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. При рассмотрении дела было установлено, что решением Конаковского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано право муниципальной собственности на бесхозяйный объект незавершенного строительства, инвентарный номер №, литер А, площадью застройки <данные изъяты> кв.метра с кадастровым (или условным) номером № расположенный по адресу: <адрес>, за Муниципальным образованием «Городское поселение город Конаково». Решение Конаковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ обжаловано им в апелляционном порядке. Апелляционным определением судебной коллегии Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Конаковского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, заявление администрации города Конаково оставлено без рассмотрения. В апелляционном определении указано, что имеет место спор о праве на незавершенный строительством объект, который может быть разрешен в порядке искового производства. В связи с изложенным, Зимойкин В.А. просит признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства застроенной площадью <данные изъяты>.метра, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АОЗТ ЛОЦ «Карачарово» и им – Зимойкин В.А..

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, мировым судьей привлечена Администрация города Конаково.

ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка № г.Конаково Тверской области РЫжкова Н.В. постановлено указанное выше решение.

ДД.ММ.ГГГГ на решение мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ поступила апелляционная жалоба МУ «Администрация <адрес>», подписанная представителем администрации <адрес> по доверенности Соловьев В.О., в которой указано, что администрация <адрес> с решением мирового судьи не согласна, считает его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене по следующим основаниям. В соответствии со ст.550 ГК РФ (в редакции на день заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ г.) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст.7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК РФ, сохраняют правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса. В соответствии со ст.163 ГК РФ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ г.), нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ч.1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; 2). В случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ч.2). В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ (редакция от ДД.ММ.ГГГГ г.) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст.223 ГК РФ (редакция от ДД.ММ.ГГГГ г.), право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п.1 ст.33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанный Закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ», впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. На момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ такой порядок был предусмотрен Указами Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», и от ДД.ММ.ГГГГ № «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Так, Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость было возложено а Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Кроме того, пунктом 14 Указа Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», установлено, что впредь до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а также сделок с ним осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания настоящего Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. Утвердить прилагаемые формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Установить, что государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости), арест имущества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования. Обязательной государственной регистрации по утвержденным настоящим Указом формам подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после вступления в силу настоящего Указа. Исходя из приведенных выше норм законодательства РФ, действовавших на момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор должен был быть нотариально удостоверен и подлежал обязательной государственной регистрации. В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ (редакция от ДД.ММ.ГГГГ г.), несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считает ничтожной. Соответственно истец по данному делу не являлся собственником спорного имущества, не владел и не пользовался им. Таким образом, суд не применил указанные выше нормы гражданского законодательства, действовавшие на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что привело к принятию незаконного решения. Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ г., Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково, разъяснено право разрешить спор в порядке искового производства. Однако мировой судья, сославшись на указанное апелляционное определение в своем решении, не привлек к участию в деле Отдел по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково, хотя администрация города Конаково, высказывалась о необходимости привлечения указанного лица. Таким образом, мировой судья рассмотрел спор без привлечения Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково, что в соответствии с п.4 ст.330 ГПК РФ, что является основанием для отмены решения суда первой инстанции. На основании изложенного, просит решение мирового судьи судебного участка № 2 г.Конаково Тверской области по исковому заявлению Зимойкин В.А. к ЗАО СОЦ «Карачарово», третье лицо МУ «Администрация города Конаково» о признании права собственности на объект недвижимости отменить и принять по делу новый судебный акт, в котором в заявленных требованиях истцу отказать в полном объеме.

Представитель заявителя – Администрации города Конаково по доверенности Плотникова О.А. в судебное заседание явилась, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала. Пояснила, что отдел по управлению имуществом и земельным отношениям города Конаково с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества в суд не обращался.

Заинтересованное лицо – Зимойкин В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, судебное извещение возвращено почтой по истечении срока хранения.

Представитель Зимойкин В.А. по доверенности Мосейкину Д.В. в судебное заседание явился, с доводами, изложенными в апелляционной жалобе не согласился и пояснил, что в ходе рассмотрения дела мировым судьей администрация города Конаково письменное ходатайство о привлечении к участию в деле Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково не подавала. В судебном заседании представитель администрации Соловьев В.О. заявил такое ходатайство, но затем отозвал его. До обращения к мировому судье с иском, Зимойкин В.А. в регистрирующий орган за регистрацией права не обращался. Устно Зимойкин В.А. было разъяснено, что одного договора для регистрации права недостаточно. Ответчик ЗАО СОЦ «Карачарово» является правопреемником продавца по договору. Договор купли-продажи не подлежал нотариальному удостоверению. Сроки регистрации права собственности законом не ограничены.

Представителем Зимойкин В.А. по доверенности Мосейкину Д.В. также представлены письменные возражения на апелляционную жалобу Администрации города Конаково, из которых следует, что действующим на момент заключения сделки законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение данной сделки. Статьей 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшее до вступления в силу настоящего Закона, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации. До введения в действие указанного Закона, сделки с недвижимым имуществом подлежали регистрации в БТИ. Сроков регистрации не устанавливалось. До введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец не зарегистрировал свои права. Поэтому в настоящее время не может зарегистрировать сделку в уполномоченном регистрирующем органе. Все существенные условия договора сторонами сделки соблюдены. Договор сторонами исполнен, расчеты по договору произведены, имущество передано в фактическое владение нового собственника. Договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорен. Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково является структурным подразделением администрации города Конаково. Осуществлять функции по управлению и распоряжению в отношении спорного объекта недвижимого имущества у Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково нет полномочий. Сделка купли-продажи объекта недвижимого имущества на дату ее совершения никак не могла повлиять на какие-либо права и обязанности администрации города Конаково, так как на момент ее совершения ЛОЦ «Карачарово» подпадал под юрисдикцию Администрации Конаковского района. На основании изложенного, просит оставить решение мирового судьи без изменения, апелляционную жалобу администрации города Конаково без удовлетворения.

Представитель заинтересованного лица - ЗАО СОЦ «Карачарово» по доверенности Чащину И.С. в судебное заседание явился, пояснил, что затрудняется высказать мнение по решению суда и апелляционной жалобе. Непонятно, почему ЗАО СОЦ «Карачарово» привлечено к участию в качестве ответчика. Он видел договор купли-продажи. Сомнений в подлинности договора у него не возникло. Договор подписан Кутузова П.А., который на момент совершения сделки являлся генеральным директором АОЗТ ЛОЦ «Карачарово». В ДД.ММ.ГГГГ АОЗТ ЛОЦ «Карачарово» акционировалось. ЗАО СОЦ «Карачарово» является полным правопреемником АОЗТ ЛОЦ «Карачарово». Объект, указанный в договоре, строился хозспособом. Документы на объект отсутствуют. Дать пояснения по обстоятельствам совершения данной сделки он не может. Земельный участок под объектом был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование АОЗТ ЛОЦ «Карачарово». Впоследствии ЗАО СОЦ «Карачарово» оформило права на землю под своими объектами. Земельный участок под спорным объектом недвижимого имущества не принадлежит ЗАО СОЦ «Карачарово», этот участок передан в муниципальную собственность МО Конаковский район. В досудебном порядке Зимойкин В.А. к ответчику с предложением о регистрации договора купли-продажи, не обращался.

Суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие заинтересованного лица Зимойкин В.А., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев апелляционную жалобу, выслушав представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:

1) оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения;

2) отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение;

3) отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части;

4) оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Согласно ч.ч.1,5 ст.329 ГПК РФ, постановление суда апелляционной инстанции выносится в форме апелляционного определения и вступает в законную силу со дня его принятия.

Из ч.1 ст.330 ГПК РФ следует, что основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

В силу ч.4 ст.330 ГПК РФ, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются:

1) рассмотрение дела судом в незаконном составе;

2) рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

3) нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство;

4) принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле;

5) решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело;

6) отсутствие в деле протокола судебного заседания;

7) нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения.

В соответствии с ч.6 ст.330 ГПК РФ, правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ АОЗТ ЛОЦ «Карачарово» (Продавец) в лице генерального директора общества Кутузова П.А., действующего на основании Устава общества, и Зимойкин В.А. (Продавец) заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, согласно которому продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество – объект незавершенного строительства общей площадью <данные изъяты> кв.метра, представляющий собой одноэтажное строение, состоящее из фундамента, стен и перегородок без крыши, окон, полов и внутренней отделки. Указанный объект незавершенного строительства находится по адресу: <адрес> Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером <данные изъяты> кв.метров, который находится у продавца на праве бессрочного (постоянного) пользования (п.1.1). Объект незавершенного строительства возведен продавцом хозяйственным способом и принадлежит Продавцу по праву собственности на основании статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.1.2). Цена, уплаченная Покупателем Продавцу за приобретенное имущество, указанное в п.1.1 настоящего Договора, составляет <данные изъяты> (п.2.1). Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи продаваемого объекта незавершенного строительства, стороны договорились, что составление отдельного документа о передаче имущества не требуется (п.3.1). Настоящий Договор подлежит регистрации в Конаковском Бюро Технической инвентаризации (п.4.1). В связи с оплатой Покупателем цены, указанной в п.2.1 Договора, за приобретаемое имущество, передачей Продавцом Покупателю проданного имущества, договор считается исполненным (п.4.2). Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1 возникает у Покупателя с момента регистрации договора Конаковском Бюро Технической Инвентаризации (п.5.1). Продавец обязан предоставить Покупателю все необходимые документы для регистрации настоящего договора в Конаковском БТИ и оформлении прав землепользования ( п.6.1.1). Договор подписан Продавцом и Покупателем.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № АОЗТ ЛОЦ «Карачарово» приняло от Зимойкин В.А. в счет уплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей.

Из копии Устава Закрытого акционерного общества Санаторно-оздоровительный центр «Карачарово», утвержденного решением общего собрания акционеров закрытого акционерного общества СОЦ «Карачарово» Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что настоящий Устав является новой редакцией Устава ЗАО СОЦ «Карачарово», зарегистрированного постановлением Главы администрации г.Конаково и Конаковского района Тверской области № от ДД.ММ.ГГГГ года, приведенной в соответствие с Федеральным законом «Об акционерных обществах» от ДД.ММ.ГГГГ № 208-ФЗ (ред. ДД.ММ.ГГГГ г.). Акционерное общество Санаторно-оздоровительный центр «Карачарово» является закрытым акционерным обществом. Общество является юридическим лицом, действует на основании устава и законодательства Российской Федерации. Общество является правопреемником АОЗТ ЛОЦ «Карачарово» по всем его правам и обязанностям. Место нахождение общества: <адрес>.

Согласно справке Конаковского филиала ГУП <адрес> «Тверское областное бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ года, в архиве БТИ нет сведений о регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ года. Первичная инвентаризация объекта была проведена ДД.ММ.ГГГГ по заявлению отдела по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Конаково, с целью регистрации объекта как безхозяйного.

Решением Конаковского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано право муниципальной собственности на бесхозяйный объект незавершенного строительства, инвентарный номер №, литер А, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., с кадастровым (или условным) номером № расположенный по адресу (местонахождению) объекта: <адрес>, за муниципальным образованием «Городское поселение город Конаково».

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Конаковского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено. Заявление отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково о признании права муниципальной собственности на бесхозяйный объект незавершенного строительства, инвентарный номер №, литер А, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., с кадастровым (или условным) номером №, расположенный по адресу (местонахождению) объекта: <адрес> за муниципальным образованием «Городское поселение город Конаково» оставлено без рассмотрения по существу, заявителю разъяснено право разрешить спор в порядке искового производства.

Мировым судьей сделан вывод о том, что сделка – договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям законодательства о продаже недвижимости, в связи с чем, исковые требования Зимойкин В.А. законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

Данные выводы суда не соответствуют положениям материального права, а также обстоятельствам дела, установленным судом.

С ДД.ММ.ГГГГ введена в действие часть первая Гражданского кодекса РФ.

С ДД.ММ.ГГГГ введена действие часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.2 ст.8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ч.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом положений пункта 2 статьи 8 ГК РФ и п.2 ст.233 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, если договор, предметом которого является недвижимое имущество, не прошел государственную регистрацию, то он не считается заключенным. Иное последствие, как следует из приведенной нормы, может быть установлено законом. В частности, согласно п.1 ст.165 ГК отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, прямо предусмотренных законом, влечет ее недействительность.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст.165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Частью 3 ст.551 ГК РФ (в редакции действующей на день заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ г.) также предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п.1 ст.16 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ (введен в действие с ДД.ММ.ГГГГ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Договор считается зарегистрированным со дня записи о нем в Едином государственном реестре прав ( п.7 ст.16 Закона о регистрации прав).

В соответствии со ст.7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ч.1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ч.2).

Статьей 550 ГК РФ (договор купли-продажи недвижимого имущества) не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения сделки.

Однако в соответствии со ст.7 Закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных, в частности, ст.550 ГК РФ. С вступлением в силу Закона N 122-ФЗ требование обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимого имущества прекратило свое действие.

В случае отсутствия нотариального удостоверения сделки, при условии, что одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной (ч.2 ст.165 ГК РФ). В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ нотариально не удостоверен, в Конаковском Бюро технической инвентаризации, осуществлявшем регистрацию сделок до введения в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, не зарегистрирован.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22, покупатель недвижимого имущества, которому оно было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Исходя из материалов дела и объяснений представителя истца, Зимойкин В.А. не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Согласно ст.16 Федерального закона №122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абз.3 п.1 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61).

Исходя из изложенного, в случае отказа регистрирующего органа в регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании договора действительным и заключенным, и о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи.

Принимая во внимание, что истцом был избран неверный способ защиты права, решение мирового судьи подлежит отмене. По делу необходимо постановить новое решение об отказе Зимойкин В.А. в иске.

Доводы заявителя о незаконности решения мирового судьи в части непривлечения к участию в деле в качестве третьего лица Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково, несостоятельны. После оставления заявления Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково о признании бесхозяйного имущества муниципальной собственность, Отдел с самостоятельным иском о признании права муниципальной собственности на спорный объект в суд не обратился. Право муниципальной собственности на спорный объект не признано. При указанных обстоятельствах, решение мирового судьи какие-либо права Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации <адрес> не нарушает.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, суд

о п р е д е л и л:

Решение мирового судьи судебного участка № г.Конаково Тверской области РЫжкова Н.В. от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

По делу постановить новое решение, которым исковые требования Зимойкин В.А. к ЗАО СОЦ «Карачарово» о признании права собственности на объект недвижимого имущества - объект незавершенного строительства застроенной площадью 349 кв.метра, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АОЗТ ЛОЦ «Карачарово» и Зимойкин В.А., оставить без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: Чувашова И.А.

Свернуть