Чубарова Анжелика Геннадьевна

Дело № 2-473/16

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 мая 2016 года г.Ростов-на-Дону

Федеральный судья Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону Ляшова А.А.

при секретаре Мазурантовой И.С.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Соловьевой Н. И. к Бегун Г. Н., 3-и лица Пастушенко Г. В., ООО «Автоломбард» о признании договора купли-продажи недействительным.

Установил:

Соловьева Н.И. обратилась в Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону с исковым заявлением к Бегун Г.Н., 3-и лица Пастушенко Г.В., ООО «Автоломбард» о признании договора купли-продажи недействительным.

В судебные заседания, назначенные на 21.04.2016г в 11 часов 00 минут и 11.05.2016 года в 16 часов 30 минут истец, извещенный должным образом, не явился. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

В соответствии со ст.222 абз.8 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

Таким образом, суд приходит к выводу об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Руководствуясь ст.ст.222, 223 ГПК РФ

Определил:

Исковое заявление Соловьевой Н. И. к Бегун Г. Н., 3-и лица Пастушенко Г. В., ООО «Автоломбард» о признании договора купли-продажи недействительным - оставить без рассмотрения.

Разъяснить истцу право заявить ходатайство об отмене определения вследствие уважительности причин его неявки в судебное заседание.

Определение обжалованию не подлежит.

Судья

Дело № 2-3639/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2016 г. г.Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Ляшовой А.А.

при секретаре Мазурантовой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьёвой Н. И. к Бегун Г. Н., третьи лица - Пастушенко Г. В., ООО «Автоломбард», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Соловьёва Н.И. обратилась в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к Бегун Г.Н., ссылаясь на следующие обстоятельства. Истцу на праве собственности принадлежал жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., ..., .... В начале 2013 г. в её семье возникли финансовые проблемы из-за накопившихся задолженностей по многочисленным кредитам, оформленным в различных банках ею и членами ее семьи в период с 2009 по 2012 г.г. Учитывая изложенное, было принято решение о получении одного кредита, достаточного для погашения всех остальных, для чего по совету Удовиченко И.В., знакомого сына Соловьевой Н.И., истец обратилась в кредитную организацию ООО «Автоломбард» с целью под залог недвижимого имущества получить заемные средства в размере 2 500 000 рублей. В начале апреля 2013 г. в офисе ООО «Автоломбард» она встретилась с Бегун Г.Н., которая, представившись директором указанной организации, сообщила, что выдача Соловьёвой Н.И. займа в размере 2 500 000 руб. возможна при условии заключения между ними договора купли-продажи принадлежавшего ей на праве собственности земельного участка с расположенным на нем домовладением, с обременением в виде ипотеки. Ипотека, как указала Бегун Г.Н., будет являться гарантией со стороны покупателя, что до погашения заемного обязательства Бегун Г.Н. не сможет распорядиться указанным имуществом по своему усмотрению. Соловьёва Н.И. согласилась с данными условиями, и 10 апреля 2013 г. в офисе ООО «Автоломбард» между ней и Бегун Г.Н. в лице поверенной Пастушенко Г.В. заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу ..., ..., .... Пунктом 3 договора определена цена объектов недвижимого имущества: 1 500 000 руб. – земельный участок; 1 000 000 руб. – жилой дом. Расчет между сторонами должен был произойти после регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом в регистрирующем органе. Одновременно с регистрацией перехода права собственности должна была произойти и регистрация ипотеки. После регистрации перехода права собственности и получения документов из Управления Росреестра по Ростовской области, ... в офисе ООО «Автоломбард» Соловьёва Н.И. получила сумму займа в размере 2 500 000 руб., указав в заявлении, что все расчеты по договору купли-продажи от ... произведены полностью, претензий у сторон нет. В тот же день, ..., между Соловьёвой Н.И. и Бегун Г.Н. в лице Пастушенко Г.В. заключён договор найма жилого помещения на срок до ..., в силу п. 3.2 которого плата за пользование объектом вносится помесячно и составляет 137 500 руб. Указанная сумма фактически являл...

...ась процентами за пользование кредитом, после погашения которых Соловьёва Н.И. получала возможность погасить непосредственно сумму долга и возвратить заложенные объекты недвижимого имущества. ..., по истечении срока договора найма от ..., с Соловьёвой Н.И. заключен второй договор найма - на срок до ..., с указанием ежемесячной арендной платы в размере 10 000 руб. В период с ... по ... в погашение основной суммы долга истицей оплачено, согласно распискам, выданным Пастушенко Г.В., денежная сумма в размере 2 468 300 руб. Деньги Пастушенко Г.В. передавал сын Соловьёвой Н.И. – Соловьёв А.А., который погиб в дорожно-транспортном происшествии в начале 2015 ... смерти сына истица перенесла геморрагический инсульт, в настоящее время полностью парализована, в связи с чем ей установлена первая группа инвалидности. ... Соловьёва Н.И. получила от ответчицы письменное требование об освобождении домовладения и земельного участка в связи с намерением Бегун Г.Н. его продать. Истица считает сделку купли-продажи земельного участка с расположенным на ним жилым домом притворной, так как у неё не было намерения продавать данное недвижимое имущество, спорное домовладение является единственным жильём для неё и её несовершеннолетней дочери и престарелых родителей; ответчица спорное домовладение не осматривала перед покупкой, не знакомилась с его техническим состоянием; в спорное жильё не вселялась, в доме продолжает проживать истица со своей семьёй; не несла никаких расходов по содержанию жилья; земельный участок по своей рыночной стоимости значительно превышает сумму займа, полученную истицей от Бегун Г.Н. Кроме того, Соловьева Н.И. считала, что сделка заключена в связи со стечением тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для нее условиях в связи с наличием задолженности по многочисленным кредитным договорам и острой необходимостью в средствах. Требуя подписания от истицы договора купли-продажи спорного имущества, которое для семьи Соловьевой Н.И. являлось единственным жильем, по цене в два раза ниже рыночной, Бегун Г.Н. воспользовалась стечением указанных тяжелых обстоятельств.

С учетом изложенного, истица просила признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., ..., ..., недействительной, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности Бегун Г.Н., исключения из числа собственников Бегун Г.Н., признании права собственности на указанное имущество за Соловьевой Н.И.

В ходе рассмотрения дела истица основание признания сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ не поддержала.

Истец в судебное заседание не явилась, о слушании дела должным образом извещена. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представители истицы – Зорина О.С., действующая по нотариальной доверенности, а также Суворова И.В., действующая по ордеру, поддержали исковые требования, просили признать договор купли-продажи от ... недействительным по основаниям ч.2 ст. 170 ГК РФ. Пояснили, что в апреле 2013 г. Соловьева Н.И. обратилась в ООО «Автоломбард» по совету знакомого своего сына, который сам являлся заемщиком указанной коммерческой организации. Целью Соловьевой Н.И. было получение в заем денежной суммы в размере 2 500 000 руб., чтобы погасить многочисленные кредитные обязательства в других банках. Бегун Г.Н., как директор ООО «Автоломбард», согласилась оформить заем под условие заключения договора купли-продажи на принадлежащее Соловьевой Н.И. недвижимое имущество в виде земельного участка и домовладения, расположенных по адресу: ..., ..., ..., с обременением в виде ипотеки. Стороны договорились о том, что после погашения процентов по кредиту – 137 500 руб. ежемесячно в течение года, Соловьева Н.И. погашает основной долг в размере выданного кредита в сумме 2 500 000 руб., после чего недвижимое имущество вновь поступает в ее собственность. Данные условия были зафиксированы в договоре найма жилого помещения, заключенного между сторонами ..., где плата за наем установлена в размере 137 500 руб. (5,5% от суммы займа) ежемесячно, а при условии полного выполнения всех требований по оплате процентов Соловьева Н.И. получает первоочередное право выкупа данного объекта, по выкупной стоимости 2 500 000 руб. После погашения процентов 1 сентября 2014 г. между Бегун Г.Н. и Соловьевой Н.И. заключен договор найма жилого помещения с установлением платы за пользование объектом в 10 000 руб. В период времени с марта 2014 г. по февраль 2015 г. Соловьевой Н.И. передана Бегун Г.Н. разными частями денежная сумма в размере 2 468 300 руб.:……………………… Деньги передавались в офисе ООО «Автоломбард» сыном Соловьевой Н.И. – Соловьевым А.А. представителю Бегун Г.Н. – Пастушенко Г.В. В расписках указывался размер полученной Пастушенко Г.В. суммы и основание, по которому принимались деньги, а именно - аренда жилого помещения. Размер денежных сумм варьировался от 50 000 руб. до 494 300 руб. В начале 2015 г. в результате дорожно-транспортного происшествия погиб сын Соловьевой Н.И. – Соловьев А.А. Так как сама Соловьева Н.И. в то время имела крайне незначительный заработок, на ее иждивении находились и находятся престарелые родители и несовершеннолетняя дочь, она не смогла вовремя погасить оставшуюся задолженность по кредиту в размере 31 700 руб., после чего ... Бегун Г.Н. направила ей требование об освобождении домовладения и земельного участка в связи с их продажей, вскоре после смерти сына и получения указанного требования, Соловьева Н.И. перенесла геморрагический инсульт в бассейне левой средней мозговой артерии, с формированием гематомы в области подкорковых ядер с правосторонней гемиплегией, моторной афазией. В связи с полной парализацией ей установлена первая группа инвалидности. Соловьева Н.И. считает сделку по продаже земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ..., ..., ..., притворной, так как у нее не было намерения продавать указанное недвижимое имущество, а лишь получить взаем денежную сумму, ответчица в спорное жилье не вселялась, перед покупкой не производила его осмотр, не знакомилась с техническим состоянием, в доме продолжала проживать истица со своей семьей. Бегун Г.Н. не несла никаких расходов по содержанию домовладения и земельного участка, имущество по своей рыночной стоимости более чем в два раза превышает сумму займа, полученную Соловьевой Н.И. Считает, что договор купли-продажи прикрывал действительную сделку – договор займа с залогом недвижимости.

Ответчик Бегун Г.Н. в судебное заседание не явилась, о слушании дела должным образом извещена. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель Бегун Г.Н., действующий на основании доверенности Цуканов М.С., исковые требования не признал, просил суд отказать в его удовлетворении, ссылаясь на следующие обстоятельства. Между сторонами в надлежащей форме совершена сделка купли-продажи. Согласно договору купли-продажи от ..., Соловьева Н.И. продала Бегун Г.Н. земельный участок за 1 500 000 руб. и жилой дом по цене 1 000 000 руб., расположенные по адресу: ..., ..., .... В пункте 3 договора указано, что расчет между сторонами будет произведен в полном объеме после регистрации права собственности на указанные объекты. Как следует из заявления сторон от ..., все расчеты по договору купли-продажи от ... произведены полностью, претензий у сторон нет. Таким образом, после регистрации перехода права собственности Соловьева Н.И. получила от Бегун Г.Н. денежную сумму в размере 2 500 000 руб. Заявление о полном расчете между сторонами послужило основанием для снятия обременения в виде ипотеки. Бегун Г.Н. является гражданкой Украины, где имеет постоянное место жительства. Домовладение и земельный участок она перед заключением договора не осматривала, так как не было такой необходимости. Ее поверенной в ... являлась Пастушенко Г.В., на которую выдана нотариальная доверенность. Соловьева Н.И. с семьей остались проживать в домовладении, поскольку ... с ней заключен договор найма жилого помещения сроком на один год, сумма аренды по которому составила 137 500 руб. в месяц. Такой размер платы установлен по согласованию сторон. Деньги Пастушенко Г.В., согласно представленным распискам, передавались не самой Соловьевой Н.И., а ее сыном – Соловьевым А.А. Считает, что все предусмотренные законом для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества условия сторонами выполнены, оснований считать данную сделку притворной нет. Доказательств заключения договора займа истцовой стороной не представлено. Также полагал, что по требованиям о признании сделки недействительной по основаниям ч.2 ст. 179 ГК РФ истицей пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо – Пастушенко Г.В., в судебное заседание не явилась, о слушании дела должным образом извещена. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица - ООО «Автоломбард», действующий на основании доверенности Цуканов М.С., исковые требования не признал, просил суд отказать в его удовлетворении.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о слушании дела должным образом извещен. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истице на праве собственности принадлежал жилой дом и земельный участок по адресу: ..., ..., ....

... между Бегун Г.Н. и Соловьевой Н.И. заключен договор купли-продажи указанного имущества по общей цене 2 500 000 руб. в офисе ООО «Автоломбард».

Согласно п. 3 договора, расчет между сторонами будет произведен в полном объеме после регистрации права собственности на указанные земельный участок и жилой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Стороны согласны признать данный договор передаточным актом (п.5).

... произведена государственная регистрация на земельный участок и жилой дом, а также государственная регистрация ипотеки.

... Соловьевой Н.И. подписано заявление, которым она подтвердила, что все расчеты по договору купли-продажи от ... произведены полностью, претензий у сторон нет.

... Пастушенко Г.В. от лица Бегун Г.Н. и Соловьевой Н.И. в Управление Росреестра по Ростовской области поданы заявления о снятии обременения в виде ипотеки.

... между Соловьевой Н.И. и Бегун Г.Н. в лице поверенной Пастушенко Г.В. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель предоставляет принадлежащее ему на праве собственности земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: ..., ..., ..., нанимателю за плату для проживания, сроком до ...

Пунктом 3.2 установлена плата за пользование объектом в размере 137 500 руб. в месяц.

Согласно п. 6.2 договора найма от ..., при полном выполнении всех требований данного договора и окончании его срока наниматель имеет право первоочередного выкупа данного объекта.

При выкупе объекта наниматель имеет право порционной оплаты наймодателю выкупной стоимости объекта. Плата за пользование объектом в этом случае уменьшается пропорционально части средств переданной в качестве оплаты за объект нанимателю.

Пунктом 6.4 установлена выкупная цена объекта в размере 2 500 000 руб. Арендные платежи не засчитываются в счет выкупной цены договора.

В силу пункта 6.5 при просрочке оплаты за пользование объектом более чем на 30 календарных дней наймодатель имеет право осуществить самостоятельную продажу объекта без учета права первоочередной покупки оговоренной настоящим договором.

... между Соловьёвой Н.И. и Бегун Г.Н. в лице поверенной Пастушенко Г.В. заключен договор найма жилого помещения на спорное недвижимое имущество сроком до ... Стоимость арендной платы по соглашению сторон установлена в 10 000 руб. помесячно.

Из представленных в материалы дела расписок следует, что в период времени с марта 2014 по февраль 2015г. сыном истицы – Соловьёвым А.А. поверенной Бегун Г.Н. – Пастушенко Г.В. передана денежная сумма в размере 2 468 300 руб.

Суд считает, что совершенный сторонами договор купли-продажи от ... является притворной сделкой, прикрывающий правоотношения сторон по договору займа, обеспечиваемого залогом недвижимости.

По правилам ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.ст. 420, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст.431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По формальным признакам заключенная ... между сторонами сделка соответствует требованиям закона, переход права собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрирован в установленном порядке.

Вместе с тем, обращаясь в суд, Соловьёва Н.И. сослалась на то, что не имела намерения отчуждать принадлежащие ей дом и земельный участок, подписывая договор купли-продажи, полагала, что заключала договор займа под залог жилого дома.

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о недействительности договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.

В соответствии с п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно подп. 1 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а так же из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 170 ГК РФ предусматривает регулирование мнимой и притворной сделок, предусматривая, что они являются ничтожными.

При анализе правоотношений и действительной воли сторон необходимо учитывать, что признание притворной сделки ничтожной основывается на том, что при совершении данной сделки стороны не стремятся к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки. Совершая притворную сделку, стороны хотят создать лишь видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки. Притворные сделки совершаются для прикрытия другой сделки, которую стороны намерены в действительности совершить.

Поэтому в притворной сделке принято различать две сделки: а) собственно притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка); б) сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). При этом первая сделка, как не имеющая основания, всегда недействительна (ничтожна), а действительность второй сделки оценивается с позиции применимых к ней правил закона. Притворные сделки относятся к сделкам с пороком воли, поскольку волеизъявление сторон, облечённое в надлежащую форму, расходится с их внутренней волей.

В силу принципа состязательности, равноправия сторон (ст.12 ГК РФ) и требований ч.2 ст. 35, ч.1 ст. 56, ч.1 ст.68 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, для чего может представлять доказательства сама, либо просить помощи суда в их истребовании.

В ходе разбирательства судом установлено, что, имея намерение получить 2 500 000 руб. для погашения многочисленных кредитных обязательств, наличие которых нашло своё подтверждение представленными истцовой стороной доказательствами, Соловьёва Н.И. обратилась в ООО «Автоломбард» с целью займа под залог недвижимого имущества указанной денежной суммы. В офисе ООО «Автоломбард» встретилась с Бегун Г.Н., которая, согласно выписке из ЕГРЮЛ, является директором данной коммерческой организации, и согласилась на предложенные Бегун Г.Н. условия по предоставлению займа. ... истица заключила с Бегун Г.Н. в лице поверенной Пастушенко Г.В. договор купли-продажи земельного участка и жилого дома в обеспечение возврата долга. По условиям договора деньги ей предоставлялись после регистрации перехода права собственности.

... Соловьёва Н.И. получила от представителя Бегун Г.Н. – Пастушенко Г.В. оговоренную денежную сумму – 2 500 000 руб., что подтверждается соответствующим заявлением. В этот же день ею подписан договор найма сроком на один год, в котором фиксировалась сумма процентов, подлежащая ежемесячной оплате за предоставленный кредит, которая установлена в размере 137 500 руб. в месяц, что составляет 5,5% от 2 500 000 руб.

Суд принимает пояснения представителей истца в данной части о том, что указанная арендная плата являлась именно процентами по договору займа, исходя из следующего.

Материалами дела подтверждено затрудниельное финансовое положение Соловьёвой Н.И. на момент обращения в ООО «Автоломбард». Общая сумма «арендной платы» за установленный договором период равна 1 650 000 руб., что, по утверждению истцовой стороны, фактически составляет 2/3 от суммы займа или 66% годовых (проценты за пользование кредитом).

Согласно справке ООО «Международная Оценочная Компания» от ...г., аренда аналогичного земельного участка с расположенным на нем строением на период с ... по ... варьируется от 12 000 руб. до 15 000 руб. ежемесячно.

Из условий договора найма жилого помещения, заключённого сторонами ... следует, что арендная плата согласована сторонами в размере 10 000 руб. в месяц.

Пунктом 6.2 договора от ... установлено, что при полном выполнении всех требований договора и окончания его срока наниматель имеет внеочередное право выкупа данного объекта.

Согласно п.6.3 при выкупе объекта наниматель имеет право порционной оплаты наймодателю выкупной стоимости объекта. Плата за пользование объектом в этом случае уменьшается пропорционально части средств, переданной в качестве оплаты за объект наймодателю.

Пунктом 6.4 установлена выкупная стоимость объекта, которая по соглашению сторон составила 2 500 500 руб. Арендные платежи не засчитываются в счет выкупной стоимости объекта.

Таким образом, договором найма от ... устанавливалась обязанность Соловьёвой Н.И. по оплате в течение года денежной суммы в размере 1 650 000 руб. (137 500 руб. х 12 мес.), после исполнения которой у нанимателя возникало уже непосредственное право выкупа объекта недвижимости (погашения основной суммы долга) в размере 2 500 000 руб.

Передача представителем Соловьёвой Н.И. – Соловьёвым А.А. значительных денежных сумм и получение их представителем Бегун Г.Н. – Пастушенко Г.В. уже после окончания срока действия договора найма от ... и заключение ... нового договора найма по цене 10 000 руб. свидетельствует об исполнении Соловьёвой Н.И. обязанности по погашению процентов за пользование кредитов в размере 137 500 руб. в месяц и погашению основной суммы долга, поименованной в договоре найма от ... как «первоочередное право выкупа недвижимого имущества».

О том, что денежные суммы в размере 137 500 руб. фактически являлись процентами за пользование заёмными средствами, свидетельствует п.6.4 договора от ..., согласно которому ежемесячные арендные платежи (137 500 руб.) не засчитываются в счет выкупной стоимости объекта.

Иных доказательств, опровергающих выводы суда в данной части, ответчиком представлено не было.

О внесении денежных средств в счет погашения суммы долга свидетельствует также то обстоятельство, что, несмотря на условие договора найма от ... о помесячной арендной плате в размере 10 000 руб., в адрес Пастушенко Г.В. Соловьёвым А.А. передавались денежные суммы, многократно превышающие установленную стоимость арендной платы (50 000 руб., 100 000 руб., 90 000 руб., 300 000 руб., 30 000 руб., 45 000 руб., 140 000 руб., 80 000 руб., 50 000 руб., 50 000 руб., 350 000 руб., 100 000 руб., 69 000 руб., 80 000 руб., 494 300 руб., 140 000 руб., 100 000 руб., 250 000 руб.)

Всего с конца марта 2014 г. по февраль 2015 ...ёвой Н.И. оплачено 2 468 300 руб.

Суд считает, что непредоставление договора займа не исключает возможности фактического возникновения таких отношений без надлежащего их оформления, при наличии иных письменных доказательств.

Договор найма жилого помещения от ..., устанавливающий плату за пользование объектом в размере 137 500 руб. в месяц в течение года, при среднерыночной цене за аренду подобного имущества в 12 000 -15 000 руб. в месяц, а также закрепляющий возможность для нанимателя после выполнения указанных условий первоочередного права выкупа имущества по цене 2 500 000 руб., расписки, подтверждающие передачу Соловьёвой Н.И. Бегун Г.Н. крупных денежных сумм, заключение повторного договора найма ..., указывающего на добросовестное исполнение Соловьёвой Н.И. условий по оплате, закреплённых договором от ..., по мнению суда, являются письменными доказательствами наличия между сторонами именно отношений по займу денежных средств.

В соответствии с п.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Отсутствие воли Соловьёвой Н.И. на продажу жилья подтверждается также тем, что спорный жилой дом является единственным жильём для неё и членов её семьи – несовершеннолетней дочери и престарелых родителей, которые там постоянно проживают.

Согласно пояснениям свидетелей ....Г., являющихся соседями Соловьёвой Н.И. и знающих семью истицы на протяжении многих лет, Соловьева Н.И. никогда в разговоре с ними не высказывала желания продать домовладение. Указанным свидетелям известно о наличии многочисленных долгов у семьи Соловьёвых. Истица никогда из спорного домовладения не выселялась и не высказывала желание менять место жительства, никаких посторонних людей, вселяющихся или проживающих в домовладении по ..., ..., они не видели.

Суд также учитывает и отсутствие воли ответчицы на приобретение спорного имущества в собственность, так как в ходе судебного рассмотрения дела нашли свое подтверждения обстоятельства, что Бегун Г.Н. является гражданкой Украины, перед заключением договора купли-продажи ни домовладение, ни земельный участок не осматривала, не знакомилась с его техническим состоянием, после заключения договора имущество ей фактически не передавалось, Соловьёва Н.И. с членами семьи как пользовалась, так и продолжает пользоваться спорным домом.

Ответчица Бегун Г.Н. не представила в ходе судебного заседания ключи от спорного жилого помещения, никаким другим способом не подтвердила факт принятия недвижимого имущества, несмотря на то, что в п.5 оспариваемого договора указано, что передача указанного имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора.

Отсутствие волеизъявления ответчицы в дальнейшем использовать для личных целей земельный участок и жилой дом подтверждается и правом Соловьёвой Н.И. по окончанию срока договора найма от ... и оплате за этот период денежной суммы в размере 1 650 000 руб. выкупа спорного имущества по цене 2 500 000 руб. (п. 6.2, 6.4 договора найма от ...)

Доказательством совершения сделки купли-продажи лишь для вида является и тот факт, что рыночная цена в договоре занижена практически в два раза, что следует из отчета ООО «Международная Оценочная Компания», где указана стоимость аналогичных объектов 4 300 000 – 4 800 000 рублей.

Также суд учитывает, что кадастровая стоимость спорных объектам, согласно кадастровым справкам от ... и ..., составляет 6 422 871 руб. 70 коп.

При этом в материалы дела не приведено обоснования тому, что могло бы послужить причиной для продажи Соловьёвой Н.И. единственного жилья по значительно заниженной стоимости.

Следует учитывать, что представитель ответчика не смог объяснить нуждаемость в приобретении именно спорного жилья Бегун Г.Н., гражданки Украины, которая не знакомилась с состоянием имущества до его приобретения и реально его не принимала после заключения договора купли-продажи.

Истцовой стороной указывалось на то, что Бегун Г.Н., занимая должность директора ООО «Автоломбард», оказывала услуги по предоставлению денежных средств в заем с обеспечением залогом недвижимого имущества, имеющегося у должника.

В подтверждение намерения спорящих сторон заключить договор займа необходимо обратить внимание на то, что Соловьёва Н.И. изначально обратилась не в риэлтерское агентство, специализирующееся на сделках по продаже недвижимости, а в кредитную организацию ООО «Автоломбард», основным видом экономической деятельности которого является предоставление краткосрочных кредитов под залог имущества, а не купля-продажа недвижимого имущества.

Таким образом, у Соловьёвой Н.И. не было намерения продавать единственное жильё, договор купли-продажи составлен формально с целью подобным образом оформить заём под обеспечение залогом имущества.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ..., ..., ..., заключенный ... между Соловьёвой Н.И. и Бегун Г.Н., совершен с пороком воли, но, поскольку волеизъявление сторон было направлено на возникновение правоотношений займа, является правильным признать договор купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей правоотношения сторон по договору займа, обеспечиваемому залогом недвижимости.

В указанной связи, применяя положения ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности договора купли-продажи от ..., суд считает необходимым прекратить право собственности Бегун Г.Н. на земельный участок площадью 398 кв.м., кадастровый № и жилой дом, общей площадью 94,3 кв.м., расположенные по адресу: ..., ..., исключив ответчицу из числа собственников на указанное имущество, признав право собственности за Соловьёвой Н.И. на указанное имущество.

Доводы представителя Бегун Г.Н. о том, что договор купли-продажи жилого дома заключен сторонами в установленном законом порядке и прошел государственную регистрацию, при этом доказательств заключения между сторонами договора займа с обеспечением в виде залога недвижимости не представлено, подлежат отклонению.

По рассмотренному спору судом установлено расхождение воли и волеизъявления сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку воля сторон была направлена на возникновение правоотношений по договору займа, обеспеченного залогом недвижимости.

Таким образом, подлежат отклонению доводы представителя ответчика о законности договора купли-продажи, как совершенного в надлежащей форме, с регистрацией перехода права собственности, поскольку данная сделка являлась притворной и прикрывала другую сделку – договор займа денежных средств.

В судебном заседании представитель истицы подтвердил, что на настоящий момент сумма непогашенных долговых обязательств у Соловьёвой Н.И. перед Бегун Г.Н. составляет 31 700 руб. (2 500 000 руб. - 2 468 300 руб.) Иного расчета задолженности ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию сумма в размере 31 700 рублей.

Изначально при подаче иска истица также указывала на то, что оспариваемый договор заключен вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных условиях (п.1 ст. 179 ГК РФ).

Впоследствии, в судебном заседании представители истца данные обстоятельства просили не учитывать в качестве оснований своих исковых требований (ст. 179 ГК РФ), а основываясь на положениях ч.2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, в силу чего суд приходит к выводу, что оснований для признания оспариваемой сделки недействительной на основании ст. 179 ГК РФ не имеется, а имеет место притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

При разрешении данного спора судом также принимается во внимание, что истица страдает тяжким заболеванием – геморрагический инсульт в бассейне левой средней мозговой артерии с формированием гематомы в области подкорковых ядер с правосторонней гемиплегией, моторной афазией, в настоящее время парализована, не имеет возможности осуществлять за собой самостоятельный уход; является инвалидом первой группы; данный жилой дом является единственным жилым помещением, которым она пользуется совместно со своей несовершеннолетней дочерью и престарелыми родителями, являющимися пенсионерами по старости, сын Соловьёвой Н.И. – Соловьёв А.А. умер в начале 2015г., что подтверждается копией свидетельства о смерти, представленной в материалы дела.

Учитывая, что с ... Соловьёва Н.И. страдает тяжелым заболеванием, в связи с чем ей установлена первая группа инвалидности, что подтверждается копиями медицинских документов, суд считает возможным восстановить Соловьёвой Н.И. процессуальный срок на предъявление данных исковых требований в соответствии с положениями ст. 205 ГК РФ, согласно которым в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжёлая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев – в течение срока давности.

Проанализировав представленные доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, суд приходит к выводу о несоответствии при заключении оспариваемого договора купли-продажи воли субъектов их подлинному интересу. Посредством заключения договора купли-продажи стороны прикрыли подлинные намерения заключения договора займа денежных средств, сторонами не совершены те действия, которые предусматриваются сделкой купли-продажи. Так, покупатель фактически не принял объекты недвижимости, при этом продавец, инвалид первой группы, парализованный - утративший в результате геморрагического инсульта двигательные и иные функции, получив денежную сумму по указанному договору купли-продажи, фактически остался проживать в домовладении, являющимся его единственным жильем. Стороны имели сознательную и согласованную волю, направленную на сокрытие подлинных намерений, воля сторон указанной сделки полностью однонаправленна на совершение договора займа с обременением недвижимого имущества. Данное обстоятельство подтверждается размером арендной платы, несоразмерным за сдачу в наем аналогичного объекта недвижимости – 137 500 руб., и составляет 5,5% ежемесячно от суммы займа – 2 500 000 руб. При выплате суммы арендных платежей стороны указали на преимущественное право покупки истца спорных объектов недвижимости по выкупной цене в 2 500 000 руб., что также, по мнению суда, указывает на прикрытие сделкой купли-продажи договора займа под залог недвижимого имущества.

В связи с удовлетворением исковых требований, суд полагает необходимым взыскать судебные расходы по делу в виде государственной пошлины в сумме 300 руб. с ответчицы Бегун Г.Н. в пользу Соловьевой Н.И., уплаченную ею при подаче настоящего иска в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Соловьёвой Н. И. к Бегун Г. Н., третьи лица - Пастушенко Г. В., ООО «Автоломбард», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2013г., заключенный между Соловьёвой Н. Н. и Бегун Г. В. недействительным и о применении последствий недействительной сделки – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи, заключенный ... между Соловьёвой Н. Н. и Бегун Г. В., на земельный участок площадью 398 кв.м., кадастровый № и жилой дом, общей площадью 94,3 кв.м., расположенные по адресу: ..., ... недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Бегун Г. Н. на земельный участок площадью 398 кв.м., кадастровый № и жилой дом, общей площадью 94,3 кв.м. расположенные по адресу: ..., ... исключив ее из числа собственников на указанное имущество.

Признать за Соловьёвой Н. И. право собственности на земельный участок площадью 398 кв.м., кадастровый № и жилой дом, общей площадью 94,3 кв.м., расположенные по адресу: ..., ....

Взыскать с Соловьёвой Н. И. в пользу Бегун Г. Н. сумму непогашенных долговых обязательств в размере 31 700 рублей.

Взыскать с Бегун Г. Н. в пользу Соловьёвой Н. И. государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону, в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 5 сентября 2016 г.

Судья: