Дронова Ирина Павловна

Председательствующий в 1 инстанции: Ткаченко В.Е. № 2-3-173/2024

№ 33-2062/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 декабря 2024 года г. Донецк

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики в составе:

председательствующего судьи – Храпина Ю.В.,

судей - Зарицкой О.А., Крыловой Ю.П.,

при секретаре Трубачеве А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Червоненко Л.Д. к Дроновой И.П. о признании права собственности

по апелляционной жалобе Червоненко Л.Д.

на решение Ворошиловского межрайонного суда г. Донецка Донецкой Народной Республики от 29 мая 2024 года

заслушав доклад судьи Зарицкой О.А., объяснения истца Червоненко Л.Д., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Червоненко Л.Д. обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи ответчик является собственником квартиры <адрес>.

6 октября 2022 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке, согласно которому ответчик обязался реализовать намерение заключить договор купли-продажи. 17 октября 2022 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, после чего истец передала ответчику в счет стоимости квартиры денежные средства в размере 9500 долларов. Ответчик передала истцу правоустанавливающие документы на квартиру.

10 ноября 2023 года Дроновой И.П., в интересах которой действует Червоненко М.С., в Управление Росреестра по ДНР предоставлен договор купли-продажи квар...

...тиры, но ему в устном порядке отказали в регистрации данного договора. До настоящего времени регистрация договора купли-продажи не состоялась по причине отсутствия ответчика.

Просила суд признать за ней, Червоненко Л.Д., право собственности на квартиру <адрес>, и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру.

Решением Ворошиловского межрайонного суда г. Донецка Донецкой Народной Республики от 29 мая 2024 года в удовлетворении иска Червоненко Л.Д. отказано.

В апелляционной жалобе Червоненко Л.Д. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, которым удовлетворить ее требования в полном объеме.

Ссылается на то, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры в установленной законом форме. Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически исполнили договор. Ответчик от участия в регистрации сделки уклоняется.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения дела в порядке ч. 1 ст. 113 ГПК РФ.

Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была уведомлена в установленном законом порядке, что подтверждается конвертом, вернувшимся в Верховный Суд Донецкой Народной Республики по истечении срока хранения.

Представитель Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен в установленном законом порядке, что подтверждается рекомендованным уведомлением о вручении почтового отправления.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Исследовав представленные материалы дела и доводы апелляционной жалобы, коллегия судей приходит к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, отсутствуют.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи квартиры, удостоверенному частным нотариусом Донецкого городского нотариального округа от 29.01.2004, зарегистрированному в реестре под №838, Дронова И.П. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (Л.д.10,11).

Согласно техническому паспорту, изготовленному Отделом технической инвентаризации, учета и оценки недвижимого имущества ДГУЮ МЮ ДНР от 14.12.2022 и выписке из ЕГРН, предоставленной Филиалом ППК «Роскадастр» по Донецкой Народной Республике, квартира <адрес>, имеет общую площадь 40,1 кв.м., жилую площадь 20,7 кв.м. (Л.д.12-15), присвоен кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем указана Дронова И.П.

06.10.2022 между продавцом Дроновой И.П. и покупателем Червоненко Л.Д. было заключено соглашение о задатке, в соответствии с условиями которого продавец и покупатель обязуются реализовать намерение о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 40,1 кв.м., в том числе жилой площадью 20,8 кв.м, в срок и на условиях, предусмотренных настоящим соглашением. В счет доказательства заключения договора купли-прода обеспечения его исполнения, продавец обязуется принять у покупателя, а покупатель обязуется передать продавцу в момент подписания настоящего соглашения денежную сумму, признаваемую сторонами задатком за покупаемый объект недвижимости в размере 500,00 долларов США, что составляет по курсу ЦРБ ДНР 29 700,00 рублей. Продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить указанный объект недвижимости в срок не позднее 01.04.2023 за денежную сумму 10 000,00 долларов США, по официальному курсу ЦРБ ДНР на день подписания договора купли-продажи, с учетом внесенного задатка (Л.д.15-17).

17.10.2022 нотариусом Донецкого городского нотариального округа удостоверен предварительный договор между Дроновой И.П. и Червоненко Л.Д.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора Червоненко Л.Д. обязуется при наличии всех необходимых документов для заключения договора купли-продажи в срок, не позднее 01.03.2023 купить у Дроновой И.П., а Дронова И.П. обязуется продать Червоненко Л.Д., принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, а именно: квартиру <адрес>, заключив при этом договор купли-продажи (основной договор).

Купля-продажа вышеуказанного недвижимого имущества должна быть совершена за сумму, которую на момент заключения основного договора будет составлять 10 000 долларов США, что в эквиваленте на момент заключения настоящего договора составляет 700 000,00 рублей.

В подтверждение истинных намерений о будущем заключении основного договора купли-продажи Червоненко Л.Д. передала Дроновой И.П., а Дронова И.П. получила деньги в сумме 9 500,00 долларов США, что в эквиваленте составляет 665 000,00 рублей. Указанная сумма расценивается сторонами как задаток в счет последующего договора купли-продажи. Передача денег осуществлена наличным в рублях.

Право собственности и распоряжение вышеуказанным имуществом переходит Червоненко Л.Д. с момента подписания и нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества (основного договора).

Обязательства по заключению основного договора, установленные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или одна из его сторон не направит другой стороне предложение заключить договор (Л.д.18-19,20).

17.10.2022 нотариусом Донецкого городского нотариального округа удостоверена доверенность от имени Дроновой И.П. на имя Червоненко М.С. и Червоненко Л.Д., в том числе на распоряжение (продажу, обмен, сдачу в аренду и другое) принадлежащего Дроновой И.П. недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> (Л.д.21-22).

10.11.2023 между Дроновой И.П., от имени и в интересах которой действует Червоненко М.С. (продавец), и Червоненко Л.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель приобрел квартиру, общей площадью 40,1 кв.м., жилой площадью 20,8 кв.м., состоящую из одной комнаты, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Передача продавцом квартиры и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

Стоимость квартиры определена по договоренности сторон и составила 665 000,00 рублей, все платежи осуществляются в рублях. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия обязательного нотариального удостоверения договора купли - продажи квартиры <адрес>, а также отсутствия сведений о зачислении денежных средств по сделке купли-продажи на счет типа «С».

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами по следующим основаниям.

В статье 21 Федерального конституционного закона от 04 октября 2022 г. № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики» (далее – № 5-ФКЗ) предусмотрено, что до 01 января 2028г. на территории Донецкой Народной Республики нормативными правовыми актами Донецкой Народной Республики могут быть установлены особенности регулирования имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С момента вступления в законную силу № 5-ФКЗ с 5 октября 2022 года на территории Донецкой Народной Республики в соответствии с пунктом 21 № 5-ФКЗ имущественные отношения и отношения по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируются Указом Главы Донецкой Народной Республики №73 от 28 декабря 2022 года.

Предпосылкой принятия Указа Главы Донецкой Народной Республики № 73, согласно его преамбуле, стало обеспечение контроля и защиты прав на земельные участки и иные объекты недвижимости для урегулирования отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав па недвижимое имущество на территории Донецкой Народной Республики в переходный период с целью обеспечения достоверности сведений о недвижимом имуществе до создания на территории Донецкой Народной Республики территориального органа федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по ведению Единого государственного реестра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав па недвижимое имущество, и начала осуществления его полномочий.

Так, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Донецкой Народной Республике было создано и зарегистрировано как юридическое лицо в республике с 31 октября 2022 года, а начиная с 16 января 2023 года службой принимаются документы для государственной регистрации прав на недвижимость. До начала работы в регионе федерального органа, занимающегося ведением Единого Государственного Реестра Недвижимости, функции по проведению технической инвентаризации недвижимости и кадастровой деятельности, государственной регистрации прав на такое имущество, ведение государственного реестра прав на недвижимое имущество и государственного земельного кадастра были возложены Указом Главы ДНР №73 на Министерство юстиции Донецкой Народной Республики.

Первоначальная редакция Указа Главы Донецкой Народной Республики №73 от 28 декабря 2022 г. предусматривала в пункте 8 обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи как жилого так и нежилого недвижимого имущества до 1 января 2024 года, с указанием, что несоблюдение нотариальной формы указанных сделок влечет их ничтожность.

Данный Указ вступил в силу 28 декабря 2022 года и, согласно пункту 14, распространял свое действие на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Федерального конституционного закона № 5-ФКЗ, то есть с 5 октября 2022 года.

Таким образом, с 5 октября 2022 года и до 1 января 2024 года сделки по отчуждению как жилого, так и нежилого недвижимого имущества или передачи права пользования и владения на него, а также предварительные договоры по отчуждению такого имущества на территории Донецкой Народной Республики также подлежали обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с вышеуказанным Указом.

Указом Главы Донецкой Народной Республики от 17 марта 2023 года № 29 внесены изменения в Указ Главы Донецкой Народной Республики № 73, согласно которым пункт 8 изложен в следующей редакции:

«До 1 января 2025 года договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением договоров об отчуждении в отношении: 1) машино-места; 2) жилого помещения; 3) земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд; 4) жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража, другого объекта, строительство которого допускается на земельном участке, указанном в подпункте 3 настоящего пункта, в том числе в случаях, если правообладатели таких объектов не имеют оформленных: прав на земельный участок, на котором расположены данные объекты.

Государственным регистратором прав при проведении государственной регистрации прав на основании сделки, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, осуществляется правовая экспертиза, в том числе на предмет соблюдения законности такой сделки и установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и ранее зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для приостановления государственной регистрации прав и (или) отказа в осуществлении регистрации, предусмотренных: законодательством Российской Федерации.

Несоблюдение нотариальной формы указанных сделок, влечет их ничтожность.

Нотариальное удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимости, указанных в подпунктах 1-4 настоящего пункта, требуется в случаях, предусмотренных федеральным законом».

10 ноября 2023 года Указом Главы Донецкой Народной Республики № 548 о внесении изменений в Указ Главы Донецкой Народной Республики № 73 срок нотариального удостоверения сделок по отчуждению нежилых помещений продлен до 1 января 2025 года.

Таким образом, в период существования Донецкой Народной Республики с 7 апреля 2014 года по день принятия Донецкой Народной Республики в состав Российской Федерации – 30 сентября 2022 года, а также в переходный период с 30 сентября 2022 года по 17 марта 2023 года, сделки по отчуждению недвижимого имущества, независимо от вида такого имущества (жилые, нежилые помещения, коммерческая недвижимость, земельные участки, независимо от их целевого назначения), а также предварительные договоры, предшествующие их заключению, подлежали обязательному нотариальному удостоверению.

Как видно из дела, 17 октября 2022 года между Червоненко Л.Д. и Дроновой И.П. был заключен предварительный договор купли-продажи в письменной форме, который был нотариально удостоверен, и условиями которого было предусмотрено нотариальное удостоверение основного договора купли-продажи.

Однако, основной договор купли-продажи стороны заключили в простой письменной форме, что не соответствует требованиям Федерального конституционного закона от 04.10.2022 № 5-ФКЗ и Указа Главы Донецкой Народной Республики №73 от 28 декабря 2022 года. Одновременно с этим, материалы дела не содержат доказательств объективной невозможности нотариального удостоверения основной сделки.

Таким образом, не удостоверенный нотариусом договор купли-продажи спорной квартиры от 10.11.2023 не может являться основанием для признания права собственности истца на спорную квартиру.

Принимая во внимание изложенное выше, а также то, что предварительный договор содержит обязательное условие нотариального удостоверения основного договора купли-продажи, не может являться основанием для признания за истцом права собственности на спорную квартиру и признания предварительного договора купли-продажи от 17.10.2022 действительным.

Также согласно положений подпунктов «а», «б» пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» следует, что с 02.03.2022 установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемых (исполняемых) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении российских юридических лиц и физических лиц. Вышеуказанные сделки могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее - Правительственная комиссия) и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций).

Согласно подпункта «б» пункта 5 Указа Президента Российской Федерации 04.05.2022 № 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами», в целях применения Указа Президента РФ № 81 порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), предусмотренный Указом Президента № 81, не распространяется на сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с пунктом Указа Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Пунктом 2 выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии от 17.03.2022 № 12 разрешено резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ № 95.

В соглашении о задатке, предварительном и основном договорах купли-продажи квартиры, указаны данные паспорта Дроновой И.П., выданного государственными органами Украины, в связи с чем, приобретение недвижимости у такого лица возможно лишь при условии зачисления денежных средств по сделке на счет типа «С» или на основании разрешения Правительственной комиссии.

Однако, материалы дела не содержат сведений о зачислении средств на счет типа «С» по сделке, заключенной между Червоненко Л.Д. и Дроновой И.П., а также доказательств предоставления разрешения Правительственной комиссии на заключение данной сделки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры 17 октября 2022 года запрета или режима применения специального счета на счет типа «С» при заключении сделки с гражданином Украины не предусматривалось судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку эти доводы опровергаются положениями Указов Президента Российской Федерации № 81, 95, 254.

При изложенных выше обстоятельствах является обоснованным и законным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Червоненко Л.Д. в полном объеме.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе) судом не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не подлежат удовлетворению поскольку сводятся к переоценке доказательств, имеющихся в деле и в полном объеме исследованных судом первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ворошиловского межрайонного суда г. Донецка Донецкой Народной Республики от 29 мая 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Червоненко Л.Д. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 17 января 2025 года