Дуб Светлана Васильевна

Председательствующий в суде первой инстанции: Семенова Т.В.

№ 2-2164/2024

№ 33-201/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 января 2025 года г. Донецк

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики в составе:

председательствующего судьи Дементьевой О.С.,

судей Стрельцовой Т.А., Крыловой Ю.П.

при секретаре Трубачеве А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дуб С.В. к Капустян Т.Д. о взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Дуб С.В. на решение Центрально-Городского районного суда города Макеевки Донецкой Народной Республики от 21 октября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Стрельцовой Т.А., объяснения представителей истца Пожидаевой М.В. и Вангородского А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Манохина С.В., полагавшего решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

Дуб С.В. обратилась в суд с иском к Калустян Т.М. о взыскании денежных средств по договору, указав, что 24.07.2023 между истцом и ответчиком Калустян Т.Д. был заключен договор о задатке №, по условиям которого, покупатель и продавец обязались заключить договор отчуждения недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в срок не позднее 01.02.2024.

Пунктом 4.4. договора предусмотрена обязанность продавца явиться в указанное время и место для подписания договора.

При подписании договора 24.07.2023 покупатель выплатил продавцу денежные средства (задаток), входящий в сумму стоимости приобретаемого объ...

...екта в размере 500 000 руб., а также 40 000 руб. в счет стоимости вещей, которые останутся в квартире.

В связи с длительной процедурой оформления документов на объект недвижимого имущества истец и ответчик перенесли дату заключения договора на 24.05.2024 в 13 час. 00 мин. у нотариуса Федорчук В.И.

24.05.2024 ответчик через риелтора Пальчак Н.В. уведомила истца о том, что не намерена заключать договор отчуждения недвижимости, так как её не устраивает ранее заявленная цена.

На основании изложенного, с учетом уточнений требований, Дуб С.В. просила суд взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в размере 500 000 руб. в счет уплаты двойной суммы задатка по договору от 24.07.2023, расходы на оплату услуг представителей в размере 230 000 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В возражениях на исковое заявление ответчик против удовлетворения требований возражал, указав на возврат истцу суммы в размере 500 000 руб., а также на отсутствие вины в незаключении основного договора купли-продажи в срок до 01.02.2024, после которого обязательства по договору от 24.07.2023 считаются прекращенными.

Решением Центрально-Городского районного суда г. Макеевки Донецкой Народной Республики от 21.10.2024 в удовлетворении требований истца отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Дуб С.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции ошибочно квалифицировал платеж истца как аванс, поскольку стороны добровольно заключили договор именно о задатке на определенных в нем условиях, предусматривающий ответственность за неисполнение условий договора, в том числе в виде возмещения задатка в двойном размере за не предоставление продавцом необходимых подлинных документов. Полагает, что бездействие ответчика свидетельствует об умышленном нарушении условий договора о задатке, поскольку на дату его заключения ответчик знал о невозможности исполнить его условия в установленный срок.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения дела в порядке ч. 1 ст. 113 ГПК РФ.

Истец Дуб С.В., ответчик Калустян Т.Д. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки и их уважительности суду не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.07.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор о задатке №, по условиям которого Дуб С.В. (покупатель) и Калустян Т.Д. (продавец) обязались заключить договор отчуждения недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в срок и на условиях, оговоренных ниже (п.п. 1.1, 1.2, 2.1 договора). Участником договора в силу п. 1.3 является также риелтор П.Н.В. (исполнитель).

Пунктами 3.1, 4.2 и 4.4 договора предусмотрены обязанность покупателя приобрести объект в срок не позднее 01.02.2024, обязанность продавца передать объект не позднее той же даты и явиться в указанное исполнителем время и место для подписания договора отчуждения недвижимости.

Срок действия договора - до 01.02.2024 (п. 7.1 договора).

При подписании договора № и в доказательство исполнения его условий, согласно п. 6.2. договора, покупатель выплатил продавцу денежные средства (задаток), входящие в сумму стоимости приобретаемого объекта в размере 500 000 руб.

Согласно п. 6.3 договора продавец обязуется возместить покупателю задаток в двойном размере в случае отказа продавца от отчуждения недвижимости в установленный договором срок, не совершения им сделки отчуждения по другим причинам или не предоставления необходимых подлинных документов.

В соответствии с п. 6.1 с согласия продавца и покупателя документы на объект предаются исполнителю для переоформления и подготовки договора отчуждения недвижимости, поскольку в силу п. 5.2 исполнитель обеспечивает помощь по подготовке полного пакета документов к договору отчуждения недвижимости.

Доверенностью от 04.07.2023 Калустян Т.Д. уполномочила П.Н.В. представлять ее интересы при решении всех вопросов, связанных с подготовкой всех документов, необходимых для отчуждения ею в последующем принадлежащего ей имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Калустян Т.Д. 13.05.2024, что подтверждается выпиской из ЕГРН от той же даты, полученной представителем правообладателя – П.Н.В.

Доверенность от 04.07.2023 отозвана распоряжением ответчика от 30.05.2024.

Согласно расписке, представленной на 1 листе копии договора 24.07.2023, Дуб С.В. получила от ответчика 500 000 руб. 05.06.2024, уплаченных ею в качестве задатка.

Вышеуказанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 307, 309 – 310, 380 – 381, 401, 420 – 421, 429, 445, 1102, 1109 ГК РФ, разъяснениями, данными в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пришел к выводу о том, что сторонами 24.07.2023 фактически был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, а не договор задатка, в связи с чем сумма, уплаченная истцом ответчику, квалифицирована судом, исходя из условий договора, как аванс, который был возвращен ответчиком 05.06.2024. Поскольку договор купли-продажи не был заключен до 01.02.2024 в отсутствие виновных действий как покупателя, так и продавца, не получившего в указанный срок предложение о заключении основного договора от покупателя, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований Дуб С.В.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку они сделаны на основании правильного применения норм материального права и совокупного анализа представленных в материалы дела доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что между сторонами заключался именно договор задатка, в связи с чем суд первой инстанции должен был применить правовые последствия, присущие именно этому виду договора, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключенном в письменной форме и содержащем условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 1-4).

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что внесение задатка, как способа выполнения обязательства, может иметь место только в случае наличия обязательства, которое должно было возникнуть на основании договора купли-продажи (основного договора).

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Исходя из указанных норм, поскольку сделка с недвижимостью считается заключенной только с момента ее государственной регистрации, а задаток выплачивается в доказательство заключения договора, то сумма, уплаченная по предварительному договору, является авансом.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Договор о задатке № от 24.07.2023 содержит все существенные условия, присущие предварительному договору купли-продажи недвижимости, в том числе – определен предмет сделки и порядок оплаты; в судебном заседании было подтверждено, что стороны пришли к соглашению о стоимости квартиры.

Кроме того, данный договор содержит условия о сроке заключения основного договора и ответственности сторон за его нарушение.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о квалификации договора от 24.07.2023 как предварительного договора купли-продажи, а не соглашения о задатке.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей и, являясь частью цены договора (оплаты за приобретаемый объект), подлежит возвращению в случае, если основной договор не заключается. Законом не предусмотрена возможность удержания продавцом частичной оплаты за непроданный товар. В силу главы 23 ГК РФ, аванс не относится к способам обеспечения исполнения обязательств. Авансовый платеж всегда выполняет платежную функцию и может выполнять доказательственную функцию наличия правоотношений между сторонами. Сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по заключению основного договора.

Поскольку денежные средства в размере 500 000 руб., переданные по предварительному договору купли-продажи, не направлены на подтверждение обязательства или на обеспечение его выполнения (так как оно не наступило), то они не могут расцениваться как задаток (обеспечительный платеж), а в контексте вышеизложенных норм права являются авансом.

Более того, в соответствии с п. 6.2 договора выплаченные продавцу денежные средства в размере 500 000 руб. входят в сумму стоимости приобретаемого объекта, что также характерно для правовой природы аванса.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п.п. 1 и 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

По условиям предварительного договора от 24.07.2023 в случае отказа продавца от отчуждения недвижимости в указанный исполнителем срок, продавец обязуется возместить покупателю задаток в двойном размере.

Между тем, материалы дела не содержат сведений о направлении исполнителем (риелтором) в адрес продавца (ответчика) до 01.02.2024 извещений о месте и времени заключения основного договора. Доказательств направления таких извещений истцом материалы дела также не содержат. Письменного соглашения о переносе срока заключения основного договора сторонами не заключалось.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из установленных по делу обстоятельств с очевидностью не следует умышленное неисполнение Калустян Т.Д. условий договора, поскольку, согласно п. 6.1 договора от 24.07.2023 и доверенности от 04.07.2023, документы для регистрации сделки и составления основного договора были заблаговременно переданы ответчиком риелтору П.Н.В.

По смыслу положений вышеуказанных ст.ст. 381 и 429 ГК РФ, отказ одной из сторон заключать договор отчуждения недвижимости, не является противоправным поведением, с учетом того, что денежные средства, уплаченные в счет задатка, были возвращены.

При таких обстоятельствах, взыскание с Калустян Т.Д. денежных средств в размере 500 000 руб. как в виде аванса, так и в виде задатка (с учетом получения Дуб С.В. от ответчика 500 000 руб. 05.06.2024) не соответствует требованиям закона, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении данного требования.

Доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию истца в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда, изложенные в решении, направлены на переоценку доказательств по делу, а потому не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено. При таком положении оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

По результатам изучения гражданского дела, проверки в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ законности и обоснованности решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости оставления апелляционной жалобы без удовлетворения, а обжалуемого решения – без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрально-Городского районного суда города Макеевки Донецкой Народной Республики от 21 октября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Дуб С.В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 января 2025 года.

Председательствующий О.С. Дементьева

Судьи Т.А. Стрельцова

Ю.П. Крылова