Ерескина Светлана Юрьевна

Дело №

50RS0№-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 23 декабря 2024 года

Видновский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Тереховой А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о выселении, признании договора аренды помещения незаключенным, безденежным, расторжении договора,

с участием помощника Видновского городского прокурора ФИО5, представителя истца и третьего лица ФИО6 по доверенности ФИО7, ответчиков ФИО2, ФИО1, представителя ФИО8,

УСТАНОВИЛ

ФИО3, с учетом уточненных требований, обратилась в суд с названным иском, указав, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ она на имя ФИО6 выдала доверенность серия <адрес>8 с полномочием передавать вышеуказанную квартиру в аренду или найм на срок не более одного года с правом пролонгации договора на тот же срок. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 сдала указанную квартиру в аренду ФИО1 на срок 3 года, при этом договор аренды не регистрировался в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным. В п. 2.5 договора указано, что оплате произведена в сумме № руб. за 36 месяцев действия договора. Однако, ни № руб., ни иная сумма по договору не поступала, ни истцу, ни ФИО6 Согласно представленных выписок банка за период с января 2023 г. по дату закрытия счетов поступления денежных средств от ответчиков не происходило, напротив ФИО6 перечисляла в адрес ответчиков значительные суммы, в связи с чем указанный договор является безденежным, а также расторгнутым, в связи с неоплатой. В настоящее время в квартире проживает ФИО1 со своим сожителем ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием освободить квартиру, однако, претензия была проигнорирована. Представленная ФИО2 расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО6 от него денежной суммы в размере № руб. является незаключенным договором в силу без...

...денежности, так как деньги фактически не передавались. ФИО6 никакого ремонта в вышеуказанной квартире не делала, мебель, стройматериалы не приобретала. Согласно техническому паспорту и экспертному заключению, ответчики издвухкомнатной квартиры фактически сделали трехкомнатную, то есть произвели перепланировку без уведомления и согласия собственника квартиры. ФИО6 с 2016 г. состоит на учете в психоневрологическом диспансере № с диагнозом: шизофрения параноидная форма, о чем истцу известно не было при выдаче доверенности на имя ФИО6

Просит суд обязать ответчиков освободить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО1 расторгнуть, а также признать его незаключенным и безденежным.

Истец – представитель ФИО3 (по доверенности ФИО7) в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчики - ФИО2, ФИО1 и их представитель ФИО8 исковые требования не признали, просили отказать. Предоставили письменные отзыв, в котором указали, что правовым основанием нахождения ответчиков в спорной квартире является договор найма от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО6 получила от ФИО1 денежные средства в размере № руб. за 36 месяцев найма. ФИО6 обладала полномочиями производить ремонт в спорной квартире, для чего она взяла в долг у ФИО2 денежные средства в размере № руб., что подтверждается распиской. В ходе проведения капитального ремонта ФИО6 уклонилась от его оплаты, в связи с чем ответчики были вынуждены оплатить ремонт за свои личные средства в размере более № руб. В феврале ФИО9 предложила ФИО2 заключить с ее дочерью ФИО10 предварительный договор купли-продажи спорной квартиры в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ за № руб. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО2 был заключен указанный предварительный договор.

Третье лицо - представитель ФИО6 (по доверенности ФИО7) в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, заключение помощника прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями ст. 153 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 671 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 677 Гражданского кодекса РФ, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 679 Гражданского кодекса РФ, с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.

В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

В соответствии со ст. 687 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1, л.д. 10-13).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдала ФИО6 доверенность серия <адрес>8, которой уполномочила ФИО6 передавать в аренду или найм, в том числе, принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для чего предоставила право быть ее представителем в жилищных, коммунальных организациях, службах «одного окна», в ГКУ ИС, ЕИРЦ, РЭУ, ДЭЗ, органах Федеральной налоговой службы РФ, с правом сдавать помещения в аренду и найм на сроки и прочих условиях по своему усмотрению, заключать договоры аренды или найма вышеуказанной квартиры на срок не более одного года, получать плату по договорам, следить за выполнением арендаторами и нанимателями договорных условий, принимать соответствующие меры к выселению неисправных арендаторов и нанимателей, уплачивать все налоги и сборы по означенной жилой площади, производить необходимый ремонт, следить за порядком на жилой площади, оплачивать коммунальные услуги, иметь свободный вход, делать от ее имени заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Впоследствии, на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 указанная доверенность была отменена (том 2, л.д. 114).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ (в период действия доверенности) ФИО6 (Наймодатель) заключила с ФИО1 (Наниматель) договор найма жилого, в соответствии с которым ФИО1 предоставлена в пользование за плату квартира, расположенная по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 36).

В соответствии с п. 5.1 Договора, договор заключен на срок 3 года.

Согласно п. 2.1 Договора, Наниматель обязан вносить плату Наймодателю в сроки и в порядке, установленные настоящим договором.

Согласно п. 2.3 Договора, Наниматель имеет право допускать проживание в жилом помещении любых лиц (временных жильцов) по своему выбору без передачи жилого помещения в поднаем с согласия Наймодателя.

Согласно п. 3.2 Договора, плата за пользование жилым помещением составляет № руб. в месяц, плюс в размере оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пунктом 2.5 Договора предусмотрено, что Наймодатель имеет право расторгнуть договор в случае неоплаты Нанимателем жилого помещения и коммунальных услуг.

Пунктом 2.4 Договора предусмотрена обязанность Наймодателя в срок не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока настоящего договора предложить Нанимателю заключить договор на тех же условиях или предупредить Нанимателя об отказе в продлении договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Из текста договора найма жилого помещения следует, что в пункте 2.4 сделана дописка «не имеет право договор расторгнуть до ДД.ММ.ГГГГ.».

Кроме этого, в пункте 2.5 сделана дописка «оплата произведена за 36 месяцев в размере № руб.».

Вместе с тем, в исковом заявлении ФИО3 указывает на то, что ни она, ни ФИО6 денежную сумму в размере № руб. не получали. Данное обстоятельство фактически подтвердила в судебном заседании представитель ФИО6, указывая, что исковые требования поддерживает в полном объеме. В материалы дела представлены выписки по карте Сбербанка на имя ФИО6 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в которых данных о перечислении ФИО1 денежной суммы в размере № руб. не имеется.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчики в подтверждение своих возражений не представили суду допустимых и достоверных письменных доказательств, подтверждающих передачу указанной суммы ФИО6 либо ФИО3, а имеющаяся в п. 2.5 Договора дописка не заверена и не оговорена надлежащим образом, что ставит ее достоверность в данной части под сомнение и исключает возможность использования как допустимого доказательства по делу.

При таки обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ФИО1 с момента заключения договора по день вынесения решения каких-либо оплат за найм жилого помещения не производилось.

Согласно ст. 432 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как было установлено судом выше, ФИО3 доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ уполномочила ФИО6, в том числе, заключать договоры аренды или найма квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на срок не более одного года.

Однако, договор найма указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен с ФИО1 на срок 3 (три) года, на что ФИО6 не была уполномочена, собственник квартиры ФИО3 своего согласия на заключение договора на указанный срок не давала, в связи с чем суд считает, что между сторонами не было достигнуто соглашение о существенном условии договора – сроке найма, что является основанием для удовлетворения исковых требований о признания договора найма от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было указано ранее, договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенной сделкой, следовательно, сам факт заключения указанного договора не является возникшим.

По своей правовой природе, требования о расторжении договора является производными от наличия самого юридического факта заключенной сделки.

В виду этого незаключенный договор не может корреспондировать участнику сделки право требовать ее расторжения, так как юридически значимый факт заключения договора не является наступившим.

При данных обстоятельствах, в удовлетворении требования ФИО3 о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует отказать.

В силу ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 2 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В части 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ указано на недопустимость осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом).

Из материалов дела следует, что ФИО1 в период проживания в спорной квартире, без согласия собственника допустила проживание в квартире ФИО2, с которым ни договор найма, ни договор пользования жилым помещение не заключался.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что суд пришел к выводу о том, что договор найма от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 является незаключенным, то есть не порождающим последствий, на которые был направлен, ответчиками не представлено доказательств о законном нахождении в спорной квартире, между истцом и ответчиками каких-либо иных договоров пользования жилым помещением не заключено, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о выселении ответчиков, поскольку дальнейшее проживание ответчиков в спорной квартире нарушает права истца как собственника данного жилого помещения.

Доводы ответчиков о том, что ФИО6 взяла в долг у ФИО2 денежные средства в размере № руб. для производства ремонта в спорной квартире, однако, уклонилась от его оплаты, в связи с чем ответчики были вынуждены оплатить ремонт за свои личные средства в размере более № руб.; ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО2 был заключен предварительный договор на покупку в будущем спорной квартиры, - суд признает несостоятельными, не имеющими правового значения при рассмотрении настоящего спора и не являющимися основаниям для отказа в удовлетворении заявленных ФИО3 требований, поскольку в расписке не указано, что деньги ФИО6 были получены на ремонт спорной квартиры; истец не уполномочивала ФИО6 заключать договор займа. Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен отношении квартиры, которая ФИО10 не принадлежит, ФИО3, как собственник квартиры, не уполномочивала ФИО10 на заключение данного договора.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о выселении, признании договора аренды помещения незаключенным, безденежным, расторжении договора – удовлетворить частично.

Признать договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1 – незаключенным.

Выселить ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Председательствующий судья А.А. Терехова

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ