Федяев Евгений Сергеевич

Гр. дело №2-216/348-2023

УИД: 46RS0011-01-2023-002187-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Курск 30 января 2024 года

Курский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Митрохиной Н.В.,

с участием истца Федяева Е.С., представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «Инстеп». – Падалкина С.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Коростелеве И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федяева Евгения Сергеевича к ООО Специализированный застройщик «Инстеп» о взыскании денежных средств в порядке защиты прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л:

Федяев Е.С. обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Инстеп» о взыскании денежных средств в порядке защиты прав потребителей, мотивировав требования тем, что 26.06.2019г. между ООО «Инстеп» (далее Застройщик) и АО «Завод железобетонных конструкций» был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № КШ№№ (далее - Договор участия в долевом строительстве), который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 12.07.2019г.. 28.08.2019г. между АО «Завод железобетонных конструкций» и Федяевым Евгением Сергеевичем заключен договор уступки прав требования № (далее - Договор уступки), в соответствии с которым Истцу в полном объеме переданы права и обязанности Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве в отношении однокомнатной <адрес>, расположенной на 5-м этаже, секция № Жилого дома по адресу (<адрес>, <адрес>, <адрес> (далее - квартира). В соответствии с вышеуказанными Договором участия в долевом строительстве и Договором уступки, общая инвестируемая площадь квартиры составляет 46,08 кв.м.. При этом в соответствии с Актом приема-передачи квартиры от 15.03.2021г., Застройщиком истцу в собственность передана квартира фактической площадью 43,6 кв.м. Следовательно, разница между фактической и инвестируемой площадью квартиры составляет 46,08 - 43,6 = 2,48 кв.м., что составляет 5,38%. Полагает, что передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер. Отступление застройщика от условий ...

...договора, выраженное передаче объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. 15.03.2023г. истец направил ответчику досудебную претензию с требованием перечислить денежные средства в размере 166 160 рублей, ввиду наличия разницы между фактической и инвестируемой площадью квартиры. Однако ответчик в удовлетворении претензии отказал. 25.10.2023г. истец повторно направил ответчику досудебную претензию с требованием перечислить денежные средства в размере 166 160 рублей. Однако ответа на данную претензию не последовало. Просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму в размере 310 160 (триста десять тысяч сто шестьдесят) рублей 89 копеек, состоящую из: 166 160 рублей - разница в цене квартиры в связи с уменьшением её площади; 40 920,89 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 16.03.2021 года по 12.12.2023 года (1002 дня), а также на будущее время - по день фактического исполнения обязательства; 20 000 рублей - моральный вред; 83 080 рублей - штраф по п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя» от 07.02.1992 года №2300-1.

В судебном заседании истец Федяев Е.С. поддержал исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, просил заявленные требования удовлетворить. Кроме того пояснил, что помимо пункта 3.3 договора участия в долевом строительства предусмотрена норма закона, а именно ч.2 ст.7 Федерального закона N 214-ФЗ об уменьшении цены договора.

Представитель ответчика – ООО Специализированный застройщик «Инстеп» – Падалкин С.А. исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Представил суду письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому, 15.03.2021г. квартира была передана истцу по акту прием-передачи. В указанном акте приема-передачи были отражены все характеристики Квартиры (все проектные площади, отраженные в Договоре). Акт подписан без замечаний и финансовых претензий сторон друг к другу. Площадь квартиры без учета площади лоджии, меньше на 2,48 кв.м. площади, определенной договором участия в долевом строительстве и не свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве в том смысле, который заложен законодателем в положениях части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, поскольку истцом не представлено доказательств того, что данное отступление от условий договора влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований. Инвестируемая площадь квартиры на момент подписания договора долевого участия составляла 46, 08 кв.м., включающая в себя проектную площадь квартиры и площадь лоджии с применением понижающего коэффициента 0,5, а уже в соответствии с техническим паспортом на жилой дом № 66Д, квартира имеет инвестируемую площадь 45,4 кв.м., также включающую в себя фактическую площадь и площадь лоджии с применением понижающего коэффициента. Следовательно разницу необходимо учитывать от предусмотренной первоначально инвестируемой площади 46,08 кв.м. и фактически инвестируемой площади 45,4 кв.м., что ниже 3%.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета пора - Акционерное общество «Завод железобетонных конструкций» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании п.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 и п.4 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.1 ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424 ГК РФ).

В силу ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п.1 и п.3 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 5 указанного выше Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 1 и п.2 ч.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. №2300-1, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. №2300-1).

Как установлено судом и следует из материалов дела 26.06.2019 между ООО «Инстеп» (Застройщик) и АО «Завод железобетонных конструкций» (Участник долевого строительства) заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № КШ№№ в соответствии с которым Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства (при условии надлежащего исполнения им своих обязательств), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и в сроке установленные настоящим Договором, и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи квартиры в порядке и в сроки, установленные разд.5 настоящего Договора. Настоящий Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 12.07.2019 года.

Согласно п.2.2 указанному выше Договору участия в долевом строительства от 26.06.2019г., после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию объект долевого участия строительства должен быть в том числе с определенной комплектацией, в том числе должны быть остеклены лоджии.

Разделом 1 указанного выше Договора участия в долевом строительства от 26.06.2019г., стороны определили следующие понятия, относительно определения площади:

Проектная площадь Объекта долевого строительства - площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас;

Фактическая площадь Объекта долевого строительства – площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров выполненных по заданию Застройщика:

Инвестируемая площадь Объекта долевого строительства - общая приведенная площадь квартиры (жилого помещения), состоящая из суммы площади квартиры (проектная - до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию или фактическая - после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире с понижающими коэффициентами, за создание которой участник производит оплату по настоящему договору. При определении инвестируемой площади Объекта долевого строительства (общей приведенной площади квартиры) применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий: 0,5; для балконов: 0,3; - для террас: 0,3; - для веранд: 1,0.

Согласно п. 1.6 указанного выше Договора, инвестируемая площадь объекта долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может измениться на величину не более пяти процентов от вышеуказанной площади.

Как указано в разделе 3 указанного выше Договора, цена Договора определяется как произведение размера инвестируемой площади Объекта долевого строительства (общей приведенной площади квартиры) на цену 1 кв.м, приведенной площади Объекта долевого строительства, указанную в п.3.2 настоящего договора с округлением до одного рубля (п.3.1 Договора).

Цена 1кв.м. инвестируемой площади объекта долевого строительства (общей приведенной площади квартир) указана в п.1.3 в отношении каждой квартиры (п.3.2 Договора).

Согласно п. 3.3. вышеуказанного Договора, в случае если по результатам обмеров, выполненных по заданию Застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом, инвестируемая площадь Объекта долевого строительства окажется меньше или больше инвестируемой площади, указанной в последнем предложении п. 1.6. Договора, на 3 % и более, то Застройщик производит перерасчет цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра инвестируемой площади Объекта долевого строительства, указанной в п.3.2 настоящего Договора. В подобном случае стороны обязуются произвести окончательные расчеты между собой до подписания Акта приема-передачи квартиры

Согласно п.1.3 указанного выше Договора, квартира со строительным № должна располагаться на 5-м этаже и иметь следующие характеристики: проектная площадь составляет 44,17 кв.м.. инвестируемая площадь – 46,08 кв.м.. Цена одного кв.м. инвестируемой площади составляет 67 000 рублей, стоимость – 3 087 360 рублей.

Из приложения 1 к Договору участия в долевом строительства от 26.06.2019г. усматривается, что квартира со строительным номером № состоит из жилой комнаты, кухни, санузла, коридора и лоджии.

Вместе с тем, 28.08.2019г. между АО «Завод железобетонных конструкций» и Федяевым Евгением Сергеевичем заключен договор уступки прав требования №№/№, в соответствии с которым Истцу в полном объеме переданы права и обязанности Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве от 26.06.2019г. в отношении однокомнатной <адрес>, расположенной на № этаже, секция № жилого дома по адресу: <адрес>, общей инвестируемой площадью 46,08 кв.м., площадью по проекту 44,17 кв.м.

Пунктом 2.1 Договора уступки прав требования от 28.08.2019г. определена цена уступаемых по настоящему Договору прав, которая составляет в размере 3 041 280 рублей.

Из чеков - ордеров от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежные суммы в размере 2 641 280 рублей, а также 400 000 рублей перечислены Федяевым Е.С. на счет ОАО «Завод железобетонный конструкций».

Как следует из Акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ООО Специализированный застройщик «Инстеп» на основании Договора участия в долевом строительстве от 26.06.2019г. и Договором уступки №№ от ДД.ММ.ГГГГ. передал в собственность Федяеву Е.С. объект долевого строительства в многоквартирном дом, расположенном по адресу: <адрес>Д (строительный адрес: <адрес>, <адрес>) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры – 294, номер квартиры по данным БТИ – 262, проектная площадь квартиры (в соответствии с проектной документацией) – 44,17кв.м., фактическая площадь квартиры (по данным БТИ) – 43,6кв.м., инвестируемая площадь квартиры (в соответствии с проектной документацией) – 46,08кв.м., инвестируемая площадь квартиры (по данным БТИ) – 45,4кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ об основных характеристиках объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>Д, <адрес>, с кадастровым номером №, площадь объекта составляет 43,6 кв.м..

В соответствии с Актом приема-передачи квартиры от 15.03.2021г., инвестируемая площадь квартиры (в соответствии с проектной документацией) составляет 46,08 кв.м., фактическая площадь квартиры (по данным БТИ) составила 43,6 кв.м., а инвестируемая площадь квартиры (по данным БТИ) - 45,4 кв.м., которая складывается из суммы фактической площади - 43,6 кв.м, и площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 - 1,8 кв.м. (43,6 + 1,8 =45,4).

Исходя из указанных норм закона и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца Федяева Е.С., поскольку в пункте 3.3 Договора участия в долевом строительстве от 26.06.2019г. уменьшение цены договора возможно в случае уменьшение инвестируемой площади квартиры на 3% и более, то есть подлежит расчету разница, которая определяется от первоначально инвестируемой площади квартиры (проектной документации) и инвестируемой площади квартиры в соответствии с актом приема-передачи квартиры.

В виду того, что фактическая площадь спорной квартиры составляет 43,6 кв.м., то инвестируемая площадь по итогу рассчитывается как сумма фактической площади квартиры равной 43,6 кв.м. и площади лоджии с применением понижающего коэффициента, и составляет согласно акту приема-передачи <адрес>,<адрес> кв.м..

Таким образом, разница межу первоначально инвестируемой площадью квартиры и инвестируемой площади спорной квартиры в соответствии с актом приема-передачи составляет 0,68 кв.м., что составляет 1,48% (45.4 кв.м. составляет 98,52% от первоначально инвестируемой площади согласно проектной документации), что находится в пределах нормы, установленной п. 3.3. Договора, то есть не менее 3%.

Каких-либо доказательств о том, что инвестируемая площадь спорной квартиры составляет 43,6 кв.м., истцом не представлено,

В силу положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, Застройщиком была передана Федяеву Е.С. квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера инвестируемой площади, при этом, разница между фактической и проектной инвестируемой площади не превышает предусмотренное условие Договора участия в долевом строительстве, а именно 3%.

Доводы Федяева Е.С. о том, что разница между фактической и инвестируемой площадью квартиры составляет 5,38%, суд находит несостоятельными, поскольку они приведены на основании неверных расчетов.

Требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, а также морального не подлежат удовлетворению, поскольку каких-либо нарушений прав потребителя со стороны ответчика, судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Федяева Евгения Сергеевича к ООО Специализированный застройщик «Инстеп» о взыскании денежных средств в порядке защиты прав потребителей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2024 г.

Судья Курского районного суда

Курской области /подпись/ Н.В. Митрохина