Гартвич Марина Владимировна

Дело № 2-711/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

в составе судьи Дьяченко Т.А.,

при секретаре Голубенко А.О.

рассмотрел в г. Омске в открытом судебном заседании 30 марта 2017 года гражданское дело по иску Гартвич М.В. к Администрации Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Гартвич М.В. обратилась в суд к Администрации Лузинского СП ОМР Омской области с требованиями о сохранении жилого помещения общей площадью 88,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии с пристроенной к квартире лоджией площадью 3,7 кв.м.

В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником жилого помещения - квартиры № на первом этаже дома <адрес>. В период с 1996 по 1997 год в целях улучшения жилищно-бытовых условий проживания ею была произведена реконструкция указанного жилого помещения, состоящая в оборудовании дверного проема во внешней стене жилого дома и пристройке к нему лоджии. Работы по реконструкции принадлежащей ей на праве собственности квартиры производились ею без составления проекта. За получением соответствующего разрешения на реконструкцию она в Администрацию Лузинского сельского Совета Омского района Омской области не обращалась. Вместе с тем, она обратилась с заявлением о выдаче разрешения на постройку лоджии к директору АО <данные изъяты>, полагая, что этот вопрос находится в его компетенции. В результате произведенной реконструкции квартиры ее общая и жилая площадь не изменились. В период с 2015 года по 2016 год она с разрешения Администрации Лузинского СП ОМР Омской области и в соответствии с проектом произвела перепланировку квартиры по указанному адресу, разделив ее на две отдельные квартиры. По окончании работ по перепланировке 24.02.2016 ей приемочной комиссией в составе специалистов и заместителя Главы Лузинского сельского поселения был выдан акт приемочной комиссии о завершении перепланировки жилого помещения. Однако ни в проекте перепланировки, ни в указанном акте не было учтено, что к квартире самовольно пристроена лоджия. В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о самовольно возведенной лоджии к квартире по адресу: <адрес>. По этой причине на этапе оформления права собственности на две вновь образованные квартиры ей при подаче документов на регистрацию прав было устно разъяснено, что в такой регистрации ей будет отказано. После этого она обратилась в Администрацию Лузинского сельского поселения за разрешением на реконструкцию принадлежащей ей квартиры, а именно на пристройку лоджии, в чем ей было устно отказано ввиду того, что работы по реконструкции жилого помещения уже произведены. Таким образом, не представляется возможным получить во внесудебном порядке документы, необходимые для внесения изменений в Единый государствен...

...ный реестр недвижимости относительно наличия в принадлежащей ей квартире лоджии. Пристройки в виде балконов полностью подпадают под понятие реконструкции, так как включают в себя изменение планировки жилого помещения, возведение надстроек, встроек, пристроек, а также частичную разборку здания. Жилой дом по адресу: <адрес>, в котором находится принадлежащая ей на праве собственности квартира, является многоквартирным. Собственники расположенных в нем жилых помещений против реконструкции ее квартиры не возражают, в настоящее время они согласны на ее сохранение в реконструированном состоянии с пристроенной лоджией. Работы по реконструкции вышеуказанного жилого помещения производились согласно стандартам, строительным нормами и правилам и отвечают требованиям безопасности. Кроме того, при проведении указанных работ несущие конструкции квартиры затронуты не были, перенос или снос внутренних и внешних стен не производился. Данные обстоятельства подтверждаются экспертным заключением по результатам обследования от 27.02.2017, проведенного специалистами <данные изъяты>. Таким образом, при выполнении работ по реконструкции принадлежащей ей квартиры не были допущены нарушения градостроительных норм и правил. Ее сохранение в реконструированном виде не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Все работы по реконструкции квартиры по указанному адресу производились ею за счет собственных средств. Пристройка балкона к принадлежащей ей квартире возведена на земельном участке в соответствии с его разрешённым использованием, с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома <адрес>.

В судебное заседание истец Гартвич М.В. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, дело просила рассматривать в ее отсутствие.

Представитель ответчика Администрации Лузинского СП ОМР Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором решение по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Администрации ОМР Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений относительно заявленных требований не представил.

В судебном заседании представитель третьего лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области по доверенности Юшкевич Е.В. возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте капитального строительства - многоквартирном 5-и этажном жилом доме с кадастровым номером №, общей площадью 4714,9 кв.м. Также в ЕГРН содержатся сведения о жилом помещении ( квартире №) с кадастровым номером №, общей площадью 88,6 кв.м., расположенном в указанном многоквартирном доме. Если в площадь помещения включаются «ранее не отапливаемые (холодные) пристройки и (или) в случае возведения (пристраивания) к зданию пристроек, влекущее за собой изменение параметров (в том числе площади здания, сооружения в которых оно расположено, должно сопровождаться реконструкцией здания, сооружения с последующим внесением соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о площади, контуре здания или сооружения. Таким образом, присоединение балкона к жилому помещению (квартире) меняется площадь здания в целом, что вызывает необходимость внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Указанное согласие требуется при получении разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства. Действующим законодательством не предусмотрена возможность реконструкции жилого помещения, возможна только его перепланировка. В данном случае действиями истца произведена реконструкция многоквартирного жилого дома.

Выслушав представителя третьего лица, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что квартира общей площадью 88,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> с кадастровым номером № находится в собственности Гартвич М.В. (1/2 доля + ? доля + ? доля), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АБ №, выданным 21.05.2015.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.03.2017, Гартвич М.В. на праве общей долевой собственности (1/2 доля + ? доля + ? доля) принадлежит жилое помещение – квартира с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> площадью 88,6 кв.м.

Из технического паспорта жилого помещения (квартиры) <адрес>, составленного по состоянию на 05.10.2010 <данные изъяты> усматривается, что указанная квартира общей площадью 88,6 кв.м., жилой площадью 63,6 кв.м., подсобной – 25,0 кв.м. состоит из 4х комнат, кухни, туалета, ванной, шкафа, коридора, а также самовольно возведенной лоджии площадью 3,7 кв.м. квартира находится в многоквартирном 5-этажном здании.

Согласно кадастровому паспорту помещения от 19.10.2010 жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес> площадью 88,6 кв.м. находится в многоквартирном доме. Имеется самовольно возведенная лоджия.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте капитального строительства - многоквартирном 5-и этажном жилом доме с кадастровым номером №, общей площадью 4714,9 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Статьей 16 ЖК РФ установлено, что к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Статья 15 ЖК РФ предусматривает, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, лоджия не включается в общую площадь квартир, расположенных в многоквартирном доме.

В силу п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных Постановлением Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Приказом Министерством экономического развития РФ от 01.03.2016 № 90, вступившим в силу с 01.01.2017 утверждены Требования к определению площади здания, сооружения и помещения.

Согласно п. 8 Требований площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.

В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

Согласно п. 9 Требований площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

В соответствии с п. 12 Требований площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

Соответственно, перепланировка и переоборудование касается внутреннего строения жилого помещения, а реконструкция связана с изменением параметров объекта капитального строительства, таким образом, произведенное истцом самовольное возведение лоджии является реконструкцией, поскольку за счет ее возведения изменились параметры (увеличилась площадь) объекта капитального строительства – многоквартирного дома.

Более того, из содержания указанных норм следует, что реконструкция жилого помещения (квартиры) не предусмотрена, жилое помещение может быть переоборудование и (или) перепланирование. Истцом фактически была произведена реконструкция многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, за счет возведения истцом лоджии на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме, уменьшилась площадь данного земельного участка. Поэтому для возведения Гартвич М.В. лоджии требовалось согласие всех собственником помещений в многоквартирном доме.

В статье 44 ЖК РФ указано, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома и, как следствие, увеличение доли собственника реконструированного помещения в общем имуществе многоквартирного дома.

Установлено, что общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме о принятии решения о реконструкции жилого дома с уменьшением площади общего имущества (земельного участка) не проводилось. Данное обстоятельство Гартвич М.В. подтверждает в исковом заявлении.

Истцом в материалы дела представлен протокол № общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> в заочной форме, инициатором которого выступила Гартвич М.В. В повестке дня: рассмотрение вопроса о возможности сохранения квартиры № в реконструированном состоянии с пристроенной к ней лоджией. 100 % голосовавших проголосовали «за».

Данное решение общего собрание не соответствует требованиям предъявляемым к решения о реконструкции жилого дома, было проведено перед обращением Гартвич М.В. в суд с настоящим исковым заявлениям для подтверждения мнения собственником многоквартирного жилого дома. Кроме того, истцом не представлены сведения в отношении всех собственников данного многоквартирного дома, в связи с чем, не представляется возможным сделать вывод о правомочиях проведенного собрания.

Таким образом, истцом была произведена реконструкция без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, которая повлекла увеличение доли истца в общем имуществе в указанном многоквартирном доме и уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.

В п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных Постановлением Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (абз. 6) указано, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.

При возведении истцом лоджии в наружной стене жилого многоквартирного дома образовался дверной проем, что исходя из указанного пункта Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных, не допускается.

В соответствии с ч. 2, 4 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не выдавалось.

Градостроительный кодекс РФ не предусматривает возможности сохранения самовольно реконструированного объекта капитального строительства. Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилого помещения.

Часть 4 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственном кадастре недвижимости» устанавливает, что в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

9) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

Присоединение лоджии (балкона) к жилому помещению меняется площадь здания, что вызывает необходимость внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковое требование Гартвич М.В. о сохранении жилого помещения общей площадью 88,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии с пристроенной к квартире лоджией площадью 3,7 кв.м. не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гартвич М.В. о сохранении жилого помещения общей площадью 88,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии с пристроенной к квартире лоджией площадью 3,7 кв.м. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение 1 месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ:

Решение в окончательной форме изготовлено: 04.04.2017г.