Газаева Мэри Амурхановна

Дело № 2 – 280/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 15 марта 2018 года.

Советский районный суд <адрес> РСО-А в составе председательствующего судьи Тлатова К.А., при секретаре Слановой Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Медоевой З.Б. к Газаевой М.А. и Газаевой К.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности возвратить незаконно полученную денежную сумму,

у с т а н о в и л:

Медоева З.Б. обратилась в суд с иском к Газаевой М.А. и Газаевой К.В. о взыскании суммы незаконно полученных денежных средств в размере <данные изъяты>.

В обоснование требования в исковом заявлении Медоева З.Б. указала на следующее.

...г. согласно нотариальному договору купли-продажи земельного участка ответчики продали Медоевой З.Б. земельный участок с кадастровым номером 15:09:033101:662, расположенный по адресу: РСО-А, <адрес>, пгт. Редант, <адрес>, СНО «Редант». Согласно условиям этого договора и межевой документации, представленной ответчиками, общая площадь указанного земельного участка составляла 412 кв м. За приобретённый земельный участок Медоева З.Б. выплатила ответчикам <данные изъяты>, чего они не отрицают. Истец полагает, что ответчики, вопреки ст.ст.1, 10 ГК РФ, обязывающим участников гражданских правоотношений действовать добросовестно, не извлекая преимущества из своего недобросовестного поведения, продали ей названный земельный участок, заведомо зная о невозможности дальнейшего им распоряжения по причине ранее совершённого нарушения его границ другими совладельцами, а также по причине несоответствия площади этого участка, указанной в документах, его фактической площади. При этом ответчики в нарушение прав Медоевой З.Б. не предоставили ей информацию об использовании соседних земельных участков, существенно, как она полагает, воздействующем на использование приобретённого ею участка, и данных о самовольном занятии части этого участка владельцами соседних земельных участков, что, по мнению Медоевой З.Б., повлияло бы на её решение о его покупке. Такие их действия, отмечает истец, противоречат и положениям ст.37 Земельного кодекса РФ. Таким образом, продолжает истец, ответчики предоставили ей и регистрирующему органу заведомо ложную информацию; считает, что, если бы ей стало известно о невозможности реального использования приобретаемого ею земельного участка в указанной (в документах) площади, она бы не заключила договор о его купле-продаже, нарушающий её пр...

...ава. Ответчики же не ознакомили её с действительным положением дел до заключения договора купли-продажи, при выполнении работ по межеванию спорного земельного участка она не присутствовала, с документацией по межеванию ознакомлена не была. Следовательно, убеждена Медоева З.Б., ответчики из своего недобросовестного поведения извлекли преимущества в виде денежной прибыли, причинив ей имущественный вред, который подлежит полному ими возмещению в соответствии со ст.ст.15, 167, 1064 ГК РФ. Медоева З.Б. неоднократно обращалась к ответчику с требованием возвратить ей незаконно, на её взгляд, полученные от неё денежные средства, на что получила отказ. Однако независимо от этого они признают факт получения денежных средств, поэтому у неё возникло право на обращение в суд с иском о защите её нарушенного права и возврате ей денежных средств. Считает, что ответчики, заведомо зная о значительно меньшем размере общей площади продаваемого участка, затребовали с неё сумму денег как за участок, площадь которого соответствует указанной в документах. Следовательно, заключает истец, данная сделка недействительна с момента её совершения, поэтому должен быть применён принцип реституции – возврата сторон к первоначальному положению.

В ходе разбирательства дела иск Медоевой З.Б. был изменён в порядке ст.39 ГПК РФ с предъявлением в окончательном варианте следующих требований: признать недействительным договор <адрес>8 от 23.09.2016г. купли-продажи земельного участка; применить последствия недействительности этой сделки (п.2 ст.167 ГК РФ) с возвратом сторон к первоначальному положению; обязать ответчиков возвратить сумму незаконно полученных денежных средств в размере <данные изъяты>.

Обосновывая требования, Медоева З.Б. в дополнительном исковом заявлении указала: 23.09.2016г. при заключении договора купли-продажи земельного участка с <данные изъяты> ответчиками она была введена в заблуждение: ей в качестве доказательства права собственности на данный земельный участок и соответствия этого земельного участка требованиям земельного законодательства была предъявлена кадастровая выписка от 06.04.2011г., где было указано, что земельный участок с таким кадастровым номером общей площадью 422 кв м находится на Поповом хуторе, в садоводческом товариществе «Редант», 668. Ответчики предоставили ей также заключение правления СНО «Редант» от 05.03.2011г. о нахождении неустановленного земельного участка № по месту его использования Газаевым В.С., подписанное Газаевым В.С. О том, что Газаев В.С. – собственник земельного участка, являлся также и председателем правления СНО «Редант», ей стало известно от ответчиков в ходе судебного разбирательства дела. Поэтому это заключение вызывает сомнение в его соответствии реальной действительности, так как в нём речь может идти об ином земельном участке, а не о том, который был продан ей. Вполне возможно, добавляет истец, что ранее ей был показан земельный участок, находящийся в <адрес>, чем ответчики сознательно ввели её в заблуждение, т.к. она не знакома с географией <адрес> в части различных посёлков, находящихся на окраинах города. И садоводческое товарищество, и садоводческое некоммерческое объединение называются одинаково, что также ввело её (Медоеву З.Б.) в заблуждение. Однако в тексте договора указано, что ей был продан участок, находящийся не в хуторе «Попов», а в посёлке «Редант», на <адрес>. Следовательно, не исключает истец, ответчики ей могли показать один земельный участок, а продать другой. В межевом плане от 21.11.2011г. и в кадастровой выписке от 06.04.2011г. указано, что границы земельного участка № не установлены. В межевом плане нигде нет земельного участка за №. Когда, кем и с какой целью якобы были установлены границы земельного участка № и когда он был образован, неизвестно. Из слов представителя ответчиков Газаевой Д.В. также следует, что земельные участки разделены не были, т.к. нигде не было столбов с указанием номеров якобы разделённых земельных участков. Она при этом не смогла определённо и точно указать на то, каким именно образом земельные участки якобы были разделены, что тоже вызывает объективные сомнения в соответствии её слов действительности. Ей ответчиками был показан только один земельный участок, обильно заросший растительностью. При этом невозможно было определить, цельный ли это земельный участок или же он разделён, а если же он всё-таки разделён, то какая именно из его частей будет ей продана. В этом случае, рассуждает истец, вывод о намерении введения её в заблуждение ответчиками вытекает сам собой. Как следует из ответа ответчиков на её претензию и из слов Газаевой Д.В., ответчики заведомо знали и о меньшей площади продаваемого ей ими земельного участка, и о наложении на него соседних земельных участков, и о невозможности его использования, но они не извещали её об этом надлежащим образом. Они не оповестили её надлежащим образом о невозможности использования проданного ей земельного участка в соответствии с разрешённым видом пользования в связи с разрытием значительной части его поверхности и самовольным снятием и перемещением плодородного слоя почвы с этого земельного участка. Об этом ей стало известно в конце 2016г., когда трава на участке была частично скошена, частично увяла, и разрытая траншея стала видна явно. В нарушение ст.ст. 42, 85 Земельного кодекса РФ, Приказа Министерства природы РФ и Роскомзема от 22.12.1995г. № ответчики не привели свой земельный участок в надлежащее состояние, пригодное для его использования; более того, согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 17.08.2012г. № размер допустимых погрешностей при продаже земельных участков сельскохозяйственного использования, предоставляемых для садоводства, составляет 0,20м на 1м, следовательно, величина данной погрешности при продаже ей ответчиками земельного участка площадью 412 кв м не могла составлять более 20,6 кв м; как следует из ответа Газаевых на её претензию, а также из слов их представителя Газаевой Д.В., ответчикам было известно о нарушении неизвестно кем установленных границ их земельного участка соседними землевладельцами. Именно они, как собственники-землевладельцы, должны были потребовать устранения их имущественных прав до продажи своего земельного участка, так как это являлось их прямой обязанностью. В нарушение ст.ст. 1, 10 ГК РФ ответчики недобросовестно выполнили свои обязанности и извлекли преимущество из своего недобросовестного поведения в виде денежных средств, полученных в результате безосновательного обогащения. Поэтому данные денежные средства подлежат возврату, ответчики же в соответствии со ст.1081 ГК РФ могут предъявить регрессный иск к своим соседям-землевладельцам, допустившим нарушение их прав и законных интересов; в связи с тем, что сделка купли-продажи земельного участка с <данные изъяты> была совершена с многочисленными нарушениями требований действующего законодательства РФ, согласно ст.ст. 166, 167 ГК РФона является недействительной, и каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, чего она (Медоева З.Б.) и хотела добиться от ответчиков; она согласна вернуть им спорный земельный участок при условии возврата ими полученных от неё незаконно денежных средств.

В судебном заседании Медоева З.Б. исковые требования поддержала, подтвердив приведённые в исковом заявлении и заявлении об изменении иска обстоятельства и доводы. Дополнительно пояснила, что давно имела намерение приобрести земельный участок. Узнав, что ответчики продают участок в <адрес>, она созвонилась с Газаевой Дианой. По словам ответчиков, участок у них был официально оформлен и соответствовал всем нормам, однако он не был огорожен, поэтому зрительно определить реальные границы этого участка было невозможно. Примерно за месяц до заключения с ответчиками договора она выехала на участок вместе с Газаевой Дианой, после чего ещё не раз была на этом участке. В связи с отсутствием забора между приобретавшимся ею участком и участком соседа Бекоева она решила обсудить вопрос определения границ с соседями. Поэтому они обратились к председателю СНО, который в этом вопросе не помог; тогда пришлось обратиться к эксперту Калайджиди, чтобы было проведено межевание земельных участков. В итоге названный участок она приобрела у Газаевых за <данные изъяты>; такая цена на него была согласована сторонами, так как реальная его ширина была на 50см меньше, указанной в документах. Считает, что ей должны быть возвращены денежные средства в полном объёме, она же, в свою очередь, вернула бы истцам земельный участок.

Её представитель Мхциев Р.В. поддержал иск, сославшись на приведённые в основном и дополнительном исковых заявлениях обстоятельства. Дополнительно пояснил, что его доверитель поверила продавцам спорного земельного участка, т.к. они являются сотрудниками правоохранительных органов. Полагает, что на этом участке невозможно производить какие-либо садовые работы, поскольку с него был перемещен плодородный слой с 25 кв м площади. Газаевы должны были, прежде чем продавать участок, рекультивировать его.

Ответчики Газаева М.А. и Газаева К.В. не явились в суд при надлежащем извещении.

Их представитель Газаева Д.В. не признала иск, пояснив, что со стороны её доверителей в связи со сделкой относительно спорного земельного участка не допущено никаких нарушений закона, поэтому претензии истца считает необоснованными. Было дано объявление о продаже земельного участка, на которое откликнулась Медоева Зинаида. Участок ей показали. С одной стороны он был огорожен, с другой нет. Ей объяснили, что межевание проведено ещё не было, поэтому будет сделана скидка. О нехватке земли Газаевым известно не было. Впоследствии, после заявлений об этом со стороны Медоевой З.Б., выяснилось, что это произошло, т.к. сосед неправильно поставил забор. Вскоре он отодвинул его, но земли всё равно не хватало. После этого участок Медоева вновь осмотрела, и ей была снижена цена до <данные изъяты> рублей, с тем чтобы она самостоятельно произвела межевание. До того как спорный земельный участок был ею приобретён, Медоева З.Б. приезжала на него не менее трёх раз. Её к моменту заключения договора всё устраивало, никаких претензий с её стороны к продавцам не было. Газаева Д.В. также отметила, что ни о каких рвах на спорном земельном участке её доверителям и ей ничего известно не было. Граница с соседним участком, там где не было забора, была обозначена колышками.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей и изучив материалы дела, суд находит иск Медоевой З.Б. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ответчикам на праве общей долевой собственности (доли в праве по ?) принадлежал земельный участок (категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование – коллективное садоводство) общей площадью 412 кв м, расположенный по адресу: РСО-А, <адрес>, пгт.Редант, <адрес>, СНО «Редант», участок 668, с кадастровым номером <данные изъяты>; ...г. между ними с одной стороны (продавцы) и Медоевой З.Б. – с другой (покупатель) был заключён договор серии <адрес>8 купли-продажи названного земельного участка, согласно которому этот земельный участок с кадастровой стоимостью <данные изъяты> указанный договор 23.09.2016г. был удостоверен нотариусом Владикавказского нотариального округа РСО-А ФИО2 (реестровый регистрационный №), а ...<адрес> по РСО-А была произведена государственная регистрация права собственности Медоевой З.Б. на этот земельный участок (регистрационная запись №); согласно п.4 данного договора лица, его подписавшие, подтверждают, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить этот договор на крайне невыгодных для них условиях; ...г. спорный земельный участок согласно акту приёма-передачи продавцами был передан покупателю и принят им в собственность в таком виде, в каком он был на момент подписания договора купли-продажи; в акте также отмечено, что претензий по передаваемому имуществу стороны друг к другу не имеют.

Эти обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле документами, и сторонами не оспаривались.

В дальнейшем, 25.07.2017г., то есть более чем через десять месяцев после заключения упомянутого договора купли-продажи, Медоева З.Б. обратилась к Газаевой М.А. и Газаевой К.В. с письменной претензией, в которой потребовала считать этот договор расторгнутым с момента получения претензии и в течение 21-го календарного дня добровольно вернуть ей полученные в качестве оплаты стоимости земельного участка <данные изъяты>; при этом на тот момент в качестве единственного основания к расторжению договора купли-продажи земельного участка Медоева З.Б. в своей претензии указала на то обстоятельство, что границы данного земельного участка были нарушены иными землевладельцами, что было, по её утверждению, на момент заключения договора продавцам известно.

Из ответа от 04.08.2017г., который был дан Газаевой М.А., действовавшей также в интересах несовершеннолетней Газаевой К.В., на претензию Медоевой З.Б., усматривается, что, по её мнению, ею не были нарушены права и законные интересы Медоевой З.Б., при заключении сделки между ними отсутствовали обстоятельства, препятствовавшие её реальному осуществлению; относительно утверждения Медоевой З.Б. о том, что до заключения между ними договора ей (Газаевой М.А.) было известно о нарушенных границах спорного земельного участка иными совладельцами, Газаева М.А. в ответе на претензию отметила, что данное обстоятельство на момент заключения сделки было известно и Медоевой З.Б., в частности, то, что имело место наложение на спорный земельный участок соседнего земельного участка в связи с некорректным при выполнении межевания соседнего земельного участка определением координат характерных точек его границ и соответственно – с неверной фиксацией границ этих участков; кроме того, Газаева М.А. обратила внимание Медоевой З.Б., что именно она (Медоева З.Б.) настояла на скорейшем заключении между ними договора купли-продажи земельного участка, и из-за предстоявшей в последующем трудоёмкой процедуры его межевания и затрат на составление межевого плана участка Газаева М.А. уступила ей от первоначальной цены участка 30000 рублей.

В исковом заявлении (в его первоначальной – до изменения 22.01.2018г. иска в порядке ст.39 ГПК РФ – редакции) Медоева З.Б. вновь в качестве единственного основания к удовлетворению её требования о взыскании с ответчиков <данные изъяты> сослалась на невозможность реального ею использования приобретённого земельного участка в площади, указанной в договоре о его купли-продаже от 23.09.2016г. (412 кв м), поскольку фактически площадь проданного участка была значительно меньшего размера.

Согласно данным кадастровой выписки от 25.04.2012г. № о спорном земельном участке (кадастровый №) его площадь составляет 412+/-7квм.

Стороной истца суду также представлена схема расположения земельных участков, подготовленная по состоянию на 17.11.2017г. кадастровым инженером ФИО1, из которой усматривается, что фактическая площадь спорного земельного участка (№ в <данные изъяты>, указанные в свидетельстве о госрегистрации права собственности Медоевой З.Б. на этот участок и в кадастровой выписке на него; данное несоответствие объясняется взаимным наложением друг на друга спорного земельного участка и соседнего с ним земельного участка № с кадастровым номером <данные изъяты>, в результате которого к спорному участку от участка № отошли 2,0 кв м, а к участку № от спорного участка – 48 кв м.

Между тем в судебном заседании установлено (не отрицалось сторонами по делу и подтверждено допрошенными в качестве свидетелей кадастровым инженером ФИО1 и собственником земельного участка № в СНО «Редант» ФИО10), что по состоянию на период времени, когда между сторонами обсуждались вопросы, связанные с возможным заключением договора купли-продажи земельного участка, и непосредственно на момент заключения этого договора граница между земельными участками № и № не была обозначена забором (ни капитальным, ни временным), а, по утверждению представителя ответчиков, условно существовала лишь в виде вбитых в землю колышков; указанная граница более чётко была обозначена впоследствии собственником участка № ФИО10, установившим соответствующий забор, и только после этого – самостоятельного и произвольного (без согласования с Медоевой З.Б.) межевания и приобретения таким образом спорным земельным участком стационарных продольных границс обоими рядом с ним расположенными земельными участками – стало возможным говорить о фактической площади названных земельных участков (№, №). Следовательно, возникший уже после приобретения истцом в собственность спорного земельного участка актуальный для владельцев этих участков вопрос недостающей площади был разрешён ФИО10 волевым порядком без привлечения специалистов в области землеустройства и без согласования с владельцем соседнего участка Медоевой З.Б.

Из этого следует, что оснований считать установленным, что ответчики с желанием обогатиться сознательно ввели Медоеву З.Б. в заблуждение относительно реальной площади отчуждаемого земельного участка, не имеется.

Крайне несостоятельными выглядят и приведённые истцом в последующем в заявлении об изменении иска другие доводы.

Так, не выдерживает критики заявление Медоевой З.Б. о том, что ответчики могли ей сначала показать один земельный участок, а потом реально продать совершенно другой. Очевидно, что в этом случае такого рода обман был бы обнаружен истцом сразу же после совершения сделки, чего, однако, не произошло, что подтверждает невозможность в данном случае совершения подобной временной подмены земельного участка ответчиками.

Неубедительным представляется и довод истца о противоречиях, имеющихся в некоторых документах, по поводу реального местонахождения спорного земельного участка. К такому выводу суд приходит, поскольку анализ содержания письменных доказательств не оставляет сомнений в том, что этот земельный участок расположен по адресу, указанному в ЕГРН.

Суд признаёт надуманным и утверждение Медоевой З.Б. о существенном воздействии прежних собственников спорного земельного участка на значительную часть плодородного слоя почвы на этом участке, так как никаких достоверных доказательств в подтверждение данного обстоятельства суду представлено не было, более того, даже если на самом деле, как пояснил свидетель ФИО10 спорном земельном участке кем-то из правопредшественников истца были вырыты траншеи под фундамент дома, такое воздействие на почву в масштабах участка в целом не могло привести к невозможности использования земельного участка в соответствии с разрешённым видом пользования.

Таким образом, Медоева З.Б., полностью приняв и согласившись с условиями оспариваемого ею в настоящее время договора купли-продажи земельного участка, произведя его осмотр и ознакомившись с его состоянием, заключив вслед за этим соответствующий договори став собственником этого земельного участка, впоследствии, после межевания, произведённого Бекоевым Г.В. без привлечения землеустроителей, столкнувшись с возможной перспективой необходимости установления правильных границ её и соседних с ней земельных участков, обратилась с иском к Газаевой М.А. и Газаевой К.В. в суд, предприняв, не имея к этому законных оснований, попытку возвратить стороны по договору в первоначальное положение.

При таких обстоятельствах, полагая, что все доводы, приведённые Медоевой З.Б., не заслуживают внимания и не могут быть в связи с этим приняты, суд считает, что оспариваемая сделка совершена без нарушений норм гражданского и земельного законов, поэтому в удовлетворении всех предъявленных к ответчикам исковых требований должно быть отказано.

На основании изложенного, полагая также безосновательным утверждение стороны истца о том, что спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска Медоевой З.Б. к Газаевой М.А. и Газаевой К.В. о признании недействительным договора <адрес>8 от 23.09.2016г. купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: РСО-А, <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, СНО «Редант», применении последствий недействительности сделки с возвратом сторон к первоначальному положению, возложении обязанности возвратить сумму незаконно полученных денежных средств в размере <данные изъяты> отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-А в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Тлатов К.А.