Городенский Александр Иванович

Дело № ***

№ ***

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

**.**.** года г.Железногорск

Железногорский городской суд Курской области в составе:

председательствующего Солодухиной Н.Н.,

с участием представителя истца Ионичева А.А.,

по доверенности от **.**.**, представителя ответчика Щербаковой О.Н.,

по доверенности от **.**.** № ***,

при секретаре Митиной Г.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Городенскому А.И. к *** Курской области о признании права собственности на нежилое здание в результате реконструкции жилого дома (здания),

установил:

Городенский А.И. обратился в суд с иском *** Курской области об изменении наименования, назначения и площади здания в результате реконструкции, указав, что ему принадлежит на праве собственности двухэтажное здание, назначение и наименование: жилой дом, кадастровый № ***, общей площадью 272,0 кв.м., расположенное по адресу: Курская область, ***, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**. Данное нежилое здание расположено на земельном участке общей площадью 1623,39 кв.м., кадастровый № ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, для размещения гостиниц, принадлежащий ему на праве собственности на основании: договора купли - продажи недвижимого имущества от **.**.**, что подтверждается выпиской из ЕГРН от **.**.**, номер и дата государственной регистрации права: № ***2, **.**.**. Им была выполнена пристройка, а именно: были проведены работы по перепланировке здания, усилению конструкций, усилению фундамента, пристройке с внутренней стороны здания. В результате реконструкции, площадь здания составила 304,40 кв.м.. Во исполнение ч.2 ст.51 ГрК РФ, у него отсутствует документ, предоставляющий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. А также документ - основание о переводе жилого помещения в нежилое помещение (согласно с ч.1 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилые дома). В соответствии с вышеизложенным, а также на основании действующего законодательства отсутствует основание для формирования в полном объеме технического плана на реконструированный объект в связи с изменением основных характеристик объекта, для чего ему рекомендовали обратиться в суд. На основании вышеизложенного, данная пристройка в соответствии со ст.222 ГК РФ считается самовольной, но данная пристройка соответствует всем строительным нормам и правилам, которое соответствует капитальному строению. При этом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № *** - гостиничное обслуживание, для размещения гостиниц. А в соответствии с п.3 ст.37 ГрК РФ «Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов». Таким образом, жилой дом, кадастровый № ***, общей площадью 304,40 кв.м., должен соответствовать назначению земельного участка, а именно нежилое здание, предназначенное для постоянного или временного пребывания в нем людей, и согласно п.3.9а Гл.3, СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения: - нежилые здания с гибким функциональным назначением: группа общественных помещений в структуре здания без предварительно установленного функционального деления, для которых предусмотрена возможность переустройства и переоборудования под предприятия и организации различного назначения и площади без изменения несущих конструкций, в том числе с возможностью автономной эксплуатации отдельных ее помещений. В 2021 году он обратился к ИП ФИО4 для обследования строительных конструкций здания, нежилое здание, с местоположением; Курская область. ***. Был разработан ситуационный план земельного участка с кадастровым № ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, для размещения гостиниц, на котором находится ОКС с кадастровым № *** (без координат). Как следует из ситуационного плана, обследуемый объект расположен в границах земельного участка, с нарушением градостроительной нормы, при этом пожарные разрывы между объектами капитального строительства, расположенными на смежных земельных участках, не нарушены и составляют более 20,0 м.. Согласно нормам ПЗЗ отступ от лицевой границы участка должен составлять 5 метров, а минимальное расстояние от границ соседнего участка до основного строения 3,0 метра. Согласно ситуационному плану отступ от лицевой границы участка составляет 7,4 м. - 15,24м. (с северной стороны), а расстояние от границ соседних участков до основного стро...

...ения - 13,9м. (с западной стороны), 21,0 м. (с восточной стороны) и 0,61м. - 2,21м. (с южной стороны). При этом какие - либо работы с южной стороны не проводились и данные отступы существуют с момента основания жилого дома и его регистрации. На основании анализа результатов технического обследования строительных конструкций нежилого здания, по адресу: Курская область. ***, сделано заключение о полном работоспособном состоянии конструкций и о безопасной эксплуатации: дальнейшем, не нарушающей законные интересы и права третьих лиц. Обследуемый Объект имеет прочную связь с землей, что свидетельствует о его классификации в качестве Объекта капитального строительства. Объект расположен на земельном участке с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание, что является основным видом разрешенного использования данной жилой территориальной зоне села Разветье (Ж1 - зона малоэтажной жилой застройки). Обследуемый Объект с назначением на сегодняшний день – жилой дом, после работ по реконструкции имеет возможность использования его как отдельно стоящее нежилое здание, предназначенное для временного пребывания в нем состоящее из набора нежилых помещений с функциональным назначением. Согласно виду разрешенного использования земельного (гостиничное обслуживание) обследуемый Объект использоваться как загородный отель (пп.3, п.5, Гл.II, Постановления Правительства РФ от **.**.**г. № *** «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» - загородный отель, туристская база, база отдыха - вид гостиниц, расположенных в сельской местности, в горной местности, в лесу, на берегу водоема, не относящихся к лечебно-оздоровительным местностям или курортам). Несущие и ограждающие конструкции находятся в хорошем состоянии (работоспособном), обеспечена несущая способность остова - стен, перекрытия, покрытия, крыши, что обеспечиваем надежность обследуемого Объекта, безопасность пребывания в нем граждан и сохранностъ инженерного оборудования и сетей (согласно требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП **.**.**-87»). Основания, фундаменты, несущие конструкции находятся в хорошем состоянии, не имеют повреждений, разрушений, трещин (согласно требованиям СП 22.13330.2012 «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП **.**.**-83*»). Снижение несущей способности несущих конструкций, ухудшению их эксплуатационных свойств, не обнаружено. Инженерные системы Объекта смонтированы с учетом требований безопасности (сети водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (отопления), вентиляции) (согласно требованиям СП 118). При данных конструктивных решениях уровень шума в помещениях Объекта от внешних источников (проезжающих машин, ветра и т.д.) не превышает нормативных значений (не выше 35 ДБ) (согласно требованиям СН 2.2.4/2.**.**.**-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»). Выявленное отступление градостроительной нормы от смежного земельного участка с южной стороны (расстояние от границы смежного участка до основного строения - с требуемых 3,0 м. до 0,61м. - 2,21м., при этом расстояние до ближайшего жилого дома более 20,0м.) было допущено предыдущими собственниками при строительстве жилого дома. Данным техническим обследованием констатировано использование данного реконструированного жилого дома как нежилое здание с назначением - загородный отель, при этом допущенные отступления градостроительных норм с точки зрения пожарной безопасности, не являются существенным и не несут угрозы жизни и здоровью жителям соседних домов, а также временно пребываемым гражданам в обследуемом Объекте, в связи с большим пожарным разрывом между объектами капитального строительства на смежных земельных участках. А также, с точки зрения пожарной безопасности, в условиях нормальной эксплуатации обследуемого Объекта возникновения пожара исключено.

В иске в суд истец просит внести изменения в кадастровый учет жилого дома (здание) с кадастровым № ***, следующие данные: наименование - загородный отель; назначение - нежилое здание; с измененной площадью 304,40 кв.м., расположенного по адресу: Курская область. ***.

В судебное заседание истец Городенский А.И. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявления с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, а также представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просил признать за ним право собственности на нежилое здание в результате реконструкции жилого дома (здания) с кадастровым номером № ***, следующие данные: наименование – загородный отель; назначение – нежилое здание; с измененной площадью 304,40 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, ***.

Представитель истца Ионичев А.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям и просил удовлетворить.

Представитель ответчика, *** Курской области, Щербакова О.Н. в судебном заседании пояснила, что *** Курской области исковые требования Городенского А.И. не признает по следующим основаниям. Истец не обращался в *** Курской области с заявлением о вводе дома в эксплуатацию. Также не обращался с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое. Существует регламент по переводу дома из жилого в нежилое. Необходимо собрать документы и обратиться с заявлением в Администрацию. Истец не предпринял какие-либо меры к легализации объекта. Поскольку Городенский А.И. вообще не обращался в ***, специалисты не видели какие-либо документы истца по дому (в том числе по гаражу, по машино месту), чтобы вообще сделать какой-то анализ. Администрация также не может сказать, соответствует ли в данном случае коэффициент застройки, поскольку истец не обращался в администрацию. На основании изложенного, просит Городенскому А.И. в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменное мнение по делу, в котором просил рассмотреть дело без участия представителя Управления Росреестра по Курской области.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.218 ч.1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (часть 1). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2).

Согласно пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления № ***).

Как разъяснено в пункте 26 Постановления № ***, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации **.**.**, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В судебном заседании установлено, что Городенскому А.И. на праве собственности принадлежит двухэтажное здание, назначение и наименование: жилой дом, кадастровый № ***, общей площадью 272,0 кв.м., расположенное по адресу: Курская область, ***, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от **.**.**, дата и номер государственной регистрации права:№ *** **.**.**.

Вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 1623,39 кв.м., кадастровый № ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, для размещения гостиниц, который принадлежит Городенскому А.И. на праве собственности на основании: договора купли - продажи недвижимого имущества от **.**.**, что подтверждается выпиской из ЕГРН от **.**.**, номер и дата государственной регистрации права: № *** **.**.**.

Как следует из технического паспорта жилого дома от **.**.** его площадь составляла 272,0 кв.м..

В 2020 году истец выполнил пристройку к вышеуказанному жилому дому с внутренней стороны здания, произвел работы по перепланировке здания, усилению конструкций, усилению фундамента.

Согласно обследованию строительных конструкций здания с местоположением: Курская область, ***, произведенного ИП ФИО4 площадь здания составляет 304,4 кв.м..

Кроме того, согласно вышеуказанного обследования сделано заключение о полном работоспособном состоянии конструкций и о безопасной эксплуатации: дальнейшем, не нарушающей законные интересы и права третьих лиц. Обследуемый Объект имеет прочную связь с землей, что свидетельствует о его классификации в качестве Объекта капитального строительства. Объект расположен на земельном участке с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание, что является основным видом разрешенного использования данной жилой территориальной зоне села Разветье (Ж1 - зона малоэтажной жилой застройки). Обследуемый Объект с назначением на сегодняшний день – жилой дом, после работ по реконструкции имеет возможность использования его как отдельно стоящее нежилое здание, предназначенное для временного пребывания в нем состоящее из набора нежилых помещений с функциональным назначением. Согласно виду разрешенного использования земельного (гостиничное обслуживание) обследуемый Объект использоваться как загородный отель (пп.3, п.5, Гл.II, Постановления Правительства РФ от **.**.**г. № *** «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» - загородный отель, туристская база, база отдыха - вид гостиниц, расположенных в сельской местности, в горной местности, в лесу, на берегу водоема, не относящихся к лечебно-оздоровительным местностям или курортам). Несущие и ограждающие конструкции находятся в хорошем состоянии (работоспособном), обеспечена несущая способность остова - стен, перекрытия, покрытия, крыши, что обеспечиваем надежность обследуемого Объекта, безопасность пребывания в нем граждан и сохранностъ инженерного оборудования и сетей (согласно требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП **.**.**-87»). Основания, фундаменты, несущие конструкции находятся в хорошем состоянии, не имеют повреждений, разрушений, трещин (согласно требованиям СП 22.13330.2012 «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП **.**.**-83*»). Снижение несущей способности несущих конструкций, ухудшению их эксплуатационных свойств, не обнаружено. Инженерные системы Объекта смонтированы с учетом требований безопасности (сети водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (отопления), вентиляции) (согласно требованиям СП 118). При данных конструктивных решениях уровень шума в помещениях Объекта от внешних источников (проезжающих машин, ветра и т.д.) не превышает нормативных значений (не выше 35 ДБ) (согласно требованиям СН 2.2.4/2.**.**.**-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»). Выявленное отступление градостроительной нормы от смежного земельного участка с южной стороны (расстояние от границы смежного участка до основного строения - с требуемых 3,0 м. до 0,61м. - 2,21м., при этом расстояние до ближайшего жилого дома более 20,0м") было допущено предыдущими собственниками при строительстве жилого дома.

Кроме того, ИП ФИО4 для обследования строительных конструкций здания, нежилое здание, с местоположением; Курская область. ***, был разработан ситуационный план земельного участка с кадастровым № ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, для размещения гостиниц, на котором находится ОКС с кадастровым № *** (без координат).

Как следует из ситуационного плана, обследуемый объект расположен в границах земельного участка, с нарушением градостроительной нормы, при этом пожарные разрывы между объектами капитального строительства, расположенными на смежных земельных участках, не нарушены и составляют более 20,0 м.. Согласно нормам ПЗЗ отступ от лицевой границы участка должен составлять 5 метров, а минимальное расстояние от границ соседнего участка до основного строения 3,0 метра. Согласно ситуационному плану отступ от лицевой границы участка составляет 7,4 м. - 15,24м. (с северной стороны), а расстояние от границ соседних участков до основного строения - 13,9м. (с западной стороны), 21,0 м. (с восточной стороны) и 0,61м. - 2,21м. (с южной стороны). При этом какие - либо работы с южной стороны не проводились и данные отступы существуют с момента основания жилого дома и его регистрации.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что истец за разрешением на реконструкцию, ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в *** не обращался, соответственно Администрация в чем-либо истцу не отказывала.

Доказательства обратного, суду не представлены.

Таким образом, истец не предпринимал надлежащие меры к легализации объекта, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, переводу жилого помещения в нежилое, а сразу же обратился в суд с иском и просит признать за ним право собственности на нежилое здание в результате реконструкции жилого дома (здания).

Суд учитывает, что факт самовольного возведения пристройки и наличие в законодательстве возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска, заявленного в порядке статьи 222 ГК РФ, и не может освобождать истца от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений, а признание права в судебном порядке не может рассматриваться как упрощенная форма приобретения права собственности на самовольную постройку.

При заявлении требования о признании права собственности на объект истцом не соблюден предусмотренный действующим законодательством порядок, устанавливающий необходимость получения разрешения на строительство объекта.

При указанных обстоятельствах возведение спорного объекта осуществлялось с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимого разрешения, перевода жилого помещения в нежилое и удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение противоречит требованиям действующего законодательства вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, в п.2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от **.**.** № ***-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Следовательно, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда заинтересованным лицом предприняты все необходимые меры для введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур. Поэтому иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создающее постройку, предпринимало меры.

Учитывая вышеизложенное, суд считает правильным, Городенскому А.И. в удовлетворении исковых требований, отказать.

Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Городенскому А.И. в иске к *** Курской области о признании права собственности на нежилое здание в результате реконструкции жилого дома (здания) с кадастровым номером № *** наименование – загородный отель; назначение – нежилое здание, с измененной загородной площадью 304,40 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, ***, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Железногорский городской суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено **.**.**.

Председательствующий: