Григорян Олег Шагенович

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 27 мая 2025 года

Истринский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Жуковой О.В.,

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО1, ФИО8, о признании решения общего собрания недействительным, признании тарифа на содержание и ремонт жилого помещения в заявленном размере экономически необоснованным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО9 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании решения общего собрания недействительным, признании тарифа на содержание и ремонт жилого помещения в заявленном размере экономически необоснованным.

В обосновании заявленных требований истец указал, что ФИО10» осуществляет управление многоквартирными домами,расположенными по адресу: <адрес>.

В адрес <данные изъяты>

Управляющая компания имеет право оспаривать протокол общего собрания, если такой протокол затрагивает ее интересы - договорные отношения по договору управления (Постановление КС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П, ст.ст. 2,11,12 ГК РФ). Управляющая компания, для которой решение собрания собственников в части установления размера платы является обязательным, имеет право оспорить такое решение по мотиву экономической необоснованности (ст.ст. 181.3 - 181.5 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ).

Поскольку при установлении платы за содержание жилья затрагиваются права и законные интересы управляющей компании, на которую возлагается обязанность по содержанию и обслуживанию имущества в надлежащем состоянии, управляющая компания обладает пра...

...вом на предъявление настоящего иска.

Основываясь на законе, ФИО11 считает недействительным решение общего собрания по вопросу №, а именно:

На голосование собственников помещений <данные изъяты>

Слушали: инициатор собрания <данные изъяты>

Предложили: установить плату за содержание жилого помещения в размере 24,18 рублей с ДД.ММ.ГГГГ.

Принято решение: установить плату за содержание жилого помещения вразмере 24,18 рублей с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение общего собрания об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере 24,18 рублей с ДД.ММ.ГГГГ является, по мнению истца, недействительным ввиду следующего:

Инициатор собрания предложил установить плату за содержание жилого помещения в размере 24.18 рублей с ДД.ММ.ГГГГ, однако решение было принято собственниками об установлении тарифа в размере 24,18 рублей с ДД.ММ.ГГГГ.

Данное обстоятельство является основанием для признания принятого решения собственников недействительным. Во-первых, повестка вопроса явно отличается от принятого решения, что само по себе является незаконным и недействительным. Во- вторых, принять решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на пошедший период, то есть более чем год назад от даты проведения собрания - неправомерно и не согласуется с законом.

По правилам ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц. имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Статьей 181.3 ГК РФ установлено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ, иными законами, в силу признания его таковыми судом ( оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В силу п. 1 ст. 181.4. решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ).

В силу главы 9.1 ГК РФ оспариванию подлежат именно решения общего собрания, а не протокол.

Согласно с. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома определен ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

Согласно ч.2 ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеется кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (п.3 ст. 45 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Оспариваемое решение собственников помещений многоквартирного дома по установлению платы за содержание и ремонт, нарушает права <данные изъяты> вытекающие из договора на обслуживание многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст. 154 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с п.п. 2, 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст.157.2 Жилищного кодекса РФ.

При этом объем, качество, периодичность каждого вида работ и услуг должны отвечать требованиям, указанным в актах, утвержденных постановлениями Правительства Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг ивыполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиямизаконодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам ипомещений в многоквартирных домах и жилых домов;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности.

Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме услуги и работы по содержанию общего имущества зависят от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской (п. 11(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

При этом, согласно п. «в» ч.6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязано своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ при управлении домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно.

Приведенные нормы направлены на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 35 Правил содержания общего имущества установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, и перечня, объема и качество услуг и работ.

Как следует из правовой позиции, изложенной в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, долженобеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, утвержденный общим собранием собственников размер такой платы, также как и перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества дома, не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательстваи отвечать требованиям разумности, размер платы за содержание жилого помещения, обязанность по внесению которой возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническимтребованиям.

Поскольку порядок определения и размер платы на содержание общегоимущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества, исходя из приведенных норм Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, возможно исключительно решением общего собрания собственников помещенийдома, то решения общих собраний собственников помещений дома об утверждении размера платы на содержание общего имущества дома относятся к условиям договора управления (являются частью сделки).

В соответствии с п. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного илинедобросовестного поведения (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должныприменяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающаяна публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства,| может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Аналогичная позиция приведена в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации № (2021).

В случае, если размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома определен без учета физического износа и технического состояния дома, не позволяет обеспечивать содержание общего имущества дома в соответствии с требованиями действующего законодательства, решения собственников об установлении данного тарифа и объема работ, изменяющие договор управления, как часть сделки, не соответствуют приведенным выше нормам права, противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, посягают на публичные интересы - интересы неопределенного круга лиц, по обеспечению безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме, имеются основания для признания данных решений, как части сделки, ничтожными.

Управляющая компания применяет тариф на содержание и ремонт жилого помещения, утвержденный органом местного самоуправления, который является экономически обоснованным. В силу п. 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяя размер платы на содержание и ремонт общего имуществамногоквартирных домов, орган местного самоуправления исходит из соразмерности размера такой платы.

Следовательно, с учетом того, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома не может устанавливаться собственниками произвольно, а также принимая по внимание положения п. 35 Правил, обязанность представления доказательств того, что принятый собственниками размер платы за содержание и ремонт общего имущества в меньшем размере, чем утвержден органом местного самоуправления, лежит на собственниках жилого дома, а не на управляющей организации.

Кроме того, истец обращает внимание на то, что существенное отличие размера платы, установленного оспариваемыми решениями от размера платы, определенного органом местного самоуправления (более чем на 35 %), не может обеспечить возможность содержания и ремонта общего имущества дома в соответствии с установленными требованиями привнесении ими платы по тарифу, предложенному собственникам, и как следствие, причинение убытков управляющей организации, которая в силу закона обязана обеспечивать надлежащее оказание услуг по содержанию общего имущества дома согласно минимальному Перечню работ и услуг.

Отсутствует экономическое обоснование возможности оказания управляющей компанией услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников дома исходя из тарифов, утвержденных общим собрание собственников многоквартирного дома. Обязанность предоставить доказательства того, что оказание услуг надлежащего качества управляющей компанией возможно в соответствии с применением иных тарифов, лежит на инициаторе собрания и собственниках.

Просит по указанными основаниям удовлетворить заявленные требования.

В судебное заседание представители истца генеральный директор ФИО3 и ФИО4 явились, требования поддержали.

Ответчик и представитель ФИО5 явились, против требований возражали.

Представители <данные изъяты> <адрес>, <данные изъяты> не явились, извещены.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ст. 181.1 ГК РФ

2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с ст. 181.3 ГК РФ

1. Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Из материалов дела усматривается, что <данные изъяты> осуществляет управление многоквартирными домами,расположенными по адресу: <адрес>.

В адрес <данные изъяты>

По вопросу <данные изъяты>

Управляющая компания имеет право оспаривать протокол общего собрания, если такой протокол затрагивает ее интересы - договорные отношения по договору управления <данные изъяты>

Поскольку при установлении платы за содержание жилья затрагиваются права и законные интересы управляющей компании, на которую возлагается обязанность по содержанию и обслуживанию имущества в надлежащем состоянии, управляющая компания обладает правом на предъявление настоящего иска. Суд соглашается с доводом истца в этой части.

Истец указывает на то, решение общего собрания об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере 24,18 рублей с ДД.ММ.ГГГГ является недействительным ввиду следующего:

Инициатор собрания предложил установить плату за содержание жилого помещения в размере 24.18 рублей с ДД.ММ.ГГГГ, однако решение было принято собственниками об установлении тарифа в размере 24,18 рублей с ДД.ММ.ГГГГ.

Данное обстоятельство является основанием для признания принятого решения собственников недействительным. Во-первых, повестка вопроса явно отличается от принятого решения, что само по себе является незаконным и недействительным. Во-вторых, принять решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на пошедший период, то есть более чем год назад от даты проведения собрания - неправомерно и не согласуется с законом.

В силу п. 1 ст. 181.4. решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ).

Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома определен ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

Согласно ч.2 ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеется кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (п.3 ст. 45 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Оспариваемое решение собственников помещений многоквартирного дома по установлению платы за содержание и ремонт, нарушает права ООО УК «Восток Истра», вытекающие из договора на обслуживание многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст. 154 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с п.п. 2, 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст.157.2 Жилищного кодекса РФ.

При этом объем, качество, периодичность каждого вида работ и услуг должны отвечать требованиям, указанным в актах, утвержденных постановлениями Правительства Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг ивыполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам ипомещений в многоквартирных домах и жилых домов;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности.

Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме услуги и работы по содержанию общего имущества зависят от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской (п. 11(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

При этом, согласно п. «в» ч.6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязано своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ при управлении домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно.

Приведенные нормы направлены на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 35 Правил содержания общего имущества установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, и перечня, объема и качество услуг и работ.

Как следует из правовой позиции, изложенной в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, долженобеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, утвержденный общим собранием собственников размер такой платы, также как и перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества дома, не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности, размер платы за содержание жилого помещения, обязанность по внесению которой возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Поскольку порядок определения и размер платы на содержание общегоимущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества, исходя из приведенных норм Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, возможно исключительно решением общего собрания собственников помещений дома, то решения общих собраний собственников помещений дома об утверждении размера платы на содержание общего имущества дома относятся к условиям договора управления (являются частью сделки).

В соответствии с п. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного илинедобросовестного поведения (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должныприменяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающаяна публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства,| может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Аналогичная позиция приведена в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации № (2021).

В случае, если размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома определен без учета физического износа и технического состояния дома, не позволяет обеспечивать содержание общего имущества дома в соответствии с требованиями действующего законодательства, решения собственников об установлении данного тарифа и объема работ, изменяющие договор управления, как часть сделки, не соответствуют приведенным выше нормам права, противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, посягают на публичные интересы - интересы неопределенного круга лиц, по обеспечению безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме, имеются основания для признания данных решений, как части сделки, ничтожными.

Управляющая компания применяет тариф на содержание и ремонт жилого помещения, утвержденный органом местного самоуправления, который является экономически обоснованным. В силу п. 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяя размер платы на содержание и ремонт общего имуществамногоквартирных домов, орган местного самоуправления исходит из соразмерности размера такой платы.

Следовательно, с учетом того, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома не может устанавливаться собственниками произвольно, а также принимая по внимание положения п. 35 Правил, обязанность представления доказательств того, что принятый собственниками размер платы за содержание и ремонт общего имущества в меньшем размере, чем утвержден органом местного самоуправления, лежит на собственниках жилого дома, а не на управляющей организации.

В данном случае доводы, изложенные в исковом заявлении, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства:

- заявленный к рассмотрению на общем собрании вопрос не соответствует решению, принятому при голосовании по нему,

- предложенный инициатором собрания размер платы за содержание жилого помещения не подкреплен экономическим обоснованием, предложен произвольно,

- в <данные изъяты>

Довод ответчика о том, что при составлении протокола допущена описка в указании периода установления платы, суд находит неубедительным, поскольку изменение формулировки посредством исправления описки, как предлагает ответчик (<данные изъяты> меняет смысловое значение принятого решения.

С учетом установленных в ходе судебного разбирательства, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным решение по вопросу <данные изъяты>

Признать тариф, заявленный в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, на содержание и ремонт жилого помещения в размере 24,18 рублей экономически необоснованным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца.

Судья Истринского

городского суда О.В. Жукова

Мотивированное решение изготовлено 11.06.2025г.