Казина Марина Геннадьевна

Судья Федотычева Е.В. УИД 38RS0035-01-2023-005849-35

Судья-докладчик Шашкина Е.Н. № 33-5645/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 июля 2024 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Давыдовой О.Ф.,

судей Шашкиной Е.Н., Коваленко В.В.,

при секретаре Копыловой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-447/2024 по исковому заявлению Казина Д.А., Казиной М.Г. к Ровному И.Е. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки, судебных расходов

по апелляционной жалобе Ровного И.Е.

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14 марта 2024 года,

УСТАНОВИЛА:

Казин Д.А., Казина М.Г. обратились в суд с иском к Ровному И.Е., указав в его обоснование, что между ними и Ровным И.В. достигнуты соглашения о купли-продаже долей в праве собственности нежилого офисного помещения на общую стоимость в размере 15 000 000 рублей. Ровный И.В. оплатил задаток в размере 7 300 000 рублей (по 3 650 000 каждому). Далее заключены договоры купли-продажи долей в общей долевой собственности с указанием оставшейся суммы для оплаты, без указания внесенного ответчиком задатка. Кроме перечисленного задатка, Ровным И.В. оплачено Казиной М.Г. 1 600 000 рублей и Казину Д.А. 900 000 рублей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате долей в праве собственности на нежилое помещение, истцы просили суд взыскать с Ровного И.В. в пользу Казиной М.Г. задолженность по договору купли-продажи доли нежилого помещения в размере 2 250 000 рублей, неустойку за период с Дата изъята по Дата изъята в размере 2 054 300 рублей с последующим начислением на сумму основного долга до момента полного исполнения обязательств покупателя по уплате из расчета 0,1% в день, расходы по оплате государственной пошлины в ра...

...змере 1 600 рублей, в пользу Казина Д.А. задолженность по договору купли-продажи доли нежилого помещения в размере 2 950 000 рублей, неустойку за период с Дата изъята по Дата изъята в размере 2 296 100 рублей с последующим начислением на сумму основного долга до момента полного исполнения обязательств покупателя по оплате из расчета 0,1% в день, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 600 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14 марта 2024 года исковые требования Казина Д.А., Казиной М.Г. удовлетворены частично - суд взыскал с Ровного И.Е. в пользу Казина Д.А. и Казиной М.Г. суммы задолженности и неустойки до даты фактического погашения задолженности в заявленном истцами размере, а заявленные суммы неустойки за период с Дата изъята по Дата изъята суд уменьшил в пользу Казина Д.А. до 1 600 000 рублей, в пользу Казиной М.Г. – до 1 500 000 рублей, в удовлетворении взыскания неустойки в большем размере отказал.

В апелляционной жалобе Ровный И.Е. просит решение суда по данному делу отменить в полном объеме, прекратить производство по делу.

Указывает, что принятые судом в качестве доказательств соглашения от Дата изъята не удостоверены нотариально и не зарегистрированы в Управлении Росреестра, отсутствуют требования истцов о признании указанных соглашений действительными и заключенными.

В жалобе указано на ошибочное цитирование апелляционного определения Иркутского областного суда от 25 мая 2023 года по иному делу, на которое в решении ссылается суд первой инстанции, при том, что ответчик не подтверждал наличие у него задолженности перед истцами сверх сумм, указанных в договорах, поскольку неоднократно указывал в возражениях, что на момент обращения истцов в суд у ответчика имелась задолженность по сделкам в размере по 200 000 рублей каждому из истцов, которые он и признавал с учетом неустойки.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Казин Д.А., Казина М.Г. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отсутствие извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания истцов Казина Д.А., Казиной М.Г., ответчика Ровного И.Е., дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Шашкиной Е.Н., пояснения представителя истцов Казина Д.А., Казиной М.Г. по доверенности Бурцевой О.С., представителя ответчика Ровного И.Е. по доверенности Коровиной Ю.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что между Казиным Д.А., Казиной М.Г. (продавцы) и Ровным И.Е. (покупатель) достигнуты соглашения о купле-продаже долей (каждому из истцов принадлежало по 1/12 доли) в праве собственности на нежилое офисное помещение, площадью 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят (пункты 1 соглашений).

Стороны согласовали условия продажи - полная стоимость каждой доли составляет 7 500 000 рублей (пункты 2); покупатель оплатил, а каждый продавец получил задаток в сумме 3 650 000 рублей (пункты 3); оставшаяся часть стоимости доли в сумме 3 850 000 рублей оплачивается покупателем в соответствии с договором купли-продажи доли в общей долевой собственности от Дата изъята (пункты 4).

Согласно распискам от Дата изъята покупатель оплатил, а каждый продавец получил частичную оплату в размере по 3 650 000 рублей.

Далее, между продавцами Казиным Д.А., Казиной М.Г. и покупателем Ровным И.Е. Дата изъята заключены договоры купли-продажи долей в праве собственности на нежилое офисное помещение, площадью 1078,5 кв.м, по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, с указанием оставшейся суммы оплаты в размере по 3 850 000 рублей, без указания о произведенной Ровным И.Е. частичной оплате.

Дата изъята между Казиным Д.А., Казиной М.Г. (продавцы) и Ровным И.Е. (покупатель) подписаны договоры купли-продажи по 1/12 доли в праве собственности на нежилое офисное помещение, площадью 1078,5 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу и с ранее указанным кадастровым номером, с указанием цены каждой доли в размере по 3 850 000 рублей, также без указания о произведенной Ровным И.Е. частичной оплате.

Договоры от Дата изъята удостоверены нотариусом и Дата изъята произведена государственная регистрация права общей долевой собственности и ипотеки в силу закона в отношении отчужденных истцами долей в праве собственности.

Условиями договоров от Дата изъята предусмотрено, что за нарушение покупателем порядка и срока уплаты суммы, указанной в пункте 4 договора, продавец вправе требовать уплаты пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств покупателя по оплате.

В соответствии с выписками по счетам Казина Д.А., Казиной М.Г. следует, что Казину Д.А. от Ровного И.Е. за период с Дата изъята по Дата изъята поступили денежные средства в размере 900 000 рублей, Казиной М.Г. за период с Дата изъята по Дата изъята от Ровного И.Е. поступили денежные средства в размере 1 600 000 рублей.

Также судом установлено, что ранее решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 16 декабря 2022 года оставлены без удовлетворения требования Казиной М.Г., Казина Д.А. к Ровному И.Е. о расторжении договоров купли-продажи, обязании передать долю в нежилом помещении на имущество, являющееся предметом соглашений и договоров и по данному делу.

Указанное решение суда от 16 декабря 2022 года оставлено без изменения судом апелляционной инстанции, однако судебная коллегия, констатируя отсутствие юридической силы соглашений, подписанных Дата изъята , не согласилась с выводами суда первой инстанции о надлежащем и полном исполнении Ровным И.Е. обязательств по договорам от Дата изъята , в апелляционном определении от Дата изъята пришла к выводу, что содержание указанных соглашений (по условиям которых согласована цена доли каждого истца по 7 500 000 рублей каждому) не было оспорено ответчиком Ровным И.Е., в ходе судебного разбирательства он признавал свои обязательства перед истцами Казиными, считая себя не в полной мере выполнившим обязательства по оплате по договорам от Дата изъята , продолжал принимать меры к погашению задолженности (часть денежных средств внесена на счет Казиной М.Г. – 1 600 000 рублей, часть на счет Казина Д.А. – 900 000 рублей), причиной несвоевременного исполнения обязательств указывал трудное финансовое положение.

Также судебная коллегия приняла во внимание мировое соглашение от Дата изъята , имеющееся в материалах дела Куйбышевского районного суда г. Иркутска, которое хотя и не было утверждено судом, однако, в рамках обсуждения данного соглашения ответчик Ровный И.Е. подтверждал наличие задолженности, желание исполнить свои обязательства в полном объеме, что нашло отражение в протоколе судебного заседания (аудиопротокол судебного заседания от Дата изъята ).

Судебная коллегия, оценив доказательства в совокупности, сопоставив их с иными доказательствами по делу, указала, что выводы суда первой инстанции о надлежащем и полном исполнении Ровным И.Е. обязательств по договорам от Дата изъята являются неверными, опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела.

В апелляционном определении от Дата изъята установлено, что Ровным И.Е. в пользу Казиной М.Г. фактически произведена оплата (3 650 000+1 600 000=5 250 000), в пользу Казина Д.А. произведена оплата (3 650 000+900 000=4 550 000), что составляет более половины стоимости доли недвижимого имущества, что не является основанием для расторжения договоров купли-продажи от Дата изъята , поскольку Казина М.Г., Казин Д.А. не лишены возможности взыскания с Ровного И.Е. задолженности, а также неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, принимая решение по данному спору о взыскании задолженности и неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств, оценил в совокупности все представленные сторонами доказательства, в том числе представленные соглашения от Дата изъята , Дата изъята , договоры от Дата изъята , от Дата изъята с учетом содержащегося в них волеизъявления сторон, существа ранее принятых и вступивших в законную силу судебных актов по правоотношениям сторон, и пришел к выводу о том, что общая стоимость имущества истцов составляла 15 000 000 рублей, что с учетом произведенных Ровным И.Е. частичных оплат свидетельствует о нарушении им обязательств по оплате стоимости долей нежилого помещения в общей долевой собственности, удовлетворив заявленные исковые требования о взыскании с ответчика задолженности в пользу Казиной М.Г. в размере 2 250 000 рублей, в пользу Казина Д.А. в размере 2 950 000 рублей.

Установив факт нарушения ответчиком обязательств по договору, применив положений ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь положениями п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил требование истцов о взыскании с Ровного И.Е. пеней в размере 1 500 000 рублей в пользу Казиной М.Г. и в размере 1 600 000 рублей в пользу Казина Д.А.

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд удовлетворил требование каждого из истцов о взыскании с ответчика пеней за нарушение сроков оплаты по договорам купли-продажи недвижимого имущества в размере 0,1 % в день, начисляемую на остаток задолженности по основному долгу, начиная с Дата изъята до даты фактического погашения задолженности по основному долгу.

Рассматривая дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку выводы суда первой инстанции основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства; данные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; нарушений норм материального и процессуального права судом при разрешении спора не допущено.

Ссылки в жалобе о необоснованном принятии судом первой инстанции при оценке обстоятельств спора соглашений о купле-продаже доли в общей долевой собственности от Дата изъята не могут повлечь отмену решения суда, поскольку в данном случае указанные соглашения оценены судом в совокупности с иными доказательствами по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон, что и было обоснованно оценено и принято судом первой инстанции во внимание.

Доводы о неверном изложении апелляционного определения Иркутского областного суда от 25 мая 2023 года в части позиции ответчика Ровного И.Е. относительно признания наличия задолженности свыше сумм, указанных в договоре, не нашли своего подтверждения, поскольку суд первой инстанции, ссылаясь на указанный судебный акт, не исказил его суть, но оценил его выводы в совокупности с иными доказательствами по спорным правоотношениям.

Кроме того, Ровный И.Е., выражая несогласие в выводами апелляционного определения Иркутского областного суда от 25 мая 2023 года в той его части, где признаны неверными выводы суда первой инстанции о полной оплате Ровным И.Е. задолженности по покупке долей в праве собственности и непринятии в качестве доказательств соглашений сторон от Дата изъята , правом его обжалования в части, касающейся мотивов принятого решения по различным вопросам, разрешенным судом при его вынесении, не воспользовался.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции согласно ст. ст. 12, 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, распределил между сторонами бремя доказывания, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу, повторяют изложенную ответчиком позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

С учетом приведенных обстоятельств решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14 марта 2024 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий О.Ф. Давыдова

Судьи Е.Н. Шашкина

В.В. Коваленко

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 июля 2024 года.

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-22710/2024

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово 19 ноября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Бойко В.Н.,

судей Прудентовой Е.В., Сулеймановой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0035-01-2023-005849-35 по иску Казина Дмитрия Александровича, Казиной Марины Геннадьевны к Ровному Игорю Евгеньевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки, судебных расходов,

по кассационной жалобе Ровного Игоря Евгеньевича в лице представителя Коровиной Юлии Александровны на решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от 14 марта 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 03 июля 2024 г.,

заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Сулеймановой А.С.,

установила:

Казин Д.А., Казина М.Г. обратились в суд с иском к Ровному И.Е., указав в его обоснование, что между ними и Ровным И.В. достигнуты соглашения о купли-продаже долей в праве собственности нежилого офисного помещения общей стоимостью 15 000 000 рублей. Ровный И.В. оплатил задаток в размере 7 300 000 рублей (по 3 650 000 каждому). Далее заключены договоры купли-продажи долей в общей долевой собственности с указанием оставшейся суммы для оплаты, без указания внесенного ответчиком задатка. Кроме перечисленного задатка, Ровным И.В. оплачено Казиной М.Г. 1 600 000 рублей и Казину Д.А. 900 000 ...

...рублей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате долей в праве собственности на нежилое помещение, истцы просили суд взыскать с Ровного И.В. в пользу Казиной М.Г. задолженность по договору купли-продажи доли нежилого помещения в размере 2 250 000 рублей, неустойку за период с 01 июня 2021 года по 12 октября 2023 года в размере 2 054 300 рублей с последующим начислением на сумму основного долга до момента полного исполнения обязательств покупателя по уплате из расчета 0,1 % в день, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 600 рублей, в пользу Казина Д.А. задолженность по договору купли-продажи доли нежилого помещения в размере 2 950 000 рублей, неустойку за период с 01 июня 2021 года по 12 октября 2023 года в размере 2 296 100 рублей с последующим начислением на сумму основного долга до момента полного исполнения обязательств покупателя по оплате из расчета 0,1% в день, расходы по уплате госпошлины в размере 1 600 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14 марта 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 03 июля 2024 г., исковые требования Казина Д.А., Казиной М.Г. удовлетворены частично, суд взыскал с Ровного И.Е. в пользу Казина Д.А. и Казиной М.Г. суммы задолженности и неустойки до даты фактического погашения задолженности в заявленном истцами размере, а заявленные суммы неустойки за период с 1 июня 2021 года по 12 октября 2023 года уменьшил в пользу Казина Д.А. до 1 600 000 рублей, в пользу Казиной М.Г. до 1 500 000 рублей, в удовлетворении требования о взыскании неустойки в большем размере отказал.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные акты, направить дело на новое рассмотрение или прекратить производство по делу.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что отсутствует нотариальное удостоверение и государственная регистрация соглашений о купле-продаже долей в общей долевой собственности от 22.03.2021, 23.03.2021., в соглашениях не указаны существенные условия договора продажи недвижимости, в том числе, о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, что делает соглашения ничтожными сделками. Со стороны истцов не заявлено требование о признании указанных соглашений действительными и заключенными, их регистрации. Указывает, что судами признаны достаточными представленные доказательства для вывода о наличии задолженности ответчика перед истцами, однако такие выводы он считает необоснованными, сделанными при неверной оценке решения Куйбышевского районного суда г. Иркутска по делу 2-1737/2022 по иску Казиных к нему о расторжении договоров, он не признавал наличие взаимоотношений с истцами по соглашениям купли-продажи доли от 22 и 23 марта 2021г.

Казиной М.Г. и Казиным Д.А. представлены письменные возражения на кассационную жалобу.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились, сведений о причинах неявки не представили.

При этом, информация о рассмотрении кассационной жалобы размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции (раздел «Судебное делопроизводство») в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность судебных постановлений, правильность применения и толкования судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных постановлений, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что между Казиным Д.А., Казиной М.Г. (продавцы) и Ровным И.Е. (покупатель) достигнуты соглашения о купле-продаже каждым из истцов 1/12 доли в праве собственности на нежилое офисное помещение, площадью 1078,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (пункты 1 соглашений).

Стороны согласовали условия продажи - полная стоимость каждой доли составляет 7 500 000 рублей (пункты 2); покупатель оплатил, а каждый продавец получил задаток в сумме 3650 000 рублей (пункты 3); оставшаяся часть стоимости доли в сумме 3 850 000 рублей оплачивается покупателем в соответствии с договором купли-продажи доли в общей долевой собственности от 23 марта 2021 (пункты 4).

Согласно распискам от 21 мая 2020 года покупатель оплатил, а каждый продавец получил частичную оплату в размере по 3 650 000 рублей.

Далее, между продавцами Казиным Д.А., Казиной М.Г. и покупателем Ровным И.Е. 23 марта 2021 года заключены договоры купли-продажи долей в праве собственности на нежилое офисное помещение, площадью 1078,5 кв.м., по адресу: <адрес>, с указанием оставшейся суммы оплаты в размере по 3 850 000 рублей, без указания о произведенной Ровным И.Е. частичной оплате.

6 апреля 2021 года между Казиным Д.А., Казиной М.Г. (продавцы) и Ровным И.Е. (покупатель) подписаны договоры купли-продажи по 1/12 доли в праве собственности на нежилое офисное помещение, площадью 1078,5 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу и с ранее указанным кадастровым номером, с указанием цены каждой доли в размере по 3 850 000 рублей, также без указания о произведенной Ровным И.Е. частичной оплате.

Договоры от 6 апреля 2021 года удостоверены нотариусом и 9 апреля 2021 года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности и ипотеки в силу закона в отношении отчужденных истцами долей в праве собственности.

Условиями договоров от 6 апреля 2021 года предусмотрено, что за нарушение покупателем порядка и срока уплаты суммы, указанной в пункте 4 договора, продавец вправе требовать уплаты пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств покупателя по оплате.

В соответствии с выписками по счетам истцов Казину Д.А. от Ровного И.Е. за период с 1 сентября 2022 года по 22 декабря 2023 года поступили денежные средства в размере 900 000 рублей, Казиной М.Г. за период с 1 сентября 2022 года по 25 декабря 2023 года от Ровного И.Е. поступили денежные средства в размере 1 600 000 рублей.

Также судом установлено, что ранее решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 16 декабря 2022 года оставлены без удовлетворения требования Казиной М.Г., Казина Д.А. к Ровному И.Е. о расторжении договоров купли-продажи, обязании передать долю в нежилом помещении на имущество, являющееся предметом соглашений и договоров и по данному делу.

Указанное решение суда от 16 декабря 2022 года оставлено без изменения судом апелляционной инстанции, однако судебная коллегия, констатируя отсутствие юридической силы соглашений, подписанных 22 и 23 марта 2021 года, не согласилась с выводами суда первой инстанции о надлежащем и полном исполнении Ровным И.Е. обязательств по договорам от 6 апреля 2021 года, в апелляционном определении от 25 мая 2023 года пришла к выводу, что содержание указанных соглашений (по условиям которых согласована цена доли каждого истца по 7 500 000 рублей каждому) не было оспорено ответчиком Ровным И.Е., в ходе судебного разбирательства он признавал свои обязательства перед истцами Казиными, считая себя не в полной мере выполнившим обязательства по оплате по договорам от 06 апреля 2021 года, продолжал принимать меры к погашению задолженности (часть денежных средств внесена на счет Казиной М.Г. – 1 600 000 рублей, часть на счет Казина Д.А. - 900 000 рублей), причиной несвоевременного исполнения обязательств указывал трудное финансовое положение. Также судебная коллегия приняла во внимание мировое соглашение от 14 сентября 2022 года, имеющееся в материалах дела Куйбышевского районного суда г. Иркутска, которое хотя и не было утверждено судом, однако, в рамках обсуждения данного соглашения ответчик Ровный И.Е. подтверждал наличие задолженности, желание исполнить свои обязательства в полном объеме, что нашло отражение в протоколе судебного заседания (аудиопротокол судебного заседания от 16 сентября 2022 года).

Указанным апелляционным определением от 25 мая 2023 года установлено, что Ровным И.Е. в пользу Казиной М.Г. фактически произведена оплата (3 650 000 + 1 600 000 =5 250 000), в пользу Казина Д.А. произведена оплата (3 650 000+900 000=4 550 000), что составляет более половины стоимости доли недвижимого имущества, в связи с что указывает на то, что существенное нарушение договора купли-продажи от 06 апреля 2021 года покупателем не допущено, Казина М.Г., Казин Д.А. не лишены возможности взыскания с Ровного И.Е. задолженности, а также неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств, в связи с чем оставила без изменения решение суда об отказе Казиным в иске о расторжении договора и возврате имущества.

При таких обстоятельствах, принимая решение по настоящему спору о взыскании задолженности и неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств, суд первой инстанции оценил в совокупности все представленные сторонами доказательства, в том числе, соглашения от 22 марта 2021 года, 23 марта 2021 года, договоры от 23 марта 2021 года, от 6 апреля 2021 года, с учетом содержащегося в них волеизъявления сторон, существа ранее принятых и вступивших в законную силу судебных актов по правоотношениям сторон, и пришел к выводу о том, что общая стоимость имущества истцов составляла 15 000 000 рублей (по 7500000руб. доля каждого из них), что с учетом произведенной Ровным И.Е. частичной оплате свидетельствует о нарушении им обязательств по договору купли-продажи долей нежилого помещения в общей долевой собственности, удовлетворив заявленные исковые требования о взыскании с ответчика задолженности в пользу Казиной М.Г. в размере 2 250 000 рублей, в пользу Казина Д.А. в размере 2 950 000 рублей.

Установив факт нарушения ответчиком обязательств по договору, применив положения ст. 333 ГПК РФ, суд, руководствуясь положениями п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 ГПК РФ, удовлетворил требования истцов о взыскании с Ровного И.Е. пеней в размере 1500 000 рублей в пользу Казиной М.Г. и в размере 1 600 000 рублей в пользу Казина Д.А.

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд удовлетворил требование каждого из истцов о взыскании с ответчика пеней за нарушение сроков оплаты по договорам купли-продажи недвижимого имущества в размере 0,1% в день, начисляемую на остаток задолженности по основному долгу, начиная с 15 марта 2024 года до даты фактического погашения задолженности по основному долгу.

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда с такими выводами суда первой инстанции согласилась.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, поскольку по настоящему делу юридически значимые обстоятельства определены правильно, выводы подробно мотивированы, должным образом отражены в обжалуемых судебных постановлениях, основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных по результатам исследования и проверки в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, представленных сторонами в материалы дела.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ч.2 ст. 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Договора купли-продажи долей в праве на недвижимое имущество, заключенные между сторонами от 6 апреля 2021 года, оформлены в письменном виде в форме единого документа, содержат существенные условия договора – об отчуждаемом недвижимом имуществе, его цене, нотариально удостоверены, переход права зарегистрирован в установленном порядке.

При этом, устанавливая действительную волу сторон, судами обоснованно приняты во внимание соглашения от 22 марта 2021 года, 23 марта 2021 года, договоры от 23 марта 2021 года, а также обстоятельства, установленные имеющим преюдициальное значение для настоящего дела апелляционным определением от 25 мая 2023 года, о действительной цене продаваемого имущества, согласованной сторонами договора, и сделан вывод о том, что цена недвижимого имущества в договорах купли-продажи от 06.04.2021 указана с учетом частичной оплаты продаваемого имущества покупателем.

Учитывая непредставление Ровным И.Е. доказательств полной оплаты долей в праве общей собственности на нежилое помещение исходя из общей их стоимости в размере 15 000000руб., суд обоснованно удовлетворил требования истцов.

Довод о том, что соглашения от 22 марта 2021 года, 23 марта 2021 года, договоры от 23 марта 2021 года не соответствуют требованиям закона, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости по форме и содержанию, не подтверждает нарушение судами норм права, поскольку основанием для перехода права собственности на спорное имущество от истцов к ответчику данные соглашения и договоры не являлись, были приняты судом в качестве доказательств по делу, которым дана оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, их подписание ответчиком не опровергнуто.

Доводы о неверной оценке решения Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 16 декабря 2022 года и апелляционного определения Иркутского областного суда от 25 мая 2023 года в части изложения позиции ответчика Ровного И.Е. судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку судом верно определены те обстоятельства и сделанные судом апелляционной инстанции на основе их оценки выводы при рассмотрении дела по иску Казиных к Ровному, приведенные в апелляционном определении, несогласие с ними не имеет правового значения, поскольку данный судебный акт не является предметом кассационного рассмотрения.

Несогласие заявителя с выводами судов о толковании условий договора, иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не могут являться основанием к отмене судебных постановлений, поскольку направлены на иную оценку доказательств по делу, установление иных обстоятельств.

Оснований для повторной проверки правильности выводов судов относительно установленных ими обстоятельств дела по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Обжалуемые судебные постановления отвечают требованиям статей 195, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть включает в себя ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и оценка доказательств в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций и не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку не свидетельствуют о допущении при рассмотрении дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу и влияли бы на законность судебного постановления, основаны на неверном толковании норм права, а потому подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14 марта 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 03 июля 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Ровного Игоря Евгеньевича – без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи Е.В. Прудентова

А.С. Сулейманова

Мотивированное определение изготовлено 22 ноября 2024г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 декабря 2022 года г. Иркутск

Куйбышевский районный суд г. Иркутска в составе

председательствующего судьи Зыковой А.Ю.,

при секретаре Гордеевой Е.В.

с участием представителя истцов <ФИО>4, <ФИО>3 <ФИО>6,

представителя ответчика <ФИО>2 Васёва А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску <ФИО>3, <ФИО>4 к <ФИО>2 о расторжении договоров купли-продажи, обязании передать долю в нежилом помещении,

установил:

в Куйбышевский районный суд г. Иркутска обратились <ФИО>3, <ФИО>4 с иском к <ФИО>2, в обоснование доводов которого с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), что между <ФИО>4 и <ФИО>2 заключен договор купли-продажи доли нежилого помещения от <дата>. Аналогичный договор купли-продажи доли нежилого помещения от <дата> заключен между <ФИО>3 и <ФИО>2 В силу пункта 1 указанных договоров продавец обязуется передать в собственность покупателю 1/12 долю нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> революции, <адрес>, кадастровый <номер>, общая площадь нежилого помещения 1 244,1 кв.м, а покупатель обязуется принять долю нежилого помещения в собственность и оплатить за нее денежную сумму, определенную договором. Как усматривается из п. 4 заключенных договоров, по обоюдному согласию сторон цена доли нежилого помещения составляет 3 850 000 руб. <ФИО>2 и <ФИО>3, <ФИО>4 являлись деловыми партнерами. Однако, <ФИО>3 и <ФИО>4 приняли решение о выходе из бизнеса в связи с чем между последними и <ФИО>2 была достигнута договоренность по продаже долей принадлежащих <ФИО>3 и <ФИО>4 <ФИО>2, поскольку тот продолжал вести свою коммерческую деятельность (бизнес) и пользоваться помещениями. Стороны достигли договоренности в части определения цены отчуждаемого имущества (по 1/12 доли в общей долевой собственности), которая составила 15 000 000 руб. С целью реализации достигнутых договоренностей <ФИО>2 оплатил <ФИО>3 и <ФИО>4 денежные средства в размере 7 300 000 руб. (по 3 650 000 руб. каждому), что следует из расписок в получении денежных средств от <дата>, за офисы по адресу: <адрес>. Учитывая, что истцы не имеют иных офисов по данному адресу указанные денежные средства переданы по спорному имуществу. Стоит также отметить, что фактически офисы были переданы <ФИО>2 в пользование в момент получения истцами денежных средств по распискам. Для закрепления имеющихся и уже фактически реализуемых отношений между сторонами были заключены соглашения о купли-продажи долей в общей долевой собственности от <дата> и <дата>, из которых усматривается, что согласно пункту 2 соглашений полная стоимость Доли составляет 7 500 000 руб. (15 000 000 руб. - общая стоимость долей нежилого помещения). Пунктом 3 соглашений предусмотрено, что покупатель оплатил, а продавец получил задаток в сумме 3 650 000 руб. Из соглашений следует, что указанные выше и переданные по распискам от <дата> денежные средства квалифицированы как задаток. Таким образом, представленные ответчиком в материалы расписки о получении денежных средств истцами от <дата> в размере 3 650 000 руб. каждым не св...

...идетельствуют об исполнении ответчиком своего обязательства по оплате за покупку долей нежилого помещения в связи с тем, что реальная стоимость долей была установлена сторонами в размере 15 000 000 руб., что подтверждается указанными выше договорами. Далее, оставшаяся сумма стоимости отчуждаемого имущества в размере 3 850 000 руб. каждому была закреплена сторонами путем заключения договоров купли-продажи доли в общей долевой собственности от <дата>. Принимая во внимание отсутствие у <ФИО>10 специальных юридических познаний последние ошибочно полагали, что в связи с внесением <ФИО>2 задатка в размере 3 650 000 руб. они могут заключить договор на оставшуюся сумму в размере 3 850 000 руб. Впоследствии, после получения консультации в Росреестре, <ФИО>10 пояснили, что в соответствии с действующим законодательством для перехода права собственности на долю имущества требуется нотариальная форма договора, в связи с чем, стороны были вынуждены заключить нотариальные договоры на оставшуюся сумму 3 850 000 руб. по каждому договору, так как спора между сторонами не было. Таким образом, из представленных документов прямо усматривается фактическая договоренность сторонами относительно стоимости долей спорных нежилых помещений в размере 15 000 000 руб. (по 7 500 000 руб. по каждому договору). <ФИО>2 сам не оспорил, подтвердил указанную выше фактическую стоимость и более того продолжает в ходе рассмотрения дела переводить денежные средства в адрес истцов, тем самым исполняя принятые на себя обязательства по оплате в размере 7 500 000 руб. каждому из истцов. Следовательно, с учетом фактически внесенных денежных средств ответчик должен оплатить <ФИО>4 денежные средства в размере 2 250 000 руб., <ФИО>3 денежные средства в размере 2 950 000 руб. Таким образом, по состоянию на сегодняшний день ответчиком не оплачено более 30% задолженности <ФИО>4 и около 40% задолженности <ФИО>3, что позволяет утверждать о наличии существенности нарушений условий договоров и соответственно, основанием для расторжения договоров в судебном порядке.

На основании изложенного, истцы просят суд расторгнуть договор купли-продажи доли нежилого помещения от <дата>, заключенный между <ФИО>4 и <ФИО>2; обязать <ФИО>2 вернуть <ФИО>4 нежилое помещение, соответствующее 1/12 доли в нежилом помещении, находящимся по адресу: <адрес> революции, <адрес>, кадастровый <номер>, переданное по договору купли-продажи от <дата>; расторгнуть договор купли-продажи доли нежилого помещения от <дата>, заключенный между <ФИО>3 и <ФИО>2; обязать <ФИО>2 вернуть <ФИО>3 нежилое помещение, соответствующее 1/12 доли в нежилом помещении, находящемся по адресу: <адрес> революции, <адрес>, кадастровый <номер>, переданное по договору купли-продажи от <дата>; взыскать с <ФИО>2 600 рублей в счет расходов, понесенных истцами солидарно при обращении в суд с настоящим исковым заявлением, в том числе: 300 рублей - государственная пошлина за требование <ФИО>4; 300 рублей - государственная пошлина за требование <ФИО>3

Истцы <ФИО>4, <ФИО>3 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще о времени и месте судебного заседания, сведений об уважительности причин неявки суду не представили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

Ранее в судебном заседании <ФИО>3 пояснил, что исковые требования поддерживает, настаивает на их удовлетворении, ответчик не оспаривает наличие задолженности, в октябре производил переводы на счета истцов. Истцам принадлежит по 1/12 доли в праве общей долевой собственности на здание. В этом здании вели совместный бизнес, в том числе и с ответчиком, истцы фактически владели третьим этажом, но потом истцы приняли решение выйти из бизнеса. Стоимость долей была согласована с ответчиком, думали, что ситуация разрешится быстрее, но ответчик денежные средства не возвращал, в связи с чем, в 2021 году были оформлены договору купли-продажи у нотариуса. Ответчик планировал вернуть деньги, но у него возникли финансовые трудности.

Истец <ФИО>4 ранее суду пояснила, что заявленные требования подлежат удовлетворению, с ответчиком стоимость недвижимого имущества была согласована, истцы изначально планировали продать свою доли в общем имуществе за 20 млн. руб., но по договоренности с ним цена была снижена.

Представитель истца <ФИО>3, <ФИО>4 <ФИО>6, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, указанным в иске, настаивал на их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что фактически стоимость нежилых помещений по договорам составила 15 000 000 руб., то есть по 7 500 000 руб. каждому из истцов. Расписки на сумму 3 650 000 руб. не относятся к договорам купли-продажи от <дата>, которые были удостоверены нотариусом и должны быть расценены в качестве задатка по договору. Ответчик в ходе рассмотрения дела не оспаривал, что стоимость нежилых помещений истцов составляет 15 000 000 руб., перечислением денежных средств в большей сумме, чем указано в договорах подтвердил данный факт.

Ответчик <ФИО>2 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, сведений об уважительности причин неявки суду не представил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие извещенных, но не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика <ФИО>2 Васёв А.В., действующий на основании доверенности от <дата>, реестровый <номер>, с исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении требований отказать. Дополнительно пояснил, что истцами избран неверный способ защиты нарушенного права. Исходя из содержания условий договоров купли-продажи доли в недвижимом имуществе, сторонами определена стоимость данных долей в размере 3 850 000 руб. Договор не содержит условий о задатке или авансе по договорам. Подписи <ФИО>10 подтверждают, что обязательства со стороны покупателя исполнены. Стороной истца не представлено доказательств, что ответчик должен денежные средства в большем размере, чем указано в договорах. Ответчик перевел денежные средства в сумме большей, чем предусмотрено договором, поскольку полагал, что с его стороны допущена просрочка исполнения обязательств, в связи с чем, он постарался компенсировать проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

В силу положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Из смысла данной нормы следует, что истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

При этом, изложенные основания иска должны соответствовать его предмету, то есть материально-правовому требованию, а в силу статьи 56 ГПК РФ лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как предусмотрено пунктом 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ указано, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 1.1 ст. 42).

Истцам <ФИО>4 и <ФИО>3 на праве собственности принадлежали по 1/12 доли каждому нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, общей площадью 1244,1 кв.м.

<дата> между <ФИО>4 (продавец) и <ФИО>2 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли нежилого помещения, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя всю свою долю нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, а покупатель обязался принять долю нежилого помещения в собственность и оплатить за нее денежную сумму, определенную договором. Вся доля продавца составляет 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (п. 1 договора).

Пунктом 4 договора предусмотрено, что по обоюдному согласию сторон цена доли нежилого помещения составляет 3 850 000 руб. Также в п. 4 договора указано, что сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием Договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли нежилого помещения и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

В соответствии с п. 4.1 договора покупатель обязался передать продавцу указанную сумму за счет собственных денежных средств не позднее <дата>, после подписания договора и государственной регистрации перехода права собственности.

Передача доли нежилого помещения продавцом и принятие ее покупателем осуществляется в соответствии со статьей 556 ГК РФ по подписываемому сторонами акту приема-передачи, которым одновременно является данный договор. Продавец передает долю нежилого помещения в пригодном для использования состоянии, не обремененной правами третьих лиц, и задолженностями по коммунальным платежам. Обязательство продавца передать долю нежилого помещения покупателю считается исполненным с момента подписания договора.

Также по условиям договора покупатель обязуется выплатить продавцу неустойку в размере 0,028% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств с даты государственной регистрации перехода права собственности и до момента полной оплаты (п. 4.2); за нарушение покупателем порядка и срока уплаты суммы, указанной в п. 4 договора, продавец вправе требовать уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (п. 4.3). Кроме того, в п. 4.4 договора указано, что доля нежилого помещения признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.

Договор удостоверен нотариусом Иркутского нотариального округа <ФИО>7, зарегистрировано в реестре за <номер>.

<дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – Управление Росреестра по Иркутской области) зарегистрирован переход права собственности и произведена регистрация залога.

Аналогичный договор купли-продажи доли нежилого помещения, удостоверенный нотариусом Иркутского нотариального округа <ФИО>7, заключен между <ФИО>3 (продавец) и <ФИО>2 (покупатель). В соответствии с п. 1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя всю свою долю нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, а покупатель обязался принять долю нежилого помещения в собственность и оплатить за нее денежную сумму, определенную договором (п. 1 договора). Вся доля продавца составляет 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение. Цена доли нежилого помещения определена сторона в размере 3 850 000 руб. (п. 4 договора). Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что денежные средства продавцом подлежат передаче покупателем не позднее <дата>.

Указанный договор зарегистрирован в реестре за <номер>.

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области <дата>, также произведена государственная регистрации ипотеки в силу закона (залог).

Как установлено судом, в качестве основания для расторжения договора и возврата недвижимости истцы указывают на отсутствие оплаты со стороны покупателя в установленный договором срок.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчиком в материалы дела представлены расписки от <ФИО>4 и <ФИО>3, датированные <дата>, из содержания которых усматривается, что истцы получили от <ФИО>8 по 3 650 000 руб. каждый в счет частичной оплаты за офис по адресу: <адрес>, 3 этаж.

Из пояснений сторон, данных в судебном заседании, следует, что договоренность между истцами и ответчиком о передаче принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на офисное здание, расположенное по адресу: <адрес>, было достигнуто в 2020 году, фактически имущество было передано ответчику. В 2021 году стороны решили оформить договоренности путем оформления договора.

Суду представлены копии соглашения о купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от <дата>, заключенное между <ФИО>3 (продавец) и <ФИО>2 (покупатель), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>. Полная стоимость доли составляет 7 500 000 руб. (п. 2 соглашения). В силу п. 3 соглашения покупатель оплатил, а продавец получил задаток в сумме 3 650 000 руб. Пунктом 4 соглашения предусмотрено, что оставшаяся часть стоимости доли в сумме 3 850 000 руб. оплачивается покупателем в соответствии с договором купли-продажи доли в общей долевой собственности от <дата>.

Суду представлена копия договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от <дата>, подписанный <ФИО>3, как продавцом, и <ФИО>2, как покупателем, в отношении 1/12 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.

<дата> между <ФИО>4 (продавец) и <ФИО>2 (покупатель) заключено соглашение, в п. 1 которого указано, что продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>. Полная стоимость доли определена в п. 2 соглашения и составляет 7 500 000 руб. В п. 3 соглашения указано, что покупатель оплатил, а продавец получил задаток в сумме 3 650 000 руб. Оставшаяся часть стоимости доли в сумме 3 850 000 руб. оплачивается покупателем в соответствии с договором купли-продажи доли в общей долевой собственности от <дата> (п. 4 соглашения).

Вместе с тем, представленные в материалы дела соглашение от <дата>, заключенное <ФИО>3 и <ФИО>2, соглашение от <дата>, заключенное <ФИО>4 и <ФИО>2, а также договоры купли-продажи доли в общей долевой собственности от <дата> не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в нарушение норм действующего законодательства указанные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от <дата> нотариально не удостоверены.

Тогда как в соответствии с договорами от <дата>, заключенными между <ФИО>4, <ФИО>3 и <ФИО>2 и удостоверенными нотариусом, в пункте 4 определена цена доли нежилого помещения 3 850 000 руб. (стоимость доли каждого из продавцов).

Судом принимаются в качестве доказательств надлежащего исполнения обязательств расписки, составленные <ФИО>4 и <ФИО>3, о получении ими 3 650 000 руб. каждым в качестве частичной оплаты за офис по адресу: <адрес>.

Поскольку в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено доказательств принадлежности иных долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание по адресу: <адрес>.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент заключения <дата> договоров купли-продажи доли нежилого помещения и удостоверения их нотариусом, ответчиком частично произведена оплата по договорам.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также указанные разъяснения информационного письма <номер>, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

Между тем, по настоящему делу еще до обращения истца в суд, ответчик произвел часть оплаты (в размере 3 650 000 руб. каждому из истцов) по договорам, заключенным с <ФИО>4 и <ФИО>3, что сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

При этом в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела ответчиком <ФИО>2 на счет <ФИО>4 в счет уплаты долга перечислено 1 600 000 руб. (платежи произведены через систему «Сбербанк онлайн» <дата> в размере 500 000 руб., <дата> в размере 400 000 руб., <дата> в размере 400 000 руб., <дата> в размере 300 000 руб.), на счет <ФИО>3 – 900 000 руб. (платежи произведены через систему «Сбербанк онлайн» <дата> в размере 500 000 руб., <дата> в размере 400 000 руб.), тем самым исполнив свои обязательства по заключенным с истцами договорам купли-продажи доли нежилого помещения от <дата>.

Довод стороны истца о том, что перечисление ответчиком истцам денежных средств в большем размере, чем предусмотрено договорами от <дата>, свидетельствует о признании долга, не могут повлиять на выводы суда, поскольку в договорах, заключенных <дата> между <ФИО>3, <ФИО>4 и <ФИО>2 указана стоимость доли недвижимого имущества в размере 3 850 000 руб. (по каждому договору), и исходя из заявленных требований, суд исходит из того, что истцы не доказали, что оплата по договору с нарушением срока имеет существенный характер.

Кроме того, на протяжении длительного времени у истцов отсутствовали какие-либо претензии к ответчику, а требование о расторжении договора по основаниям невыплаты денежных средств, которые по условиям договора подлежали уплате в срок до <дата>, заявлены через год с момента нарушения срока оплаты.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что требования истцов о расторжении договоров купли-продажи доли нежилого помещения от <дата>, заключенных <ФИО>3, <ФИО>4 и <ФИО>2 и обязании <ФИО>2 возвратить истцам нежилое помещение, соответствующее 1/12 доли в нежилом помещении (каждому), находящимся по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, переданное по договору купли-продажи от <дата>, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. ст. 98 ГПК РФ, поскольку истцам в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, понесенные ими судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. каждым не подлежат возмещению с ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования <ФИО>4 о расторжении договора купли-продажи доли нежилого помещения от <дата>, заключенного <ФИО>4 и <ФИО>2, обязании <ФИО>2 возвратить <ФИО>4 нежилое помещение, соответствующее 1/12 доли в нежилом помещении, находящимся по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, переданное по договору купли-продажи от <дата>, в взыскании с <ФИО>2 в пользу <ФИО>4 расходов по уплате государственной пошлины по 300 руб., оставить без удовлетворения.

Исковые требования <ФИО>3 о расторжении договор купли продажи доли нежилого помещения от <дата>, заключенного <ФИО>3 и <ФИО>2, обязании <ФИО>2 вернуть <ФИО>3 нежилое помещение, соответствующее 1/12 доли в нежилом помещении, находящимся по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, переданное по договору купли-продажи от <дата>, взыскании с <ФИО>2 в пользу <ФИО>3 расходов по уплате государственной пошлины по 300 руб., оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд города Иркутска в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья А.Ю. Зыкова

Мотивированный текст решения суда изготовлен <дата>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2024 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Федотычевой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобрик Р.А.,

с участием представителя истцов ФИО6, представителя ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в Октябрьский районный суд г. Иркутска с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки, судебных расходов.

В обосновании исковых требований истцы указали, что между ФИО3 (продавец), ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) было достигнуто соглашение о купле-продаже долей нежилого офисного помещения, принадлежащих истцам на праве собственности, на общую стоимость в размере 15 000 000 рублей.

С целью реализации достигнутых договоренностей ФИО4 оплатил истцам задаток в общем размере 7 300 000 рублей (по 3 650 000 рублей каждому).

В дальнейшем, Дата истцы заключили с ФИО4 договоры купли-продажи в общей долевой собственности с указанием оставшейся суммы для оплаты. Далее истцы, узнав о необходимости нотариальной формы договора, подписали с ФИО4 Дата договоры купли-продажи в общей долевой собственности с указанием оставшейся суммы, не включая внесенный ответчиком задаток, с соблюдением нотариальной формы. Переход права собственности и регистрация залога зар...

...егистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Дата.

Как указывают истцы, ФИО4, помимо внесенного Дата задатка истцам, в октябре 2022 года оплачено ФИО3 1 600 000 рублей (Дата – 500 000 рублей, Дата – 400 000 рублей, Дата – 400 000 рублей, Дата – 300 000 рублей), ФИО2 - 900 000 рублей (Дата – 500 000 рублей, Дата – 400 000 рублей), оставшаяся сумма не оплачена, в связи с чем задолженность ответчика перед ФИО3 составляет 2 250 000 рублей, перед ФИО2 – 2 950 000 рублей

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате долей нежилого помещения по договорам купли-продажи, заключенных с истцами, ФИО3, ФИО2 обратились в суд с настоящим иском.

На основании изложенного ФИО2, ФИО3 со ссылкой на статьи 309, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) просят суд (с учетом уточнения суммы исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ):

взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задолженность по основному долгу по договору купли-продажи доли нежилого помещения в размере 2 250 000 рублей, неустойку за период с Дата по Дата в размере 2 054 300 рублей с последующим начислением на сумму основного долга до момента полного исполнения обязательств покупателя по оплате из расчета 0,1% в день, расходы по оплате госпошлины в размере 1 600 рублей,

взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 задолженность по договору купли-продажи доли нежилого помещения в размере 2 950 000 рублей, неустойку за период с Дата по Дата в размере 2 296 100 рублей с последующим начислением на сумму основного долга до момента полного исполнения обязательств покупателя по оплате из расчета 0,1% в день, расходы по оплате госпошлины в размере 1 600 рублей.

В судебном заседании представитель истцов ФИО6, действующая на основании доверенностей от Дата, исковые требования поддержала в уточненной редакции, настаивала на их удовлетворении, суду пояснила, что после рассмотрения гражданского дела №, по результатам рассмотрения которого Иркутским областным судом в апелляционном определении от Дата был установлен размер фактически произведенных ФИО4 платежей в счет погашения задолженности по спорным договорам, ФИО4 платежей не вносилось.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности от Дата №, исковые требования не признала, повторив доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, в том числе по обстоятельствам заключения спорных договоров, просила в иске отказать в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, не явились в судебное заседание, о времени и месте которого извещены надлежащим образом в соответствии со статьёй 113 ГПК РФ, истцы просят о проведении судебного разбирательства в свое отсутствие.

Суд полагает возможным провести судебное разбирательство в отсутствие истцов, ответчика в соответствии с частями 4, 5 статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истцов, ответчика, изучив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании части 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со статьёй 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела, Дата между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключено соглашение купли-продажи доли в общей долевой собственности, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствиями с условиями данного договора 1/12 долю в общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: Адрес, кадастровый № (пункт 1).

Полная стоимость доли составляет 7 500 000 рублей (пункт 2).

Покупатель оплатил, а продавец получил задаток в сумме 3 650 000 рублей (пункт 3).

Оставшаяся часть стоимости доли в сумме 3 850 000 рублей оплачивается покупателем в соответствии с договором купли-продажи доли в общей долевой собственности от Дата (пункт 4).

В подтверждение оплаты суммы в размере 3 650 000 рублей представлена копия расписки о получении ФИО3 от ФИО4 указанной суммы от Дата.

Дата между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключено соглашение купли-продажи доли в общей долевой собственности, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствиями с условиями данного договора 1/12 долю в общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: Адрес, кадастровый № (пункт 1).

полная стоимость доли составляет 7 500 000 рублей (пункт 2).

Покупатель оплатил, а продавец получил задаток в сумме 3 650 000 рублей (пункт 3).

Оставшаяся часть стоимости доли в сумме 3 850 000 рублей оплачивается покупателем в соответствии с договором купли-продажи доли в общей долевой собственности от Дата (пункт 4).

В подтверждение оплаты суммы в размере 3 650 000 рублей представлена копия расписки о получении ФИО2 от ФИО4 указанной суммы от Дата.

Дата между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в общей долевой собственности, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствиями с условиями данного договора 1/12 долю в общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: Адрес, кадастровый № (пункт 1.1).

Цена доли составляет 3 850 000 рублей; денежные средства подлежат оплате не позднее Дата, после подписания договора и государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (пункты 2.1, 2.2).

Дата между ФИО3 и ФИО4 подписан договор купли-продажи доли нежилого помещения с предметом указанным выше, с указанием той же стоимости доли и срока оплаты, который удостоверен нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО8

Дата между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в общей долевой собственности, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствиями с условиями данного договора 1/12 долю в общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: Адрес, кадастровый № (пункт 1.1).

Цена доли составляет 3 850 000 рублей, денежные средства подлежат оплате не позднее Дата, после подписания договора и государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (пункты 2.1, 2.2).

Дата между ФИО2 и ФИО4 подписан договор купли-продажи доли нежилого помещения с предметом указанным выше, с указанием той же стоимости доли и срока оплаты, который удостоверен нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО8

Условиями договоров от Дата предусмотрено, что за нарушение покупателем порядка и срока уплаты суммы, указанной в пункте 4 договора, продавец вправе требовать уплаты пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств покупателя по оплате (пункт 4.3 договоров).

Государственная регистрация права общей долевой собственности по договорам купли-продажи доли в общей долевой собственности от Дата и залог на продаваемое имущество зарегистрированы уполномоченным органом Дата.

Из доводов искового заявления, пояснений представителя истца в ходе судебного разбирательства судом установлено, что в связи с неоплатой ФИО4 полной стоимости долей в объекте недвижимости, являющихся предметом договоров от Дата ФИО3, ФИО2 обратились в Куйбышевский районный суд Адрес с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи, обязании передать долю в нежилом помещении.

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от Дата исковые требования ФИО3, ФИО2 оставлены без удовлетворения.

Разрешая исковые требования о расторжении договоров и возврате недвижимости в виду отсутствия оплаты со стороны покупателя, суд, руководствуясь статьей 450 ГК РФ, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив, что со стороны покупателя обязанность по оплате цены договора, хотя и не произведена в срок, однако, произведена в большем размере, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и возврате недвижимого имущества продавцам.

Кроме того суд пришел к выводу о недопустимости представленных в материалы дела соглашений от Дата, Дата, а также договоров купли-продажи от Дата, заключенных между сторонами, поскольку в нарушение норм действующего законодательства указанные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от Дата нотариально не удостоверены.

В связи с чем судом в качестве доказательств надлежащей оплаты по договорам от Дата приняты расписки о получении ФИО3, ФИО2 денежных средств в размере 3 650 000 рублей каждым.

Апелляционным определением Иркутского областного суда от Дата решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от Дата оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

При этом, из мотивировочной части указанного апелляционного определения следует, что судом апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции о надлежащем и полном исполнении ФИО4 своих обязательств по договорам от Дата признаны неверными. Так, оценивая соглашения и договоры от Дата, Дата, заключенные между ФИО3 и ФИО4, ФИО2 и ФИО4, суд апелляционной инстанции указал, что из содержания представленных копий договоров купли-продажи доли в недвижимом имуществе от Дата следует, что договор подписан ФИО2, как продавцом, и ФИО4, как покупателем, в отношении 1/12 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: Адрес, кадастровый №. Аналогичные сведения содержатся и в договоре, подписанным ФИО4 с ФИО3

Из содержания соглашения к договору от Дата, следует, что продавец (ФИО3) обязуется передать в собственность покупателю (ФИО4), а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу:Адрес, кадастровый №.

Полная стоимость доли определена в пункте 2 соглашения и составляет 7 500 000 рублей.

В пункте 3 соглашения указано, что покупатель оплатил, а продавец получил задаток в сумме 3 650 000 рублей.

Оставшаяся часть стоимости доли в сумме 3 850 000 рублей оплачивается покупателем в соответствии с договором купли-продажи доли в общей долевой собственности от Дата (пункт 4 соглашения).

Аналогичное соглашение заключено между ФИО2 и ответчиком ФИО4

Сторонами не оспорено, что договоры купли-продажи доли в нежилом помещении от Дата не были зарегистрированы в Росреестре, поскольку в нарушение подпункта 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ и положений Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не были удостоверены нотариально.

Не смотря на то, что указанные договоры, соглашения не обладают юридической силой, вместе с тем, их содержание не было оспорено ответчиком ФИО4, напротив, в ходе рассмотрения и разрешения дела в судебном заседании ответчик ФИО4 признавал свои обязательства перед истцами ФИО11, считая себя не в полной мере выполнившим обязательства по оплате по договорам от Дата, указывая в обоснование своей позиции, что им принимаются меры к погашению задолженности (часть денежных средств внесена на счет ФИО3 – 1 600 000 рублей, часть на счет ФИО2 – 900 000 рублей), причиной несвоевременного исполнения обязательств указывает трудное финансовое положение.

Кроме того, в материалах дела имеется мировое соглашение от Дата, которое хотя и не было утверждено судом, однако, в рамках обсуждения данного соглашения ответчик ФИО4 подтверждал наличие задолженности, желание исполнить свои обязательства в полном объеме, что нашло отражение в протоколе судебного заседания (аудиопротокол судебного заседания от Дата).

Судебная коллегия, оценивая данные доказательства в совокупности, сопоставляя их с иными доказательствами по делу, указала, что выводы суда первой инстанции о надлежащем и полном исполнении ответчиком ФИО4 своих обязательств по договорам от Дата являются неверными, опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Также судебная коллегия указала, что в пользу ФИО3 фактически произведена оплата (3 650 000 +1 600 000= 5 250 000), ФИО2 произведена оплата (3 650 000 +900 000 =4 550 000), что составляет более половины стоимости доли недвижимого имущества, что не является основанием для расторжения договоров купли-продажи от Дата, поскольку ФИО3, ФИО2 не лишены возможности взыскания с ФИО4 задолженности, а также неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств.

Таким образом, оценив представленные соглашения от Дата, Дата, договоры от Дата, от Дата с учетом содержащегося в них волеизъявления сторон, суд приходит к выводу о том, что общая стоимость имущества: 1/12 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: Адрес, принадлежащей ранее ФИО3, и 1/12 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: Адрес, принадлежащей ранее ФИО2, составляла 15 000 000 рублей.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствие с частью 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 314 ГК РФ установлено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В ходе судебного разбирательства истцами представлены выписки по счетам ФИО2 за период с Дата по Дата, с Дата по Дата, справка ПАО Сбербанк о списании и зачислении денежных средств на банковские карты ФИО2 от ФИО4 Р. за период с Дата по Дата, выписка по счету ФИО3 за период с Дата по Дата, справка ПАО Сбербанк ФИО3 о переводах за период с Дата по Дата.

Из представленных документов усматривается, что ФИО2 от ФИО4 Р. за период с Дата по Дата поступили денежные средства в размере 900 000 рублей (Дата – в размере 500 000 рублей, Дата – в размере 400 000 рублей); ФИО3 за период с Дата по Дата от ФИО4 Р. поступили денежные средства в размере 1 600 000 рублей (Дата – в размере 500 000 рублей, Дата – 400 000 рублей, Дата – 400 000 рублей, Дата – 300 000 рублей).

Таким образом, за 1/12 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: Адрес, принадлежащей ранее ФИО3, при общей стоимости имущества равной 7 500 000 рублей ответчиком уплачено 5 250 000 рублей; за 1/12 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: Адрес, принадлежащей ранее ФИО2, при общей стоимости имущества равной 7 500 000 рублей ответчиком уплачено 4 650 000 рублей

Иных платежей ФИО4 в счет погашения задолженности перед ФИО2, ФИО3 не вносилось, доказательств обратного ФИО4 в силу статей 12, 55, 56, 59, 60 ГПК РФ суду не представлено, в материалах дела отсутствуют.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности и в своей совокупности, поскольку на момент рассмотрения спора по существу подтверждено наличие задолженности ответчика перед истцами по оплате стоимости долей в объекте недвижимости, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО3 о взыскании с ответчика 2 250 000 рублей задолженности, требования ФИО2 о взыскании с ответчика 2 950 000 рублей задолженности являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьёй 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу положений статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Пунктами 4.3 договоров от Дата предусмотрено, что за нарушение покупателем порядка и срока уплаты суммы, указанной в пункте 4 договора, продавец вправе требовать уплаты пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом представлен расчет пени, согласно которому задолженность ответчика по неустойке перед ФИО3 за период с Дата по Дата составляет 2 054 300 рублей, перед ФИО2 за период с Дата по Дата – 2 296 100 рублей.

Суд, проверив расчет задолженности по пени, полагает его арифметически верным, произведённым исходя из размера задолженности с учетом наличия просроченной задолженности, а также с учетом Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» о введении моратория на начисление неустойки с Дата по Дата.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Поскольку истцами заявлены исковые требования о взыскании с ФИО4 пени за неисполнение обязательства по оплате задолженности по дату фактической оплаты долга, судом произведен расчет пени на дату вынесения решения суда, согласно которого пени за нарушение сроков оплаты за период с Дата по Дата по договору, заключенному с ФИО3 составляют 2 404 650 рублей, пени за нарушение сроков оплаты за период с Дата по Дата по договору, заключенному с ФИО2 составляют 2 754 250 рублей

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Суд, учитывая размер неустойки, установленной договором (0,1% в день за каждый день просрочки исполнения обязательства), начисленной на просроченную задолженность по договорам от Дата, соотношение задолженности по основному долгу и размера неустойки, длительность неисполнения ответчиком обязательств по договорам, приходит к выводу о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, в связи с чем полагает возможным ходатайство ответчика удовлетворить и снизить размер начисленной неустойки в соответствии со статьёй 333 ГК РФ до 1 600 000 рублей в пользу ФИО2, и до 1 500 000 рублей в пользу ФИО3, поскольку неустойка в данном размере по убеждению суда отвечает принципам разумности, справедливости судебного решения, восстановлению нарушенных прав истцов.

На основании изложенного с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежат взысканию пени за неисполнения денежного обязательства за период с Дата по Дата в размере 1 500 000 рублей, в пользу ФИО2 подлежат взысканию пени за неисполнения денежного обязательства за период с Дата по Дата в размере 1 600 000 рублей, а также в с ФИО4 в пользу ФИО2 подлежат взысканию пени в размере 0,1% в день, начисляемые на остаток задолженности по основному долгу в размере 2 950 000 рублей, начиная с Дата по дату фактического погашения задолженности по основному долгу в размере 2 950 000 рублей, в пользу ФИО3 подлежат взысканию пени в размере 0,1% в день, начисляемые на остаток задолженности по основному долгу в размере 2 250 000 рублей, начиная с Дата по дату фактического погашения задолженности по основному долгу в размере 2 250 000 рублей.

В соответствии со статьями 88, 94, 98 ГПК РФ, пунктом 6 статьи 52, подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ФИО4 в пользу ФИО3, ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 600 рублей в пользу каждого, уплаченной на основании чеков от Дата, от Дата.

Поскольку судом в ходе рассмотрения дела судом было принято уточнение иска, а также на основании пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от Дата N 7 исчислен размер неустойки, подлежащий взысканию с ФИО9 за период по дату рассмотрения дела по существу, с ФИО4 в соответствии с требованиями части 1 статьи 103 ГПК РФ в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 56 795 рублей, рассчитанная как разница между государственной пошлиной подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцов исходя из цены иска и размером, уплаченной истцами государственной пошлины при подаче иска.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации ........) в пользу ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации ........) задолженность в размере 2 950 000 рублей, неустойку в размере 1 600 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 600 рублей.

Взыскать с ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации ........) в пользу ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации 25 ........) неустойку в размере 0,1% в день, начисляемую на остаток задолженности по основному долгу в размере 2 950 000 рублей, начиная с Дата по дату фактического погашения задолженности по основному долгу в размере 2 950 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации ........) в пользу ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации ........) задолженность в размере 2 250 000 рублей, неустойку в размере 1 500 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 600 рублей.

Взыскать с ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации ........) в пользу в пользу ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации ........) неустойку в размере 0,1% в день, начисляемую на остаток задолженности по основному долгу в размере 2 250 000 рублей, начиная с Дата по дату фактического погашения задолженности по основному долгу в размере 2 250 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации ........) государственную пошлину в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации в размере 56 795 рублей.

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании неустойки в большей части, - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья Е.В. Федотычева

Мотивированный текст решения изготовлен Дата.

Судья Е.В. Федотычева

Судья- Зыкова А.Ю. по делу № 33-4371/2023

Судья-докладчик Шабалина В.О. УИД38RS0033-01-2022-002818-03

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 мая 2023 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Николаевой Т.В., Яматиной Е.Н.,

при секретаре Мутиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1737/2022 по иску Казина Дмитрия Александровича, Казиной Марины Геннадьевны к Ровному Игорю Евгеньевичу о расторжении договора купли-продажи, обязании передать долю в нежилом помещении

по апелляционной жалобе Казина Дмитрия Александровича, Казиной Марины Геннадьевны

на решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 16 декабря 2022 года

установила:

в обоснование исковых требований истцы указали, что между Казиной М.Г. и Ровным И.Е., между Казиным Д.А. и Ровным И.Е. заключены два договора от 06.04.2021купли-продажи доли нежилого помещения. В силу пункта 1 указанных договоров продавец обязуется передать в собственность покупателю 1/12 долю нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес изъят> кадастровый номер Номер изъят, общая площадь нежилого помещения 1 244,1 кв.м, а покупатель обязуется принять долю нежилого помещения в собственность и оплатить за нее денежную сумму, определенную договором. Как усматривается из п. 4 заключенных договоров, по обоюдному согласию сторон цена доли нежилого помещения составляет 3 850 000 руб. Ровный И.Е. и Казин Д.А., Казина М.Г. являлись деловыми партнерами. Однако, Казин Д.А. и Казина М.Г. приняли решение о выходе из бизнеса в связи с чем между последними и Ровным И.Е. была достигнута договоренность по продаже долей принадлежащих Казину Д.А. и Казиной М.Г. Ровному И.Е., поскольку тот продолжал вести свою коммерческую деятельность (бизнес) и пользоваться помещениями. Стороны достигли договоренности в части определения цены отчуждаемого имущества (по 1/12 доли в общей долевой собственности), которая составила 15 000 000 руб. С целью реализации достигнутых договоренностей Ровный И.Е. оплатил Казину Д.А. и Казиной М.Г. денежные ...

...средства в размере 7 300 000 руб. (по 3 650 000 руб. каждому), что следует из расписок в получении денежных средств от 21.05.2020, за офисы по адресу: <адрес изъят>. Доли в помещении фактически переданы ответчику. Для закрепления имеющихся и уже фактически реализуемых отношений между сторонами были заключены соглашения о купли-продажи долей в общей долевой собственности от 22.03.2021 и 23.03.2021, из которых усматривается, что согласно пункту 2 соглашений полная стоимость Доли составляет 7 500 000 руб. (15 000 000 руб. - общая стоимость долей нежилого помещения). Пунктом 3 соглашений предусмотрено, что покупатель оплатил, а продавец получил задаток в сумме 3 650 000 руб. Из соглашений следует, что указанные выше и переданные по распискам от 21.05.2020 денежные средства квалифицированы как задаток.

Таким образом, представленные ответчиком в материалы расписки о получении денежных средств истцами от 21.05.2020 в размере 3 650 000 руб. каждым, не свидетельствуют об исполнении ответчиком своего обязательства по оплате за покупку долей нежилого помещения в связи с тем, что реальная стоимость долей была установлена сторонами в размере 15 000 000 руб., что подтверждается указанными выше договорами. Далее, оставшаяся сумма стоимости отчуждаемого имущества в размере 3 850 000 руб. каждому была закреплена сторонами путем заключения договоров купли-продажи доли в общей долевой собственности от 23.03.2021. Принимая во внимание отсутствие у Казиных специальных юридических познаний последние ошибочно полагали, что в связи с внесением Ровным И.Е. задатка в размере 3 650 000 руб. они могут заключить договор на оставшуюся сумму в размере 3 850 000 руб. Впоследствии, после получения консультации в Росреестре, Казиным пояснили, что в соответствии с действующим законодательством для перехода права собственности на долю имущества требуется нотариальная форма договора, в связи с чем, стороны были вынуждены заключить нотариальные договоры на оставшуюся сумму 3 850 000 руб. по каждому договору, так как спора между сторонами не было.

Таким образом, из представленных документов прямо усматривается фактическая договоренность сторон относительно стоимости долей спорных нежилых помещений в размере 15 000 000 руб. (по 7 500 000 руб. по каждому договору). Ровный И.Е. сам не оспорил, подтвердил указанную выше фактическую стоимость и более того продолжает в ходе рассмотрения дела переводить денежные средства в адрес истцов, тем самым исполняя принятые на себя обязательства по оплате в размере 7 500 000 руб. каждому из истцов. Следовательно, с учетом фактически внесенных денежных средств ответчик должен оплатить Казиной М.Г. денежные средства в размере 2 250 000 руб., Казину Д.А. денежные средства в размере 2 950 000 руб. Таким образом, по состоянию на сегодняшний день ответчиком не оплачено более 30% задолженности Казиной М.Г. и около 40% задолженности Казину Д.А., что позволяет утверждать о наличии существенности нарушений условий договоров и соответственно, основанием для расторжения договоров в судебном порядке.

Истцы просили суд расторгнуть договор купли-продажи доли нежилого помещения от 06.04.2021, заключенный между Казиной М.Г. и Ровным И.Е.; обязать вернуть Казиной М.Г. нежилое помещение, соответствующее 1/12 доли в нежилом помещении, находящимся по адресу: <адрес изъят> расторгнуть договор купли-продажи доли нежилого помещения от 06.04.2021, заключенный между Казиным Д.А. и Ровным И.Е. и обязать вернуть нежилое помещение, соответствующее 1/12 доли в нежилом помещении, находящемся по адресу: <адрес изъят>.

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 16 декабря 2022 года исковые требования Казина Д.А., Казиной М.Г. оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, истцы подали апелляционную жалобу. Повторяя доводы искового заявления, обращают внимание, что в судебном заседании ответчик подтвердил наличие у него задолженности и фактическую стоимость приобретаемого у истцов имущества в общем размере 15 000 рублей. С целью исполнения обязательств ответчиком изначально было оплачено 7 300 000 рублей, в дальнейшем в ходе судебного заседания, что нашло отражение в решении суда Казиной М.Г. передано еще 1 600 000 рублей, Казину Д.А. – 900 000 рублей. Таким образом, ответчик подтвердил, что фактическая сумма за продажу 1/12 доли недвижимого имущества составила по соглашению между сторонами по 7 500 000 рублей в пользу каждого из истцов. Так как длительное время со стороны ответчика указанная сумма задолженности за недвижимое имущество не вносится, то истцы направили ответчику соответствующую претензию о расторжении договора. Ссылаясь на положения ст. 450 ГК РФ, настаивают на существенном нарушении условий договора, неоплаты цены договора, как условия для расторжения такого договора. Считают, что судом необоснованно отказано в назначении по делу оценочной экспертизы, для определения рыночной цены долей в недвижимом имуществе. Указывают, что судом неверно установлены фактические обстоятельства по делу, в решении сделаны выводы о выплате со стороны ответчика истцам сумм по условиям договора от 06.04.2021 г., что не только лишает истцов на расторжение договора, но также на взыскание денежных средств в судебном порядке. Просят решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Письменных возражений в материалы дела не поступило.

В заседании суда апелляционной инстанции Казин Д.А., его представитель Макарова К.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на незаконности решения суда.

Представители Ровного И.Е. – Васев А.В., Дубровина Е.А. возражали по доводам апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ст. 327. 1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что истцам Казиной М.Г. и Казину Д.А. на праве собственности принадлежали по 1/12 доли каждому нежилого помещения, находящегося по адресу<адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят, общей площадью 1244,1 кв.м.

06.04.2022 между Казиной М.Г. (продавец) и Ровным И.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи доли нежилого помещения, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя всю свою долю нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес изъят> а покупатель обязался принять долю нежилого помещения в собственность и оплатить за нее денежную сумму, определенную договором. Вся доля продавца составляет 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (п. 1 договора).

Пунктом 4 договора предусмотрено, что по обоюдному согласию сторон цена доли нежилого помещения составляет 3 850 000 руб.

Также в п. 4 договора указано, что сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием Договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли нежилого помещения и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

В соответствии с п. 4.1 договора покупатель обязался передать продавцу указанную сумму за счет собственных денежных средств не позднее 31.05.2021, после подписания договора и государственной регистрации перехода права собственности.

Договор удостоверен нотариусом Иркутского нотариального округа Ашлаповой О.В., зарегистрировано в реестре за № 38/1-н/38-2021-4-680.

09.04.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – Управление Росреестра по Иркутской области) зарегистрирован переход права собственности и произведена регистрация залога.

Аналогичный договор купли-продажи доли нежилого помещения, удостоверенный нотариусом Иркутского нотариального округа Ашлаповой О.В., заключен между Казиным Д.А. (продавец) и Ровным И.Е. (покупатель). В соответствии с п. 1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя всю свою долю нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес изъят>, а покупатель обязался принять долю нежилого помещения в собственность и оплатить за нее денежную сумму, определенную договором (п. 1 договора). Вся доля продавца составляет 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение. Цена доли нежилого помещения определена сторона в размере 3 850 000 руб. (п. 4 договора).

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области 09.04.2021, также произведена государственная регистрации ипотеки в силу закона (залог).

Разрешая исковые требования о расторжении договоров и возврате недвижимости в виду отсутствия оплаты со стороны покупателя, суд, руководствуясь ст. 450 Гражданского кодекса РФ, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив, что со стороны покупателя обязанность по оплате цены договора, хотя и не произведена в срок, однако, произведена в большем размере, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и возврате недвижимого имущества продавцам.

Судебная коллегия считает, что разрешая исковые требования, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, и исходил из того, что основанием к расторжению договора купли-продажи недвижимости может стать только существенное нарушение договора одной из сторон.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна, однако, считает, что судом первой инстанции были сделаны ошибочные выводы относительно полной оплаты по договорам.

Так, судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что между истцами и ответчиком было заключено два договора купли-продажи доли в нежилом помещении от 06.04.2021 года, удостоверенные нотариусом.

По указанным договорам цена продаваемого имущества установлена в размере 3 850 000 рублей по каждому из них.

Судом установлено и сторонами также не оспаривается, что Ровным И.Е. в счет оплаты по договору на счет Казиной М.Г. переведено 1 600 000 рублей, на счет Казина Д.А. – 900 000 рублей.

Данные выводы суда первой инстанции не оспариваются сторонами, с ними согласна и судебная коллегия.

Вместе с тем, признавая, что Ровным И.Е. обязательства по договорам исполнены в полном объеме, суд первой инстанции в качестве доказательств принял во внимание расписки о получении Казиными денежных средств от покупателя Ровного И.Е. за продаваемую недвижимость от 21.05.2020 года на сумму 3 650 000 рублей, каждым из продавцов.

Однако, истцы, возражая, относительно данных расписок пояснили, что изначальная цена продаваемого ими имущества была согласована с Ровным И.Е. в размере 15 000 000 рублей (по 7 500 000 рулей для каждого из продавцов), и, в рамках данного соглашения Ровный И.Е. передал им часть денежных средств по распискам, а в отношении оставшейся части ими были заключены договора купли-продажи от 06.04.2021 года.

В подтверждение своей позиции истцами были представлены копии договоров от 23.03.2021 года о продаже доли в недвижимом имуществе, соглашения от 23.03.2021, 22.03.2021 года, заключенные между Казиными и Ровным И.Е., из содержания которых усматривается, что цена продаваемого имущества составила по 7 500 000 рублей, при получении задатка в размере 3 650 000 рублей.

Оценивая данные доказательства, суд, учитывая, что договоры от 23.03.2021 года и соглашения к ним нотариально не удостоверены, пришел к выводу о их недопустимости.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции и считает, что данные выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ право оценки доказательств, принадлежит суду, и суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективной и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими доказательствами.

В нарушение правил оценки доказательств, суд первой инстанции не привел в решении своих мотивов, почему, принимая в качестве доказательств надлежащей оплаты по договорам купли-продажи доли в недвижимом имуществе, заключенным 06.04.2021 года расписки о получении денежных средств от 21 мая 2020 года, вместе с тем, отверг и не дал оценки представленным договорам от 23.03.2021 года и соглашениям к ним, а также позиции самого ответчика Ровного И.Е. относительно условий и порядка заключения договоров.

Из содержания представленных копий договоров купли-продажи доли в недвижимом имуществе от 23.03.2021 года следует, что договор подписан Казиным Д.А., как продавцом, и Ровным И.Е., как покупателем, в отношении 1/12 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят. Аналогичные сведения содержатся и в договоре, подписанным Ровным И.Е. с Казиной М.Г.

Из содержания соглашения к договору от 23.03.2021, следует, что продавец (Казина М.Г.) обязуется передать в собственность покупателю (Ровный И.Е.), а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят.

Полная стоимость доли определена в п. 2 соглашения и составляет 7 500 000 руб.

В п. 3 соглашения указано, что покупатель оплатил, а продавец получил задаток в сумме 3 650 000 руб.

Оставшаяся часть стоимости доли в сумме 3 850 000 руб. оплачивается покупателем в соответствии с договором купли-продажи доли в общей долевой собственности от 23.03.2021 (п. 4 соглашения).

Аналогичное соглашение заключено между Казиным Д.А. и ответчиком Ровным И.Е.

Сторонами не оспорено, что договоры купли-продажи доли в нежилом помещении от 23.03.2021 года не были зарегистрированы в Росреестре, поскольку в нарушение пп.1 п. 2 ст. 163 ГК РФ и положений Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не были удостоверены нотариально.

Не смотря на то, что указанные договоры, соглашения не обладают юридической силой, вместе с тем, их содержание не было оспорено ответчиком Ровным И.Е., напротив, в ходе рассмотрения и разрешения дела в судебном заседании ответчик Ровный И.Е. признавал свои обязательства перед истцами Казиными, считая себя не в полной мере выполнившим обязательства по оплате по договорам от 06.04.2021, указывая в обоснование своей позиции, что им принимаются меры к погашению задолженности ( часть денежных средств внесена на счет Казиной М.Г. – 1 600 000 рублей, часть на счет Казина Д.А. – 900 000 рублей), причиной несвоевременного исполнения обязательств указывает трудное финансовое положение.

Кроме того, в материалах дела имеется мировое соглашение от 14 сентября 2022 года, которое хотя и не было утверждено судом, однако, в рамках обсуждения данного соглашения ответчик Ровный И.Е. подтверждал наличие задолженности, желание исполнить свои обязательства в полном объеме, что нашло отражение в протоколе судебного заседания (аудиопротокол судебного заседания от 16 сентября 2022 года).

Судебная коллегия, оценивая данные доказательства в совокупности, сопоставляя их с иными доказательствами по делу, считает, что выводы суда первой инстанции о надлежащем и полном исполнении ответчиком Ровным И.Е. своих обязательств по договорам от 06.04.2021 года являются неверными, опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Вместе с тем, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не усматривает, поскольку, как установлено судом, в пользу Казиной М.Г. фактически произведена оплата ( 3 650 000 +1 600 000= 5 250 000), Казину Д.А. произведена оплата ( 3 650 000 +900 000 =4 550 000), что составляет более половины стоимости доли недвижимого имущества.

Оценивая доводы истцов о существенности нарушений ответчиком Ровным И.Е. условий договоров, судебная коллегия согласиться с ними не может, по следующим основаниям.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как следствие, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны.

По данному делу установлено, что со стороны ответчика имеет место ненадлежащее исполнение условий договора.

Вместе с тем, условиями договора предусмотрено, что покупатель обязуется выплатить продавцу неустойку в размере 0,028% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств с даты государственной регистрации перехода права собственности и до момента полной оплаты (п. 4.2); за нарушение покупателем порядка и срока уплаты суммы, указанной в п. 4 договора, продавец вправе требовать уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (п. 4.3).

Кроме того, в п. 4.4 договора указано, что доля нежилого помещения признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.

Таким образом, истцы Казина М.Г., Казин Д.А. не лишены возможности взыскания с Ровного И.Е. соответствующей задолженности, условиями договора обеспечивается возможность исполнения обязательств за счет залога, а также условиями договора предусмотрена неустойка за нарушение сроков исполнения обязательств.

При указанных обстоятельствах, и в отсутствие доказательств возможного возникновения ущерба на стороне истцов, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для расторжения договоров купли-продажи доли в нежилом помещении от 06.04.2021 года не установлено.

Нарушений норм процессуального и материального права судом допущено не было.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ не установлено, а потому судебное решение, проверенное в рамках требований ст. 327.1 ГПК РФ отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

определила:

решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 16 декабря 2022 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий: В.О. Шабалина

Судьи: Т.В. Николаева

Е.Н. Яматина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1 июня 2023 года.