Клековкин Денис Владимирович

Судья Малыгина А.Г. Дело № 33-5250/2016

08 декабря 2016 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе

председательствующего судьи Шевченко Г.М.,

судей Обуховой С.Г., Баталовой С.В.

при секретаре Кимасовой К.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове гражданское дело по апелляционным жалобам Никулина В.А., Никулина В.В. и и.о. главы администрации Куменского района Кировской области Шемпелева И.Н. на решение Куменского районного суда Кировской области от 17 августа 2016 года, которым постановлено:

Признать договор аренды земельного участка № № от <дата> заключенный между МУ администрация Куменского района Кировской области и Никулиным В.В. недействительным, применить последствия недействительности сделки: обязать Никулина В.А. возвратить МУ администрация Куменского района Кировской области земельный участок кадастровый номер № по адресу<адрес>, исключить из ЕГРП запись о зарегистрированных правах на указанный земельный участок.

Взыскать с Никулина В.А. в пользу Баталова А.В. расходы по уплате государственной пошлины,

Заслушав доклад судьи Обуховой С.Г., выслушав представителя МУ администрации Куменского района Кировской области по доверенности Шибанову Н.В., поддержавшую доводы поданной администрацией жалобы, Баталова А.В., его представителя и представителя Баталовой О.В. по доверенности Широкову Н.М., полагавших решение суда не подлежащим отмене по доводам жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Кировского областн...

...ого суда

УСТАНОВИЛА:

Баталов А.В. и Баталова О.В. обратились в суд с иском к МУ Администрация Куменского района Кировской области, к Никулину В. В. и к Никулину В.А. о признании договора аренды земельного участка недействительным, указывая, что на основании договора купли-продажи от <дата>. они являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>. Совместно с данным жилым помещением ими приобретена хозяйственная постройка - сарай, расположенный на земельном участке рядом с домом. С момента приобретения жилого помещения они пользовались хозяйственной постройкой, а также земельным участком, на котором она расположена. Ими регулярно вносилась арендная плата за земельный участок, площадью 989 кв.м. Согласно технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на <дата>, значится сарай, площадью 81 кв.м., который был построен вместе с домом и входит в общую площадь застройки, которая составила 256,8 кв.м.

Однако согласно договору аренды земельного участка № № от <дата>. земельный участок, на котором находится данная хозяйственная постройка, администрацией Куменского района был передан в аренду Никулину В. В. В соответствии с п. 1.2 данного договора на земельном участке зданий и сооружений не имеется, а согласно п.1.3 обременений и ограничений, известных арендодателю на момент заключения договора, указанный земельный участок не имеет.

Согласно п. 1.1 арендодатель передает арендатору в аренду земельный участок, площадью 563 кв.м, а согласно постановления администрации п. Кумены от <дата> года земельный участок под № № имеет площадь 487 кв.м с видом разрешенного использования - для размещения жилого фонда. Кроме того, согласно письма администрации Куменского района от <дата> на заседании комиссии по выбору земельных участков для строительства объектов промышленного, социального и иного назначения и для целей, не связанных со строительством, рассматривался вопрос о предоставлении земельного участка, площадью 487 кв.м. и по решению данной комиссии было опубликовано информационное сообщение о предполагаемом предоставлении данного земельного участка в долгосрочную аренду.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № был образован из ранее учтенного земельного участка, расположенного в кадастровом квартале № 7 под номером <дата>, местоположение его границ подлежало обязательному согласованию, полагаю, что межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования. Однако к ним и к собственникам смежных земельных участков с вопросом о согласовании границ спорного земельного участка никто не обращался.

Просили признать договор аренды земельного участка № № от <дата> недействительным; применить последствия недействительности сделки: обязать Никулина В.А. возвратить Муниципальному учреждению администрация Куменского района Кировской области земельный участок кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес> исключить запись государственной регистрации от <дата> года договора аренды земельного участка № №.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Никулин В.А. просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает, что при разрешении спорных правоотношений, связанных вопросом аренды земельных участков, суд должен был руководствоваться нормами земельного законодательства, а не положениями ст.ст.616,621 ГК РФ. Указывает, что согласно техническому паспорту дома истцов и договору купли-продажи дров от <дата> принадлежащий истцам сарай должен находиться по ул. Большевиков, то есть на том же земельном участке, на котором расположен их дом. Как следует из показаний свидетеля К., принадлежащий дому <адрес> сарай сгорел, доказательств того, что новый сарай возведен на месте прежнего не имеется. Документы на расположенную в центре земельного участка № постройку отсутствуют. В администрации Куменского района спорный земельный участок числиться свободным от построек. Полагает несостоятельной ссылку суда на п.1.3 договора аренды № № поскольку сарай к зданию и сооружению не относиться, а является хозяйственной постройкой. Указывает на отсутствие в договоре купли-продажи квартиры истцов сведений о приобретении сарая. Считает, что нарушений закона при образовании земельного участка № не допущено, поскольку межевой и кадастровый планы на указанный земельный участок прошли государственную регистрацию, данные документы и границы размежеванного участка истцами не оспорены. Полагает, что договор аренды от <дата>. необоснованно принят судом в качестве доказательства по делу, поскольку земельный участок, в отношении которого был заключен данный договор, не отмежеван и не зарегистрирован, а, следовательно, на момент межевания участка № не имел юридической силы.

В апелляционной жалобе Никулин В.В. также просит решение отменить, как незаконное, и принять по делу новое решение об отказе истцам в удовлетворении исковых требований. Полагает, что судом необоснованно не приняты во внимание предписание администрации Куменского городского поселения к истцам о сносе незаконно возведенной постройки после пожара сарая на участке под кадастровым № № постановление администрации поселка Кумены <дата>., предписание РЭС о сносе незаконно возведенных построек и проект границ землевладений кадастрового квартала № №. Считает, что спорный сарай не может являться принадлежностью дома № № поскольку при его строительстве собственникам квартир были выделены земельные участки для ведения подсобного хозяйства. Согласно проекту границ землевладений кадастрового квартала № № вновь возведенный сарай находится в охранной зоне высоковольтной линии электропередач и расположен на другой улице, чем сам дом. Полагает необоснованным отказ суда в вызове в судебное заседание специалиста Куменского РЭС филиала «Кировэнерго», который мог подтвердить факт невозможности нахождения спорного сарая на участке № № при строительстве дома <адрес>. Считает, что представленный типовой проект дома от <дата>. и типовой проект хозяйственной постройки от <дата>. не имеет отношения к дому истцов. Считает, что дополнительное соглашение от <дата>. к договору аренды от <дата> в силу ст.168 ГК РФ является ничтожным. Выводы суда о нарушении п.4 ст.11.2 ЗК РФ при заключении договора аренды не подтверждены материалами дела. Обращает внимание, что согласно сведениям администрации Куменского городского поселения истцами вносилась арендная плата за земельной участок площадью 304 кв.м., а не 989 кв.м. Считает, что он неправомерно привлечен в качестве ответчика по делу, поскольку прав истцов не нарушал, оснований для взыскания него госпошлины у суда не имелось.

С данным решением не согласен и.о. главы администрации Куменского района Кировской области Шемпелев И.Н., в апелляционной жалобе просит его отменить, как постановленное с нарушением норм материального права, и отказать Баталовым в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает те же доводы, что и Никулин В.А.

В возражениях на апелляционные жалобы Баталов А.В. и Баталова О.В. указывают, что по договору купли-продажи от <дата> вместе с жилым помещением ими была приобретена хозяйственная постройка-сарай, предназначенный для обслуживания и эксплуатации дома <адрес>. Данная постройка составляет с домом единое целое и не является самостоятельным объектом права собственности. Полагают необоснованными доводы ответчиков о том, что сарай является самовольной постройкой, поскольку в судебном заседании свидетель К подтвердила, что новый сарай возведен на том же месте, где находился ранее. Кроме того, часть сарая, принадлежащая семье Сысоевых, во время пожара не сгорела, с <дата> не перестраивалась и находится в том же месте, где сарай был возведен при постройке дома. В проекте границ землевладений кадастрового квартала № на участке № № отражено нахождение на данном участке сооружений. Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, на которые ссылаются ответчики, на момент строительства жилого дома (<дата> не действовали. Считают, что поскольку по истечения срока действия договора аренды от <дата> КК продолжала пользоваться земельным участком и вносила за него арендную плату, на момент проведения кадастровых работ по образованию земельного участка № данный договор аренды являлся действующим. Полагают, что доводы ответчиков о ничтожности дополнительного соглашения к договору аренды от <дата>. основаны на неправильном толковании норм материального права. Указывают, что вновь образований участок имеет общую границу с земельным участком №№, арендатором которого являлась Ш отказавшая Никулину В.В. в согласовании границ вновь образованного земельного участка. Считают, что образование спорного земельного участка без согласия арендаторов противоречит действующему законодательству. Полагая решение суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционные жалобы- без удовлетворения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения явившихся участников, обсудив доводы жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом 1 инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли - продажи от <дата> Баталов А.В. и Баталова О.В. купили у Р квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

Вместе с указанным жилым помещением ими при покупке дров у Р была приобретена хозяйственная постройка - сарай, расположенный рядом с домом, что подтверждается договором купли-продажи от <дата>

Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> составленному по состоянию на <дата>, за данным домом числиться сарай, площадью 81 кв.м., который был построен вместе с домом, имеющим печное отопление и входит в общую площадь застройки.

Как следует из выкопировки из технического отчета по инвентаризации земель в кадастровом квартале <адрес> расположен на земельном участке с кадастровыми номерами №

На основании постановления администрации поселка Кумены Куменского района Кировской области № № от <дата> в соответствии с материалами инвентаризации земель кадастрового квартала № № администрацией п. Кумены Кировской области в аренду Р. для ведения личного подсобного хозяйства был передан земельный участок с кадастровым № №, площадью 284 кв.м., земельный участок с кадастровым № № площадью 357 кв.м. передан в аренду Д., земельный участок с кадастровым № №, площадью 584 кв.м. передан в аренду КК., земельный участок с кадастровым № № площадью 487 кв.м. передан администрации поселка Кумены Кировской области для размещения жилищного фонда.

<дата> Баталов А.В. за аренду земельного участка, площадью 989 кв.м. оплатил с учетом долга за <дата> арендную плату в размере ...

<дата> между Никулиным В.В. и МУ администрацией Куменского района Кировской области был заключен договор № № аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 563 кв.м. Земельный участок администрацией Куменского района был передан в аренду Никулину В.В. на срок до <дата>.

В соответствии с п. 1.2 данного договора на земельном участке зданий и сооружений не имеется, а согласно п. 1.3 обременений и ограничений, известных арендодателю на момент заключения договора, указанный земельный участок не имеет.

По договору уступки прав от <дата> Никулин В.В. уступил Никулину В.А. права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 563 кв.м., возникшие из договора аренды земельного участка № от <дата> Никулиным В.А. зарегистрировано право аренды на земельный участок кадастровый № № в ЕГРП.

На земельном участке с кадастровым номером № находится хозяйственная постройка- сарай, расположенный рядом с домом № <адрес>, которым пользуются Баталовы и С.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов регламентированы ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Проанализировав доказательства по делу, суд 1 инстанции установив факт нахождения на спорном земельном участке принадлежащей истцам хозяйственной постройки, предназначенной для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома с печным отоплением и являющейся принадлежностью жилого дома, пришел к выводу о том, земельный участок, переданный в аренду Никулину В.В., не мог являться предметом аукциона и предоставления в аренду третьему лицу.

Выводы суда основаны на материалах дела, из которых следует, что при строительстве дома по <адрес> в <дата> для хранения дров был построен сарай, площадью 81 кв.м., хозяйственная постройка составляла с домом единое целое и предназначена для обслуживания и эксплуатации жилого дома. Отопление в доме печное, строительство хозяйственных построек, необходимых для складирования дров, предусмотрено проектной документацией совместно с домом.

Как следует из описания служебных построек к дому в инвентарном деле на домовладение по ул.<адрес> и эскиза земельного участка, сарай являлся необъемлемой принадлежностью дома.

Нахождение хозяйственной постройки на участке № № отражено в проекте границ землевладений кадастрового квартала № №

Ссылки заявителя жалобы о переносе местонахождения сарая после пожара достоверными доказательствами не подтверждены.

Тот факт, что жилой дом <дата> постройки был построен Куменским автопредприятием по типовому проекту и имел печное отопление, что проектом предусматривалось возведение хозяйственной постройки к № квартирному дому следует также из предоставленных в материалы дела ОАО АТП «... типового проекта дома и хозяйственной постройки к нему ВПИИ «...

Отклоняются как голословные доводы жалобы о несоответствии указанного проекта имеющимся постройкам.

Суд 1 инстанции установил, что с момента приобретения жилого помещения истцы пользовались хозяйственной постройкой, а также земельным участком, на котором она расположена, регулярно вносили арендную плату указанный участок, площадью 989 кв.м.

Доводы жалобы МУ администрации Куменского района об ошибочном начислении арендной платы Баталову А.В. в связи с неверным указанием площади участка, правового значения по делу не имеют.

Установив, что жилой дом является многоквартирным, расположен на земельном участке с номерами № согласно выкопировки из технического отчета по инвентаризации земель в кадастровом квартале №№ суд пришел к правильным выводам о том, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом хозяйственная постройка составляла с домом единое целое, а объектом права собственности являлось недвижимое имущество - жилой дом, соответственно, хозяйственная постройки не могла быть самостоятельным объектом права собственности отдельно от права на жилой дом и права пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса РФ, ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением. Частью 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Таким образом, хозяйственная постройка- сарай предназначен для обслуживания жилого дома, связан с ним общим назначением и должен следовать судьбе главной вещи.

По правилам ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы. (п.1) Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2).

Вместе с тем законом не предусмотрена возможность предоставления земельного участка в аренду иным лицам при наличии действующего договора аренды на этот же участок либо фактическом землепользовании при наличии оснований такого пользования, земельный участок не может быть передан в аренду до его изъятия у прежнего арендатора (пользователя).

Из дела также следует, что из ранее учтенного земельного участка № № расположенного в кадастровом квартале № № образован спорный земельный участок с кадастровым номером №

Согласно проекта границ землепользователей кадастрового квартала №№ земельный участок №№ граничил с земельными участками с кадастровыми номерами №

Местоположение границы земельного участка образованного земельного участка № № из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по адресу: <адрес> согласованы с Никулиными и администрацией Куменского городского поселения.

По договору аренды от <дата> и дополнительному соглашению от <дата> к договору аренды земельного участка от <дата> № № арендатором земельного участка № №, площадью 584 кв.м., кадастровый номер №, является КК., арендатором земельного участка № № является Ш., согласия которых при формировании границ вновь образованного земельного участка № не получено.

Как установил суд, из проекта границ землевладений кадастрового квартала № №, вновь образований участок № и участок, находящийся в аренде у КК., имеют часть общей территории.

В этой связи, установив, что в нарушение действующего законодательства, земельный участок с кадастровым номером № образован без письменного согласия землепользователей смежных земельных участков, что повлекло нарушение их прав, суд 1 инстанции правомерно признал заключенный между муниципальным учреждением администрация Куменского района Кировской области и Никулиным В.В. договор аренды № № от <дата> недействительным и применил соответствующе последствия недействительности сделки.

Иные доводы апелляционных жалоб основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, исследованных и установленных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с чем, не могут повлечь отмену постановленного по делу решения.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требования, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, полагает решение суда законным и обоснованным. Суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований для отмены решения суда, поскольку повторяют позицию ответчиков, выраженную в суде первой инстанции, выражают несогласие с оценкой исследованных судом по делу доказательств, которым дана правильная оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куменского районного суда Кировской области от 17 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: