Кружкова Татьяна Валерьевна

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«03» ноября 2021 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Щербакова Л.В.,

при секретаре: Отгон В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6660/2021 по иску Кружковой Т. В. к ООО «ААА», администрации Раменского городского округа Московской области о признании права собственности на здание, встречному иску ООО «ААА» к Кружковой Т. В., администрации Раменского городского округа Московской области о признании договора аренды земельного участка незаключенным, признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Истец – Кружкова Т. В. обратилась в суд с иском к ООО «ААА» и просила признать за ней право собственности на нежилое здание магазина общей площадью 482,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата>. между Кружковой Т.В. и ООО «ААА» был заключен договор аренды земельного участка <номер>, на основании которого истцу в аренду предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <номер>. На указанном земельном участке, принадлежащем истице на праве аренды, в период действия договора аренды, без получения разрешения на строительство истицей за счет ее собственных средств и вложений. было возведено здание магазина площадью 482,9 кв.м. В связи с отсутствием согласия правообладателя земельного участка на строительство магазина, иным образом узаконить свои права на возве...

Показать ещё

...денное здание истица не может, в связи с чем вынуждена обратиться с иском в суд.

В судебном заседании истец Кружкова Т.В. отсутствовала.

Ответчик – ООО «ААА» по первоначальному иску Кружковой Т.В. в ходе судебного разбирательства обратилось со встречным исковым заявлением к Кружковой Т.В., согласно требования которого, просило признать договор аренды земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером 50:23:0020301:20 между Кружковой Т. В. и ООО «ААА» незаключенным; признать за ООО «ААА» право собственности на здание магазина с кадастровым номером <номер>, общей площадью 507,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020301:20 по адресу: <адрес>; в удовлетворении первоначального иска Кружковой Т.В. полностью отказать.

В судебном заседании представитель ООО «ААА» по доверенности поддержал исковые требования по встречному иску с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, просил суд об их удовлетворении, в удовлетворении первоначального иска Кружковой Т.В. просил отказать.

Ответчик администрация Раменского городского округа Московской области о времени, дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился. Представил письменные возражения, в котором просит в иске отказать.

Третьи лица Министерство жилищной политики Московской области и Управление Росреестра по Московской области о времени месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

Суд, заслушав представителя ответчика по первоначальному иску, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что <дата> между истцом по первоначальному иску Кружковой Т.В. и ответчиком ООО «ААА» был подписан договор аренды земельного участка <номер>, согласно условиям которого арендодатель ООО «ААА» обязуется предоставить арендатору Кружковой Т.В. за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 2726 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, а Арендатор обязуется принять земельный участок и своевременно вносить за него арендную плату.

Согласно п. 1.5 договора аренды, срок аренды участка по Договору составляет 3 года. В соответствии с п. 1.4 договора аренды участок будет передан Арендатору в течение 3 (трех) календарных дней с даты государственной регистрации настоящего Договора. Согласно п.п. 2.2.6, 2.2.7 договора аренды, арендатор обязан после подписания настоящего Договора в течение 7 (семи) календарных дней направить его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. В течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения зарегистрированного Договора из регистрирующего органа направить Арендодателю один экземпляр Договора с отметкой о государственной регистрации.

Истица по первоначальному иску ссылается на то, что на указанном земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, в период действия договора аренды, ей было возведено здание магазина.

Ответчик ООО «ААА» указывает, что предусмотренная договором аренды обязанность по его регистрации в нарушение требований Договора не была исполнена.

Доказательств, подтверждающих регистрацию договора аренды земельного участка или направления договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, суду не представлено.

В соответствии с п. 7.1. представленного договора аренды, подписанного сторонами, настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Течение срока аренды по настоящему Договору наступает с момента подписания уполномоченными представителями обеих Сторон Акта приема-передачи.

Согласно п.п. 1.1., 2.2.5 договора аренды, арендатор обязан принять земельный участок, своевременно вносить арендные платежи и оплачивать расходы, связанные с содержанием Участка.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

В соответствии с п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В связи с тем, что срок аренды земельного участка составляет более года, договор подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был по причине неисполнения истицей обязанности по его государственной регистрации.

Несмотря на подписание указанного договора аренды, данный договор фактически не исполнялся, земельный участок не был передан истице по акту приема-передачи, в связи с уклонением Кружковой Т.В. от государственной регистрации договора аренды. По истечении предусмотренного договором срока истица не зарегистрировал договор, не направила его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость.

Поскольку регистрация договора аренды является существенным условием договора, то невыполнение данного условия, согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, дает суда право признать договор аренды незаключенным.

Собственник земельного участка не передавал его в пользование Кружковой Т.В., а истица не принимало данный участок, соглашение о внесении платежей за пользование имуществом не исполнялось истицей в нарушении условий договора, арендные платежи, предусмотренные договором, истицей не уплачивались.

Истицей доказательства фактического исполнения подписанного договора аренды суду не представлены.

При таких обстоятельствах, поскольку в нарушение п. 2 ст. 609 ГК РФ указанный договор аренды <номер> от <дата> не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд считает исковые требования по встречному иску о признании договора аренды незаключенным, подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п.п. 2.3.1, 2.3.2 представленного договора аренды, арендатор вправе устанавливать временные объекты на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не являющиеся недвижимостью (в том числе ограждения, шлагбаумы, въездные ворота, пункты охраны, платежные автоматы и т.д.). Возводить на земельном участке временные строения либо легковозводимые конструкции.

По условиям договора аренды, арендатор вправе производить неотделимые улучшения с согласия Арендодателя и за свой счет. Арендатор обязан отправить письменный запрос Арендодателю для согласования. В запросе необходимо описать улучшения, указать их стоимость и сроки, в которые будут проведены работы (п. 2.3.3. договора аренды).

Согласно п. 2.3.4 договора, арендатор вправе с письменного разрешения Арендодателя и после получения разрешения органа местного самоуправления на строительство возводить с соблюдением правил застройки строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Истица по первоначальному иску указывает что спорное здание было возведено ей в период действия договора аренды.

Однако, условия представленного договора аренды не предполагали для арендатора права возведения капитальных объектов недвижимого имущества.

Ответчик указывает, что спорное здание магазина, указанное в требованиях истицы, было возведено ООО «ААА» исключительно за счет собственных средств в <дата> году, до подписания договора аренды с ответчиком.

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Представленными доказательствами установлено, что собственник земельного участка не предоставлял его истице в аренду для возведения объекта капитального строительства. Разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке фактически не выдавалось. Более того, истица не являлась арендатором земельного участка, на котором расположен спорный объект, в силу незаключённости договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что ООО «ААА» на основании свидетельства о праве собственности на землю серии <номер> от <дата>., выданного на основании постановления администрации Раменского района от <дата> <номер>, на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок площадью 2726 кв.м. с кадастровым номером <номер>, имеющий категорию земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под строительство магазина», расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН, кадастровой выпиской о земельном участке.

Сведения о земельном участке ООО «ААА» с кадастровым номером 50:23:0020301:20 внесены в Единый государственный кадастр недвижимости. Согласно представленной выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером <номер>, принадлежащий истцу, поставлен на государственный кадастровый учет. Местоположение участка и его границы определены и установлены в государственном кадастре недвижимости.

На указанном земельном участке, принадлежащем истцу на праве постоянного бессрочного пользования, за счет собственных средств и без получения разрешения на строительство в соответствие с целевым назначением земельного участка истцом в 2014 году было возведено нежилое здание магазина лит. А, общей площадью 507,5 кв.м., назначение: нежилое, число этажей надземной части – 2.

Указанное здание магазина постановлено на кадастровый учет, сведения о нем внесены в ЕГРН. Согласно представленной выписки из ЕГРН, зданию присвоен кадастровый <номер>, определено местоположения объекта в ЕГРН, при этом площадь здания указана 482,9 кв.м.

Факт осуществления строительства указанного нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером <номер> подтверждается техническим описанием здания от <дата>, составленным кадастровым инженером Мишиной Г.Х.

Согласно представленному техническому описанию объекта, общая площадь нежилого здания магазина составляет 507,5 кв.м. Здание магазина состоит из литеры А и расположено в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>

В связи с отсутствием разрешения на строительство иным образом узаконить свои права на возведенное здание ответчик лишен возможности.

Между тем, судом установлено, что при возведении постройки, истцом соблюдено целевое назначение принадлежащего ему на праве постоянного бессрочного пользования земельного участка с видом разрешенного использования: под строительство магазина.

В ходе рассмотрения дела определением суда от <дата> была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам <...>

Согласно выводам заключения строительно-технической экспертизы эксперта <...>» Чистякова Д.А. <номер> от <дата>, спорное здание магазина с кадастровым номером <номер> расположено в пределах кадастровых границ принадлежащего ООО «ААА» земельного участка с кадастровым номером <номер> Здание соответствует строительным нормам и правилам (механическая безопасность здания, доступность маломобильных групп населения, безопасно уровня воздействия на окружающую среду); противопожарным нормам и правилам (в части соблюдения противопожарных расстояний, обеспечения эвакуационными путями); градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ (в части процента застройки, этажности).

Исследуемое нежилое здание, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020301:20, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Признаков нарушений прав и законных интересов третьих лиц не выявлено.

Согласно выводам заключения строительно-технической экспертизы, в результате проведенных исследований установлено, что исследуемый объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не расположен в пределах ЗОУИТ, в том числе охранных зон инженерных сетей, особо охраняемых природных территорий, природных экологических территорий и объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации

С учетом положений ст.12 ПЗЗ Раменского городского округа и ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ, исследуемый объект может использоваться без приведения в соответствие с предельными параметрами застройки минимальных отступов от границ земельного участка.

Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровою граждан.

Таким образом, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, здание не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровою граждан.

Таким образом, представленными доказательства подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольные постройки.

Оценив в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание, что земельный участок принадлежит ответчику на законных основаниях, возведенный спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то есть материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, суд приходит к выводу о признания за ООО «ААА» права собственности на здание магазина, расположенное по указанному адресу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, лица, которым земельные участки предоставлены на законных основаниях, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.218,222 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ, ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кружковой Т. В. к ООО «ААА», администрации Раменского городского округа Московской области – отказать.

Встречные исковые требования ООО «ААА» к Кружковой Т. В. - удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер> между Кружковой Т. В. и ООО «ААА» незаключенным.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «ААА» (<...>) право собственности на здание магазина с кадастровым номером <номер>,, общей площадью 507,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: магазин, число этажей надземной части 2, расположенное по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>

Настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности ООО «ААА» на указанное здание магазина, внесения соответствующих сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости, и для постановки указанного здания на государственный кадастровый учет.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение составлено 08 ноября 2021года

Свернуть