Кудрик Лариса Геннадьевна

Дело №2-3446/2020

55RS0007-01-2020-005641-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 3 ноября 2020 года

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Голубовской Н.С., при секретаре судебного заседания Устенко М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кудрик Л.Г. к департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Кудрик Л.Г. обратилась в суд с названным выше иском, мотивируя его тем, что является арендатором земельного участка с <адрес>. На данном земельном участке расположен принадлежащий истцу жилой дом, общей площадью 165,5 кв.м. В начале 2020 года истец обратилась в департамент имущественных отношений Администрации г.Омскас заявлением о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка, находящегося в государственной собственности. На данное обращение департамент имущественных отношений направил в адрес истца проект договора купли-продажи данного земельного участка, по условиям данного договора истцу предложено приобрести земельный участок в размере 142 140,17 рублей. Данная стоимость была определена в размере 5% от кадастровой стоимости 2 842 803,3 рубля. Полагая, что данная стоимость определена неверно, истец обратилась в Министерство имущественных отношений Омской области по вопросу пересчета данной кадастровой стоимости, по результатам проведения которого итоговая кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 543 745,2 рублей. В связи с изменением кадастровой стоимости были внесены соответствующие изменения в региональное законодательство. Несмотря на изменение кадастровой стоимости на размер, соответствующий реальному назначению земельного участка, ответчик уведомил о невозможности заключения договора купли-продажи на основе кадастровой стоимости в размере 543 7...

...45,2 рублей, указав на намерение департамента заключить договор исходя из кадастровой стоимости 2 842 803,3 рубля. Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение относительно цены по договору купли-продажи истец полагает, что данный преддоговорный спор подлежит разрешению судом. Истец просила обязать департамент имущественных отношений Администрации города заключить с Кудрик Л.Г. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <адрес>, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие между Кудрик Л.Г. и департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска при подписании проекта договора купли-продажи земельного участка <адрес>.

Раздел 2 договора «Плата по договору», пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«Расчет цены выкупа Участка (кадастровый №), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащей на праве собственности покупателю:

Площадь участка

Кадастровая стоимость

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа земельного участка

670

543 745,2

5

27 187,26

Цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 27 187,26 рублей.

Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов".».

В судебном заседании истец Кудрик Л.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала, указала, что после получения информации от ответчика о кадастровой стоимости в размере 2 842 803,3 рубля обратилась в Министерство имущественных отношений Омской области по вопросу пересмотра данной кадастровой стоимости, поскольку данная стоимость была установлена ошибочно и не соответствовала реальной кадастровой стоимости. После внесения изменений в региональное законодательство в части изменения размера кадастровой стоимости добросовестно предприняла все необходимые меры для заключения договора купли-продажи, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 543 745,2 рублей.

Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г.Омска Раевская Е.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве. Полагала, что со стороны истца имеет место недобросовестное поведение, поскольку она имела возможность заключить договор купли-продажи исходя из кадастровой стоимости 2 842 803,3 рубля, однако, истец обратилась в региональный орган власти для пересмотра данной стоимости.

Исследовав материалы гражданского дела, проверив фактическую обоснованность и правомерность иска, заслушав процессуальные позиции участников процесса, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Следуя материалам дела, на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между А и Кудрик Л.Г., последняя является арендатором по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, арендодателем по которому является департамент имущественных отношений Администрации г.Омска (л.д.7-17). Арендуемый Кудрик Л.Г. земельный участок <адрес>.

Обременение указанного земельного участка вещными правами, основанными на указанном договоре аренды, зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.32-36,57-70).

Кудрик Л.Г. является собственником жилого <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.55,57-70).

Из информации, представленной регистрирующим органом следует, что на основе имеющихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 543 745 рублей (л.д.71-74).

Из представленных департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска документов, ДД.ММ.ГГГГ Кудрик Л.Г. обратилась в данный департамент по вопросу заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

На основании данного заявления департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с <адрес>. Разделом 2 данного проекта урегулирована цена договора. Так, в соответствии с пунктом 2.1 проекта расчет цены участка, на котором расположен принадлежащий покупателю объект является следующим: площадь участка – 670 кв.м, кадастровая стоимость - 2 842 803,3 рубля, процент от кадастровой стоимости -5%, цены выкупа земельного участка 142 140,17 рублей. Цена участка, подлежащая уплате покупателем по данному проекту, составила 142 140,17 рублей и определена на основании Постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов".

Кудрик Л.Г. подписала данный проект договора с протоколом разногласий в части пункта 2.1 проекта, указав кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, в размере 543 745,2 рублей (л.д.24-26).

Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска с подобной редакцией не согласился, оставив условие пункта 2.1 проекта договора купли-продажи в прежней редакции (л.д.27-29).

Не достижение согласия между сторонами относительно договорного условия о цене земельного участка с кадастровым номером <адрес>, явилось поводом для обращения истца в суд.

Разрешая спор, суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Окончательная формулировка договорных положений определяется судом.

Таким образом, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях договора купли-продажи земельного участка <адрес>.

Из пояснений спорящих сторон следует, что у сторон имеются разногласия исключительно по разделу 2 проекта договора купли-продажи, по пункту 2.1.

В соответствии с положениями ч.1,ч.2 ст.39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" определены правила определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами (далее –Порядок).

Пункт 3 Порядка предусматривает, что цена земельных участков определяется в размере 5 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками жилых, дачных и садовых домов, расположенных на приобретаемых земельных участках.

Применимость данной расчетной методики применительно к истцу ответной стороной не оспаривалось.

Разрешая вопрос о применяемом к спорным правоотношениям размере кадастровой стоимости земельного участка, суд учитывает, что в период действия арендных правоотношений между сторонами кадастровая стоимость изменялась. Так, из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, составляла 396 171 рубль. Исходя из данной кадастровой стоимости ответной стороной производился расчет арендной платы в 2017 году. В соответствующем письмо от ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца об изменении размера арендной платы, исходя из кадастровой стоимости в размере 2 842 803,3 рубля. В дальнейшем учтена кадастровая стоимость в размере 543 745,2 рублей.

Оценивая поведение истца с учетом доводов стороны о недобросовестном поведении истца и затягивании процесса урегулирования преддоговорного спора, суд учитывает, что после получения от ответчика информации о размере стоимости земельного участка исходя из кадастровой стоимости 2 842 803,3 рубля истец оперативно обратилась в Министерство имущественных отношений Омской области по вопросу ревизии кадастровой стоимости по мотиву ее ошибочности. Дальнейшая административная процедура пересмотра кадастровой стоимости производилась без какого-либо участия истца, оказать влияние на данную процедуру истец не могла.

Кроме того, 30 января 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила вспышку коронавирусной инфекции COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2 чрезвычайной ситуацией в области общественного здравоохранения, имеющей международное значение, а 11 марта — пандемией.

В целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации Указом Президента РФ от 25.03.2020 N 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» с 30 марта по 3 апреля 2020 установлены нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.

В дальнейшем Указом Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" дни с

с 4 по 30 апреля 2020 г. включительно объявлены нерабочими с сохранением за работниками заработной платы.

С учетом эпидемиологической обстановки на основании Указа Президента РФ от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" нерабочие дни установлены с 6 по 8 мая 2020 года.

На основании распоряжения Губернатора Омской области от 17.03.2020 N 19-р «О мероприятиях по недопущению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Омской области» гражданам запрещено покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и случаев иной прямой угрозы жизни и здоровью; следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в установленном порядке либо приостановлена в установленном порядке, но имеется необходимость в охране и эксплуатации соответствующих объектов; следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в установленном порядке; выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания); выноса отходов до ближайшего места накопления отходов.

Соответствующие ограничения действовали вплоть до 14.06.2020.

С учетом приведенных ограничений, работа органов государственной власти осуществлялась с иные сроки.

Из информации, представленной Министерством имущественных отношений Омской области следует, что кадастровая оценка земель населенных пунктов Омской области проведена в 2014 году ЗАО «Эксперт-Оценка» (далее - оценщик) в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЭ), Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

Оценщику для проведения государственной кадастровой оценки предоставлялся Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), содержащихся в государственном кадастре недвижимости с указанием количественных и качественных характеристик.

Земельный участок с кадастровым номером № в исходном перечне земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2014 года имел вид разрешенного использования (далее - ВРИ) «под строительство жилых домов».

Исходя из данных Единого государственного реестра недвижимости земельный участок был отнесен оценщиком к 1 группе ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки».

По результатам расчетов, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составил 4 242,99 руб/кв.м., кадастровая стоимость земельного участка по 1 группе ВРИ, составляла 2 842 803,30 руб.

Фактически земельный участок занят объектом индивидуальной жилой застройки.

ДД.ММ.ГГГГ в Минимущество поступило обращение Кудрик Л.Г. (№ К-158) по вопросу пересмотра кадастровой стоимости земельного участка.

Заявителем к обращению направлен документ, указывающий на недостоверность сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, и дающий основание отнести данный земельный участок ко 2 группе ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки».

По результатам рассмотрения обращения Минимуществом ДД.ММ.ГГГГ оценщику был направлен запрос о необходимости устранения ошибок в расчете кадастровой стоимости земельного участка в рамках гарантийных обязательств.

Согласно представленному оценщиком пересчету (исх. 307 от ДД.ММ.ГГГГ, копия прилагается) кадастровая стоимость земельного участка по 2 группе ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки» составила 543 745, 20 руб.

Приказом Минимущества от 30 июня 2020 года № 28-п «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п» (далее - Приказ № 28-п) внесены соответствующие изменения.

Подготовка проекта Приказа № 28-п до момента его утверждения, осуществлялась с 15 апреля по 30 июня 2020 года.

Постановлением Правительства Омской области от 31 марта 2014 года № 69-п (далее - Постановление) утвержден порядок проведения оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов Омской области. Порядком определены процедуры оценки регулирующего воздействия и сроки их проведения.

В соответствии с пунктом 3 Постановления органы исполнительной власти Омской области должны обеспечить проведение оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов Омской области.

Оценка регулирующего воздействия Приказа № 28-п проводилась с 6 мая 2020 года (опубликование на сайте Минимущества уведомления о подготовке проекта Приказа № 28-п) по 22 июня 2020 года (получение заключения Министерства экономики Омской области об оценке регулирующего воздействия проекта Приказа № 28-п).

Приказ № 28-п вступил в силу с 30 июня 2020 года.

3 июля 2020 года копия Приказа № 28-п с приложением хml-документов направлены в Управление Росреестра по Омской области для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Проанализировав приведенные нормативные положения в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами, суд недобросовестного поведения в действиях Кудрик Л.Г. не усматривает, поскольку установленная нормативным актом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 842 803,3 рубля являлась неверной и не подлежала применению при расчете цены по договору купли-продажи.

Соответственно, после внесенных изменений в региональное законодательство Кудрик Л.Г. имеет право на заключение договора купли-продажи указанного земельного участка исходя из кадастровой стоимости 543 745,2 рублей, которая соответствует и назначению земельного участка, и характеру его использования.

При изложенных выше обстоятельствах требование истца об урегулировании разногласий по пункту 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка суд находит законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Кудрик Л.Г. удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Кудрик Л.Г. и департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска при подписании проекта договора купли-продажи земельного участка <адрес>.

Раздел 2 договора «Плата по договору», пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«Расчет цены выкупа Участка (кадастровый №), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащей на праве собственности покупателю:

Площадь участка

Кадастровая стоимость

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа земельного участка

670

543 745,2

5

27 187,26

Цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 27 187,26 рублей.

Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов".».

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредствам подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.С. Голубовская

Решение в окончательной форме изготовлено 10.11.2020