Ламанов Павел Юрьевич

Дело № 2-1352/2021

№

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

21 апреля 2021 года г.Хабаровск

Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Руденко А.В.,

при секретаре Тулупове Я.Ю.,

с участием представителя истца Тряпкиной Е.А., действующей на основании доверенности от 01.09.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Свой Дом» в лице конкурсного управляющего к Ламанову Павлу Юрьевичу о взыскании доплаты по договору долевого участия,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Свой Дом» обратилось в суд с иском к Ламанову П.Ю. о взыскании доплаты за увеличение площади объекта, процентов за несвоевременную оплату задолженности, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен Предварительный договор долевого участия в строительстве №. По условиям Предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве. Объектом долевого строительства являлась квартира, входящая в состав многоквартирного дома, со следующими характеристиками: <адрес>, строительный номер №, этаж №, условный номер №, ориентировочная площадь 38,4 кв.м. П. 3.1 Предварительного договора определяет стоимость строительства объекта в размере 2050994 руб. При этом стоимость одного квадратного метра составляет 53410 руб. Оплату по договору ответчик произвел в полном объеме. Предварительный договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ по существу является договором участия в долевом строительстве, то есть сделкой, связанной с передачей участником долевого строительства Ламановым П.Ю. денежных средств в целях строительства многоквартирного жилого дома и последующей передачей последнему жилого помещения (квартиры) в таком многоквартирном жилом доме. ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Свой Дом» Арбитражным судом Хабаровского края определением по делу № А73-7323/2016 введено наблюдение. Арбитражным судом Хабаровского края определением от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Свой Дом» применены правила банкротства застройщика. Определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «Свой Дом» утвержден ФИО4, член Ассоциации «РСО ПАУ». Определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ требование участника о передаче объекта долевого строительства со следующими характеристиками: <адрес>, строительный номер дома № этаж №, условный номер квартира №, ориентировочная площадь 38,4 кв.м., оплаченное в размере 2050994 руб. включено в реестр требований кредиторов ООО «Свой Дом». ДД.ММ.ГГГГ ООО «Свой ДОМ» получено разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию «Завершение объектов незавершенного строительства...

... под многоквартирные жилые дома № по <адрес>». Таким образом, частично профинансированный объект долевого строительства введен в эксплуатацию и в последующем будет осуществлена его передача участнику долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены соответствующие сведения, объекту присвоен кадастровый №. Согласно технической документации на жилое помещение и выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, жилая площадь квартиры составляет 40,3 кв.м., площадь балкона (с учетом понижающего коэффициента) составляет 0,8 кв.м. Общая площадь объекта составляет 41,1 кв.м., разница с общей площадью объекта по Договору составляет 2,7 кв.м. в сторону увеличения. В связи с тем, что цена объекта недвижимости была определена исходя из ориентировочной площади объекта строительства, истец полагает возможным требовать от участника строительства Ламанова П.Ю. оплату за увеличение общей площади объекта долевого строительства в размере 144207 руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ламанова П.Ю. направлена претензия, однако письмо ответчиком не получено, возвращено в адрес суда. Только при оплате участником стоимости объекта долевого строительства у застройщика возникает встречное обязательство по передаче участнику указанного объекта. На основании изложенного, истец просит взыскать с Ламанова П.Ю. в пользу ООО «Свой Дом» доплату за увеличение площади объекта в размере 144207 руб., проценты за несвоевременную оплату задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 12031,68 руб.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне слушания дела уведомлялся надлежащим образом, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, о причинах неявки не сообщил, об отложении слушания дела не заявлял.

В соответствии с положениями ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного производства.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, суд приходит к следующим выводам.

В силу требований ст. 1 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из анализа вышеуказанных правовых норм, суд приходит к выводу, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, установлено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок ими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Свой Дом» (застройщик) и Ламановым П.Ю. (участник долевого строительства) заключен договор №.По условиям Предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве. Объектом долевого строительства является квартира, входящая в состав многоквартирного дома, со следующими характеристиками: строительный адрес многоквартирного дома: <адрес>, строительный номер дома № этаж №, условный номер квартира №, ориентировочная площадь 38,4 кв.м.

Пунктом 3.1 Предварительного договора определена стоимость строительства объекта в размере 2050994 руб. При этом стоимость одного квадратного метра составляет 53410 руб.

Таким образом, судом установлено, что Предварительный договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ по существу является договором участия в долевом строительстве, то есть сделкой, связанной с передачей участником долевого строительства Ламановым П.Ю. денежных средств в целях строительства многоквартирного жилого дома и последующей передачей последнему жилого помещения (квартиры) в таком многоквартирном жилом доме.

Пунктом 1.3 предварительного договора установлено, что объектом долевого строительства, в соответствии с проектной документацией является квартира, входящая в состав многоквартирного дома, со следующими характеристиками: строительный адрес многоквартирного дома: <адрес>, строительный номер <адрес>, этаж №, условный номер квартира №, ориентировочная площадь 38,4 кв.м. Площадь объекта является суммой площадей всех помещений квартиры, включая лоджии, балконы, кладовые, с учетом коэффициентов, применяемых в соответствии с СНиП 31-03-2003 «Здания жилые многоквартирные» (приняты постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №). План помещений объекта долевого строительства и его расположение в многоквартирном доме указано в Приложении 1 к настоящему договору.

Согласно п.3.2 Договора в случае увеличения общей площади объекта более чем на 1 кв.м. по данным документов, составленных лицом, уполномоченным на осуществление работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учета, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из стоимости квадратного метра, указанной в п.3.1. Договора, с учетом индексации, согласно п.3.6. Изменение общей площади общего имущества многоквартирного дома для расчетов не принимается.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих плате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Свой Дом» Арбитражным судом Хабаровского края определением по делу № А73-7323/2016 введено наблюдение.

Арбитражным судом Хабаровского края определением от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Свой Дом» применены правила банкротства застройщика. Определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «Свой Дом» утвержден ФИО4, член Ассоциации «РСО ПАУ».

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ требование участника о передаче объекта долевого строительства со следующими характеристиками: <адрес>, строительный номер дома №, этаж №, условный номер квартира №, ориентировочная площадь 38,4 кв.м., оплаченное в размере 2050994 руб. включено в реестр требований кредиторов ООО «Свой Дом».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Свой ДОМ» получено разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию «Завершение объектов незавершенного строительства под многоквартирные жилые № по <адрес>», выданное администрацией г.Хабаровска в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования.

Таким образом, объект долевого строительства введен в эксплуатацию и в последующем будет осуществлена его передача участнику долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены соответствующие сведения, объекту присвоен кадастровый №. Согласно технической документации на жилое помещение и выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Хабаровскому краю, жилая площадь квартиры составляет 40,3 кв.м., площадь балкона (с учетом понижающего коэффициента) составляет 0,8 кв.м. Общая площадь объекта составляет 41,1 кв.м., разница с общей площадью объекта по Договору составляет 2,7 кв.м. в сторону увеличения.

23.09.2019 в адрес Ламанова П.Ю. направлена претензия о доплате за увеличение площади объекта строительства в размере 144207 руб. в 10-дневный срок с момента получения письма, однако письмо ответчиком не получено, возвращено в адрес истца.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 555 ч. 3 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ст. 10 ФЗ N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с п. 6 ст. 5 ФЗ N-214 ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Стороны согласовали, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 1 кв.м. по данным документов, составленных лицом, уполномоченным на осуществление работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учета, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из стоимости квадратного метра, указанной в п.3.1. Договора, с учетом индексации, согласно п.3.6. Таким образом, стороны в договоре предусмотрели возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Площадь объекта долевого строительства увеличилась по сравнению с общей проектной площадью долевого строительства на 2,7 кв. м.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истца о взыскании с Ламанова П.Ю. доплаты за увеличение площади объекта в размере 144207 руб. (2,7 кв.м.*53410 руб.(стоимость одного квадратного метра)).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика.

При определении размера неустойки, суд не находит оснований для ее снижения, поскольку в материалы дела доказательств несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды истца стороной ответчика, на которую законом возлагается бремя доказывания данного факта, суду не представлено.

В связи с неисполнением обязанности по оплате указанной суммы, истцом начислена неустойка по договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 12031,68 руб. исходя из представленного истцом расчета, проверив который, суд находит его верным.

Учитывая цену договора, обстоятельства дела, размер неустойки 12031,68 руб. является соразмерным последствиям нарушенного обязательства.

В связи с чем суд полагает обоснованными требования истца о взыскании с Ламанова П.Ю. процентов за несвоевременную оплату задолженности в размере 12031,68 руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 4325 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Свой Дом» в лице конкурсного управляющего к Ламанову Павлу Юрьевичу о взыскании доплаты по договору долевого участия удовлетворить.

Взыскать с Ламанова Павла Юрьевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Свой Дом» доплату за увеличение площади объекта в размере 144207 рублей, проценты за несвоевременную оплату задолженности по состоянию на 01.03.2021 в размере 12031 рублей 68 копеек.

Взыскать с Ламанова Павла Юрьевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Свой Дом» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4325 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии названного решения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска, а если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.В. Руденко

Мотивированное решение изготовлено судом 21 апреля 2021 года.

Судья А.В. Руденко