Лифшиц Инна Абовна

Дело № 2-2789/2014

Именем Российской Федерации

(дата) Советский районный суд г.Н.Новгорода в составе председательствующего судьи Рубинской О.С.

при секретаре Коротаевой Е.С.,

с участием адвоката С.С.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Л.И.А. к С.Б.П. о признании недействительной части сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании недействительной части сделки, в обоснование указав, что (дата) между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ..., кадастровый (условный) №..., принадлежащей истицена основании договора мены от (дата) г.

Согласно условий данного договора купли-продажи квартиры от (дата) «В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства состоит Л.Н.А..

Продавец письменно уведомляет Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата)г.

В случае отказа в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата), продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя. В дальнейшем эта обязанность возлагается на покупателя».

Пунктом 3 данного Договора предусмотрено: «Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продана за Один Миллион Сто тысяч рублей, из которых 750 00 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора, а 350 000 рублей покупатель обязуется передать п...

Показать ещё

...родавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».

Исходя из текста данного договора усматривается некое противоречие условий данного договора, во-первых, обязательства по снятию с регистрационного учета и освобождения квартиры от вещей в случае отказа проживающей в квартире Л.Н.А. возлагается на покупателя, а продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета, а во-вторых - остаток стоимости квартиры продавец получит фактически, только после исполнения продавцом обязательств по освобождению квартиры от вещей гр. Л.Н.А. и снятия ее с регистрации из данной квартиры. Таким образом, получается, что ответчик и не заинтересован в освобождении квартиры от вещей Л.Н.А. и снятия ее с регистрации из данной квартиры, т.к. ему придется выплачивать остаток стоимости за проданную ему квартиру в размере 350 000 рублей.

Исходя из обстоятельств дела, связанного с выселением, снятием ответчиком С.Б.П. Л.Н.С. с учета из спорной квартиры следует, что Апелляционным Определением от (дата)г. по делу №... было признано право постоянного пользования спорной квартирой на основании ст. 19 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ исходя из того, что на момент заключения договора о безвозмездной передаче жилья в собственность Л.Н.А. проживала в спорной квартире, имела равные права с Л.О.В. на пользование, продолжала проживать в ней и после приватизации, поэтому в силу закона имеет бессрочное право на пользование данным жилым помещением. Переход права собственности на данную квартиру от Л.О.В. к новым собственникам, сам по себе, не влечет для Л.Н.А. утраты права на пользование этим жилым помещением и ее обязанности отказаться от права пользования им.

При данных обстоятельствах, учитывая наличие права у Л.Н.А. бессрочного пользования данным жилым помещением на момент заключения сделки по продаже спорной квартиры между истицей и ответчиком, обязательства по передаче денежных средств в размере 350 000 рублей не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц не могут считаться действительными, так как не соответствуют требованиям закона в части снятия с регистрационного учета Л.Н.А., которая обладает правом бессрочного пользования данной квартирой.

Кроме того, данным вышеприведенным условием Договора существенным образом нарушены права и законные интересы истицы на получение полной продажной стоимости квартиры в сумме 1100 000 рублей, 750 000 из которой, она получила при подписании договора, а 350 000 рублей, исходя из обстоятельств дела и условий договора, она, возможно, не получит никогда.

Истица считает, что все свои обязательства по договору на выполнила, однако ответчик уклоняется от исполнения обязательств по выплате оставшейся части стоимости квартиры.

Истица считает, что при отсутствии условий, предусмотренных пунктом 3 Договора в части определения условий, при которых будет выплачено 350 000 руб. покупателем продавцу, а именно: « 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц» сделка была бы совершена и без включения вышеуказанной недействительной ее части.

Истица просит признать недействительной часть Договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ... заключенного (дата) между Л.И.А. и С.Б.П., предусмотренной пунктом 3 Договора, а именно: « 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц» в силу ее ничтожности.

В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направила представителя своих интересов для участия в деле.

Представитель истицы адвокат С.С.Ф. в судебном заседании поддержала заявленное требование, пояснила суду, что в силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, согласно ст. 422 ГК РФ.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В силу ст. 19 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» устанавливает, что действие положений части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного помещения при условии: что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Бывший член семьи собственника не может быть выселен при наличии условий, предусмотренных ст. 19 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ».

Исходя из обстоятельств, установленных Апелляционным Определением Нижегородского Областного суда от (дата) следует, что, поскольку на момент заключения договора о безвозмездной передаче жилья Л.Н.А. проживала в спорной квартире и имела равные права с Л.О.В. на пользование им, продолжала проживать в нем и после его приватизации, Л. в силу закона имеет бессрочное право на пользование данным жилым помещением.

Поэтому и переход права собственности на данную квартиру от Л.О.В. к новым собственникам, сам по себе, не влечет для Л.Н.А. утраты права на пользование этим жилым помещением и ее обязанности отказаться от права на пользование им.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи от (дата) у Л.Н.А. право постоянного пользования уже существовало в силу закона, как об этом и указывает Апелляционное Определение Нижегородского Областного суда от (дата), поэтому условие о передаче 350 000 рублей после освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц, в частности Л.Н.А., о регистрации которой в тексте договора имеются сведения не может быть признано законным и было незаконным на момент заключения договора, так как содержание данного условия в совокупности не соответствует требованиям закона ст. 19 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ».

При таких обстоятельствах стороны не могли в силу закона заключить договор на оспариваемых условиях, учитывая, что Л.Н.А. имела постоянное право пользования спорной квартирой, так как данные условия не исполнимы, что также нарушает требования ч. 1 ст. 424 ГК РФ.

Ответчик в судебном заседании возражал против предъявленного иска, считает, что истице было известно о том, что Л.Н.А. имеет право постоянного проживания в квартире, что следует из договора мены, на основании которого истица приобрела спорную квартиру. Просил в иске отказать.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ - защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу ст. 166 ГК РФ (в редакции на момент заключения сделки) - 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ - 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В силу ст. 168 ГК РФ - Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 454 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 456 ГК РФ - 1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 485 ГК РФ - 1. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ - В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 555 ГК РФ - 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 556 ГК РФ - 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ - 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом установлено, что (дата) между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ..., кадастровый (условный) №..., принадлежащей истице на основании договора мены от (дата) г.

Согласно условий данного договора купли-продажи квартиры от (дата). - «В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства состоит Л.Н.А..

Продавец письменно уведомляет Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата)г.

В случае отказа в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата), продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя. В дальнейшем эта обязанность возлагается на покупателя».

Пунктом 3 данного Договора предусмотрено: «Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продана за Один Миллион Сто тысяч рублей, из которых 750 00 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора, а 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».

Таким образом, в оспариваемом пункте договора сторонами предусмотрен порядок оплаты цены договора, которая установлена соглашением сторон при заключении договора.

Из объяснений представителя истицы следует, что истицей меры по освобождению квартиры для пользования ответчиком принимались до установленного в договоре срока, после (дата) обязанность по освобождению квартиры от проживания Л.Н.А. и ее вещей.

Ответчик в судебном заседании не отрицал, что срок, предусмотренный договором по обязательству истицы решить вопрос об освобождении квартиры от проживания Л.Н.А. истек.

Однако отрицал исполнение истицей обязанности по передаче ключей от спорной квартиры.

Данный довод не был опровергнут истицей, доказательства, подтверждающие передачу ключей истицей ответчику не представлены.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ - 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ст. 422 ГК РФ - 1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку истицей и ответчиком были предусмотрены условия порядка оплаты цены договора (стоимости объекта недвижимости) в добровольном порядке, данные условия не противоречат закону и иным нормативно-правовым актам, то суд полагает заявленное требование не подлежащим удовлетворению.

Довод представителя истицы о том, что истице не было известно о постоянном, бессрочном праве Л.Н.А. на пользование проданным жилым помещением, противоречит как пояснениям представителя истицы о том, что в оспариваемом договоре стороны предусмотрели обязанность истицы по решению вопроса о выселении Л.Н.А. только в добровольном порядке, так и Договору мены от (дата) г., заключенного между Л.И.А. и Ч.Н.Л., согласно п. 9 которого стороны договорились, что в спорной квартире проживает Л.Н.А. и в соответствии со ст. 31 ЖК РФ сохраняет право пользования данной квартирой.

Ссылка представителя истицы на ст. 19 ФЗ РФ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» и апелляционное определение Нижегородского областного суда от (дата) не является основанием и доказательством незаконности оспариваемого пункта договора.

Таким образом, требование истицы удовлетворению не подлежит ввиду незаконности и необоснованности заявленного требования.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Л.И.А. к С.Б.П. о признании недействительной части сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано через Советский районный суд г.Н.Новгорода в Нижегородский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.С. Рубинская

Мотивированное решение изготовлено (дата) г.

Свернуть

Дело № 2-4320/2014

Именем Российской Федерации

(дата) Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Рубинской О.С.

при секретаре Марушиной Е.С.

с участием адвоката С.С.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.И.А. к С.Б.П. о взыскании денежных средств по договору продажи квартиры, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств по договору продажи квартиры, в обоснование указав, что (дата) между ней и ответчиком был заключен договор продажи квартиры, расположенной по адресу: ... кадастровый (условный) №... принадлежащей истицена основании договора мены от (дата) г.

Согласно условий данного договора купли-продажи квартиры от (дата). «В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства состоит Л.Н.А..

Продавец письменно уведомляет Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата)г.

В случае отказа в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата), продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя. В дальнейшем эта обязанность возлагаетс...

Показать ещё

...я на покупателя».

Пунктом 3 данного Договора предусмотрено: «Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продана за Один Миллион Сто тысяч рублей, из которых 750 00 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора, а 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».

Истица в письменном виде уведомляла Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета и освобождения квартиры от вещей в срок не позднее (дата)

Л.Н.А. отказалась в добровольном порядке исполнить требования истицы.

В дальнейшем ответчик обратился с иском о выселении и снятии с регистрационного учета Л.Н.А. из спорной квартиры.

Апелляционным определением от (дата) по делу №... было признано право постоянного пользования Л.Н.А. спорной квартирой на основании ст. 19 ФЗ РФ от (дата) № 189-ФЗ исходя из того, что на момент заключения договора о безвозмездной передаче жилья в собственность Л.Н.А. проживала в спорной квартире, имела равные права с Л.О.В. на пользование, продолжала проживать в ней и после приватизации, поэтому в силу закона имеет бессрочное право на пользование данным помещением.

Решением Советского районного суда от (дата) в удовлетворении исковых требований Л.И.А. к С.Б.П. о признании недействительной части сделки отказано, судом не усмотрены противоречия закону иным нормативно-правовым актам условия договора, указанные в п. 3, а именно в части «350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».

До настоящего времени ответчиком денежные средства в размере 350 000 руб., составляющую полную стоимость квартиры, ответчиком истице не выплачены, поэтому истица просит в соответствии со ст. 424, 454, 307, 309, 310 ГК РФ, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства по договору продажи квартиры от (дата) в размере 350 000 руб.

В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направила представителя своих интересов для участия в деле.

Представитель истицы адвокат С.С.Ф. в судебном заседании поддержала заявленное требование, также просила взыскать судебные расходы, в том числе расходы на представителя в размере 20 500 руб.

Пояснила суду, что истицей все меры к исполнению договора продажи приняты, она направляла телеграмму Л.Н.А. о выселении, приходила лично разрешать данный вопрос, ключи от квартиры ответчику были переданы (дата) в день заключения договора, по условиям договора после (дата) обязанность по выселению Л.Н.А. возлагается на ответчика. Поскольку истица все обязательства исполнила перед ответчиком, ответчик в судебном заседании пояснил, что он не пользуется имуществом не потому, что у него нет ключей, а поскольку в квартире проживает Л.Н.А., то ответчик обязан передать истице сумму по договору, цена которого не изменялась сторонами, договор не расторгнут, условия не оспорены.

Кроме того, после принятия апелляционного определения от (дата) ответчику стало известно, что выселение Л.Н.А. помимо ее воли не возможно.

Также просила возместить понесенные истицей расходы на представителя в размере 20 500 руб.

Ответчик в судебном заседании возражал против иска, пояснив суду, что не отказывается выплачивать оставшуюся стоимость недвижимого имущества, однако считает, что срок исполнения его обязательств не наступил. Истицей не исполнены ее обязательства по передаче товара свободного от прав третьих лиц, в квартире до настоящего времени проживает Л.Н.А. Считает, что доводы истицы о том, что обязанность снятия с регистрационного учета Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей после (дата) возлагаются на ответчика, противоречат как заключенному договору, так и действующему законодательству.

Также ответчик не отрицал, что не пользуется спорной квартирой не потому, что ему не переданы ключи истицей, а в связи с проживанием в ней Л.Н.А.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ - защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 454 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 456 ГК РФ - 1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 485 ГК РФ - 1. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ - В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 555 ГК РФ - 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 556 ГК РФ - 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ - 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В силу ст. 309 ГК РФ - Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ - Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что (дата) между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый (условный) №..., принадлежащей истице на основании договора мены от (дата) г.

Согласно условий данного договора купли-продажи квартиры от (дата). - «В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства состоит Л.Н.А..

Продавец письменно уведомляет Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата)г.

В случае отказа в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата), продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя. В дальнейшем эта обязанность возлагается на покупателя».

Пунктом 3 данного Договора предусмотрено: «Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продана за Один Миллион Сто тысяч рублей, из которых 750 00 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора, а 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».

Таким образом, в указанном пункте договора сторонами предусмотрен порядок оплаты цены договора, которая установлена соглашением сторон при заключении договора.

Из объяснений представителя истицы следует, что истицей меры по освобождению квартиры для пользования ответчиком принимались до установленного в договоре срока, после (дата) обязанность по освобождению квартиры от проживания Л.Н.А. и ее вещей, согласно условий договора, возлагается на покупателя, т.е. ответчика.

Судом установлено, что Апелляционным определением Нижегородского областного суда от (дата) решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата) отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С.Б.П. к Л.Н.А. о признании прекратившей право пользования квартирой №... в ... и выселении Л.Н.А. из жилого помещения отказано.

Встречные исковые требования Л.Н.А. к С.Б.П. о признании права постоянного пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Н.Новгород, ..., удовлетворены.

За Л.Н.А. признано право постоянного пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Н.Новгород, ....

Решением Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата) г., вступившем в законную силу на момент принятия настоящего решения, исковые требования Л.И.А. к С.Б.П. о признании недействительной части сделки оставлены без удовлетворения.

Таким образом, из заключенного сторонами договора продажи квартиры следует, что на момент заключения договора сторонам был известен факт проживания в указанной квартире Л.Н.А. с правом пользования.

Указанный договор и стоимость объекта недвижимости ответчиком не оспариваются.

Обязательства по решению вопроса о снятии Л.Н.А. с регистрационного учета и выселению до (дата) лежали на истице, после указанной даты - на ответчике.

Таким образом, повлиять на выселение Л.Н.А. и снятии ее с регистрационного учета, при указанных условиях договора и с учетом апелляционного определения от (дата) истица не имеет возможности.

Из объяснений ответчика следует, что он имеет доступ в квартиру, несмотря на то, что отрицает передачу ключей от квартиры со стороны истицы, не пользуется квартирой по одному основанию - в связи с проживанием в ней Л.Н.А.

Таким образом, суд полагает, что требования истицы о взыскании с ответчика оставшейся суммы - цены квартиры в размере 350 000 руб. подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, с учетом требований разумности и справедливости, категории сложности настоящего дела, объема оказанных представителем истицы юридических услуг, суд полагает, что с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию сумма в размере 7 000 руб.

В остальной части заявленного требования суд не находит оснований для удовлетворения.

В соответствии со ст. 98 ч. 1 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при предъявлении иска, в размере 6 700 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Л.И.А. к С.Б.П. о взыскании денежных средств по договору продажи квартиры, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с С.Б.П. в пользу Л.И.А. денежные средства по договору продажи квартиры в размере 350 000 руб., расходы на представителя 7 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 6 700 руб.

В остальной части заявленных требований - отказать.

Решение может быть обжаловано через Советский районный суд г.Н.Новгорода в Нижегородский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.С. Рубинская

(марка обезличена)

Свернуть

Дело № 2- 3057/2015 город Нижний Новгород (марка обезличена)

Именем Российской Федерации

(дата)

Советский районный суд г. Нижний Новгород в составе председательствующего судьи Тоненковой О.А.

с участием представителя истца адвоката Г.А.А. (по ордеру и доверенности), представителя ответчика адвоката С.С.Ф. (по ордеру и доверенности), третьего лица Л.Н.А.,

при секретаре Самойловой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску С.Б.П. к Л.И.А. об уменьшении цены квартиры, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец С.Б.П. обратился в суд с иском к Л.И.А. об уменьшении цены квартиры, взыскании судебных расходов по следующим основаниям.

(дата)г. между истцом и ответчиком был заключен договор продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик передала в собственность, а истец принял в собственность однокомнатную квартиру общей площадью 30,2 кв.м., в том числе жилой площади 16,8 кв.м., расположенную на пятом этаже кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: ..., и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома. Квартира был оценена сторонами по обоюдному согласию и продана за 1 100 000 руб.

В установленном законом порядке договор продажи квартиры был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области, право собственности на квартиру было зарегистрировано за истцом.

Согласно условиям договора, в квартире на регистрационном учете по месту жительства состояла Л.Н.А., которую ответчик обязался письменно уведомить о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и осв...

Показать ещё

...ободить квартиру от вещей в пользовании истца в срок не позднее (дата)г.

Ответчик уведомил Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освободить квартиру от вещей в пользовании истца в срок не позднее (дата)г., однако Л.Н.А. отказалась освободить квартиру в добровольном порядке.

В связи с отказом Л.Н.А. добровольно освободить квартиру истец был вынужден обратиться в Советский районный суд г.Н.Новгорода с исковым заявлением к Л.Н.А. о признании последней прекратившей право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета, выселении. (дата)г. Советский районный суд г.Н.Новгорода вынес решение о признании Л.Н.А., прекратившей право пользования квартирой и выселении ее из квартиры. В удовлетворении встречного иска Л.Н.А. о признании постоянного права пользования квартирой отказал.

Однако (дата)г. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда по апелляционной жалобе Л.Н.А., вынесла апелляционное определение, в соответствии с которым решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата)г. отменила, приняла по делу новое решение об отказе С.Б.П. в удовлетворении исковых требований. Встречные исковые требования Л.Н.А. были удовлетворены. За Л.Н.А. было признано право постоянного пользования квартирой.

Истец обратился с кассационной жалобой в Президиум Нижегородского областного суда на вышеуказанное апелляционное определение, но (дата)г. судья Нижегородского областного суда К.М.Н. вынесла определение об отказе в передаче кассационной жалобы истца для рассмотрения в заседании суда кассационной инстанции.

В связи с тем, что квартира оказалась не свободной от прав третьих лиц, о чем истец не был предупрежден, у последнего возникло право требовать от ответчика уменьшения покупной цены квартиры.

В соответствии с абз. 3 п.4 договора продажи квартиры договор считается исполненным с момента передачи продавцом квартиры покупателю, подписания сторонами передаточного акта, оплаты покупателем продавцу полной стоимости квартиры, снятия Л.Н.А. с регистрационного учета по месту жительства и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц.

Согласно абз.1 п.6 договора в случае передачи продавцом квартиры в состоянии не соответствующем условиям договора продажи, покупатель вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении квартиры в залоге, под запрещением, арестом или о наличии иных обременений квартиры (абз.1 п.7 договора продажи квартиры).

Исходя из условий договора продажи квартиры, однозначно усматривается, что квартира должна передаваться истцу свободной от каких-либо прав третьих лиц на нее.

Передавая квартиру в собственность истцу, ответчик фактически скрыл от него тот факт, что спорная квартира обременена правом постоянного пользования третьего лица - Л.Н.А. на квартиру, что подтверждается вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата)г.

Таким образом, на момент заключения с истцом договора продажи квартиры ответчик скрыл от него факт относительно действительных прав Л.Н.А. в отношении квартиры, тогда как истец об этих правах не знал и не мог знать. Истец узнал о наличии права Л.Н.А. на постоянное бессрочное пользование квартирой только после вынесения Нижегородским областным судом апелляционного определения (дата)г.

Ответчиком было нарушено обязательство по договору продажи квартиры, предусмотренное вышеуказанными нормами права, а именно, передать истцу квартиру свободно от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Право Л.Н.А. постоянного бессрочного пользования квартирой, основанное на ст.31 ЖК РФ, ст.19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от (дата)г. является фактически обременением квартиры.

Тем самым, у истца возникло право требовать от ответчика уменьшения покупной цены квартиры. Стоимость квартиры по договору продажи квартиры от (дата)г. составила 1 100 000 руб. ...ю квартиры составляет 30,2 кв.м. Соответственно стоимость 1 кв.м. квартиры составляет 36 423,84 руб. Учитывая, что квартирой имеют право пользоваться два лица, то цена квартиры должна быть уменьшена на 550 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.460 ГК РФ истец просит уменьшить покупную стоимость квартиры, находящейся по адресу: ... общей площадью 302, кв.м., в том числе жилой площади 16,8 кв.м., по договору продажи квартиры от (дата)г. на 549 999,98 руб., взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 8700 руб. (л.д.4-5).

Определением суда от (дата)г. к участию по делу в качестве третьего лица на стороне ответчика без самостоятельных требований относительно предмета спора была привлечена Л.Н.А. (л.д.1).

(дата)г. истец в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил свои исковые требования, просил с учетом того, что истец оплатил ответчику стоимость квартиры в размере 750 000 руб., уменьшить покупную стоимость квартиры, находящейся по адресу: ... общей площадью 302, кв.м., в том числе жилой площади 16,8 кв.м., по договору продажи квартиры от (дата)г. на 549 999,98 руб., взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченную денежную сумму по договору продажи квартиры от (дата)г. в размере 199 999,98 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 8700 руб. (л.д.4-5).

В судебном заседании представителя истца адвокат Г.А.А. (по ордеру и доверенности) исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить по указанным в нем основаниям.

Истец С.Б.П. в судебное заседание не явился, был извещен, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика адвокат С.С.Ф. (по ордеру и доверенности) против иска возражала. Пояснила, что условиями договора было предусмотрено право пользования Л.Н.А. на дату заключения договора спорной квартирой. Соответственно покупатель С.Б.П. согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а также согласился принять на себя обязанность по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок после (дата)г. На момент продажи квартира ответчица не знала о праве постоянного бессрочного пользования данной квартирой Л.Н.А., поскольку не обладает специальными познаниями в юриспруденции. Узнала о данном факте ответчица только из определения суда апелляционной инстанции. Кроме того, просила применить к заявленным требованиям положения ст.ст.195,196 ГК РФ о сроке исковой давности, который по ее мнению, надлежит исчислять с (дата)г., когда на стороне покупателя возникла обязанность по снятию с регистрационного учета Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей. С учетом данных обстоятельств полагала, что срок обращения с настоящим иском в суд истек (дата)г. Представила по делу письменные возражения (л.д.64-68).

Ответчик Л.И.А. в судебное заседание не явилась, была извещена, о причинах неявки не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила, направила в суд своего представителя.

Третье лицо Л.Н.А. пояснила, что заключенным договором купли-продажи квартиры от (дата)г. были нарушены ее права постоянного бессрочного проживания данной квартирой, возникшие ранее. Полагала, что указанная в договоре цена квартиры, не соответствует ее реальной стоимости.

С учетом мнения представителей сторон, третьего лица, суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ - защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 454 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 456 ГК РФ - 1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Статья 460 ГК РФ предусматривает, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно ст. 485 ГК РФ - 1. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ - В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 555 ГК РФ - 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 556 ГК РФ - 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ - 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В силу ст. 309 ГК РФ - Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ - Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что (дата) между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый (условный) №... принадлежащей истице на основании договора мены от (дата) г.

Согласно условий данного договора купли-продажи квартиры от (дата). - «В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства состоит Л.Н.А.. Продавец письменно уведомляет Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата)г. В случае отказа в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата), продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя. В дальнейшем эта обязанность возлагается на покупателя» (п.1 договора).

Пунктом 3 данного договора предусмотрено: «Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продана за Один Миллион Сто тысяч рублей, из которых 750 00 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора, а 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».

В соответствии с абз. 3 п.4 договора продажи квартиры договор считается исполненным с момента передачи продавцом квартиры покупателю, подписания сторонами передаточного акта, оплаты покупателем продавцу полной стоимости квартиры, снятия Л.Н.А. с регистрационного учета по месту жительства и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц.

Согласно пбз.1 п.6 договора в случае передачи продавцом квартиры в состоянии не соответствующем условиям договора продажи, покупатель вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении квартиры в залоге, под запрещением, арестом или о наличии иных обременений квартиры (абз.1 п.7 договора продажи квартиры) (л.д.6).

Также судом установлено, что Л.Н.А. не до (дата)г., ни после с регистрационного учета в спорной квартире не снялась, вещи не вывезла. В связи с отказом Л.Н.А. добровольно освободить квартиру истец обратился в Советский районный суд г.Н.Новгорода с исковым заявлением к Л.Н.А. о признании последней прекратившей право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета, выселении. (дата)г. Советский районный суд г.Н.Новгорода вынес решение о признании Л.Н.А. прекратившей право пользования квартирой и выселении ее из квартиры. В удовлетворении встречного иска Л.Н.А. о признании постоянного права пользования квартирой отказал. Однако (дата)г. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда по апелляционной жалобе Л.Н.А., вынесла апелляционное определение, в соответствии с которым решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата)г. отменила, приняла по делу новое решение об отказе С.Б.П. в удовлетворении исковых требований. Встречные исковые требования Л.Н.А. были удовлетворены. За Л.Н.А. было признано право постоянного пользования квартирой (л.д.8-16).

Решением Советского районного суда г.Нижнего Новгорода от (дата)г., вступившим в законную силу, исковые требования Л.И.А., к С.Б.П. о взыскании денежных средств по договору продажи квартиры, взыскании судебных расходов были удовлетворены частично. С С.Б.П. в пользу Л.И.А. взысканы денежные средства по договору продажи квартиры в размере 350 000 руб., расходы на представителя 7 000 руб., расходы по оплате госпошлины 6700 руб.

Данным решением было установлено, что из заключенного сторонами договора продажи квартиры следует, что на момент заключения договора сторонам был известен факт проживания в указанной квартире Л.Н.А. с правом пользования.

Указанный договор и стоимость объекта недвижимости ответчиком не оспариваются.

Обязательства по решению вопроса о снятии Л.Н.А. с регистрационного учета и выселению до (дата) лежали на истице, после указанной даты - на ответчике.

Повлиять на выселение Л.Н.А. и снятии ее с регистрационного учета, при указанных условиях договора и с учетом апелляционного определения от (дата) истица не имеет возможности.

Из объяснений ответчика следует, что он имеет доступ в квартиру, несмотря на то, что отрицает передачу ключей от квартиры со стороны истицы, не пользуется квартирой по одному основанию - в связи с проживанием в ней Л.Н.А. (л.д.49-53).

В силу ч.2,3 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры покупатель С.Б.П. знал о наличии обременения квартиры правом пользования Л.Н.А., согласился взять на себя обязанности по снятию ее с регистрационного учета по мессу жительства и освобождении квартиры от ее вещей в срок после (дата)г. Соответственно, он согласился принять товар с обремененный правами третьих лиц.

Доводы представителя истца о том, что в данном случае С.Б.П. не было известно, что данное право пользования имеет бессрочный характер, суд не может принять во внимание, поскольку истцу было доподлинно известно на дату заключения договора о наличии притязаний Л.Н.А. на данное жилое помещение (п.1 договора). В силу положений ст.460 ГК РФ покупатель лишается права требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если будет доказано, что он знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, в том числе и в случае, если притязания третьих лиц впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, в силу ч.1 ст.460 ГК РФ право требования соразмерного уменьшения цены товара в данном случае у покупателя С.Б.П. не возникло.

Кроме того, истцом не представлен обоснованный расчет стоимости квартиры с учетом обременения права пользования Л.Н.А. Уменьшение стоимости квартиры согласно установленной сторонами в договоре цены на 50% в данном случае не имеет под собой какого либо правового и фактического основания, не учитывает различный характер прав истца и Л.Н.А. на спорный объект недвижимости.

Кроме того, представителем ответчика заявлено о применении срока исковой давности.

Оценивая данную правовую позицию представителя ответчика, суд находит ее обоснованной.

При решении вопроса о начале течения срока исковой давности по заявленным в данном случае исковым требованиям следует исходить из положений п. 1 ст. 200 ГК РФ, согласно которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Таким образом, срок исковой давности по заявленному требованию начинает течь с момента, когда покупатель узнал о наличии прав третьих лиц на спорную квартиру.

С учетом того, что наличие права пользования квартирой Л.Н.А. было указано в п.1 договора, то срок давности по заявленным требованиям начинает исчисляться с даты заключения договора, т.е. с (дата)г.

Довод представителя истца о том, что о наличии бессрочного права пользования стало известно продавцу только из апелляционного определения Нижегородского областного суда от (дата)г. суд полагает необоснованной, как основанной на неправильном толковании норм права.

Указанным судебным актом лишь была дана юридическая оценка правоотношениям сторон и констатирована обоснованность притязаний Л.Н.А. относительно пользования спорной квартиры. Однако о наличии такого права продавцу было известно уже при заключении договора купли-продажи квартиры, что нашло отражение в условиях договора.

При указанных обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении иска об уменьшении покупной стоимости квартиры, взыскании с ответчика в пользу истца излишне уплаченной денежной суммы по договору купли-продажи квартиры.

В силу ст.98 ГПК РФ понесенные по делу судебные расходы возлагаются на истца, в удовлетворении исковых требований которых судом было отказано.

Руководствуясь ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований С.Б.П. к Л.И.А. об уменьшении цены квартиры, взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г.Н.Новгорода.

Судья - подпись - О.А. Тоненкова

(марка обезличена)

(марка обезличена)

Свернуть

Дело № 2-2767/16

Именем Российской Федерации

(дата) Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Толмачевой С.С.,

при секретаре Воробьевой П.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.И.А. к С.Б.П. о взыскании денежных средств по договору продажи квартиры, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств по договору продажи квартиры, в обоснование указав, что (дата) между ней и ответчиком был заключен договор продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ..., кадастровый (условный) №..., принадлежащей истицена основании договора мены от (дата).

Согласно условий данного договора купли-продажи квартиры от 01.02.2012г. «В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства состоит Л.Н.А..

Продавец письменно уведомляет Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата)г.

В случае отказа в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата), продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя. В дальнейшем эта обязанность возлагается на...

Показать ещё

... покупателя».

Пунктом 3 данного Договора предусмотрено: «Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продана за Один Миллион Сто тысяч рублей, из которых 750 00 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора, а 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».

Истица в письменном виде уведомляла Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета и освобождения квартиры от вещей в срок не позднее (дата)

Л.Н.А. отказалась в добровольном порядке исполнить требования истицы.

В дальнейшем ответчик обратился с иском о выселении и снятии с регистрационного учета Л.Н.А. из спорной квартиры.

Апелляционным определением от (дата) по делу №... было признано право постоянного пользования Л.Н.А. спорной квартирой на основании ст. 19 ФЗ РФ от (дата) № 189-ФЗ исходя из того, что на момент заключения договора о безвозмездной передаче жилья в собственность Л.Н.А. проживала в спорной квартире, имела равные права с Л.О.В. на пользование, продолжала проживать в ней и после приватизации, поэтому в силу закона имеет бессрочное право на пользование данным помещением.

Решением Советского районного суда от (дата) в удовлетворении исковых требований Л.И.А. к С.Б.П. о признании недействительной части сделки отказано, судом не усмотрены противоречия закону иным нормативно-правовым актам условия договора, указанные в п. 3, а именно в части «350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».

До настоящего времени ответчиком денежные средства в размере 350 000 руб., составляющую полную стоимость квартиры, ответчиком истице не выплачены, поэтому истица просит в соответствии со ст. 424, 454, 307, 309, 310 ГК РФ, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства по договору продажи квартиры от (дата) в размере 350 000 руб.

В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направила представителя своих интересов для участия в деле.

Представитель истицы адвокат С.С.Ф. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме.

Ответчик С.Б.П., его представитель адвокат В.В.А. в судебном заседании возражали против иска, указывая, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от (дата) отменено решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата), принято новое решение, уменьшить цену квартиры по адресу: г.Н.Новгорода ... по договору продажи между С.Б.П. и Л.И.А. от (дата) до 750000 руб.

Соответственно покупная цена квартиры по договору от (дата) составляет 750000 руб. Указанные денежные средства получены продавцом. Следовательно, требование о взыскании с ответчика недоплаченной по договору денежной суммы в размере 350000 руб. являются незаконными, удовлетворению не подлежат.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 454 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 456 ГК РФ - 1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно ст. 485 ГК РФ - 1. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Вместе с тем, согласно ст.460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как следует из материалов дела, (дата) между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ..., кадастровый (условный) №..., принадлежащей истице на основании договора мены от (дата).

Пунктом 3 данного Договора предусмотрено: «Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продана за 1 100 000 рублей, из которых 750 00 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора, а 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».

По условиям договора, с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете состоит Л.Н.А. Продавец письменно уведомляет Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата)г. В случае отказа в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата), продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя. В дальнейшем эта обязанность возлагается на покупателя».

В соответствии с абз.3 п.4 договора продажи квартиры договор считается исполненным с момента передачи продацом квартиры покупателю, подписания сторонами передаточного акта, оплаты покупателем продавцу полной стоимости квартиры, снятия Л.Н.А. с регистрационного учета по месту жительства и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц.

Согласно абз.1 п.6 договора в случае передачи продавцом квартиры в состоянии не соответствующей условиям договора продажи, покупатель вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Установлено, что Л.Н.А. ни до (дата), ни после, с регистрационного учета в спорной квартире не снялась, вещи не вывезла.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от (дата) решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата) отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С.Б.П. к Л.Н.А. о признании прекратившей право пользования квартирой №... в ... и выселении Л.Н.А. из жилого помещения отказано. Встречные исковые требования Л.Н.А. к С.Б.П. о признании права постоянного пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Н.Новгород, ..., удовлетворены. За Л.Н.А. признано право постоянного пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Н.Новгород, ....

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от (дата) решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата) отменено. По делу принято новое решение: уменьшить цену квартиры по адресу г.Н.Новгород, ... по договору продажи квартиры между С.Б.П. и Л.И.А. от (дата) до 750000 руб.

Указанным определением установлено, что условия договора продажи квартиры от (дата) не содержат условий о намерении покупателя приобрести квартиру при условии постоянного проживания в ней Л.Н.А.

В силу п.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ч.3 ст.453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из изложенного следует, что покупная цена квартиры по договору продажи от (дата) (с учетом снижения на основании решения суда - апелляционного определения от (дата)) составляет 750000 руб.

Получение денежной суммы в размере 750000 руб. в счет оплаты квартиры по договору истец не отрицает. Следовательно, требование о взыскании с ответчика недоплаченной по договору суммы в размере 350000 руб. удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Л.И.А. к С.Б.П. о взыскании денежных средств по договору продажи квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано через Советский районный суд г.Н.Новгорода в Нижегородский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья С.С.Толмачева

Свернуть