Манукян Женик Рубеновна

№2-57/2025

61RS0001-01-2024-003877-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12марта 2025 года

г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Лысенко Е.Г.

при секретаре Кудрявцевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к фио, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокуратура Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения путем выкупа и признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к фио, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокуратура Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения путем выкупа и признании права муниципальной собственности.

В обоснование заявленных требований представитель администрации указал, что фиона праве собственности принадлежит жилая комната №, площадью 21,3кв.м., расположеннаяв многоквартирном доме по адресу: ....

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28.04.2020 г. № 419 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Башкирская, 4/4, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 5 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Башкирская, д. 4/4. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростов...

...а-на-Дону было принято постановление от 01.09.2022 № 925 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Башкирская, д. 4/4, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.2.40 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.09.2022г. № 925 изъятию для муниципальных нужд подлежит жилая комната №9, площадью 21,3кв.м., расположенная в многоквартирном доме по ул. Башкирская, д. 4/4 в г. Ростов-на-Дону.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилой комнаты № 9, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г.Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Башкирская, д. 4/4, была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

19.07.2023г. экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1645 541 (один миллион шестьсот сорок пять тысяч пятьсот сорок один) рубль 00 копеек.

В адрес собственников письмом направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд жилую комнату №, расположенную по адресу: ....

Однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, истец просит суд изъять у фио муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилую комнату №, площадью 21,3кв.м., с КН №, расположенную по адресу: ..., по цене равной 1645 541 (один миллион шестьсот сорок пять тысяч пятьсот сорок один) рубль 00 копеек. Прекратить право собственности фио жилую комнату №, площадью 21,3кв.м., с КН №, расположенную по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности на жилую комнату №, площадью 21,3кв.м.с КН №, расположенную по адресу: .... Выселить фио жилой комнаты №, площадью 21,3кв.м.с КН №, расположенную по адресу: ..., после перечисления денежных средств. Обязать МанукянЖеникРубеновнупредоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Представитель Администрации ... фио,в судебное заседаниеявилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя фио действующую на основании доверенности, которая возражала несогласие с размером выкупного возмещения.

Представитель Департамента координации строительства и перспективного развития ..., в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.

Представитель прокуратуры ... – фио в судебное заседание явилась, полагала требования администрации подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, фио на праве собственности принадлежит жилая комната №, площадью 21,3 кв.м., расположеннаяв многоквартирном доме по адресу: ....

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28.04.2020 г. № 419 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Башкирская, 4/4, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 5 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Башкирская, д. 4/4. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 01.09.2022 № 925 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Башкирская, д. 4/4, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.2.40 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.09.2022г. № 925 изъятию для муниципальных нужд подлежит жилая комната № 9, площадью 21,3 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по ул. Башкирская, д. 4/4 в г. Ростов-на-Дону.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилой комнаты №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ..., была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

19.07.2023г. экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1645 541 (один миллион шестьсот сорок пять тысяч пятьсот сорок один) рубль 00 копеек.

В адрес собственников письмом направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд жилую комнату №, расположенную по адресу: ....

Однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

В силу ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются (ч. 8.2).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10).

В рамках предоставленных полномочий в области жилищных правоотношений Администрация, руководствуясь требованиями ст. 32 ЖК РФ, провела оценку рыночной стоимости спорного жилого помещения с целью установления выкупной цены.

Департаментом координации строительства и перспективного развития ... проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результата отчета об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1645 541 (один миллион шестьсот сорок пять тысяч пятьсот сорок один) рубль 00 копеек.

Отчет об оценке отражает рыночную стоимость изымаемых жилых помещений и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Представленный Истцом отчет об оценки рыночной стоимости жилого помещения площадью 21,8 кв.м., расположенная по адресу: ..., комната №, принимается судом как допустимое доказательства, так как он отвечает требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, отчет произведен компетентным специалистом, с применением метода сравнительного подхода.

С учетом произведенной оценки недвижимого имущества, Администрация г. Ростова-на-Дону 20.12.2023 г. в адрес собственника спорного жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, направила соответствующее уведомление и проект соглашения о выкупе его жилого помещения за 1645 541 (один миллион шестьсот сорок пять тысяч пятьсот сорок один) рубль 00 копеек, которой предложила согласовать и подписать соглашение.Согласие с собственником достигнуто не было.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о несогласии с выкупной ценой.

Определением суда от ... по ходатайству стороны ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО « Альфа-Эксперт».

Согласно выводам, изложенным в заключении ООО « Альфа-Эксперт» №.01/2025С от ...:

Рыночная стоимость принадлежащей на праве собственности фио жилой комнаты №, площадью 21,3кв.м., расположенной по адресу: ... ( к.н. 61:44:0010905:125) составляет 1580993,00 руб.

Суд приходит к выводу о возможности положить в основу решения именно заключение судебной экспертизы по следующим основаниям: заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, заключение эксперта проведено на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст. 85 ГПК РФ, расчет произведен экспертом с учетом всего перечня полученных дефектов и видов ремонтных воздействий. Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, заключение эксперта проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст. 84 ГПК РФ. Экспертное заключение является полным, а содержащиеся в заключении выводы последовательны, логичны, непротиворечивы и подтверждены другими материалами дела.

Из совокупного анализа положений статьи 32 ЖК РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по их применению, содержащихся в пунктах 20 - 22 Постановления от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа при условии предварительного и равноценного возмещения, соблюдения предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения, включающей в себя принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения, государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации. При этом исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления.

Как установлено судом, процедура изъятия жилого помещения, принадлежащего ответчику и расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным, соблюдена. Решения о признании дома аварийным, изъятии земельного участка и расположенных на нем жилых помещений приняты уполномоченным органом в соответствие с законом.

С учетом ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ обеспечение жилищных прав ответчика может быть произведено только путем выкупа аварийного жилого помещения и в размере возмещения за изымаемое жилое помещение, не превышающем стоимости данного жилого помещения.

Поскольку основания для изъятия у ответчика жилого помещения путем выкупа судом установлены, процедура изъятия жилого помещения Администрацией соблюдена, выкупная цена жилого помещения определена судом, исковые требования Администрации ... к фио об изъятии жилого помещения путем выкупа подлежат удовлетворению.

В силу ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В силу положений ст. 235, ст. 239.2 ГК РФ после выплаты ответчику выкупной цены за изымаемое жилое помещение, право собственности ответчика на спорную квартиру подлежит прекращению, жилое помещение переходит в муниципальную собственность.

При изъятии жилого помещения у ответчика, прекращении права собственности после получения выкупной цены, право пользования ответчиком жилым помещение прекращается.

Согласно ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно положениям части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются. Суд не уполномочен собирать или истребовать доказательства по собственной инициативе. Суд вправе при недостаточности доказательств, предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон, и лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Проанализировав представленные доказательства, каждое в отдельности и в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично, в соответствии с судебной экспертизой.

Обязать МанукянЖеникРубеновну предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону к фио, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокуратура Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения путем выкупа и признании права муниципальной собственности– удовлетворить частично.

Изъять у фио в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилую комнату №, площадью 21,3 кв.м., с КН №, расположенную по адресу: ..., по цене равной 1838 621 (один миллион восемьсот тридцать восемь тысяч шестьсот двадцать однин) рубль 00 копеек.

Прекратить право собственности фио на жилую комнату №, площадью 21,3 кв.м., с КН №, расположенную по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилую комнату №, площадью 21,3 кв.м. с КН №, расположенную по адресу: ....

Выселить МанукянЖеникРубеновну из жилой комнаты №, площадью 21,3 кв.м. с КН №, расположенную по адресу: ..., после перечисления денежных средств.

Обязать МанукянЖеникРубеновну предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Судья

Мотивированное решение суда составлено 19марта2025 года.

УИД 61RS0001-01-2024-003877-16

Судья Лысенко Е.Г. № 33-9195/2025

№ 2-57/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Вялых О.Г.,

судей Портновой И.А., Голубовой А.Ю.,

при помощнике Ивановской Е.Н.,

с участием прокурора Ефремовой Т.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к Манукян Женик Рубеновне, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокуратура Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения путем выкупа и признании права муниципальной собственности, по апелляционным жалобам Администрации г. Ростова-на-Дону, Манукян Женик Рубеновны на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 марта 2025 года.

Заслушав доклад судьи Портновой И.А., судебная коллегия

установила:

администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Манукян Ж.Р. об изъятии жилого помещения путем выкупа и признании права муниципальной собственности, в обоснование указав, что ответчику на праве собственности принадлежит жилая комната № 9, площадью 21,3 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанный объект был подарен ответчику Манукяном Л.Г. 04.09.2024.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28.04.2020 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 5 месяц...

...ев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 01.09.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.2.40 постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.09.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН изъятию для муниципальных нужд подлежит жилая комната № 9, площадью 21,3 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно отчету об оценке ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рыночная стоимость жилой комнаты № 9, расположенной в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 1 645 541 руб.

Истцом в адрес собственника спорной комнаты было направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд жилую комнату № 9, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, однако соглашение о выкупе спорной жилой комнаты до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд: изъять у Манукян Ж.Р. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилую комнату № 9, площадью 21,3 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 1 645 541 руб.; после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение прекратить право собственности Манукян Ж.Р. на указанный объект, признать на нее право муниципальной собственности, выселить Манукян Ж.Р. из спорной жилой комнаты; обязать Манукян Ж.Р. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.03.2025 исковые требования удовлетворено частично, суд изъял у Манукян Ж.Р. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилую комнату № 9, площадью 21,3 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 1 838 621 руб.; прекратил право собственности Манукян Ж.Р. на жилую комнату № 9, площадью 21,3 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; признал право муниципальной собственности на жилую комнату № 9, площадью 21,3 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; выселил Манукян Ж.Р. из жилой комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 21,3 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления денежных средств; обязал Манукян Ж.Р. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В апелляционной жалобе Манукян Ж.Р. просит решение суда изменить в части установления размера за изымаемую жилую комнату, принять в указанной части новое решение, которым установить размер указанного возмещения в сумме 2 851 927 руб.

Апеллянт полагает, что экспертом ООО «Альфа-Эксперт» сделан неверный вывод о том, что рыночная стоимость доли земли ответчика входит в рыночную стоимость помещения. Сравнивая редакции ст. 56.8 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ, апеллянт полагает, что с 01.04.2015 понятие «выкуп» означает «изъятие», понятие «выкупная цена жилого помещения» заменено на «размер возмещения за жилое помещение», включающий в себя отдельные компоненты: рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в МКД с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки. При таких обстоятельствах апеллянтом сделан вывод о том, что все указанные компоненты должны суммироваться и составлять итоговую величину – размер возмещения.

По мнению апеллянта, эксперт должен был руководствоваться ст. 56.8 ЗК РФ и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, действующей на момент определения размера возмещения, и к рыночной стоимости помещения прибавить стоимость доли на места общего пользования, прибавить стоимость доли в праве на земельный участок, прибавить размер убытков. Выбранные экспертом объекты-аналоги спорного жилого помещения имеют значительно меньшую площадь под многоквартирный дом и большую площадь помещений дома.

Апеллянт указывает, что ввиду принятия решения об изъятии участка и помещений согласно гл. 7.1 ЗК РФ и ст. 32 ЖК РФ собственнику обязаны выплатить возмещение за долю земли и долю на места общего пользования либо предложить взамен изымаемого жилья участок или жилое помещение по договору мены. По мнению апеллянта, в размер возмещения за изымаемую комнату должны быть включены: рыночная стоимость жилой комнаты в размере 1 580 993 руб., рыночная стоимость доли в праве на земельный участок в размере 1 013 306 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 115 162 руб., убытки в размере 142 446 руб., что в сумме составляет 2 851 927 руб.

В апелляционной жалобе администрация г. Ростова-на-Дону просит решение суда изменить, установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 1 645 541 руб. в соответствии с заключением ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от 19.07.2023 либо в соответствии с заключенными после признания дома аварийным сделками.

Апеллянт ссылается на неприменение судом положений Федерального закона от 27.12.2019 № 472-ФЗ «О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации» и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

В жалобе указано, что статья 32 Жилищного кодекса РФ дополнена ч. 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения. Право собственности на спорное помещение возникло у Манукян Ж.Р. 04.09.2024 на основании договора дарения, согласно которому МЛГ подарил спорную комнату, принадлежащую ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 07.09.2023, заключенного с КГГ, по цене 1 800 000 руб.

Апеллянт обращает внимание, что КГГ приобрел данную комнату на основании договора купли-продажи имущества должника с торгов № 1 от 30.07.2021, который в материалы дела не представлен и судом не исследовался, что свидетельствует о нарушении судом норм материального права.

Ответчик Манукян Ж.Р. в письменных возражениях опровергает доводы апелляционной жалобы истца, просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представитель истца администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности Касьянова М.И. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы истца, просила решение суда изменить в обжалуемой части.

Представитель ответчика Манукян Ж.Р. по доверенности Сергеева М.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы ответчика, просила решение суда изменить в обжалуемой части.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, сведения о надлежащем извещении которых, в том числе и с учетом положений абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», имеются в материалах дела.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания своевременно размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем лица, участвующие в деле, действуя добросовестно, могли ознакомиться и проследить дату рассмотрения апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданского дела судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, с учетом поданных возражений, заслушав представителей сторон, заключение прокурора Ефремовой Т.Н., которая полагала решение суда подлежащим изменению в части, судебная коллегия приходит следующему.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Из материалов дела следует, что Манукян Ж.Р. на праве собственности принадлежит жилая комната № 9, площадью 21,3 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанная жилая комната подарена ответчику на основании договора дарения от 04.09.2024, заключенного между дарителем МЛГ и Манукян Ж.Р.

МЛГ в свою очередь приобрел спорную жилую комнату на основании договора купли-продажи от 07.09.2023, заключенного с ФИО6, по цене 1 800 000 руб.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28.04.2020 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 5 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 01.09.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

В силу пп.1.2.40 постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 01.09.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН изъятию для муниципальных нужд подлежит жилая комната № 9, площадью 21,3 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно отчету об оценке ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рыночная стоимость жилой комнаты № 9, расположенной в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 1 645 541 руб.

В адрес бывшего собственника комнаты КГГ истец направил уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд жилую комнату № 9, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Соглашение о выкупе спорной комнаты до настоящего времени не достигнуто.

По ходатайству ответчика определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.11.2024 назначена судебная оценочная экспертиза в отношении спорной жилой комнаты, проведение которой поручено ООО «Альфа-Эксперт».

Согласно выводам экспертов ООО « Альфа-Эксперт», изложенных в заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31.01.2025, рыночная стоимость жилой комнаты № 9, площадью 21,3 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 1 580 993 руб.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ст. 235, 239.2 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 20-22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» и исходил из наличия оснований для изъятия у ответчика жилого помещения путем выкупа, соблюдения администрацией г. Ростова-на-Дону процедуры изъятия жилого помещения. При определении выкупной цены спорного жилого помещения суд руководствовался его рыночной стоимостью в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт», посчитав его надлежащим доказательством по делу.

Решение суда обжалуется апеллянтами только в части размера возмещения за изымаемое жилое помещение, в связи с чем необходимости в проверке судебного постановления в полном объеме судебная коллегия не усматривает и в соответствии с положениями части 2 статьи 327.1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.

Давая оценку доводам апеллянтов о неверно определенной выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, судебная коллегия исходит из следующего.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения части 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть с 28.12.2019.

Данная правовая норма, как не имеющая обратной силы, применяется к отношениям, возникшим на основании договоров о приобретении в собственность граждан жилых помещений, заключенных после вступления Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ в силу (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.07.2022 № 1-КГ22-9-КЗ).

По своему правовому назначению часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ограничивает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, приобретшего его после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, возможностью получения возмещения за изымаемое жилое помещение в пределах стоимости его приобретения.

При этом определены временные границы применения установленных ограничений: приобретение жилого помещения должно иметь место после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Вместе с тем, как указано выше, Манукян Ж.Р. с 08.09.2024 (регистрация права собственности в ЕГРН) на основании договора дарения, заключенного с МЛГ от 04.09.2024, является собственником жилой комнаты № 9, площадью 21,3 кв.м., расположенной в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В свою очередь МЛГ спорная квартира приобретена у КГГ по договору купли-продажи от 07.09.2023 по цене 1 800 000 руб., то есть после признания дома аварийным.

Согласно пункту 2 указанного договора спорная квартира принадлежала КГГ (продавцу) на праве личной собственности также на основании договора купли-продажи от 30.07.2021, то есть после признания жилого дома аварийным, а также после вступления в силу Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ, дополнившего статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации частью 8.2, и затем подарена ответчику, которая стала собственником квартиры с 08.09.2024.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о невозможности признания за Манукян Ж.Р. права на получение возмещения в размере рыночной стоимости указанной квартиры, так как в данном случае имеются предусмотренные законом препятствия для выплаты возмещения в таком размере. Манукян Ж.Р. получила квартиру по договору дарения, а даритель квартиры приобрел эту квартиру по возмездной сделке (договору купли-продажи), позволяющей установить стоимость приобретения данного жилого помещения и тем самым установить пределы выкупной цены, которую может получить ответчик за это помещение.

Принимая во внимание основания возникновения права собственности МЛГ и в дальнейшем право собственности Манукян Ж.Р. на спорную жилую комнату, вывод суда об определении выкупной стоимости за изымаемый объект недвижимого имущества в размере 1 838 621 руб., основываясь на рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, нельзя признать законным и обоснованным, так как выкупную стоимость жилого помещения следует установить равной 1 800 000 руб., определенной в договоре купли-продажи от 07.09.2023.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта Манукян Ж.Р., фактически направленные на оспаривание результатов судебной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт», а также доводы апеллянта администрации г. Ростова-на-Дону об определении выкупной стоимости на основании заключения ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку в данном случае при определении выкупной стоимости спорного помещения его рыночная цена правового значения не имеет.

Доводы апеллянта администрации г. Ростова-на-Дону о необходимости исследования договора купли-продажи от 30.07.2021, на основании которого КГГ приобрел спорную комнату, отклоняются судебной коллегией, поскольку в данном случае во внимание принимается стоимость спорной комнаты на основании последней возмездной сделки, то есть последующего за договором дарения договора купли-продажи от 07.09.2023. Таким образом, необходимость в исследовании договора купли-продажи от 30.07.2021 отсутствует, поскольку данный документ не подтверждает юридически значимые обстоятельства по делу.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции ошибочно истолкованы нормы материального права при определении выкупной стоимости спорной жилой комнаты, в связи с чем решение суда в данной части подлежит отмене с вынесением нового решения.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 марта 2025 года отменить в части определения стоимости изымаемого жилого помещения.

В отмененной части принять новое решение, которым изъять у Манукян Женик Рубеновны в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилую комнату № 9, площадью 21,3 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 1 800 000 рублей.

В остальной части апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону, и апелляционную жалобу Манукян Женик Рубеновны оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное решение изготовлено 23.06.2025.