Мусейлян Арсен Валерьевич

ЧЕТВЁРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-16771/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-791/2024

УИД 23RS0006-01-2023-008995-75

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Краснодар 03 июля 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Валиулина Р.Р.,

судей Грымзиной Е.В., Чернышевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 Валериевичу о взыскании задатка в двойном размере, судебных расходов, компенсации морального вреда,

по кассационной жалобе ФИО3 Валериевича на решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 25 марта 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 марта 2025 года.

Заслушав доклад судьи Валиулина Р.Р., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 51,2 кв.м, 7 этаж, кадастровый №.

По условиям договора, стороны обязались до 30.09.2023 г. заключить договор купли - продажи указанной квартиры стоимостью 6 700 000 руб.

В качестве обеспечения исполнения предварительного договора купли- продажи было заключено соглашение о задатке, после чего истица передала ответчику денежную сумму в размере 100 000 руб.

Согласно п. 6.3 предварительного договора от 26.08.2023 г., в случае отказа банка покупателю по объекту недвижимости (неодобрения банком оценки) предварительный договор купли-продажи расторгае...

...тся, продавец возвращает покупателю сумму задатка в день расторжения договора. Однако, денежные средства до настоящего времени не возвращены.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 25 марта 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 марта 2025 года, исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, с ФИО3 в пользу ФИО1 взыскана сумма задатка в двойном размере в сумме 200000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5200 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей.

В кассационной жалобе ФИО3 просит отменить вступившие в законную силу постановления судов нижестоящих инстанций, указывая, что основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине ФИО1, отказавшейся от приобретения квартиры.

ФИО1 поданы письменные возражения, доводы которых сводятся к необходимости отказа в удовлетворении кассационной жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судебные акты по разрешенному спору надлежащим образом мотивированы и содержат оценку всех значимых обстоятельств дела, приводившихся сторонами.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.08.2023 г. стороны по делу - ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 51,2 кв.м, 7 этаж, кадастровый №.

По условиям договора, стороны обязались до 30.09.2023 г. заключить договор купли - продажи указанной квартиры, со стоимостью 6 700 000 руб., из которых: 5 200 000 руб. - покупатель перечисляет продавцу за счет кредитных средств, 1 400 000 руб. - ее собственные средства.

В качестве обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи, 26.08.2023 г. между сторонами также было заключено соглашение о задатке, после чего истица передала ответчику денежную сумму в размере 100 000 руб., что ответчиком не оспаривалось.

Согласно п. 2.6 Договора, продавец обязуется не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта недвижимости, указанного в п. 2.1 договора.

Согласно п. 6.3 Договора, в случае отказа банка покупателю по объекту недвижимости (неодобрения банком оценки), предварительный договор купли-продажи расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в день расторжения договора.

Согласно п. 4.1 предварительного договора, при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 (семи) календарных дней с момента отказа от заключения основного договора.

Разрешая спор, оценив в совокупности представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд первой инстанции, установил, что основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, ответчик ФИО3 в нарушение положений, установленных п.п. 2.6 и 7.1 Договора, произвел отчуждение квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи в качестве предмета будущей сделки, в пользу иных лиц до момента исполнения обязательств перед покупателем ФИО1, в течение срока действия предварительного договора и до наступления срока заключения основного договора купли-продажи, не возвратив полученный им задаток покупателю ФИО1

Суд апелляционной инстанции данные выводы поддержал в полном объеме, дополнительно указав на несостоятельность доводов ответчика о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по причине не согласования банком стоимости предмета залога, то есть по вине истца.

Кассационный суд соглашается с выводами судов о наличии оснований для взыскания суммы задатка в двойном размере, как основанными на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах дела.

На основании и. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

На основании ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ПАО «Сбербанк» на обращение истца за выдачей кредита предоставлен отчет об оценке № 4968137 от 05.09.2023, где указано, что рыночная стоимость объекта недвижимости для целей залога в ПАО Сбербанк составляет 5 322 731 руб., из которых покупателю банк может предоставит 4 524 321 руб. 35 коп. кредитных средств. За счет собственных средств покупателю необходимо было перечислить 2 175 678 руб. 65 коп., в счет оплаты стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, как верно установлено судами, незаключение основного договора купли-продажи квартиры не было обусловлено наступлением условий, предусмотренных п. 6.3 предварительного договора, поскольку из истребованной судом выписки из ЕГРН следует, что ответчик совершил отчуждение квартиры, являвшейся предметом предварительного договора, до наступления срока заключения основного договора.

В целом доводы кассационной жалобы по существу сводятся к несогласию кассатора с принятыми судебными актами и переоценке установленных ими по делу обстоятельств, однако не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судами двух инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, влияли на законность и обоснованность принятых судебных постановлений либо опровергали выводы судов, в связи с чем признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного определения.

В части взыскания с ответчика денежной компенсации морального вреда судебные акты не обжалуются.

В силу изложенного оснований, предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ, для отмены решения и апелляционного определения в кассационном порядке по доводам жалобы ФИО3 кассационным судом не усматривается.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 25 марта 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 марта 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Р.Р. Валиулин

Судьи Е.В. Грымзина

Е.А. Чернышева

определение в окончательной форме изготовлено 09.07.2025 г.