Оганян Агарон Алфредович

ГД №2-179/2025

УИД 46RS0017-01-2025-000176-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«18» июня 2025 года пос. Прямицыно

Октябрьский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Гузенкова Д.А.,

с участием истцов Оганяна А.А. и Маргарян Л.Г.,

при секретаре Стремоухове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оганянап А.А., Маргарян Л.Г. к Администрации Октябрьского района Курской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии,

установил:

Оганян А.А. и Маргарян Л.Г. обратились в суд с исковым заявлением к Администрации Октябрьского района Курской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии (с учетом уточнений), указав, что они является собственниками квартиры, общей площадью 33,00 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>. Данная квартира расположена в многоквартирном одноэтажном жилом доме, состоящем из 6 квартир, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Вышеуказанный многоквартирный жилой <адрес> расположен на земельном участке, площадью 654 кв.м. с кадастровым номером №.

Земельный участок площадью 654 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, расположенный по адресу: <адрес>, с 28.01.2019 года находится в аренде у них, а также граждан ФИО11, ФИО10, ФИО12, ФИО4, что подтверждается Договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц со стороны арендаторов №2 от...

... 28.01.2019 года, Дополнительным соглашением к Договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц со стороны арендаторов №2 от 28.01.2019 года от 14.05.2019 года, Постановлением администрации Октябрьского района Курской области от 29.01.2019 года №68.

В 2020 году за счет собственных средств хозяйственным способом ими была возведена пристройка к квартире <адрес> которой они стали пользоваться по назначению. В силу трудных жизненных обстоятельств, а также из юридической неграмотности, разрешение на ввод в эксплуатацию получено не было. В результате реконструкции квартиры №2 с учетом пристройки, общая площадь жилого помещения увеличилась и составила 62,5 кв.м.

Оганян А.А. обратился в администрацию Октябрьского района Курской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлением №62 от 29.11.2024 года администрацией Октябрьского района Курской области было отказано и одновременно разъяснено о необходимости обращения с вышеуказанным заявлением в Комитет архитектуры и градостроительства Курской области.

Оганян А.А. обратился в Министерство архитектуры и градостроительства Курской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением №01.3-04-17/3432 от 13.12.2024 года Министерства архитектуры и градостроительства Курской области ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов, установленных ч.3 ст.55 ГрК РФ.

28.10.2024 года было проведено общее собрание собственников многоквартирного дома <адрес>, проводимое в форме очно-заочного голосования.

О проведении собрания администрация Октябрьского района Курской области была уведомлена надлежащим образом путем направления извещения и бюллетеня голосования почтовой корреспонденцией.

Оганян А.А. обратился в ООО «Межрегиональная Экспертная Организация Дельта» для проведения строительно-технического экспертного исследования объекта недвижимости- <адрес> кадастровым номером № в здании жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на предмет его безопасной эксплуатации после проведения им реконструкции.

Согласно строительно-технического экспертного заключения ООО «Межрегиональная Экспертная организация Дельта» от 28.10.2024 года, реконструированное жилое помещение соответствует градостроительным нормам. Правила землепользования и застройки муниципального образования Черницынский сельсовет Октябрьского района Курской области соблюдены и не нарушают права и законные интересы граждан. Требования ФЗ РФ от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» выполнены. Эксплуатация реконструированного жилого помещения не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для строительства пристройки к квартире №2 истцами были заказаны и проведены все виды необходимых работ и подготовлены все необходимые технические документы. Возведенная пристройка к квартире №2 соответствует требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и иных норм, действующих на территории Российской Федерации.

В связи с тем, что признание права собственности на квартиру в реконструированном состоянии возможно только в судебном порядке, просили суд:

сохранить квартиру №2 общей площадью 62,5 кв.м, назначение: жилое помещение, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии;

признать за ними право собственности на квартиру №2 общей площадью 62,5 кв.м, назначение: жилое помещение, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, в соответствии с техническим планом помещения, подготовленным кадастровым инженером ООО «Русские просторы» ФИО5 от 22.07.2024 года.

В судебном заседании истцы Оганян А.А. и Маргарян Л.Г. поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили суд удовлетворить исковые требования в полном.

Представитель ответчика администрации Октябрьского района Курской области ФИО6 в судебное заседание не явились, о дне, времени, месте рассмотрения дела извещена своевременно надлежащим образом, ранее в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица ФИО9, Цысарёва О.К., Цысарёва Е.В., действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО7 и ФИО15., ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, о дне, времени, месте слушания дела извещены своевременно надлежащим образом.

Представители третьих лиц, привлеченных судом к участию в деле согласно ст.43 ГПК РФ, администрации Черницынского сельсовета Октябрьского района Курской области, Управления Росреестра по Курской области, Министерства архитектуры и градостроительства Курской области в судебное заседание не явились, о дне, времени, месте слушания дела извещены своевременно надлежащим образом.

Представители третьего лица Министерства архитектуры и градостроительства Курской области направили в адрес суда письменное возражение на исковое заявление, указав, что согласно искового заявления истцам на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, общей площадью 33 кв.м., с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>. Указанная квартира расположена в многоквартирном одноэтажном доме, состоящем из шести квартир, кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес>. Данный многоквартирный дом расположен на земельном участке площадью 654 кв.м., с кадастровым номером №.

В 2020 году истцами была возведена пристройка к квартире №2 вышеуказанного дома, в результате которой увеличилась площадь.

Оганян А.А. обратился в Министерство за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Решением от 13.12.2024 года №01.3-04-17/3432 Министерство отказало Оганяну А.А. в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Основанием для отказа явилось отсутствие документов, предусмотренных ч.3 ст.55 ГрРФ.

На момент принятия решения отсутствовали: разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка, схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерного обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (должен представляться в электронном виде в формате ХМL), заключение органа государственного строительного надзора.

Отказ Министерства не был обжалован в досудебном и судебном порядке.

Просили дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Суд, с учетом мнения участников судебного процесса, полагает возможным рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истцов, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Возможность обращения в суд с заявлением о признании права собственности вытекает из ст.ст.11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности за ним.

Согласно п.2 ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, каковым, в том числе, является земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (части 2,3 ст.36 ЖК РФ).

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктами 1,2 ст.44 ЖК предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

В соответствии с п.15 ст.15 ФЗ от 06.10.2003 №131-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об общих принципах организации органов местного самоуправления в Российской Федерации» к полномочиям органов местного самоуправления муниципального района относится к рассмотрению вопросов, связанных с самовольными постройками.

В судебном заседании установлено, что истцам Оганяну А.А. и Маргарян Л.Г. на праве общей совместной собственности принадлежит квартира №2, общей площадью 33,00 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия №46-46/018-46/018/010/2015-427/2 от 25.08.2015 года и Выпиской из ЕГРН от 29.10.2022 года №99/2022/5023332020.

Вышеуказанная квартира расположена в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 22.07.2024 года №КУВИ-001/2024-188545022. Многоквартирный дом состоит из 6 квартир, является одноэтажным.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 654+/-5,54 кв.м., поставлен на кадастровый учет 15.01.2019 г.

Земельный участок площадью 654 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, расположенный по адресу: <адрес>, с 28.01.2019 года находится в аренде у истцов, а также граждан ФИО11, ФИО10, ФИО12, ФИО4, что подтверждается Договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц со стороны арендаторов №2 от 28.01.2019 года, Дополнительным соглашением к Договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц со стороны арендаторов №2 от 28.01.2019 года от 14.05.2019 года, Постановлением администрации Октябрьского района Курской области от 29.01.2019 года №68.

В судебном заседании установлено, что в ходе выполнения работ истцами возведена пристройка в указанном многоквартирном доме, которая находится на придомовой территории, и в силу закона является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, осуществленная Оганяном А.А. и Маргарян Л.Г. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

В связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также существенным изменением технических характеристик квартиры, в результате ее самовольной реконструкции (площадь квартиры составляла 33,00 кв.м., после реконструкции – 62,5 кв.м.), появился фактически новый объект, который соответствует критериям самовольной постройки.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.2 ст.25 ЖК РФ) Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многоквартирных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170).

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Согласно выпискам из ЕГРН собственником квартиры №1 расположенной в <адрес>, является ФИО9; квартиры №2 – истцы Оганян А.А. и Маргарян Л.Г. (общая совместная собственность); квартиры №3 ФИО16 ФИО17., ФИО21., ФИО22. (по ? доли каждый); квартиры №5 ФИО11

Собственником квартиры №4 в указанном доме на основании решения Октябрьского районного суда Курской области от 27.08.2013 года является ФИО10, ФИО12 занимает квартиру №6 на основании ордера №609 от 24.08.1995 года, выданного на основании постановления главы администрации Октябрьского района Курской области №277 от 24.08.1995 года.

Собственники многоквартирного дома по адресу: <адрес>, не возражают против осуществления пристройки к <адрес> данном жилом доме.

Судом установлено, что 28.10.2024 года по инициативе истца Оганяна А.А. в форме очно-заочного голосования было проведено общее собрание собственников многоквартирного <адрес>.

О проведении собрания администрация Октябрьского района Курской области была уведомлена надлежащим образом путем направления извещения и бюллетеня голосования почтовой корреспонденцией.

Согласно протоколу №2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 24.10.2024 года большинством голосов (100 %) было принято решение о сохранении квартиры №2, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии (в том числе с его расширением или надстройкой), с учетом пристройки к квартире №2, с соблюдением всех градостроительных норм и правил, в соответствии с Техническим планом, выполненным кадастровым инженером ООО «Русские просторы» ФИО5

Согласно поступившим в адрес суда заявлениям собственников квартир <адрес> привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований), они не возражают против удовлетворения заявленных истцами требований о сохранении квартиры №2 в реконструированном состоянии и признании права собственности за истцами на квартиру №2 в реконструированном виде, ответчик – Администрация Октябрьского района Курской области, также не возражает против удовлетворения исковых требований истцов.

Согласно строительно-технического экспертного заключения ООО «Межрегиональная Экспертная организация Дельта» от 28.10.2024 года, реконструированное жилое помещение соответствует градостроительным нормам. Правила землепользования и застройки муниципального образования Черницынский сельсовет Октябрьского района Курской области соблюдены и не нарушают права и законные интересы граждан. Требования ФЗ РФ от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» выполнены. Эксплуатация реконструированного жилого помещения не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

При изменении первоначального объекта в связи с пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Суд соглашается с доводами истцов, что для строительства пристройки к квартире №2 ими были заказаны и проведены все виды необходимых работ и подготовлены все необходимые технические документы.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Оганяна А.А. и Маргарян Л.Г. подлежат удовлетворению, поскольку реконструкция объекта осуществлена с согласия всех собственников помещений данного дома, самовольно реконструированный истцами объект соответствует требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, не угрожает жизни и здоровью людей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Оганяна А.А., Маргарян Л.Г. к Администрации Октябрьского района Курской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии, удовлетворить.

Сохранить квартиру №2 общей площадью 62,5 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

Признать за Оганяном А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>, и Маргарян Л.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>, право собственности на квартиру №2 общей площадью 62,5 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, в соответствии с техническим планом помещения, подготовленным кадастровым инженером ООО «Русские просторы» ФИО5 от 22.07.2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Октябрьский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.06.2025 года.

Судья Д.А.Гузенков