Пахруева Карина Шамиловна

УИД 55RS0002-01-2023-003647-11

Дело № 2-1331/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Благовой Е.В., при секретаре Новак Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ТСН «Куйбышевский-3» к К.Ш. о возложении обязанности снести незаконную пристройку,

УСТАНОВИЛ:

ТСН «Куйбышевский-3» обратился в суд с иском к К.Ш. об обязании снести незаконную пристройку, в обосновании требований указал, что ТСН «Куйбышевский-3» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ комиссией из состава членов правления ТСН «Куйбышевский -3» произведен осмотр фасада <адрес>-го подъезда указанного дома в зоне расположения балкона <адрес>, принадлежащей К.Ш. на праве собственности. В результате осмотра установлено, что указанный балкон расположен на первом этаже дома, имеет выходящее за пределы границ фасада дома ограничение (пристройка), облицованное металлическим сайдингом. Пристройка изменяет фасад дома как по форме, так и по цвету, выходит за границы балкона и дома, занимает отмостку дома, клумбу, то есть часть земельного участка, в границах которого расположен указанный многоквартирный дом. Пристройка примыкает к стене входной группы 4-го подъезда. Возведение пристройки осуществлено с использованием общей для всего дома капитальной стены. Земельные участки под спорным многоквартирным жилым домом с кадастровыми нормами № и № сформированы и поставлены на кадастровый учет, права общей долевой собственности на данные земельные участки зарегистрированы за собственниками многоквартирного жилого дома в установленном законом порядке. Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Истец обратился к ответчику с досудебным письмом, в котором потребовал в течение десяти календарных дней предоставить ТСН «Куйбышевский-3» разрешительные документы на возведение указанной постройки, а также документы, подтверждающие принятие общим собранием собственников помещений, расположенных в многоквартирном <адрес> в <адрес> решения о согласовании возведения пристройки к балкону <адрес> использова...

...ния земельного участка для возведения и размещения пристройки. А в случае отсутствия у ответчика указанных документов, потребовал в течение 10 календарных дней снести (демонтировав) указанную пристройку, привести фасад, отмостку многоквартирного дома и земельный участок занимаемый пристройкой в первоначальное состояние, предшествующее самовольному возведению пристройки к балкону. Данное требование было направлено ответчику по двум известным истцу адресам ответчика, а также по электронному мессенджеру на номер телефона ответчика. ДД.ММ.ГГГГ на мессенджер председателя правления ответчик направил ответ от ДД.ММ.ГГГГ на досудебное требование, в котором указал, что требования законодательства не нарушает и готов предоставить доступ для проведения ремонта отмостки. При этом никаких разрешительных документов и доказательств принятия общим собранием собственников решения с согласованием возведения пристройки не представил. Однако доводы ответчика и гарантии предоставления доступа для ремонта отмостки не отменяют того обстоятельства, что пристройка произведена самовольно, в отсутствии согласования общего собрания собственников недвижимости, с нарушением указанных выше градостроительных и иных норм действующего законодательства. В установленный срок ответчик не исполнил требование истца.

Просил с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 39 ГПК РФ, признать незаконной реконструкцию балкона <адрес> по адресу: <адрес>. Обязать К.Ш. в течение пятнадцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет привести балкон <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, фасад, отмостку дома, расположенного по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № в первоначальное состояние предшествующее реконструкции. Взыскать с К.Ш. в пользу ТСН «Куйбышевский-3» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15000 руб., почтовые расходы в размере 165 руб.

Заочным решением Куйбышевского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ТСН «Куйбышевский-3» к К.Ш.. удовлетворены. Определением от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение отменено по заявлению К.Ш.

В судебном заседании представитель истца по доверенности К.Ш.. исковые требования поддержал с учетом уточнений, пояснила, что в связи с тем, что собственник квартиру продал, они заявляют требования к новому собственнику.

Ответчик К.Ш.., извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Пунктом 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 определено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Кроме того, пунктом 4.2.4.9 названных Правил, установлен запрет на самовольную установку балконов.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Понятие "ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома" включает - фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (пункт 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491).

В силу указанных норм права несущие стены жилого дома входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно положениям статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 40 ЖКРФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

На основании изложенного, истец обратился с настоящим иском в суд.

Судом установлено, что многоквартирный <адрес>, в <адрес> расположен на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, которые сформированы и поставлены на учет, при этом спорный балкон расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

согласно предоставленной ФКПП «Роскадастр» по Омской области выписки из ЕГРН собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. является К.Ш.. с ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 49-52, 217-220), с ДД.ММ.ГГГГ собственником спорной квартиры является К.Ш. в связи с чем суд в порядке ст. 41 ГПК РФ произвел замену ответчика с К.Ш. на К.Ш.

Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) 120, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь балкона составляет 1.2 кв.м, балкон не остеклен, при этом ТСН «Куйбышевский-3» при осмотре ДД.ММ.ГГГГ установлено, что к фасаду дома в зоне расположения балкона <адрес> возведена пристройка, а именно, балкон имеет выходящее за пределы границ фасада дома ограждение (пристройка), облицованное металлическим сайдингом, пристройка изменяет фасад дома по форме, по цвету, выходит за границы балкона и дома, занимает отмостку дома, клумбу, то есть часть земельного участка, в границах которого расположен указанный многоквартирный дом, возведение пристройки осуществлено с использованием общей для всего дома капитальной стены, пристройка примыкает к стене входной группы 4-го подъезда, замеры балкона с пристройкой 158 см, высота балкона с пристройкой – 473 см., длина балкона с пристройкой – 479 см, произведена фотофиксация, согласно акту осмотра общего имущества (фасада) многоквартирного дома (л.д. 12). Общим собранием собственников/членов ТСН «Куйбышевский-3» о проведении общего собрания собственников/членов помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> заочной форме, проводимого «Куйбышевский-3» принято решение направить собственнику требование о предоставлении разрешительных документов на возведение пристройки, а в случае их отсутствия - о сносе самовольной пристройки и приведении фасада дома в первоначальное состояние, в случае отклонения собственника от исполнения требования - обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями, согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 10).

Из выкопировки из проекта указанного многоквартирного дома усматривается, что размер балкона: длинна 448 см, ширина 1180 см. Тогда как, согласно акту осмотра ширина балкона с пристройкой 158 см., длинна балкона с пристройкой 479 см. Что свидетельствует о то, что пристройка выходит за границы балкона и занимает часть фасада дома и земельного участка.

В материалах дела имеется переписка председателя правления ТСН «Куйбышевский - 3» с К.Ш.., которому направлена досудебная претензия, на что ДД.ММ.ГГГГ К.Ш. ответил, что гарантирует возможность доступа к отмостке и цоколю здания под его балконом, изменения конструкции и несущей способности конструкции не производилось, под балконом нет никакой кладки, нет бетонной заливки, нет устроенного под ним погреба. Цокольная часть балкона обшита под цвет цоколя дома. При наличии договора и начала работ по ремонту отмостки и цоколя и уведомления его, сайдинг будет откручен в кратчайшие сроки. Земельный участок под балконом не занят и не используется в личных целях. Его балкон не имеет сопряжения с помещением по уборке мусора. В данном проеме балкон утеплен в 2002 году, простоял в таком состоянии более 20 лет, и ни одной претензии со стороны истцов или компетентных органов не было. Никакой реконструкции и пристройки к наружной стене <адрес> нет, балкон застеклен и утеплен, что не противоречит ст. 51 ГК РФ (л. д. 16-19).

В связи с тем, что досудебная претензия предыдущим собственником <адрес> К.Ш. не удовлетворена, истец обратился с настоящим иском в суд.

В материалы дела представлен акт выполненных работ по предоставлению доступа к отмостке и цокольной части жилого дома по адресу: <адрес> под балконом на первом этаже <адрес>, составленный ООО «МИП ИТЦ «Сварочные технологии», согласно которому произведен демонтаж листового профлиста под балконом и демонтаж крепежного профиля КНАУФ. Доступ в подбалконное пространство обеспечен (л.д. 107). При этом также представлено согласие собственников квартир 124 и 121 на пристройку А.Ф.. лоджии к его квартире на первом этаже, датированное ДД.ММ.ГГГГ.

При этом К.Ш.. не представлены документы, подтверждающие согласие всех собственников многоквартирного дома на возведение пристройки.

В судебном заседании представитель К.Ш. по доверенности К.Ш. возражала относительно удовлетворения заявленных требований, пояснила, что указанное пристройкой не является, а является утеплением балкона, относительно которого истец не возражал, подтвердила, что использует общее имущество, на земельном участке стоят опоры, при этом утепление балкона не несет ни пожарной, ни иной угрозы. Во всяком, случае, произведен демонтаж и предоставлен доступ в подбалконное пространство, в обоснование изложенного представила заключение ООО «Диагностика» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому специалист К.Ш.. приходит к следующим выводам: на момент обследования конструкции балкона <адрес> многоквартирном жилом доме, расположенного по адресу: <адрес> находятся в работоспособном состоянии не представляют угрозу для жизни и здоровья людей и не представляют опасности для конструкций здания, к которому они примыкают. Выполненные работы по утеплению балкона не относятся к работам по перепланировке и переустройству помещений, в соответствии с ЖК РФ, не затрагивают общее имущество многоквартирного жилого дома, а именно, элементов озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, ограждающих несущих конструкций и обеспечивают свободный доступ, в процессе эксплуатации, к строительным конструкциям включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты и иные ограждающие конструкции многоквартирного дома.

В связи с тем, что специалист К.Ш.. не был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах заключения отсутствует акт осмотра/обследования балкона, в том числе отсутствует уведомление ТСН «Куйбышевский-3» о проведении осмотра, фотографии представлены только наружной части здания, внутри <адрес> осмотр не проводился, истец заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы, просил поставить на разрешение эксперта вопрос о соответствии работ по реконструкции/перепланировке, проведенные с балконом <адрес> по адресу: <адрес> строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, установленным на территории РФ. Определением от ДД.ММ.ГГГГ суд удовлетворил заявленное ходатайство, проведение судебной экспертизы поручил АНО «Городская судебная экспертиза».

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ работы по реконструкции/переустройству, проведенные с балконом <адрес> по адресу: <адрес> не соответствуют требованиям постановления Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

1.7.2. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

1.7.3. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

1.7.4. Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

В разделе 8 п. 124 постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.13684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», указаны требования к содержанию земельных участков. Так в п. 124 указано, что многоквартирные жилые дома, общежития, центры временного размещения иностранных граждан, лиц без гражданства, в том числе беженцев и иммигрантов (далее - центры временного размещения) должны находиться за пределами промышленной площадки. Земельные участки многоквартирных жилых домов, общежитий, центров временного размещения иностранных граждан, лиц без гражданства, в том числе беженцев и иммигрантов должны: соответствовать гигиеническим нормативам, установленным для атмосферного воздуха, почвы, уровням ионизирующих и неионизирующих излучений территорий населенных мест; быть благоустроены, озеленены, оборудованы проездами и тротуарами с твердым покрытием, иметь электрическое освещение; ежедневно убираться; поливаться водой при температуре воздуха выше плюс 10 °C, подвергаться антигололедным мероприятиям при температуре ниже 0 °C.

По результатам осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, установлены опорные стойки переустроенного, реконструированного балкона <адрес>, д. в <адрес>.

Работы по реконструкции-переустройству, проведенные с балконом <адрес>, не соответствуют требованиям постановлениям Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, согласно которым в состав общего имущества включается, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Балконы относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Изменение проектного решения согласовывается с собственниками жилого дома, путем проведения общего собрания собственников жилого дома.

Документация, подтверждающая переустройство, реконструкцию балкона <адрес> жилом <адрес>. в <адрес>, утвержденная органами местного самоуправления <адрес>, а также собственниками жилых помещений многоквартирного <адрес> отсутствует.

Реконструкция и переустройство балкона <адрес> жилом <адрес> в <адрес> не соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» конструктивные элементы реконструированного балкона примыкают к наружным стенам жилого дома, параметры разрешенного строительства увеличены, элементы крыши и кровли примыкают к балконным плитам вышерасположенной квартиры.

Реконструкция и переустройство балкона <адрес> жилом <адрес> в <адрес> не соответствует СП 54.1330.2022 СВОД ПРАВИЛ ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ Актуализированная редакция СНиП 31.01.2003, а также ст. 36 ЖК РФ.

Заключение эксперта суд оценивает в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ наряду с другими представленными доказательствами. Не доверять выводам эксперта оснований не имеется. Эксперт имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение является мотивированным и обоснованным. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023 изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Судом установлено, что собственник <адрес> осуществил строительство пристройки к принадлежащей ему квартире, а именно, балкону, расположенному в многоквартирном доме, используя его общую капитальную стену, а также устройство металлических опор на земельном участке с кадастровым номером №, то есть на общем имуществе собственников жилых помещений в <адрес>

Такими действиями изменены не только внутренние параметры (конфигурация) балкона, но и произошло расширение всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома (в частности, увеличилась его площадь), что исходя из положений ст. 25 ЖК РФ, п. 14 ст. 1 ГрК РФ, является реконструкцией многоквартирного дома.

Учитывая, что реконструкция многоквартирного <адрес> произведена без разрешительных документов, суд приходит к выводу, что исковые требования ТСН «Куйбышевский-3» о признании реконструкции балкона <адрес> незаконной и обязании Пахруевой К.Ш. привести балкон, фасад, отмостку многоквартирного дома и земельный участок, занимаемые пристройкой, в первоначальное состояние, предшествующее самовольному возведению пристройки к балкону, подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца о распределении понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Учитывая, что расходы истца на оплату услуг судебного эксперта в размере 15000 руб. и направления уточненных требований почтой подтверждены надлежащим образом, а именно, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, суд полагает необходимым указанные расходы распределить и отнести их взыскание на ответчика

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования товарищества собственников недвижимости «Куйбышевский - 3» удовлетворить.

Признать реконструкцию балкона <адрес> по адресу: <адрес> незаконной. Обязать К.Ш. (№) в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет привести балкон <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> фасад, отмостку дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> земельный участок с кадастровым номером № в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции.

Взыскать с К.Ш. (№) в пользу товарищества собственников недвижимости «Куйбышевский - 3» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 рублей, почтовые расходы в размере 165 руб.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02.06.2024.

Дело № 2-68/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 30 января 2025 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре Баженовой Я.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Пахруева К.Ш. к Гоппе А.Ф. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Пахруева К.Ш. (далее – истец) обратилась в суд с иском к Гоппе А.Ф. (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, в обоснование требований указав, что 16.04.2024 между Пахруевой К.Ш. и Гоппе А.Ф. заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 110,1 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, на первом этаже жилого дома.

В начале мая 2024 года Пахруевой К.Ш. стало известно о поданном ТСН «Куйбышевский-3» исковом заявлении к ответчику о возложении обязанности снести незаконно увеличенный балкон квартиры, которая ей продана Гоппе А.Ф.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 27.05.2024, реконструкция балкона, приобретенной истцом квартиры признана незаконной. Указанным судебным актом, Пахруеву К.Ш., как нового собственника, обязали за свой счет привести балкон квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также фасад дома, отмостку и земельный участок в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, а также взысканы расходы за доведение судебной экспертизы в размере 15 000,00 руб., почтовые расходы в размере 165,00 руб.

В нарушение п. 5.2 договора купли продажи, ответчиком не сообщено истцу о наличии в отношении квартиры судебного спора, о неузаконенной реконструкци...

...и балкона квартиры. В случае обладания информацией об указанных обстоятельствах, истец не заключал бы договор купли-продажи.

На основании изложенного, ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.04.2024, заключенный между Гоппе П.Ф. и Пахруевой К.Ш. в отношении <адрес> в <адрес>, погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Пахруевой К.Ш. на <адрес> в <адрес>, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 15 150 000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000,00 руб.

Истец Пахруева К.Ш. в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Действующий на основании доверенности представитель истца Сафонова Ю.Н. в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам искового заявления, не отрицая факт родственных отношений продавца и покупателя, как дедушки и внучки, указывала на отсутствие между ними тесного общения.

Ответчик Гоппе А.Ф. в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Действующий на основании доверенности представитель ответчика Пархоменко А.В. в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований, указав о готовности ответчика привести квартиру в первоначальное состояние.

Представитель третьего лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, ТСН «Куйбышевский-3» Мироненко Ю.В., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на факт родственных отношений участников сделки, как дедушки и внучки, в связи с чем, истец не могла не знать о наличии в квартире незаконной перепланировки. Договор купли-продажи квартиры заключен в период рассмотрения иска о сносе незаконной пристройки, стороны договора отсрочивают исполнение решение суда.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных исковых требований, Управление Росреестра по Омской области, уведомленное о дате, месте и времени слушания, представителя в судебное заседание не направило.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно статьям 420 и 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела следует, что 16.04.2024 между Пахруевой К.Ш. и Гоппе А.Ф. заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Пахруева К.Ш. приобрела у Гоппе А.Ф. квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 110,1 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> стоимостью 15 150 000,00 руб.

Продавец Гоппе А.Ф. уведомил покупателя Пахруеву К.Ш. о том, что указанная недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не обещано, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в доверительное управление не передано, не является какого-либо предметом какого-либо обязательства, в споре, аренде и под арестом (запрещением) не состоит, предметом долга не является, рентой, залогом, не обременено, скрытых дефектов, известных Гоппе А.Ф., не имеет, право собственности Гоппе А.Ф. на него никем не оспаривается (п. 5.2 договора купли продажи).

Вместе с тем, как видно из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи квартиры имелся спор, касающийся незаконности реконструкции балкона, что явствует из материалов гражданского дела № по иску ТСН «Куйбышевский-3» к Пахруева К.Ш. о возложении обязанности снести незаконную пристройку.

Вступившим в законную силу 04.07.2024 решением Куйбышевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по гражданскому делу №, реконструкция балкона <адрес> по адресу: <адрес> признана незаконной, на Пахруева К.Ш. в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу возложена обязанность за свой счет привести балкон квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, фасад, отмостку дома, расположенного по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции; с Пахруева К.Ш. в пользу товарищества собственников недвижимости «Куйбышевский - 3» взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000,00 руб., почтовые расходы в размере 165,00 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с п. 2 ст. 460 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

По смыслу приведенной нормы в ее системном толковании с положениями статей 461, 462 ГК РФ обременение товара правами (притязаниями) третьих лиц в таком случае не сопряжено с изъятием его у покупателя, однако снижает ценность остающегося у покупателя товара, что является основанием для уменьшения покупной цены либо расторжения договора.

В соответствии с положениями части 1 статьи 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу абз. 1 п.1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора) обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная ст. 431.2 ГК РФ ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Как разъяснено в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ лицо, предоставившее недостоверное заверение, обязано возместить убытки, причиненные недостоверностью такого заверения, и (или) уплатить согласованную при предоставлении заверения неустойку (статья 394 ГК РФ). Названная ответственность наступает при условии, если лицо, предоставившее недостоверное заверение, исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него, или имело разумные основания исходить из такого предположения (пункт 1 статьи 431.2 ГК РФ). При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Пунктом 5 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из приведенных норм права и акта их толкования следует, что в отношениях между собой покупатель вправе добросовестно полагаться на заверения продавца о том, что товар свободен от прав третьих лиц, и в случае продажи ему товара, не свободного от прав третьих лиц, вправе потребовать расторжения договора купли-продажи, а при изъятии товара третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, потребовать возмещения понесенных убытков.

С учетом приведенных выше положений, а также, принимая во внимание вступившее в законную силу и подлежащее на основании ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) обязательному исполнению силу решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 27.05.2024, по гражданскому делу №2-1331/2024, отсутствие уведомление ответчиком истца о наличии в отношении спорной квартиры требований ТСН «Куйбышевский-3» о признании незаконной реконструкции балкона квартиры № по адресу: <адрес>, суд приходит к выводу о приобретении истцом имущества, в отношении которого имеются правопритязания третьих лиц, о которых продавцу Гоппе А.Ф. было известно, и которые впоследствии признаны в установленном порядке правомерными, и об оказании существенного влияния на решение покупателя о покупке указанной квартиры предоставленной ответчиком заведомо недостоверной информации.

В силу п.п. 2 и 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, учитывая факт нарушения ответчиком, как продавцом, обязанности по предоставлению достоверных заверений о наличии правопритязаний третьих лиц в отношении предмета договора купли-продажи, суд приходит к выводу о наличии оснований для его расторжения и возврата проданного имущества Гоппе А.Ф., а уплаченных по договору денежных средств Пахруевой К.Ш., а также для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Пахруевой К.Ш.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая изложенное, на основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 60 000,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пахруева К.Ш., ДД.ММ.ГГГГ года рождения удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.04.2024, заключенный между Гоппе А.Ф. и Пахруева К.Ш. в отношении <адрес>.

Взыскать с Гоппе А.Ф., <данные изъяты>, в пользу Пахруева К.Ш., <данные изъяты>, денежные средства в размере 15 150 000,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000,00 рублей.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Пахруева К.Ш., <данные изъяты> № от 19.04.2024 на <адрес> в <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья подпись А.Ю. Потеревич

Мотивированное решение составлено 13.02.2025.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>