Парамонова Елена Мансуровна

Судья Столповская Д.И. УИД 38RS0031-01-2023-005402-36

Судья-докладчик Шабалина В.О. № 33-9177/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 октября 2024 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Мутиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-174/2024 по иску Филимоновой Натальи Васильевны к Парамоновой Елене Мансуровне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств

по апелляционным жалобам Филимоновой Натальи Васильевны, Парамоновой Елены Мансуровны

на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 26 июня 2024 года

установила:

в обосновании исковых требований указано, что Филимонова Н.В. 21 ноября 2022 года на основании договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему приобрела у Парамоновой Е.М. жилой дом расположенный по адресу: <адрес изъят>. В процессе эксплуатации было установлено, что дом не пригоден для круглогодичного проживания, в связи с чем, в адрес ответчика 26 декабря 2022 года направлена претензия. Для устранения недостатков дома на основании заключенного 26 декабря 2022 года соглашения ответчиком выплачено истцу 120 000 рублей, однако, недостатки не были устранены в полном объеме. Как следует из акта осмотра от 17 июня 2023 года, дом не является жилым и не предназначен для круглогодичного проживания; для устранения всех недостатков дома необходима его разборка и сборка.

Филимонова Н.В. просила суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 ноября 2022 года и дополнительное соглашение от 21 ноября 2022 года; взыскать с Парамоновой Е.М. денежные средства, уплаченные по договору в размере 3 106 800 руб.; причиненные убытки: проценты, уплаченные банку по договору ипотеки в сумме ...

...267 794,08 руб.; сумму, уплаченную за страхование в целях заключения договора ипотечного кредитования в сумме 28 868 руб.; сумму, оплаченную при регистрации сделки через систему «Домклик» в размере 17 200 руб.; сумму за перечисление оплаты по договору через систему «Домклик» - 9 987 руб.; сумму, оплаченную для оценки строения в целях получения ипотечного кредитования - 8 827 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Иркутского районного суда Иркутской области от 26 июня 2024 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд расторг договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 ноября 2022 года, заключенный между Парамоновой Е.М. и Филимоновой Н.В., возвратил стороны по договору купли-продажи недвижимого имущества в первоначальное положение.

Этим же решением взыскал в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору от 21 ноября 2022 года с учетом дополнительного соглашения в размере 3 100 000 руб., убытки в размере 267 794,08 руб., расходы, связанные с регистрацией договора в размере 17 200 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 398,4 руб.

В удовлетворении требований в большем размере – отказал.

На решение суда Филимоновой Н.В., Парамоновой Е.М. поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе Филимонова Н.В. не согласилась с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств по договору страхования от 18.11.2022 в размере 37 695руб., по договору страхования от 14.11.2023 года в размере 32 551 руб., расходов по оформлению сделки в размере 24 000 руб.

В апелляционной Парамонова Е.М. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции не прияты во внимание показания допрошенного в судебном заседании эксперта в соответствии с которыми, строительные недостатки могли быть выявлены при визуальном осмотре, имеется возможность их устранения без разборки объекта, так же то, что недостатки могли быть образованы в период эксплуатации дома истцом. В жалобе указано, что ответчик был лишен возможности предоставления доказательств характеристик и состояния жилого дома на момент заключения сделки, поскольку не удовлетворено ходатайство об истребовании оценки характеристик и качества дома составленной в рамках ипотечного кредитования. Автор жалобы считает, что судом не учтена сумма выплаченная ответчиком истцу в размере 120 000 рублей в рамках заключенного соглашения. В жалобе обращено внимание на то, что дом будет передан ответчику с обременением залога (ипотеки), что нарушает права ответчика на пользование и распоряжение указанным имуществом. Считает, что без согласия банка невозможно расторгнуть договор купли-продажи, равно как невозможно зарегистрировать изменения в Росреестре без согласия залогодержателя.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Филимонова Н.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец Филимонова Н.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции, с решением суда в части взыскания с ответчика денежных средств по договорам страхования, расходов по оформлению сделки не согласилась, поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика Парамоновой Е.М. – Новичков М.И. также с решением суда не согласился, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов частной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Из пункта 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что 11 ноября 2023 г. между Парамоновой Е.М. (продавец) и Филимоновой Н.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, стороны в срок до декабря 2022 года обязуются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), на основании которого продавец, обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество: земельный участок, площадью 955+/-22 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 67,4 кв.м.

Как следует из условий предварительного договора, стоимость недвижимого имущества составляет 3 100 000 руб., стороны пришли к обоюдному соглашению об указании в основном договоре купли-продажи стоимости в размере 1 000 000 руб.

В соответствии с распиской от 11 ноября 2022 г. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества Парамонова Е.М. получила от Филимоновой Н.В. денежные средства в размере 50 000 руб.

Из договора купли-продажи от 21 ноября 2022 г. следует, что Филимонова Н.В. приобрела у Парамоновой Е.М. земельный участок, площадью 955+/-22 кв.м., с расположенным на нем жилым домом площадью 67,4 кв.м., по адресу: <адрес изъят>. Стоимость недвижимого имущества составляет 1 000 000 руб., из которых стоимость жилого дома 710 000 руб., стоимость земельного участка 290 000 руб.

Согласно п. 3.5, п. 3.6 договора, жилой дом передан покупателю в пригодном для всесезонного проживания, с отопительным, водоснабжающим оборудованием, канализацией, укомплектован бытовой техникой, унитазом, бойлером, печью в надлежащем техническом состоянии. Продавец обязуется передать недвижимое имущество в том состоянии, каком он имеется на день подписания договора. Недвижимое имущество осмотрено покупателем претензий по его качеству не имеется.

В соответствии с заключенным 21 ноября 2022 года между Парамоновой Е.М. и Филимоновой Н.В. дополнительным соглашением, стороны согласовали, что в процессе строительства продавцом произведены неотделимые улучшения, увеличивающие стоимость недвижимого имущества, стоимость таких улучшений стороны оценили в 2 100 000 руб., а также определили порядок расчета по дополнительному соглашению. Исполнение Филимоновой Н.В. обязательств по оплате приобретаемого недвижимого имущества подтверждается квитанциями от 21 ноября 2022 года, распиской от 21 ноября 2022 года в получении денежных средств.

Договор купли-продажи заключался путем «on-line регистрации» в рамках договора, заключенного с ООО «Домклик», в соответствии с квитанцией от 21 ноября 2022 года истцом для регистрации сделки уплачена сумма в размере 17 200 руб.

Для приобретения жилого дома, земельного участка ПАО «Сбербанк» по кредитному договору Филимоновой Н.В. предоставлены денежные средства в размер 2 596 000 руб. под 12,860 %. В соответствии со справкой ПАО «Сбербанк» от 13 ноября 2023 года за период пользования кредитом Филимоновой Н.В. выплачены проценты в размере 267 794,08 руб.

При заключении кредитного договора, истцом заключен договор страхования заемщика кредита от несчастных случаев и болезней, как следует из квитанций, истцом понесены расходы в размере 28 868 руб. и 8 827 руб.

Из акта осмотра специалиста от 17 июня 2023 г. следует, что в связи с допущенными при строительстве нарушениями здание не может являться жилым домом, а является баней.

Как следует из показаний, допрошенных в качестве свидетелей Филимонова И.И., Козлова А.Б., Кицанова М.С. дом, принадлежащий Филимоновой Н.В., построен с существенными недостатками в связи с чем, непригоден для круглогодичного проживания.

Из заключения эксперта ФБУ «Иркутская лаборатория Судебных экспертиз Министерства юстиции РФ» от 21 мая 2024 года № 2023-4-2-23 следует и подтверждено показаниями эксперта, что при осмотре объекта выявленные существенные недостатки, влияющие на его использование в соответствии с его целевым назначением или которые не могут быть устранены. Данные недостатки (дефекты) могли быть частично выявлены визуальным способом при осмотре жилого дома на момент заключения договора купли-продажи. Жилой дом не пригоден для постоянного, круглогодичного проживания, является не достроенным объектом, его техническое состояние оценивается как «ограниченно работоспособное», для приведения объекта в «работоспособное» техническое состояние требуется проведение ремонтно-восстановительных работ. Стоимость устранения выявленных недостатков составят: 667 900,75 руб. Для установления полного объема строительных недостатков необходимо применять разрушительный метод, что приведет к увеличению стоимости затрат, необходимых для приведения строения в работоспособное состояние.

Разрешая заявленные исковые требования Филимоновой Н.В. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, суд, руководствовался требованиями ст.ст. 309, 310, п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 454, ст. 469, 549 Гражданского кодекса РФ, оценив в совокупности представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, установив, что при заключении договора купли-продажи жилой дом был осмотрен истцом в доступных визуальному осмотру исследованию местах, при этом у дома имелись недостатки, которые истец не мог определить визуально, учитывая, что заключая договор стороны, согласовали существенное условие договора - пригодность жилого дома к всесезонному проживанию, чему спорный объект недвижимого имущества не соответствовал, пришел к выводу, о том, что такое несоответствие является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, исковые требования Филимонова Н.В. к Парамоновой Е.М. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, с учетом того, что расходы понесенные истцом в рамках добровольного договора страхования, не являлись обязательными, частично удовлетворил.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте и не опровергнуты доводами апелляционной жалобы.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии, оснований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Филимонова Н.В. о том, что в связи с расторжением договора купли-продажи объекта недвижимости, расходы по договорам страхования и оформлению кредита связанные с приобретением данного объекта должны быть взысканы с ответчика, не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения. Как верно указал суд первой инстанции, данные расходы не могут быть возложены на ответчика, поскольку понесены в рамках добровольного договора страхования, несение указанных расходов являлось не обязательным.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением экспертов, судебная коллегия исходит из следующего.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющего соответствующее высшее профильное образование, у судебной коллегии также не имеется.

Заключение эксперта составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, содержит подробное описание проведенного исследования, а также сделанные в результате его выводы, которые согласуются с фактическими обстоятельствами дела и представленными доказательствами, и ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо допустимых и достоверных доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении выводы, стороной ответчика суду представлено не было.

Экспертное заключение является полным и ясным, вопросов и сомнений в правильности не вызывает.

Вопреки доводам жалобы суд первой инстанции дал оценку указанному заключению эксперта правилам статьи 67 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, включая письменные доказательства, объяснения сторон и показания эксперта, принял его в качестве допустимого доказательства и положил его в основу решения.

Ссылки в апелляционной жалобе о том, что строительные недостатки могли быть выявлены при визуальном осмотре, имеется возможность их устранения без разборки объекта не убедительны, поскольку из заключения эксперта следует и подтверждается показаниями эксперта данными в судебном заседании, что выявленные недостатки являются существенными и частично могли быть выявлены визуальным способом. Вопреки доводам жалобы материалы дела доказательств подтверждающих, что выявленные экспертом недостатки могли быть образованы в период эксплуатации дома истцом, не содержат.

Как следует из заключения эксперта жилой дом является недостроенным объектом его техническое состояние оценивается как «ограничено работоспособное». Вместе с тем в соответствии с п. 3.6 договора купли-продажи, жилой дом передается в пригодном для всесезонного проживания, чему спорный объект недвижимого имущества не соответствует.

Таким образом, доводы жалобы о том, что ответчик был лишен возможности предоставления доказательств характеристик и состояния жилого дома на момент заключения сделки, судебная коллегия отклоняет как состоятельные, опровергнутые исследованными в судебном заседании доказательствами.

Кроме того ответчику не было отказано в истребовании оценки характеристик и качества дома составленной в рамках ипотечного кредитования, поскольку как следует из материалов дела такой запрос был неоднократно направлен, однако, ответ на указанный запрос не поступил. (том 2 л.д. 112).

Ссылки в апелляционной жалобе о том, что дом будет передан ответчику с обременением залога (ипотеки), что является нарушением его прав на пользование и распоряжение имуществом, не могут являться основанием к отмене обжалуемого судебного решения, поскольку данный вопрос не являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции. При этом ответчик не лишен возможности обратиться в суд с соответствующим иском, если полагает свои права нарушенными.

Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, фактически они выражают несогласие сторон с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, так как иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться основанием для отмены состоявшегося по настоящему делу решения.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, выводы, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, решение по делу вынесено правильное, законное и обоснованное, отвечающее требованиям ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется, поскольку оценка доказательств судом произведена правильно, в соответствии с требованиями ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие обстоятельства при рассмотрении апелляционной жалобы не установлены, в связи с чем, требования апелляционной жалобы об отмене решения не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Иркутского районного суда Иркутской области от 26 июня 2024 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Судья-председательствующий В.О. Шабалина

Судьи С.А. Кулакова

Н.Н. Шишпор

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 5 ноября 2024 года.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

**/**/****

....

Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Столповской Д.И., при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (УИД 38RS0№-36) по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Иркутский районный суд .... с исковым заявлением к ФИО2, в обоснование требований указав, что **/**/**** между ними был заключен договор купли – продажи жилого дома, расположенного по адресу: .... и дополнительное соглашение к нему от **/**/****. Сделка была зарегистрирована в установленном законодательством РФ порядке.

Согласно п. 1.1. договора истцу был продан дом, назначение жилое, общей площадь 67,4 кв.м., количество этажей 2, кадастровый №. Дом был приобретен для постоянного всесезонного проживания, что отражено в п. 3.6. договора.

Вместе с тем, как указывает истец, в процессе эксплуатации приобретенного имущества, было установлено, что дом не пригоден для круглогодичного проживания, поскольку не удерживает тепло, о чем стороне ответчика была направлена претензия **/**/****.

**/**/**** с ответчиком заключено соглашение, согласно которому на устранение недостатков выплачено 120 000 рублей, вместе с тем, как указывает истец недостатки не были устранены в полном объеме.

Истец обратилась к эксперту для оценки всех имеющихся недостатков дома. Согласно акта осмотра от **/**/****, дом не является жилым и не предназначен для круглогодичного проживания; для устранения все...

...х недостатков дома, его нужно разобрать и собрать заново, что займет определенное количество времени и средств.

Руководствуясь положениями ст. 475 ГК РФ, ст. 15 ГК РФ, истец ФИО1, с учетом уточнений просит: расторгнуть договор купли – продажи недвижимого имущества от **/**/**** и дополнительное соглашение от **/**/****; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору в размере 3 106 800 руб.; причиненные убытки: проценты, уплаченные банку по договору ипотеки в сумме 267 794,08 руб.; сумму, уплаченную за страхование в целях заключения договора ипотечного кредитования в сумме 28 868 руб.; сумму, оплаченную при регистрации сделки через систему «Домклик» в размере 17 200 руб.; сумму за перечисление оплаты по договору через систему «Домклик» - 9 987 руб.; сумму, оплаченную для оценки строения в целях получения ипотечного кредитования - 8 827 руб., расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежаще.

Представитель ответчика ФИО5, действующий в судебном заседании на основании доверенности, возражал против заявленных требований в полном объеме. Просил отказать в удовлетворении требований, по существу исковых требований в материалы дела представлен письменный отзыв.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания, возражений по существу исковых требований не представлено.

В связи с тем, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ, поскольку неявка лиц, извещенных о месте и времени слушания дела надлежаще, не является препятствием к разбирательству дела.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и из материалов гражданского дела следует, что **/**/**** между ФИО2 (именуемой по договору продавец) и ФИО1 (именуемой по договору продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому в срок до декабря 2022 года стороны обязуются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), на основании которого продавец на праве собственности, обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения садоводства, площадью 955+/-22 кв.м., расположенный по адресу: ...., 19 км. Голоустненского ...., кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилое, количество этажей, в том числе подземных: 2, в том числе подземных: 0, общей площадью 67,4 кв.м., по адресу: ...., 19 км. Голоустненского тракта, СНТ «Недра», №, кадастровый № (п. 1 предварительного договора).

Пунктом 3 предварительного договора установлено, что стоимость недвижимого имущества, указанного в п. 1 настоящего предварительного договора, составляет 3 100 000 руб. и остается неизменной на момент заключения основного договора вне зависимости от изменения ситуации на рынки недвижимости. Стороны пришли к обоюдному соглашению о том, что в основном договоре купли-продажи недвижимого имущества будет указана стоимость в размере 1 000 000 руб.

В целях обеспечения надлежащего исполнения сторонами обязательств по заключению в установленный срок основного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1 настоящего предварительного договора. Покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 50 000 руб., который засчитывается в общую стоимость недвижимого имущества при окончательном расчете на момент заключения основного договора (п. 4 предварительного договора купли-продажи).

Указанный предварительный договор подписан сторонами, факт его заключения в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

Согласно представленной в материалы гражданского дела расписки от **/**/**** ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 50 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****.

**/**/**** между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец на праве собственности продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения садоводства, площадью 955+/-22 кв.м., расположенный по адресу: ...., ...., кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилое, количество этажей, в том числе подземных: 2, в том числе подземных: 0, общей площадью 67,4 кв.м., по адресу: ...., ...., кадастровый № (п. 1.1 договора купли-продажи).

В соответствии с п. 2.1 договора общая стоимость недвижимого имущества составляет 1 000 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Стоимость жилого дома составляет 710 000 руб., стоимость земельного участка составляет 290 000 руб.

Разделом 3 договора купли-продажи сторонами договора согласованы существенные условия.

В силу п. 3.6 договора, жилой дом передается в пригодном для всесезонного проживания, с отопительным, водоснабжающим оборудованием, канализацией, укомплектован бытовой техникой, унитазом, бойлером, печью в надлежащем техническом состоянии.

Согласно п. 3.5 покупатель осмотрел недвижимое имущество и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать недвижимое имущество в том состоянии, каком он имеется на день подписания договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от **/**/**** подписан сторонами. Факт его заключения в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

**/**/**** между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение, которым стороны согласовали, что в процессе строительства продавцом произведены неотделимые улучшения, которые увеличили стоимость вышеуказанного в основном договоре купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****. Стоимость данных улучшений стороны по обоюдному согласию оценили в 2 100 000 руб., а также определили порядок расчета по дополнительному соглашению.

В ходе судебного заседания не оспаривалось исполнение ФИО1 принятых по оплате приобретаемого недвижимого имущества обязательств. Факт уплаты денежных средств подтверждается представленными в материалы дела квитанциями от **/**/****, распиской от **/**/**** в получении денежных средств.

Согласно представленных в материалы дела выписок из ЕГРН, ФИО1 является собственником жилого дома с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ...., 19 км. Голоустненского тракта, Садоводческое некоммерческое товарищество «Недра», 252.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец ФИО1 указала, что приобретая жилой дом, объект приобретался ею для всесезонного проживания. Данные обстоятельства были отражены в разделе 3 договора - как существенное условие. При приобретении имущества, продавец указывал на то, что дом является пригодным для всесезонного проживания. Вместе с тем, жилой дом не пригоден для проживания, является холодным, кроме того, имеет ряд существенных недостатков, допущенных при строительстве.

Подтверждая обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, истцом в материалы дела представлен акт осмотра специалиста от **/**/****, из которого следует, что при осмотре объекта – здания из древесины хвойных пород круглого сечения с террасой и балконом лоджией, расположенного по адресу: ...., СНТ «Недра»,252, установлено, что: свайное поле с недостаточным количеством свай, малого диаметра, не связаны между собой непрерывным поясом по всем оголовкам, что привело к провисанию деревянных лаги балок обвяза. Конструктив имеющегося конструктивного поля фундамента не рассчитан на установку на него тяжелых строений и тем более внутри здания тяжелых бытовых элементов, таких как лестница и печь. Сваи имеют многочисленные коррозионные повреждения. Нарушена геометрия поля. Свайный фундамент плохо работает в горизонтальной подвижной земле. Имеющиеся строение не привязано должным образом к фундаменту, из-за чего сдвигается (съезжает) с фундамента. Стены здания выполнены из бревна хвойной породы. При строительстве использовали сырую древесину неокоренную. Кору снимали вручную после укладки бревна в сруб, при этом поврежден лубяной слой: он защищает внутреннюю часть ствола от влаги, а значит от плесени и гнили. Срез бревен неплотный и неровный, присутствуют синие и черные пятна, темная сердцевина занимает ? среза. Размер трещин в бревне - более третьи среза. Бревна укладывались очень влажными, поэтому после высыхания их повело. Состояние древесины на момент осмотра: имеет большое количество дефектов. Коммуникации и отделку проводили не дожидаясь высыхания и усадки. В швах между венцами присутствует кора, что недопустимо при строительстве из дерева. В качестве межвенцового утеплителя использовали мох, что создает благоприятную среду для развития насекомых, плесени и гнилей. В углах внутри помещения, особенно с подветренной стороны древесная плесень проникла во внутрь из межвенцового пространства. Сруб не утеплен. В здании имеются следующие помещения - санузел с расположенной внутри парной комнатой, комната - проходное помещение сулицы и чердачное помещение с закрытым балконом. Отопление комбинированное: печное и электрическое. Водоснабжение: скважина, водоотведение: септик. Установлена лестница для входа в чердачное помещение. Вентиляция отсутствует. Перекрытия пола и потолка без теплоизоляции, без гидроизоляции, изготовлены из необрезной доски (с корой). Балки пола провисают. Пол подвижный – «пружинит». Этаж здания не предназначен для круглогодичного и постоянного пребывания в нем людей. Кровля здания - холодная. Пароизоляция, гидро-ветрозащита и теплоизоляция отсутствуют. Помещение, расположенное в подкровельном пространстве - не является этажом, не предназначено для постоянного нахождения в нем людей и животных. Использованные для строительства материалы не безопасны для здоровья и жизни людей. С учетом проведенного осмотра, специалист пришел к выводу, что здание не может являться жилым домом, так как не соответствует нормам жилья. Строение является баней.

В ходе судебного разбирательства, судом в качесте свидетелей были допрошены: ФИО6, ФИО7, ФИО8

Свидетель ФИО6, допрошенный в ходе судебного разбирательства пояснил, что по причине финансовых трудностей не может снимать квартиру, он проживает временно в жилом доме, принадлежащем его матери по адресу: ...., №. Жилой дом является холодным, в доме возможно находится только в теплой одежде. В стенах дома имеются щели, растет плесень. Когда были теплые дни и шел дождь, пробегала крыша, вода дошла до первого этажа. В холодные дни, когда на улице температура воздуха была – 30, температура в доме было 10 градусов, при том, что отопление было включено. Печь, которая находится в доме, дом не отапливает, когда топится печь, температура воздуха нагревается только в туалете и сауне.

Свидетель ФИО7 пояснил, что является приятелем истца, состоит в дружеских отношениях. По просьбе истца и его супруга н принимал участие в конопатки стен дом, расположенного по адресу: № При проведении конопатки дома было обнаружено, что утепление между бревнами стен дома отсутствует, расстояние между бревнами просто прикрыто тонкими полосками джута. Из углов дома сквозил воздух, стала проступать плесень.

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что истец является его супругой. Спорный дом они покупали в ноябре 2022 года, изначально продавцы сказали, что жилой дом строили для себя, дом теплый, что зимой в доме проживал их сын. В доме имеется питьевая вода, печь отапливает весь дом. Между тем, сведения которые были доведены продавцами не соответствовали действительности. Оказалось, что дом холодный, в полу имеются щели. Внутреннюю отделу в доме сделали, когда дом еще не сел, плитка в доме оторвалась. Пол и крыша дома не утеплена. Зимой проживать в доме невозможно.

Определением суда от **/**/****, с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Иркутская лаборатория Судебных экспертиз Министерства юстиции РФ».

Из представленного в материалы дела заключения эксперта № от **/**/**** следует, что **/**/**** проведен экспертный осмотр жилого дома, расположенного по адресу: ...., 19 км. Голоустненского тракта, СНТ «Недра», 252. На основании проведенного исследования были установлены следующие недостатки (дефекты): на сваях местами имеются следы ржавчины; между венцами с наружной стороны стен, мелкими кусочками местами присутствует утеплитель; местами имеются зазоры в перекрытиях; междуэтажное перекрытие первого-второго этажа частично отсутствует утепление; дымовая труба, идущая через кровлю, не имеет защиты от контактирующего горячего материала утеплителя; наличие следов сырости и гнили на уровне нижнего укладочного венца; в помещение № (по техническому паспорту) - душевая, выявлено отклонение отделки стен от вертикали, в размере 4 мм.; в помещение № (по техническому паспорту) - сауна, на момент осмотра, отсутствует плитка на стене; в помещение № (по техническому паспорту) обнаружено отклонение оконного проема на 2 мм.; наличие локальных понижений температуры внутренней поверхности наружной стены - «мостиков холода» (участков ограждающей конструкции, имеющих пониженное термическое сопротивление) в местах сопряжение наружных стен с конструкцией ОСБ и полом, что является нарушением нормативных требований СП 23-101-1004 п. 5.2.3, табл. 3, СНиП 23-02-2003 и СП 50.13330.2012 табл. 5, и свидетельствует о наличии внутренних дефектов наружных стен (наличие теплопроводимых включений) и по теплоизоляции (недостаточность или отсутствие утеплителя стен, перекрытия); наличие локальных понижений температуры наружной стены – «мостиков холода» (участков ограждающей конструкции, имеющих пониженное термическое сопротивление) в местах оконного проема, на внутренних откосах. Нарушения при установке окон (недостаточная герметизация монтажных стыков) явились причиной появления мостиков холода, и образованием конденсата и поверхностях окон (недостаточная герметизация монтажных стыков), явились причиной появления мостиков холода, и образованием конденсата на поверхностях окон, внутренних откосов и местах примыкания стеновых конструкций (помещение № – 2 этаж); наличие локальных понижений температуры наружной стены – «мостиков холода» (участков ограждающей конструкции, имеющих пониженное термическое сопротивление) в местах дверного проема, между дверной коробкой и полотном (помещение № – 1эт.); температурный режим в исследуемом доме, на момент осмотра **/**/****, находится ниже допустимых значений в помещениях кухни-зала (пом. №), ванной комнаты (пом. №), сауны (пом. №), жилой комнаты (пом. №). Выявленные недостатки являются существенными, так как влияют на использование объекта в соответствии с его целевым назначением или которые не могут быть устранены. Данные недостатки (дефекты) частично могли быть выявлены визуальным способом при осмотре жилого дома на момент заключения договора купли-продажи – **/**/****, то есть не все недостатки являются скрытыми. На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что выявленные недостатки являются существенными. Жилой дом является не достроенным объектом, так как:

перекрытия между кровлей и вторым этажом имеет дефекты: сквозные отверстия в перекрытии в области угла мансардной кровли, отсутствие в перекрытии в области угла мансардной кровли, отсутствие основных слоев перекрытия: покрытие; шумоизоляцию; теплоизоляцию; нижнее покрытие кровли от первого этажа изолирована древесноволокнистой плитой (ОСБ); так же установить имеется ли утепление кровли балкона под ОСБ не представляется возможным, так как данные работы являются скрытыми;

перекрытие первого этажа имеет локальное понижение температуры ограждающей конструкции, имеющих пониженное термическое сопротивление в местах сопряжения наружных стен с конструкцией ОСБ плиты перекрытия и полом, что является нарушением нормативных требований СП 23-101-2004 п. 5.2.3, таб. 3, СНиП 23-02-2003 и СП 50.13330.2012 табл. 5 и свидетельствует о наличии внутренних дефектов наружных стен (наличие теплопроводимых включений) и по теплоизоляции (недостаточность или отсутствие утеплителя стен, перекрытия);

винтовой фундамент вместе с перекрытием пола первого этажа находится в открытом доступе, что так же влияет на локальное понижение температуры пола внутри жилого дома. Так как проектная документация не предоставлена, установить были ли заложены работы по устройству цокольной забирки, невозможно, в связи с чем, данные работы в расчет не берутся.

Стоимость устранения выявленных недостатков, на момент составления, составят: 667 900,75 руб.

На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу,, что выявленные недостатки являются существенными, жилой дом является недостроенным объектом, так как перекрытие между крышей и вторым этажом имеет дефекты: сквозные отверстия в перекрытии в области угла мансардной кровли, отсутствие основных слоев перекрытия: покрытие; шумоизоляцию; теплоизоляцию. Техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: ...., ...., кадастровый №, оценивается как «ограниченно работоспособное», требуется проведение ремонтно-восстановительных работ по приведению здания в «работоспособное» техническое состояние. Выявленные недостатки не влияют на безопасную эксплуатацию жилого дома по назначению.

Выводы, сделанные в заключении по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, эксперт ФИО10 подтвердила в судебном заседании, ответив на вопросы истца, представителя ответчика и суда. Эксперт ФИО10 подтвердила, что исследуемый объект является недостроенным, его состояние ограниченно работоспособное, не пригодно для постоянного, круглогодичного проживания лиц, является холодным. Кроме того, эксперт указала, что для установления полного объема строительных недостатков необходимо применять разрушительный метод, что приведет к увеличению стоимости затрат, необходимых для приведения строения в работоспособное состояние.

Суд полагает возможным использовать заключение в качестве доказательства по делу. Указанная экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ. Она соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

Разрешая заявленные исковые требования, суд, принимая во внимание вышеизложенные правовые нормы, учитывая, что при заключении договора купли-продажи жилой дом был осмотрен истцом в доступных визуальному осмотру исследованию местах, при этом у дома имелись недостатки, которые истец не мог определить визуально, учитывая, что заключая договор стороны согласовали существенное условие договора - пригодность жилого дома к всесезонному проживанию, чему спорный объект недвижимого имущества не соответствует, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, дополнительного соглашения от **/**/**** подлежат удовлетворению, стороны договора подлежат приведению в первоначальное положение.

Жилой дом с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: ...., .... возвратить в собственность ФИО2, при этом с ФИО2 подлежат взысканию денежные средства, уплаченные ФИО1 с учетом дополнительного соглашения в размере 3 100 000 руб.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков возможна при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение ответчиком противоправного (виновного) действия (бездействие), повлекшего возникновение у истца убытков.

Противоправным признается такое поведение, которое нарушает форму права независимо от того, знал или не знал нарушитель о неправомерности своего поведения. То есть, в понятии противоправности находит отражение только факт объективного несоответствия поведения участника гражданского оборота требованиям законодательства, обычаям делового оборота, иным предъявляемым требованиям.

Истцом ФИО1 заявлены к взысканию с ответчика ФИО2 убытки - 267 794,08 руб. - актуальная сумма процентов по кредитному договору по справке от банка от **/**/****, 17 200 руб. – расходы за электронную регистрацию сделки в ООО «Домклик», 8 827 руб. - расходы за оценку объекта страхования (квитанция ВСК от **/**/****), 28 868 руб. - страхование объекта и жизни заемщика (квитанция ВСК от **/**/****).

Судом установлено и из материалов гражданского дела следует, что договором купли-продажи от **/**/****, дополнительным соглашением к договору купли-продажи от **/**/**** предусмотрено, что часть стоимости объектов и неотделимых улучшений оплачивается за счет кредитных средств банка, предоставленных ФИО1, в соответствии с кредитным договором № от **/**/****.

Из материалов дела следует, что денежные средства в сумме 2 596 000 руб. были предоставлены истца кредитором ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от **/**/**** под 12,860 % годовых.

Из условий п. 12 кредитного договора следует, что кредит предоставлен заемщику ФИО1 для приобретения жилого дома, земельного участка, находящихся по адресу: ...., .....

В силу п. 2, п. 7, п. 9, кредитного договора заемщик обязан погашать кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей до полного исполнения обязательств.

Согласно представленной справке ПАО «Сбербанк» от **/**/**** за период пользования кредитом в рамках кредитного договора № от **/**/**** ФИО1 выплачены проценты в размере 267 794,08 руб.

Из материалов гражданского дела следует, что договор купли-продажи заключался путем «on-line регистрации» в рамках договора, заключенного с ООО «Домклик», в результате чего истец понесла расходы в размере 17 200 руб., что подтверждается представленной в материалы дела квитанцией от **/**/****.

Кроме того, при заключении кредитного договора, истцом заключен договор страхования заемщика кредита от несчастных случаев и болезней, в результате чего понесла расходы в размере 28 868 руб. и 8 827 руб., что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями.

Разрешая исковые требования о взыскании с ответчика убытков, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки в виде уплаченных истцом процентов по кредитному договору по состоянию на **/**/**** в размере 267 794,08 руб., а также расходы, понесенный в связи с регистрацией сделки в размере 17 200 руб., поскольку указанные расходы истцом были понесены в связи с заключением договора купли-продажи спорных объектов, переданных истцу с существенными недостатками.

Оснований для взыскания расходов, уплаченных в рамках договора страхования заемщика кредита от несчастных случаев и болезней в размере 28 868 руб., 8 827 руб., суд не находит в виду того, что данные расходы понесены в рамках добровольного договора страхования, несение указанных расходов являлось не обязательным и не могут быть возложены на ответчика.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом цены иска, сведений об уплате ФИО1 расходов по уплате государственной пошлины, частичного удовлетворения заявленных требований суд приходит к выводу, что с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 398,4 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, заключенные между ФИО2 и ФИО1.

Возвратить стороны по договору купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, заключенному между ФИО2 и ФИО1 в первоначальное положение.

Возвратить в собственность ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 955 кв.м., расположенный по адресу: ...., .... и расположенный на нем дом, площадью 67,4 кв.м. с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО2, **/**/**** года рождения (паспорт серии 2515 №, выданный Отделом УФМС России по .... в .... **/**/****), в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору от **/**/**** (с учетом дополнительного соглашения) в размере 3 100 000 руб.

Взыскать с ФИО2, **/**/**** года рождения (паспорт серии 2515 №, выданный Отделом УФМС России по .... в .... **/**/****), в пользу ФИО1 убытки 267 794,08 руб. – проценты, уплаченные по кредитному договору, расходы, связанные с регистрацией договора в размере 17 200 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 398,4 руб.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств в большем размере – отказать

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд .... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Д.И. Столповская

В окончательной форме решение принято **/**/****.