Польченко Екатерина Ивановна

Дело № 2-2193/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2019 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

В составе

Председательствующего судьи Волковой О.А.,

При секретаре Мещановой Н.Л.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сбромерской Кристины Николаевны к Сборомирской Эльвире Борисовне, Польченко Екатерине Ивановне о признании сделки недействительной, взыскании судебных расходов,

Установил:

Истец обратилась в суд с названным иском, указав, что является собственником ? доли в праве долевой собственности на <адрес>. Собственником другой доли жилого помещения является ответчик. 15.04.2019 Сборомирская Э.Б. продала принадлежащую ей часть жилого помещения Польченко Е.И. Считает данную сделку неправомерной, поскольку спорный объект недвижимости – квартира является неделимым единым комплексом, порядок пользования имуществом не определен и продажа ее части без ведома и согласия второго собственника противоречит требованиям закона. Кроме того, ответчик самовольно заняла большую комнату, нарушив тем самым долевое соотношение прав на жилое помещение. Более этого, в момент продажи доли квартиры истец являлась несовершеннолетней, поэтому данная сделка должна была проходить с уведомлением органов опеки и попечительства. На основании изложенного, просит признать недействительным договор купли-продажи ? доли квартиры <адрес> от 15.04.2019, заключенный между Сборомирской Э.Б. и Польченко Е.И., применить правила недействительности сделок и возвратить каждой стороне все полученное по сделке, исключить сведения о регистрации права собственности Поль...

Показать ещё

...ченко Е.И. из ЕРГН, взыскать в пользу истца 300 руб. в возврат госпошлины и 4 000 руб. по составлению искового заявления.

В судебном заседании истец Сбромерская К.Н. и ее представитель Сбромерская Н.С. требования иска поддержали, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами, указав дополнительно, что жилое помещение находится в долевой собственности и продажа ее части должна производиться с учетом мнения другого собственника, с преимущественным правом покупки. Вместе с тем, ответчик продала принадлежащую ей часть, не уведомив об этом истца и не дав возможности приобрести долю. Кроме того, истец на период совершения сделки была несовершеннолетней, в связи с чем, сделка должна совершаться с согласия органов опеки и попечительства.

Ответчик Сборомирская Э.Б. с иском не согласилась, указав, что ранее ей принадлежала ? доля в праве долевой собственности на квартиру <адрес>. Вторая часть принадлежит истцу. Имея намерения продать принадлежащую ей долю жилого помещения, она дважды направляла в адрес истца соответствующие телеграммы, которые, получены не были. При этом, истец и ее представитель знали о продаже, поскольку она также и в устной форме предупреждала о своих намерениях. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика Польченко Е.И.- Королева Н.С. исковые требования не признала, указав, что Польченко Е.И. приобрела у Сборомирской Э.Б. ? долю в праве долевой собственности на спорное жилое помещение за 450 000 руб. Сделка оформлена у нотариуса, покупателю предоставлены все документы на квартиру, в том числе телеграммы, которые направлялись второму собственнику.

Представитель Управления опеки и попечительства Администрации г. Смоленска в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах в силу ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что Сбромерская К.Н. является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>

Вторая доля на основании договора дарения от 07.06.2017 ранее принадлежала Сборомирской Э.Б. (л.д. 73).

09.04.2019 Сборомирская Э.Б. продала принадлежащую ей долю жилого помещения Польченко Е.И. ( л.д. 76).

В настоящее время вышеуказанная квартира в равных долях принадлежит Сбромерской К.Н. и Польченко Е.И. Право собственности указанных лиц на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 81).

Истец оспаривает сделку по переходу право собственности доли спорного жилого помещения, указав на нарушение преимущественного права покупки.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса).

В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В силу ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Согласно письменным материалам дела, 12.04.2018 и повторно 21.09.2018 Сборомирская Э.Б. посредством почтового отправления - телеграммы, уведомляла Сбромерскую К.Н. как участника долевой собственности и Сбромерскую Н.С. как законного представителя Сбромерской К.Н. о намерениях продажи принадлежащей ей доли спорного жилого помещения (л.д. 117, 120).

Телеграмма дважды не вручена истцу в связи с тем, что в дверь в квартиру никто не открыл, адресат за получением телеграммы не являлся (л.д. 119,123).

Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Анализируя представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что со стороны Сборомирской Э.Б, выполнены все условиях надлежащего уведомления истца как участника долевой собственности о намерениях реализации принадлежащей ею доли жилого помещения.

Истец полагая, что ответчик обязана была заключить с ней договор купли-продажи спорной доли, вместе с тем, каких – либо мер по заключению сделки не принимала, с требованиями об обязании его заключить в установленном порядке не обратилась. При этом суд учитывает, что законному представителю истца было известно о намерениях ответчика, что не отрицалось в судебном заседании, однако цена сделки ее не устраивала, но при этом переговоров о снижении стоимости доли между сторонами также не велось.

Ссылку истца на те обстоятельства, что телеграмма направлялась по месту нахождения объекта, а не по месту жительства Сбромерской К.Н. и ее законного представителя, суд признает несостоятельной.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Согласно установленным по делу обстоятельствам (л.д.10), истец зарегистрирована по адресу нахождения спорного жилого помещения, куда и направлялись телеграммы.

Допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы.

Уведомление о продаже доли жилого помещения участнику долевой собственности может быть направлено через нотариуса либо самостоятельно путем почтового отправления. Обязанность по уведомлению сособственника о продаже доли ответчиком была реализована.

В случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается (письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 <О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу> (вместе с "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16)).

Таким образом, поскольку истец не изъявила желания приобрести долю жилого помещения, она утратила права преимущественной покупки, при этом оспариваемая истцом сделка отвечает критериям законности и совершена Сборомирской Э.Б. при наличии права на ее совершение при соблюдении предусмотренной законом процедуры, в том числе заверена нотариусом.

Также представитель истца ссылается на то, что поскольку Сбромерская К.Н. на момент уведомления была несовершеннолетней, то сделка без ведома органов опеки и попечительства совершена быть не могла.

Действительно, если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли.

Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю - давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Таким образом, в случае наличия несовершеннолетнего собственника имеющего права первоочередной покупки, именно отказ от преимущественного права такой покупки должен быть подтвержден органами опеки и попечительства. Отказ при этом должен быть удостоверен нотариусом.

По смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Фактически отказа от сделки представителем истца не заявлено, но и в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, никаких действий по фактическому приобретению спорной квартиры совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорной доли со стороны истца считается утраченным.

Отсутствие конкретного ответа от законного представителя истца не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом разъяснено истцу право на возможность подачи иска в суд о переводе на нее прав и обязанностей покупателя и предоставления доказательств наличия денежных средств, необходимых для оплаты доли в праве собственности на жилое помещение.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14), из которых следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Предоставленным правом истец не воспользовалась, свою платежеспособность не подтвердила, требования не уточнила.

Суд, разрешая иск по заявленным требованиям, на основании изложенных обстоятельств не находит правовых оснований для его удовлетворения.

Отказ в удовлетворении требований освобождает сторону ответчика от возмещения истцу судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-198,199 ГПК РФ суд

Решил:

В удовлетворении требований Сбромерской Кристины Николаевны к Сборомирской Эльвире Борисовне, Польченко Екатерине Ивановне о признании недействительным договора купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.А. Волкова

Свернуть