Пяткова Евгения Техиржановна

Дело № 2-314/2023

УИД 22RS0033-01-2023-000224-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2023 года с. Мамонтово

Мамонтовский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Жежера О.В.,

при секретаре Терентьевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Переверзева М.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Союз», Астахову В.А. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Переверзев М.И. обратился в суд с иском к ООО «Союз», Астахову В.А. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка,в обоснование указал, что с 2017 он является собственником восьми объектов недвижимости, расположенных по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером 22:27:030301:178, площадью 40030 кв.м., принадлежащем ООО «Союз». Указанный земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Союз» продан Астахову В.А., право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. В адрес истца в нарушение требований ч.3 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), ч.2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) письменного извещения о намерении продать вышеуказанный земельный участок, постороннему лицу не поступало, в связи с чем нарушено его преимущественное покупки. Истцу стало известно, что земельный участок по цене 100000 руб. продан Астахову В.А. ДД.ММ.ГГГГ из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, а потому трехмесячный срок на обращение в суд, установленный ч.3 ст. 250 ГК РФ, не нарушен. На основании изложенного, ист...

...ец просит перевести права и обязанности покупателя на земельный участок, находящийся по адресу <адрес> в <адрес>, кадастровый №, на себя, взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину в размере 3200 руб.

Представитель истца Абрамова Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске и дополнительных пояснениях к иску, полагает, что нарушено преимущественное право истца на покупку земельного участка, на котором расположены восемь принадлежащих ему объектов недвижимости, т.к. письменное извещение о намерении продать спорный земельный участок с указанием цены и других условий не поступало в адрес истца, а заключенный с истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ данного участка до настоящего времени в установленном законом порядке не расторгнут, отсутствие регистрации перехода прав истца в установленном законом нельзя прировнять к уведомлению о продаже. Кроме того, вид разрешенного использования спорного земельного участка - «для функционального обслуживания мехтока», при этом истец владеет на праве собственности с 2017 года зданиями мехтоков площадью 5899 кв.м. и другими зданиями, находящимися в единой технологической связи между собой, тогда как площадь проданного Астахову мельничного комплекса, действующего автономно, составляет 728,6 кв.м., соответственно, истец имел право преимущественной покупки. Истец узнал о нарушенном праве в ходе проведения проверки по факту завладения земельным участком мошенническим путем, получив выписку из ЕГРН при ознакомлении с делом не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании ответчик Астахов В.А. и его представитель Пяткова Е.Т. возражали против удовлетворения исковых требований, заявив о пропуске срока на обращение в суд и отсутствии оснований у ООО «Союз» уведомлять истца о продаже спорного земельного участка, т.к. Астахову продано здание мельничного комплекса, а земельный участок последовал судьбе здания. В силу ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на здание предается право на земельный участок, занятый такой недвижимостью, п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий. Переверзев в 2017 году отказался от покупки спорного земельного участка, ему были возвращены уплаченные им денежные средства по договору купли-продажи земельного участка в размере 79704 руб., тем самым существенное условие договора не было выполнено, переход права собственности на основании договора кули-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован, истец не проявлял интереса к участку, соглашение о пользовании земельным участком с собственником не заключалось, сервитут не устанавливался, бремя содержания несло ООО «Союз», уплачивая налог с 2017.

В судебное заседание, будучи надлежаще извещенными о времени и месте его проведения, не явился истец Переверзев, а также представитель ответчика ООО «Союз», представив отзыв на иск, аналогичный по содержанию с позицией ответчика Астахова, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> возражений не представил. Суд, с учетом мнения сторон, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим оснвоаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок площадью 39975 кв.м. (4030 +/-70) с кадастровым 22:27:030301:178 и мельничный комплекс общей площадью 728,6 кв.м. с кадастровым номером 22:27:030301:987, находящийся на указанном земельном участке по <адрес> в <адрес>, принадлежали ООО «Союз» на основании соглашения о передаче предмета залога залогодержателю № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Союз» заключило договоры купли-продажи указанных объектов недвижимости с Переверзевым, при этом цена земельного участка составила 79704 руб., которые истец оплатил платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость мельничного комплекса оплачена не была. Платежным поручением № от 29.908.2017 денежные средства в размере 79704 руб. возвращены ООО «Союз» истцу Переверзеву, акт сверки взаимных расчетов подписан между ООО «Союз» и Переверзевым.

Таким образом, сделка по приобретению земельного участка не состоялась, учитывая, что не выполнено существенное условие договора - оплата не произведена, при этом с апреля 2017 до момента продажи спорного земельного участка Астахову в марте 2022 переход права собственности в установленном законом порядке Переверзевым не зарегистрирован, в связи с чем довод стороны истца о том, что договора от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не расторгнут, судом признан несостоятельным.

На вышеуказанном земельном участке помимо вышеуказанного мельничного комплекса с кадастровым номером 22:27:030301:987 расположены объекты недвижимости, принадлежащие Переврезеву М.И. на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных с ООО «Система»:

- склад кирпичный общей площадью 399,1 кв. метров, с кадастровым номером 22:27:030301:1583, правообладатель Переверзев М.И., запись регистрации 22:27:030301:1583-22/001/2017-2 от ДД.ММ.ГГГГ;

- склад семенной бетонный общей площадью 585,1 кв. метров, с кадастровым номером 22:27:030301:1584, правообладатель Переверзев М.И. запись регистрации 22:27:030301:1584-22/001/2017-2 от ДД.ММ.ГГГГ;

- механизированный ток ЗАВ-40 общей площадью 287,8 кв. метров, с кадастровым номером 22:27:030301:1585, правообладатель Переверзев М.И. запись регистрации 22:27:030301:1585-22/001/2017-2 от ДД.ММ.ГГГГ;

- крытый ток № общей площадью 3039,5 кв. метров, с кадастровым номером 22:27:030301:1595, правообладатель Переверзев М.И. запись регистрации 22:27:030301:1595-22/001/2017-2 от ДД.ММ.ГГГГ;

- крытый ток № общей площадью 2061,7 кв. метров, с кадастровым номером 22:27:030301:1586, правообладатель Переверзев М.И. запись регистрации 22:27:030301:1586-22/001/2017-2 от ДД.ММ.ГГГГ;

- склад семенной кирпичный общей площадью 1181,6 кв. метров, с кадастровым номером 22:27:030301:1587, правообладатель Переверзев М.И. запись регистрации 22:27:030301:1587-22/001/2017-2 от ДД.ММ.ГГГГ;

- механизированный ток ЗАВ-40 общей площадью 310 кв. метров, с кадастровым номером 22:27:030301:1588, правообладатель Переверзев М.И. запись регистрации 22:27:030301:1588-22/001/2017-2 от ДД.ММ.ГГГГ;

- весовая на 30-15 т., общей площадью 43 кв. метров, с кадастровым номером 22:27:030301:1589, правообладатель Переверзев М.И. запись регистрации 22:27:030301:1589-22/001/2017-2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, истцом - владельцем восьми объектов недвижимости и предыдущим собственником указанных объектов ООО «Система» с собственником земельного участка ООО «Союз» не заключалось какое-либо соглашение о пользовании спорным земельным участком, сервитут не устанавливался, какие-либо споры относительно порядка пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие истцу и предыдущему собственнику здания и помещения, не возникали.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Союз» продало в собственность Астахову В.А. земельный участок площадью 39975 кв.м. (4030 +/-70) с кадастровым 22:27:030301:178 и мельничный комплекс общей площадью 728,6 кв.м. с кадастровым номером 22:27:030301:987, находящийся на указанном земельном участке по <адрес> в <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 22:27:030301:178, площадью 40030+/-70 кв. метров, расположенный по <адрес>, принадлежит на праве собственности Астахову В.А., запись регистрации 22:27:030301:178-22/111/2022-2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером 22:27:030301:178, расположенном по <адрес>, находится объект недвижимости мельничный комплекс общей площадью 728,6 кв. метров, с кадастровым номером 22:27:030301:987, правообладатель Астахов В.А., запись регистрации 22:27:030301:987-22/111/2022-2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что при продаже спорного земельного участка нарушено его право преимущественной покупки, поскольку уведомление о продаже с указанием стоимости участка в его адрес не направлялось, тогда как принадлежащие ему на праве собственности восемь объектов недвижимости расположены на спорном земельном участке.

На основании ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 данного Кодекса (пункт 2).

В соответствии с п.1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В п.3 ст.250 ГК РФ указано, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Ст.250 ГК РФ регулирует исключительно взаимоотношения связанные с общей долевой собственностью.

В настоящем деле требования Переверзева М.И. направлены на перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части покупки в собственность земельного участка с кадастровым номером 22:27:030301:178, общей площадью 39975 кв.м. (4030 +/-70).

Предметом сделки купли-продажи выступает самостоятельный объект гражданских прав, а именно, мельничный комплекс с кадастровым номером 22:27:030301:987, принадлежащий ООО «Союз» на праве собственности, при этом, воля сторон договора направлена на отчуждение мельничного комплекса совместно с отчуждением земельного участка, занятого такой недвижимостью.

В соответствии с положениями п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации). Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу п.1 ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается, является ничтожной.

С учетом изложенного, анализируя нормы права, суд приходит к выводу, что в случае продажи постороннему лицу - Астахову В.А. принадлежащего собственнику объекта недвижимости, расположенного на данном участке, и принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, преимущественного права покупки на земельный участок не возникает, поскольку земельный участок отчуждается не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимости.

Таким образом, оснований полагать, что при отчуждении спорного земельного участка нарушено право истца, как собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, отчужденном вместе со зданием, истцу не принадлежащим, у суда не имеется, других знаний, принадлежащих продавцу, на земельном участке не имеется.

С учетом обстоятельств дела, переход прав и обязанностей покупателя по сделке от ДД.ММ.ГГГГ в отношении только земельного участка невозможен, так как земельный участок продан вместе с находящимся на нем зданием, на основании одного и того же договора купли-продажи, при этом перевод прав покупателя только земельного участка на другое лицо нарушит требование земельного и гражданского законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ).

Доводы стороны истца о том, что вид разрешенного использования земельного участка определен для функционального обслуживания мехтока, коим он владеет в отличие от ответчика Астахова, не имеет правового значения для разрешения данного спора, истец не лишен возможности урегулировать вопросы пользования частью земельного участка, занятого принадлежащими ему зданиями и сооружениями.

Стороной ответчика в ходе рассмотрения дела заявлено о пропуске истцом трехмесячного срока для предъявления требований в судебном порядке о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В п.14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что по смыслу п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст.205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Обратившись с иском, основанием которого являлось нарушение прав участника долевой собственности, ДД.ММ.ГГГГ, Переверзев М.И. пропустил трехмесячный срок для предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя, поскольку узнал о нарушенном праве не позднее 2022 года.

То обстоятельство, что истец Переверзев М.И. узнал об оформлении земельного участка на Астахова В.А. в 2022 году, подтверждается объяснением Переверзева М.И. от ДД.ММ.ГГГГ, данным в ходе проверки МО МВД России «Мамонтовский» по сообщению Паршина Е.И. о преступлении, предусмотренном ст.158 УК РФ, - хищении на территории мехтока, расположенного на спорном земельном участке (материал КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ), а также объяснением Переверзева М.И. от ДД.ММ.ГГГГ, данным в ходе проверки МО МВД России «Мамонтовский» по сообщению представителя Переверзева М.И. на основании доверенности - Орлова А.О. о преступлении, предусмотренном ч.1 ст.159 УК РФ, о незаконном оформлении Астаховым В.А. спорного земельного участка (материал КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ).

Оснований полагать, что представитель истца Орлов А.О., действующий на основании доверенности, действовал от своего имени и не в интересах доверителя Переверзева М.И., у суда не имеется, учитывая, что в объяснениях от ДД.ММ.ГГГГ Переверзев М.И. сообщил, что в конце декабря 2022 года ему стало известно, что Астахов В.А. и Паршин Е.И. препятствует доступу его работников на территорию, заявляя, что земельный участок принадлежит им, в связи с чем его (истца) представитель Орлов А.О. о данном факте сообщил в полицию.

Довод стороны истца о том, что датой начала течения срока исковой давности является ДД.ММ.ГГГГ - дата вынесения постановления об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Астахова В.А. по ч.1 ст. 159 УК РФ, из содержания которого следует, что право собственности Астахова на спорный земельный участок подтверждается выпиской ЕГРН о переходе прав собственности на объект недвижимости, основан только на пояснениях представителя истца. Каких-либо обстоятельств невозможности получения ранее сведений о собственнике спорного земельного участка истцом не приведено. При этом ответчик Астахов с момента покупки земельного участка в марте 2022 открыто владел и пользовался им, осуществляя на территории участка деятельность по функционированию мельничного комплекса.

Сама по себе ссылка стороны истца на получение выписки из ЕГРН только в феврале 2023 не свидетельствует о том, что истец не мог ранее запросить такие сведения, узнав о нарушении своих прав третьими лицами, с учетом доводов ответчиков о том, что они открыто владеют спорным имуществом с даты покупки.

Если истец считал себя собственником спорного земельного участка на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и добросовестно осуществлял свои права собственника, то он мог узнать или должен был узнать о нарушении его прав собственника в результате отчуждения спорного земельного участка, чего не было сделано.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца, в том числе по основанию пропуска срока на обращение в суд.

В целях подтверждения своей платежеспособности в соответствии с разъяснениями, содержащимися п. 1.2. постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»), согласно которому при предъявлении иска о переводе прав покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте внести уплаченную покупателем сумму, истец Переверзев М.И. внес на счет Управления судебного департамента в <адрес> сумму в размере 102000 руб. платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку оснований для удовлетворения иска судом не усмотрено, внесенная сумма подлежит возврату истцу по вступлению решения в законную силу.

Согласно частям 1 и 3 статьи 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В обеспечение иска по заявлению истца определением Мамонтовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ применены обеспечительные меры в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером 22:27:030301:178, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 40030 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для функционального обслуживания мехтока, принадлежащий на праве собственности Астахову В.А.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении иска, то оснований для сохранения ареста на спорный земельный участок, наложенного определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется, в связи с чем обеспечительные меры подлежат отмене по вступлению решения в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Переверзева М.И. к ООО «Союз», Астахову В.А. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка отказать.

По вступлению решения в законную силу:

- отменить обеспечительные меры в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 22:27:030301:178, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 40030 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для функционального обслуживания мехтока, наложенные определением Мамонтовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ;

- возвратить плательщику Переверзева М.И. денежные средства в размере 102000 руб., внесенные на банковский счет Управления Судебного департамента в <адрес> на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Мамонтовский районный суд.

Судья О.В. Жежера

Дата изготовления мотивированного решения 23.11.2023