Ремизов Дмитрия Борисовича

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2012 года г. Грязи

Грязинский городской суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Дудникова С.А.

при секретаре Нижегородовой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Нефтебаза «Сенцово» к Ремезову Д.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Ремезова Д.Б. к ООО «Нефтебаза «Сенцово» о признании договора ипотеки (залоге недвижимости) от 26 мая 2009 года недействительным,

установил:

ООО «Нефтебаза «Сенцово» обратилось в суд с иском к Ремезову Д.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество по договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее ответчику, на сумму <данные изъяты>. При этом истец ссылался на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» в лице Липецкою регионального филиала и ФИО2 был заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого ответчик обязался передать в залог ОАО «Россельхозбанк» недвижимое имущество и имущественные права в совокупности: объект недвижимости здание и принадлежащее право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание, в обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Межрегионторг-Финанс» и ОАО «Россельхозбанк». Также в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор № поручительства физического лица от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и Понамаревой И.В. Предметом договора об ипотеке является здание и п...

Показать ещё

...раво аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание (п.3.1 Договора об ипотеке):

- недостроенный коттедж № (лит. А) готовностью 84 %, площадью застройки 146,8 кв.м., недостроенный подвал (лит под А), расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Право собственности ответчика на передаваемое в залог здание подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии №, выданным Управлением федеральной регистрационной службы по Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ;

- здание расположено на земельном участке площадью 1065 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, (категория земель -земли особо охраняемых территорий и объектов. Разрешенное использование - для культурно-оздоровительных целей), принадлежащем залогодателю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией Грязинского муниципального района Липецкой области сроком на 25 (двадцать пять) лет, зарегистрированного Управлением федеральной регистрационной службы по Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ за №.

Залоговая стоимость имущества, переданного в залог в соответствии с условиями договора ипотеки, установлена в размере <данные изъяты>. (п.3.2. договора ипотеки). По условиям кредитного договора ОАО «Россельхозбанк» обязался предоставить ООО «Межрегионторг-Финанс» денежные средства в размере <данные изъяты>., а ООО «Межрегионторг-Финанс» обязалось возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях кредитного договора. Срок исполнения обязательств наступил, однако ООО «Межрегионторг-Финанс» своих обязательств по кредитному договору не выполнило, что подтверждается решением Третейского суда при Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств Тульской области (далее - Третейский суд) от 31.05.2010 г. по делу № ТС-АКФХ-Л /29, вступившим в законную силу 31.05.2010 года.

ОАО «Россельхозбанк» (Цедент) и «Нефтебаза «Сенцово» (Цессионарий) ДД.ММ.ГГГГ заключили договор № (уступки права требования), в соответствии с которым Цедент уступил Цессионарию право требования к ООО «Межрегионторг-Финанс» все права по вышеуказанным договорам, заключенным между цедентом и ООО «Межрегионторг-Финанс».

Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество по договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее Ремезову Д.Б. на сумму <данные изъяты>.

Ремезов Д.Б. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Нефтебаза «Сенцово», в котором просил признать договор № об ипотеке (залоге недвижимости) заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и Ремезовым Д.Б. в силу статьи 179 ГК РФ недействительным, в связи с его заключением под воздействием обмана со стороны Банка и руководителя ООО «Межрегионторг-Финанс», сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении. В частности, истец считает, что заключив кредитный договор № на основании фиктивных бухгалтерских балансов и подложных договоров ООО «Межрегионторг-Финанс», ОАО «Россельхозбанк» при заключении договора ипотеки, обеспечивающего возврат кредита, в свою очередь, обманул истца относительно хозяйственного положения и финансового состояния Заёмщика. Считает, что Банк допустил преступную халатность, а точнее был соучастником ООО «Межрегионторг-Финанс» в выдаче последнему необеспеченного кредита. Обманутой стороной остался только лишь Залогодатель. Фактически Банк, декларируя возвратность, а на самом деле выдавая Заёмщику безвозвратный кредит на сумму 11 000 000 рублей, рассчитывал завладеть имуществом Залогодателя, оценённым на сумму вдвое большую, чем кредит, то есть на сумму 25 000000 рублей. Залогодатель же рассчитывал на исполнение принципа возвратности полученного Заёмщиком кредита, на надлежащее исполнение Банком своих обязанностей по проверке хозяйственного положения и финансового состояния ООО «Межрегионторг-Финанс» и не рассчитывал в результате заключённого договора понести особо крупный ущерб.

Ремизов Д.Б. просит признать недействительным договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, как сделку, совершенную под влиянием обмана.

В судебное заседание представитель ООО «Нефтебаза Сенцово» не явился о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил. В предыдущих судебных заседаниях представитель Морозова Л.Н., действующая на основании доверенности, иск поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Встречный иск Ремизова Д.Б. не признала, пояснив, что основания для признания договора ипотеки недействительным, отсутствуют.

Представитель ответчика Ремизова Д.Б. - Курдюков Р.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск ООО «Нефтебаза «Сенцово» не признал, суду пояснил, что возражая против предъявленного иска, ответчик Ремезов предъявил встречный иск, на удовлетворении которого он настаивает. Удовлетворение же встречного иска исключает удовлетворение первоначального. Доводы в обоснование встречного иска приведены истцом в заявлении. Полагает, что договор ипотеки является недействительным, поскольку заключен Залогодателем под воздействием обмана. Кроме того, требование истца по первоначальному иску об установлении начальной продажной цены предмета залога на основании экспертного заключения, считает не обоснованными, поскольку экспертное заключение изготовлено без фактического осмотра объекта оценки, а также основания для изменения залоговой цены, согласованной сторонами в договоре залога отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Межрегионторг-Финанс», в судебное заседание не явился о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

В судебное заседание Понамарева И.В., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила.

Выслушав объяснения представителя ответчика (истца по встречному иску), исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» в лице Липецкою регионального филиала и ООО «Межрегионторг-Финанс» заключен кредитный договор №, по условиям кредитного договора ОАО «Россельхозбанк» обязался предоставить ООО «Межрегионторг-Финанс» денежные средства в размере 11 000 000 (одиннадцать миллионов) руб., а ООО «Межрегионторг-Финанс» обязалось возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях кредитного договора (т. 1 л.д. 11-25).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор № поручительства физического лица от ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО «Россельхозбанк» и Понамаревой И.В. (т. 1 л.д. 26).

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из указанного кредитного договора между ОАО «Россельхозбанк» в лице Липецкою регионального филиала и Ремезовым Д.Б. был заключен договор ипотеки № (залоге недвижимости), по условиям которого ответчик обязался передать в залог ОАО «Россельхозбанк» недвижимое имущество и имущественные права в совокупности: объект недвижимости - здание и принадлежащее право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание (т. 1 л.д. 33).

Предметом договора об ипотеке является здание и право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание (п.3.1 Договора об ипотеке):

- недостроенный коттедж № (лит. А) готовностью 84 %, площадью застройки 146,8 кв.м., недостроенный подвал (лит под А), расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Право собственности ответчика на передаваемое в залог здание подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии №, выданным Управлением федеральной регистрационной службы по Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ;

- здание расположено на земельном участке площадью 1065 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, (категория земель -земли особо охраняемых территорий и объектов. Разрешенное использование - для культурно-оздоровительных целей), принадлежащем залогодателю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией Грязинского муниципального района Липецкой области сроком на 25 (двадцать пять) лет, зарегистрированного Управлением федеральной регистрационной службы по Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ за №.

Залоговая стоимость имущества, переданного в залог в соответствии с условиями договора ипотеки, установлена в размере 22 260 000 руб. (п.3.2. договора ипотеки).

В срок до ДД.ММ.ГГГГ ООО «Межрегионторг-Финанс» свои обязательств по кредитному договору не исполнило, что подтверждается решением Третейского суда при Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств Тульской области (далее - Третейский суд) от 31 мая 2010 года по делу № ТС-АКФХ-Л/29, вступившим в законную силу 31 мая 2010года (т. 1 л.д. 53).

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Россельхозбанк» (Цедент) и «Нефтебаза «Сенцово» (Цессионарий) заключили договор № (уступки права требования), в соответствии с которым Цедент уступил Цессионарию право требования к ООО «Межрегионторг-Финанс» все права по вышеуказанным договорам, заключенных между цедентом (ОАО «Россельхозбанк») и ООО «Межрегионторг-Финанс» в размере <данные изъяты> (т. 1 л.д. 5).

Согласно 382ГК РФправо (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Из статьи 384 ГК РФ следует, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что права первоначального кредитора, ОАО «Росельхозбанк», по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, перешло к ООО «Нефтебаза «Сенцово» на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора уступки требования.

В обоснование своих требований о расторжении договора Ремезов Д.Б. ссылается на положения части 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что оспариваемый им договор ипотеки был заключен под воздействием обмана.

В соответствии со статьей 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Обязательным условием применения статьи 179 ГК РФ является наличие умысла на совершение обмана. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Он приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и Ремезовым Д.Б. был заключен договор об ипотеке (залог недвижимости) № (т. 1 л.д. 33).

По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Ремезов Д.Б., в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Межрегионторг-Финанс» передал в залог спорное недвижимое имущество и имущественные права в совокупности. Данный договор в установленном порядке был зарегистрирован (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ) - т.1 л.д. 51.

Довод представителя истца о том, что сделка по заключению договора залога недвижимости между ОАО «Россельхозбанком» и Ремезовым Д.Б. совершена последним под влиянием обмана (в виду преступной халатности Банка) со стороны Понамаревой И.В., суд считает несостоятельным, поскольку противоречит требованиям действующего Гражданского законодательства, а именно положениям статьи 179 ГК РФ.

В соответствии со статьей 179 ГК РФ недействительна сделка, совершенная под влиянием обмана представителя одной стороны с другой стороной.

Исходя из смысла данной нормы, одна из сторон является потерпевшей от виновных противоправных действий другой стороны либо третьих лиц, действовавших в ее интересах.

Из материалов дела следует, что Понамарева И.В. стороной по сделке не является, в интересах ОАО "Россельхозбанк " не действовала.

ОАО "Россельхозбанк " при заключении договора ипотеки каких-либо противоправных действий в отношении Ремезова Д.Б. не совершал.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что основания для признания сделки недействительной в силу обмана истца по встречному иску со стороны Понамаревой И.В., отсутствуют.

Довод представителя истца по встречному иску о наличии в действиях работников Банка при заключении договора ипотеки преступной халатности, также голословен и не подтверждается какими-либо доказательствами.

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Проанализировав положения указанной правовой нормы, суд приходит к выводу о том, что бремя доказывания существенности изменения обстоятельств лежит на стороне, заявившей соответствующие требования.

Из содержания искового заявления усматривается, что истец просит суд расторгнуть договор, указывая на то, что при заключении договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ Ремезов находился в заблуждении относительно финансового состояния Заемщика, достоверности представленных в кредитное учреждение финансовых документов о платежеспособности ООО «Межрегионторг-Финанс», в следствие его обмана как со стороны ООО «Межрегионторг-Финанс», так и со стороны Банка. Предвидеть данное обстоятельство (обман со стороны контрагента) Залогодатель на момент заключения оспариваемого договора не мог, поскольку данные обстоятельства были установлены приговором суда.

Данный довод истца по встречному иску, по мнению суда, является несостоятельным по следующим основаниям.

Из оспариваемого договора об ипотеке усматривается, что данный договор был заключен между Банком (Залогодержателем), выдавшим кредит ООО «Межрегионторг-Финанс» (Заемщик), и Ремезовым Д.Б. (Залогодателем). Договор залога, как таковой, по своей природе является одной из предусмотренных законом мер обеспечения исполнения обязательства. То есть целью заключения такого договора является защита имущественных прав Залогодержателя, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) Заемщиком своих обязательств перед Кредитором. Из существа договора залога вытекает, что риск изменения обстоятельств (в части платежеспособности Заемщика) несет именно заинтересованная сторона (в данном случае Залогодатель). Заключая договор об ипотеке, Ремезов Д.Б. добровольно принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, в том числе, в случае неплатежеспособности Заемщика.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и Ремезовым Д.Б. был заключен договор об ипотеке (залог недвижимости) № (т. 1 л.д. 33).

По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Ремезов Д.Б., в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Межрегионторг-Финанс» передал в залог спорное недвижимое имущество и имущественные права в совокупности. Данный договор в установленном порядке был зарегистрирован.

Как видно из оспариваемого договора Понамарева И.В., стороной по данной сделке не являлась.

Довод Ремезова Д.Б. о том, что между Понамаревой И.В. и ОАО «Россельхозбанком» имелся умысел на завладение принадлежащего ему имущества (охотничий домик) является голословным и не подтверждается какими-либо доказательствами.

Не представлено истцом по встречному иску и доказательств тому, что в действиях ОАО «Россельхозбанк» при выдаче ООО «Межрегионторг-Финанс» кредита в размере <данные изъяты> имеется преступная халатность, либо умысел на введение Ремезова Д.Б. в заблуждение путем обмана относительно платежеспособности Заемщика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства, отвечающие принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности факта того, что с момента заключения между сторонами оспариваемого договора, обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно положениям статей 55, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Более того, статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ООО «Нефтебаза «Сенцово», обратилось в суд с иском к Ремезову Д.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество, ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленных документов, Ремезов Д.Б. обратился в адрес истца ООО «Нефтебаза «Сенцово» с предложением о расторжении договора об ипотеке. Данное заявление датировано ДД.ММ.ГГГГ. Сведений о том, что данное обращение было направлено в адрес истца по первоначальному иску и им получено, суду не представлено.

На основании указанных правовых норм, учитывая непредставление стороной истца доказательств наличия условий, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора об ипотеке (залога недвижимости), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и Ремезовым Д.Б.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что заявленные Ремезовым Д.Б. встречные требования о расторжении договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ являются не обоснованными и неподлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (часть 1).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (часть 2). Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (часть 3).

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Аналогичная норма (в части обращения взыскания на заложенное имущество) содержится в статье 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Липецкой области, Ремезову Д.Б. принадлежит на праве собственности недостроенный коттедж № (лит. А) готовностью 84 %, площадью застройки 146,8 кв.м., недостроенный подвал (лит под А), расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, администрация Грязинского муниципального района <адрес> предоставила Ремезову Д.Б. земельный участок площадью 1065 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для культурно-оздоровительной деятельности, сроком на 25 лет.

26.05. 2009 года между ОАО «Россельхозбанк» в лице ОАО «Россельхозбанк» в лице Липецкою регионального филиала и ООО «Межрегионторг-Финанс» заключен кредитный договор №, по условиям которого, ОАО «Россельхозбанк» обязался предоставить ООО «Межрегионторг-Финанс» денежные средства в размере <данные изъяты> а ООО «Межрегионторг-Финанс» обязалось возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях кредитного договора.

В обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из указанного кредитного договора между ОАО «Россельхозбанк» в лице ОАО «Россельхозбанк» в лице Липецкого регионального филиала и Ремезовым Д.Б. был заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого ответчик обязался передать в залог ОАО «Россельхозбанк» недвижимое имущество и имущественные права в совокупности: объект недвижимости - здание и принадлежащее право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание.

Предметом договора об ипотеке является здание и право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание (п.3.1 Договора об ипотеке):

- недостроенный коттедж № (лит. А) готовностью 84 %, площадью застройки 146,8 кв.м., недостроенный подвал (лит под А), расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Право собственности ответчика на передаваемое в залог здание подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии №, выданным Управлением федеральной регистрационной службы по Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ;

- здание расположено на земельном участке площадью 1065 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, (категория земель -земли особо охраняемых территорий и объектов. Разрешенное использование - для культурно-оздоровительных целей), принадлежащем залогодателю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией Грязинского муниципального района Липецкой области сроком на 25 (двадцать пять) лет, зарегистрированного Управлением федеральной регистрационной службы по Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ за №.

Залоговая стоимость имущества, переданного в залог в соответствии с условиями договора ипотеки, установлена в размере <данные изъяты>. (п.3.2. договора ипотеки).

В срок до ДД.ММ.ГГГГ ООО «Межрегионторг-Финанс» свои обязательств по кредитному договору не исполнило, что подтверждается решением Третейского суда при Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств <адрес> (далее - Третейский суд) от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ТС-АКФХ-Л/29, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Россельхозбанк» (Цедент) и «Нефтебаза «Сенцово» (Цессионарий) заключили договор № (уступки права требования), в соответствии с которым Цедент уступил Цессионарию право требования к ООО «Межрегионторг-Финанс» все права по вышеуказанным договорам, заключенных между цедентом (ОАО «Россельхозбанк») и ООО «Межрегионторг-Финанс».

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Пунктом 1.1 договора определен предмет залога, недостроенный коттедж № и право аренды на земельный участок.

Пунктом 2.1 договора стороны определили, что договором ипотеки обеспечивается исполнение Заемщиком (ООО «Межрегионторг-Финанс») обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в части возврата основного долга, уплаты процентов за пользование кредитом, уплате комиссий и неустоек, возмещение расходов по обращению взыскания на заложенное имущество.

Пунктами 2.3, 2.4 договора предусмотрен порядок возврата кредита, уплаты процентов по нему и неустоек за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно пункту 3.2 Договора стороны установили залоговую стоимость заложенного имущества в размере 22 260 000 рублей. Кроме того, в соответствии с пунктом 3.9 Договора установлено, что залоговая стоимость имущества может быть изменена в связи с частичной утратой или повреждением объекта залога.

Из отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости №, изготовленного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Советникъ» следует, что после проведения всех необходимых расчетов, оценщик пришел к следующему заключению: рыночная стоимость недостроенного коттеджа 84 % готовности (лит. А) и недостроенным подвалом (лит. под А), расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель ответчика, Курдюков Р.В., возражал против результатов проведенной оценочной экспертизы, ссылаясь на то, что осмотр объекта оценки фактически не производился, заключение подготовлено на основании технического паспорта объекта по состоянию на 2009 год. Ответчик Ремезов Д.Б. о дате осмотра экспертом-оценщиком не уведомлялся. Кроме того, при заключении договора ипотеки сторонами была определена залоговая стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты>, которая также определялась на основании отчета об оценке, выполненного специалистом-оценщиком. Истцом каких-либо доказательств частичного повреждения либо утраты предмета залога суду не представлено. Из заключения эксперта также не следует, в связи с чем, стоимость заложенного имущества снизилась практически вдвое. Полагает, что представленное доказательство является недопустимым.

Из объяснений эксперта Безбородовой Н.Е., допрошенной в судебном заседании 31.10.2011 года в качестве эксперта, следует, что при изготовлении экспертного заключения по определению Грязинского городского суда от 18 июля 2011 года фактический осмотр здания не производился в связи с отсутствием доступа к земельному участку и зданию. Эксперт допускает, что при осмотре объекта недвижимости изнутри, его стоимость могла быть определена иной.

В материалы дела сведений о надлежащем извещении сторон о дате и времени производства осмотра объекта оценки не представлено. Отсутствуют объективные сведения и об уклонении ответчика от проведения осмотра и изготовления надлежащего экспертного заключения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что представленный отчет об оценке от 30.12.2011 года не может являться допустимым доказательством по делу.

Поскольку истом не представлено иных доказательств стоимости объекта залога, не представлено доказательств наличия объективных причин, послуживших изменению стоимости объекта залога, то считает возможным установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в соответствии с ценой, согласованной сторонами в пункте 3.2 договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

Суд считает обоснованным требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество по договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее Ремезову Д.Б., в части определения суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, в размере <данные изъяты>.

Согласно заключенному ДД.ММ.ГГГГ договору цессии № между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Нефтебаза «Сенцово» Цедент (ОАО «Россельхозбанк») передал, а Цессионарий (ООО «Нефтебаза «Сенцово») принял все права требования по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Цедентом и Заемщиком (ООО «Межрегионторг-Финанс»); по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Цедентом и Ремезовым Д.Б. Размер уступаемого права требования согласно указанному договору составил <данные изъяты> (т. 1 л.д. 5).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ООО «Нефтебаза «Сенцово» требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику Ремезову Д.Б., в размере <данные изъяты> (сумма, подлежащая уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества), установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 194-198 Гражданского процессуального Кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Обратить взыскание в размере <данные изъяты> на принадлежащее ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, заложенное согласно приложению № к Договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ имущество:

- недостроенный коттедж № (лит. А) готовностью 84 %, площадью застройки 146,8 кв.м., недостроенный подвал (лит под А), расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>; право аренды земельного участка площадью 1065 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (категория земель -земли особо охраняемых территорий и объектов. Разрешенное использование - для культурно-оздоровительных целей), установив начальную продажную цену имущества в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Грязинский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья С.А. Дудников

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2012 года

Свернуть