Сафиуллин Андрей Саматович

Дело **

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

от 20 ноября 2024 года

Северский городской суд Томской области в составе:

председательствующего Гуслиной Е.Н.

при секретаре Буслаевой О.С.

помощник судьи Бресская Д.Н.,

с участием представителя истца Изосимова Д.А.,

представителя ответчиков Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и Администрации ЗАТО Северск Романишеной О.В.,

третьего лица Сафиуллина А.С.,

рассмотрев в г. Северске Томской области в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Степушкина В.И. к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, Администрации ЗАТО Северск о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, недействительным, применении последствий недействительности аукциона,

установил:

Степушкин В.И. обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, Администрации ЗАТО Северск, в котором с учетом уточнения исковых требований просит признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером **, применить последствия недействительности аукциона в виде возврата Управлением задатка в размере 71140 руб.

В обоснование исковых требований указал, что 10.07.2023 на официальном сайте Администрации ЗАТО Северск, официальном сайте для размещения информации о проведении торгов в сети «Интернет» (http://www.torgi.gov.ru) и 07.07.2023 в средстве массовой информации «Официальный бюллетень муниципальных правовых актов ЗАТО Северск» было объявлено о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Извещение имело следующую информацию: место, дата, время проведения аукциона: [адрес], 25.08.2023, 11.00 часов (время местное); дата и время начала приема заявок на участие в аукционе: 20.07.2023, 14.00 часов (время местное); дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе: 22.08.2023, 12.30 часов (время местное); дата, время и место определения участников аукциона (претендентов, допущенных к участию в аукционе): 23.08.2023, 14.00 часов (время местное) по [адрес]. Порядок внесения и возврата задатка: задаток, внесенный победителем аукциона, зачитывается в счет ежегодной арендной платы за земельный участок. Сумма задатка возвращается в случаях, если претендент не допущен к участию в аукционе, не стал победителем аукциона, либо отозвал заявку, в течение трех дней с даты оформления протокола приема заявок, протокола о результатах аукциона, регистрации отзыва заявки соответственно. Заявки на участие в аукционе принимаются понедельник, четверг с 14.00 часов (время местное) до 17.30 часов (время местное), вторник с 8.30 часов (время местно...

Показать ещё

...е) до 12.30 часов (время местное), кроме выходных дней, по [адрес]. Им была подана заявка на участие в аукционе по лоту №2, в том числе внесен задаток в размере 71 140 рублей. Аукцион был проведен, протоколом от 23.08.2023 признан несостоявшимся, и ему как участнику по лоту №2 (аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, - земельного участка с кадастровым номером **) было предложено заключить договор. После этого, с участием сотрудника Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск У., а также с участием кадастрового инженера Сафиуллина А.С. был произведен выезд для определения границ земельного участка в натуре. В ходе данного мероприятия выяснилось следующее: кадастровые границы земельного участка, право аренды которого было предметом торгов, не соответствуют фактическому землепользованию, в частности, испрашиваемый земельный участок частично расположен под зданием с кадастровым номером **, расположенным по [адрес], принадлежащим Золотухину А.В. Таким образом, использование испрашиваемого земельного участка в существующих границах невозможно, кроме того, предоставление земельного участка под чужим зданием является нарушением принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, т.е. противоречит иным положениям действующего законодательства. В связи с этим он не заключил договор аренды и потребовал возврата уплаченного при подаче заявки задатка, однако письмом от 18.10.2023 ответчик отказал ему в заявленных требованиях.

Истец Степушкин В.И., представитель истца Козлова М.В., действующая на основании доверенности 70АА 1917812 от 21.08.2024 сроком на три года, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представитель истца Изосимов Д.А., действующий на основании доверенности 70АА 1917812 от 21.08.2024 сроком на три года, пояснил, что права Степушкина В.И. нарушены, поскольку он полагал, что земельный участок будет предоставлен в аренду тот, который в действительности существует. Картографически земельный участок обходит строение и не пересекается с ним. В действительности на спорном земельном участке находится здание, принадлежащее Золотухину А.В. Из-за возникшей реестровой ошибки на торги выставлен земельный участок с существенно отличающимися границами. При формировании сообщения об организации аукциона Администрация ЗАТО Северск не сообщила о смещении кадастровых границ относительно испрашиваемого участка. Смещение подтверждается объяснениями третьего лица кадастрового инженера Сафиуллина А.С. и письменными доказательствами. Постановлением Администрации от 02.07.2015 утверждена схема расположения земельных участков. Администрация ввела в заблуждение относительно предмета будущей аренды. Причиной незаключения договора аренды является существенное нарушение условий – несообщение о наличие реестровой ошибки. Истец полагает, что при наличии смещения кадастровых границ земельных участков он не сможет использовать земельный участок по назначению для реконструкции здания. Кадастровая граница находится на территории земельного участка Золотухина А.В. Через данный земельный участок также проходят три трубы, принадлежащие АО «РИР», следовательно возникают проблемы с землепользованием.

Представитель ответчика Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск Романишена О.В., действующая на основании доверенности №21-01-10/2691 от 14.12.2023 сроком по 31.12.2024, в судебном заседании поддержала позицию, изложенную в возражениях на иск. Пояснила, что при формировании лота аукциона Управлением принимаются во внимание сведения, содержащиеся в ЕГРН. Объекты недвижимого имущества в границах земельного участка не находились. Степушкин В.И. в силу договора о задатке утратил право на возврат задатка. Им не представлено доказательств невозможности использования испрашиваемого земельного участка по назначению. Управление не нарушало прав истца. Межевой план спорного земельного участка формировался на основании заявления Степушкина В.И., он не мог не знать о границах земельного участка.

В письменных возражениях на иск указала, что на основании обращения заинтересованного лица К., действующей в интересах Степушкина В.И., Администрацией ЗАТО Северск принято решение о проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером **, а Управлением при организации и размещении извещения соблюдены все требования закона. На момент подготовки аукционной документации в сведениях ЕГРН информация о каких-либо реестровых (кадастровых) ошибках в местоположении границ земельного участка отсутствовала, информация о расположенных объектах недвижимости в границах рассматриваемого земельного участка не содержалась, ограничений (обременений) в виде зарегистрированных прав третьих лиц на земельный участок не имелось. Наличие границ охранных зон в границах земельного участка в соответствии с действующим законодательством не влечет запрета на совершение сделок с этим земельным участком. Образование, разделение, перераспределение земельных участков, а также уточнение местоположения их границ осуществляется по результатам кадастровых работ, кадастровая деятельность которых регулируется федеральным законодательством. Ведение кадастровой деятельности не входит в полномочия Управления и Администрации ЗАТО Северск. Заказчиками на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков выступали собственники нежилого здания.

Как представитель ответчика Администрации ЗАТО Северск Романишена О.В., действующая на основании доверенности №20 от 09.01.2024 сроком до 31.12.2024, в судебном заседании поддержала позицию, изложенную в возражениях на иск. Пояснила, что на основании поступившего в Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск обращения от заинтересованного лица К., действующей в интересах Степушкина В.И., об организации аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ** с целью реконструкции нежилого здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером **, Администрацией ЗАТО Северск принято постановление от 23.06.2023 №114-па «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка». На основании постановления №1114-па Управлением опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Указанное извещение опубликовано в Официальном бюллетене муниципальных правовых актов ЗАТО Северск №13 (114) от 07.07.2023. В извещении указаны все сведения: о предмете аукциона (лот 2) - земельный участок с кадастровым номером **, расположенный по [адрес], площадью 740 кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов (далее - земельный участок с кадастровым номером **); о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером **: обслуживание автотранспорта; о цели предоставления земельного участка с кадастровым номером **: реконструкция нежилого здания; о сроке аренды земельного участка с кадастровым номером **, который определен в соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и составляет 30 месяцев; о начальной цене предмета аукциона (ежегодный размер арендной платы) по лоту 2 определена в размере 355 700,00 руб. в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; о шаге аукциона по лоту 2: 10 671,00 руб. (в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона); о размере задатка по лоту 2: 71 140,00 руб. (в пределах двадцати процентов начальной цены предмета аукциона). В извещении также указано, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа ЗАТО Северск Томской области, утвержденным решением Думы ЗАТО Северск от 25.02.2021 № 9/8 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа ЗАТО Северск Томской области», земельные участки расположены в коммунальной зоне (КП). Коммунальная зона выделена для обеспечения правовых условий размещения объектов коммунального, производственного, складского назначения и транспортного обслуживания. В извещении указаны основные виды разрешенного использования КП, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Согласование и экспертиза проекта застройки осуществляются арендатором (застройщиком) за свой счет. Проект планировки земельных участков, инженерные изыскания, проектная документация объектов капитального строительства с благоустройством, инженерными коммуникациями, а также в случае необходимости перенос коммуникаций выполняются арендатором (застройщиком) за свой счет. Строительство инженерных коммуникаций от точек врезок на действующих сетях осуществляется за счет арендатора (застройщика). Подготовка площадки под строительство, включая снос зеленых насаждений, осуществляется арендатором (застройщиком) за свой счет. Объем и стоимость сносимых зеленых насаждений определяются в соответствии с проектом планировки территории и оформляются актом о сносе зеленых насаждений. Вырубка зеленых насаждений (при необходимости) производится арендатором (застройщиком) самостоятельно, включая обращение в ландшафтную комиссию, утвержденную постановлением Администрации ЗАТО Северск от 07.04.2011 № 671 «О сносе зеленых насаждений на территории ЗАТО Северск Томской области». Расходы по оплате стоимости сносимых зеленых насаждений возлагаются на арендатора (победителя аукциона). Согласование условий природопользования отсутствует. Также в извещении указано, что осмотр земельных участков на местности осуществляется заявителями самостоятельно. Информация об ограничениях и обременениях использования земельных участков содержится в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В извещении указаны существенные условия договора аренды. По лоту №2 поступила единственная заявка на участие в аукционе от Степушкина В.И., который в соответствии с соглашением о задатке от 20.07.2023 перечислил задаток в размере 71 140,00 руб. и был допущен к участию в аукционе. В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 23.08.2023 аукцион по каждому лоту, в том числе по лоту №2, признан несостоявшимся. Единственному заявителю по лоту №2 направлены три экземпляра проектов договоров аренды земельного участка. Сопроводительным письмом от 25.08.2023 №21-01-10/1807 Управлением направлен Степушкину В.И. проект договора № 52 аренды земельного участка. В сопроводительном письме Управление указало, что в случае не заключения в установленном порядке договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения такого договора внесенный задаток не возвращается. Степушкин В.И. со своей стороны договор не подписал, в сведениях ЕГРН информация (сведения) о каких-либо реестровых (кадастровых) ошибках в местоположении границ земельного участка отсутствовала, информация о расположенных объектах недвижимости в границах рассматриваемого земельного участка не содержалась, ограничений (обременений) в зарегистрированных прав третьих лиц на земельный участок не имелось. Ведение кадастровой деятельности не входит в полномочия Администрации ЗАТО Северск и Управления. Заказчиками на выполнение кадастровых работ в отношении спорного земельного участка выступали собственники нежилого здания. Таким образом, со стороны Администрации ЗАТО Северск и Управления соблюдены все требования законодательства Российской Федерации о подготовке и проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером ** (лот 2).

В судебном заседании третье лицо Сафиуллин А.С. пояснил, что вывод о наличии реестровой ошибки некорректен, так как невозможно проверить соответствие границ исходного земельного участка с координатами в выписке из ЕГРН. Сведения из ЕГРН – достоверные сведения, которые были использованы с переведенными координатами. Границы, которые представлены для утверждения, в межевом плане отражены, истец их подтвердил, был произведен раздел земельного участка на два земельных участка и внесены сведения в ЕГРН о двух земельных участках. Вывод о наличии реестровой ошибки не имеет существенного значения, так как не проверена правильность перехода из одной системы координат в другую. Заказчик Степушкин В.И. лично утвердил границы земельного участка, принял эти работы. Знал на местности обо всех границах, сведения до него были доведены в процессе проведения кадастровых работ по разделу земельного участка. Метод спутниковых геодезических измерений определяет координаты на местности, показывает ту границу, которая будет образовываться в результате раздела земельного участка. Границы, указанные в межевом плане, соответствуют фактическим границам. На земельном участке №2 не расположено недвижимое имущество – здание. Границы контура здания, внесенного в ЕГРН – 3 точки из 4 представленных сведений из ЕГРН определены не с нормативной точностью. Контур здания содержался с ошибкой в ЕГРН, так как определен не с нормативной точностью – метод некорректный. В сентябре 2023 года он выходил на местность, где расположено здание, для указания на местности границ соседнего земельного участка. На местности граница земельного участка не проходила по забору, а раньше около 4-5 метров. Объекты трубопровода там проходят, Степушкин В.И. знал об этом. То обстоятельство, что линейные объекты проходят по земельному участку – обычная практика. В заключении кадастрового инженера С. не содержится анализа перехода из одной системы координат в другую.

В отзыве на исковое заявление Сафиуллин А.С. полагал, что информация о возможном несоответствии границ исходного земельного участка с кадастровым номером **, земельного участка с кадастровым номером **, полученного в результате деления исходного земельного участка, в Управлении имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск на момент проведения аукциона отсутствовала. Заключение о наличии реестровой ошибки не может иметь доказательное значение, так как отсутствует анализ и проверка правильности перехода из одной системы координат, используемой при постановке на государственный кадастровый учет исходного земельного участка (кадастровый номер **), в другую систему координат, применяемую в настоящее время.

Третьи лица Клюев А.А., Золотухин А.В., кадастровый инженер С., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Третье лицо Золотухин А.В. представил суду отзыв на исковое заявление, в котором указал, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку извещение о проведении торгов не содержало сведений о том, что предмет торов поставлен на кадастровый учет с реестровой ошибкой.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе, электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1).Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного Кодекса (п. 2).

На то, что предусмотренный пункт 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года, № 4 утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 года.

В судебном заседании установлено, что на основании обращения Л. и Степушкина В.И. принято постановление Администрации ЗАТО Северск от **.**.**** ** о предоставлении им в аренду земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по [адрес], с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 1065 кв.м, в том числе 177 кв.м – для эксплуатации гаража, 888 кв.м – для благоустройства территории. Л. предоставлено 355 кв.м, Степушкину В.И. – 710 кв.м.

На основании данного постановления Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и Л., Степушкиным В.И. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от **.**.**** ** сроком на 49 лет.

Согласно возражениям ответчика в процессе оформления договорных отношений на земельный участок с кадастровым номером ** возражений в части местоположения границ указанного земельного участка от собственников здания (арендаторов земельного участка) в Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск не поступало.

24.06.2019 Л. обратился в Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане.

На основании данного заявления вынесено постановление Администрации ЗАТО Северск ** от **.**.****, согласно которому образованы земельные участки с кадастровым номером **, площадью 325 кв.м., расположенный по [адрес], с кадастровым номером **, площадью 740 кв.м, расположенный по [адрес], путем раздела земельного участка с кадастровым номером **.

В связи с разделом земельного участка договор аренды земельного участка от **.**.**** ** был расторгнут **.**.****.

Постановлением ** от **.**.**** внесены изменения в постановление Администрации ЗАТО Северск ** от **.**.****, дополнив пунктом «Образовать часть земельного участка с кадастровым номером 70:22:0000000:473:ЗУ2/чзу1, площадью 52 кв.м, с целью обеспечения доступа к смежным участкам.

В результате раздела земельного участка был составлен межевой план от 24.07.2019.

Земельному участку (**) площадью 740 кв.м присвоен кадастровый номер **, земельному участку (**) площадью 325 кв.м присвоен кадастровый **.

Как следует из возражений представителя Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, в процессе раздела земельного участка возражений в части местоположения - границ вновь образованного земельного участка в Управление от собственников не поступало.

На основании заявлений Л., Степушкина В.И. от **.**.**** заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от **.**.**** ** сроком до **.**.****.

Соглашением от **.**.**** из договора аренды земельного участка арендатор Л. исключен.

Соглашением о присоединении к договору аренды земельного участка от **.**.**** Золотухин А.В. присоединился к стороне арендатора.

В отношении земельного участка с кадастровым номером ** К., действующая в интересах Степушкина В.И., обратилась с заявлением об организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства гаражных боксов.

На основании постановления №1114-па Управлением опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Частью 2 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать в том числе сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

Извещение о проведении торгов было опубликовано на официальном сайте Администрации ЗАТО Северск, официальной сайте для размещения информации о проведении торгов http://www.torgi.gov.ru 10.07.2023, в местном периодическом печатном издании «Официальный бюллетень муниципальных правовых актов ЗАТО Северск» 07.07.2023, то есть в срок, установленный ч. 2 ст. 448 ГК РФ.

Данное извещение содержало следующую информацию: место, дата, время проведения аукциона: [адрес], 25.08.2023, 11.00 часов (время местное), дата и время начала приема заявок на участие в аукционе: 20.07.2023, 14.00 часов (время местное), дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе: 22.08.2023, 12.30 часов (время местное), дата, время и место определения участников аукциона. Порядок внесения и возврата задатка: задаток, внесенный победителем аукциона, зачитывается в счет ежегодной арендной платы за земельный участок. Сумма задатка возвращается в случаях, если претендент не допущен к участию в аукционе, не стал победителем аукциона, либо отозвал заявку, в течение трех дней с даты оформления протокола приема заявок, протокола о результатах аукциона, регистрации отзыва заявки соответственно.

В разделе «информация о лоте» указаны все сведения: о предмете аукциона (лот 2) - земельный участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу[адрес], площадью 740 кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов (далее - земельный участок с кадастровым номером **); о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером **: обслуживание автотранспорта; о цели предоставления земельного участка с кадастровым номером **: реконструкция нежилого здания; о сроке аренды земельного участка с кадастровым номером **, который определен в соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ и составляет 30 месяцев; о начальной цене предмета аукциона (ежегодный размер арендной платы) по лоту 2 определена в размере 355 700,00 руб. в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; о шаге аукциона по лоту 2: 10 671,00 руб. (в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона); о размере задатка по лоту 2: 71 140,00 руб. (в пределах двадцати процентов начальной цены предмета аукциона). В извещении указано также, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа ЗАТО Северск Томской области, утвержденным решением Думы ЗАТО Северск от 25.02.2021 № 9/8 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа ЗАТО Северск Томской области», земельные участки расположены в коммунальной зоне (КП). В извещении указаны основные виды разрешенного использования КП, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно публикации в Официальном бюллетене муниципальных правовых актов ЗАТО Северск №13 (114) от 07.07.2023 извещение содержало все существенные условия и сведения о проведении торгов, установленные законодательством.

По лоту №2 поступила заявка на участие в аукционе от Степушкина В.И., который в соответствии с соглашением о задатке от 20.07.2023 перечислил задаток в размере 71140,00 руб., что подтверждается заявкой на участие в аукционе, соглашением о задатке от 20.07.2023.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 23.08.2023 аукцион по каждому лоту, в том числе по лоту №2, признаны несостоявшимися.

Единственному заявителю Степушкину В.И. по лоту №2 направлены три экземпляра проектов договоров аренды земельного участка, где было указано, что в случае не заключения в установлено порядке договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения такого договора внесенный задаток не возвращается.

Согласно объяснениям стороны истца, Степушкин В.И. с участием сотрудника Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск У. , а также с участием кадастрового инженера Сафиуллина А.С., выезжал для определения границ земельного участка в натуре. В ходе данного мероприятия выяснилось следующее: кадастровые границы земельного участка, право аренды которого было предметом торгов, не соответствуют фактическому землепользованию, в частности, испрашиваемый земельный участок частично расположен под зданием с кадастровым номером **, расположенным по [адрес], принадлежащим Золотухину А.В.

В соответствии с положениями статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 11.2, пункту 1 статьи 11.3 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в том числе, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 данного Кодекса.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера (п. 1 ст. 11.10 ЗК РФ).

Согласно пункта 8, 12, 14, 16 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

В силу абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Из названных норм следует, что земельный участок, право аренды которого выставляется на аукцион, должен быть сформирован на основе градостроительного законодательства и градостроительной документации, не нарушать прав смежных землепользователей, находиться в собственных границах.

В соответствии с п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

04.11.2024 кадастровым инженером С. составлено заключение, согласно которому в результате проведения кадастровых работ была выявлена реестровая ошибка в расположении земельного участка с кадастровым номером **. Информация о земельном участке для проведения кадастровых работ получена из сведений ЕГРН, местоположение земельного участка определено геодезическим методом. Ошибка заключается в том, что в границах земельного участка с кадастровым номером ** частично расположено здание с кадастровым номером **, расположенное по [адрес].

Вместе с тем вышеуказанное заключение не может иметь доказательное значение, так как отсутствует анализ и проверка правильности перехода из одной системы координат, используемой при постановке на государственный кадастровый учет исходного земельного участка (кадастровый **), в другую систему координат, применяемую в настоящее время.

Кадастровый инженер Сафиуллин А.С. в судебном заседании пояснил, что границы в межевом плане 2016 года отражены, истец их подтверждал, когда осуществлялся раздел земельного участка на два земельных участка. Степушкин В.И. лично утвердил границы земельного участка, принял эти работы, знал на местности обо всех границах, сведения до него были доведены в процессе проведения кадастровых работ по разделу земельного участка.

Установленные по делу обстоятельства с учетом объяснений третьего лица кадастрового инженера Сафиуллина А.С., свидетельствуют о том, что Степушкин В.И., не мог не знать о фактических границах испрашиваемого земельного участка на местности, осознанно подал заявку на участие в аукционе.

При вышеуказанных обстоятельствах довод истца о наличии реестровой ошибки в определении границ земельного участка не имеет существенного значения для разрешения данного спора.

Истец в обоснование своего требования указывает, что ответчик заведомо указал в извещении недостоверную информацию о границах спорного земельного участка, таким образом, будучи введенным в заблуждение, подал заявку на участие в торгах.

Оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что о возможном не соответствии границ системы координат спорного земельного участка, стороны узнали в результате проведения кадастровых работ по инициативе истца, то есть после проведения аукциона. Принимая во внимание то обстоятельство, что ранее проводились кадастровые работы, реестровых ошибок выявлено не было, на момент проведения аукциона границы земельного участка соответствовали границам, указанным в выписке из ЕГРН, и были установлены в соответствии с действующей системой координат. Сведения о том, что на момент проведения аукциона имелось наложение границ спорного земельного участка со смежными, их смещение, вкрапление и иные обстоятельства, препятствующие утверждению схемы земельного участка, проведению торгов и заключению договора аренды земельного участка, в ЕГРН, в заключении кадастрового инженера отсутствовали.

Порядок проведения публичных торгов нарушен не был, торги были проведены уполномоченным лицом с соблюдением правил, установленных законом, сведения о проведении торгов отражены полно, в доступной форме путем опубликования в сети «Интернет» и печатном издании, извещения содержат сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения. Доказательств наличия грубых нарушений порядка их проведения, которые имели существенное значение и могли бы повлиять на определение результат торгов, не представлено.

Каких-либо доказательств, что истец не мог использовать испрашиваемый земельный участок по назначению, истец суду не представил.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что все действия ответчика по проведению торгов (аукциона) на право заключения договора аренды спорного земельного участка соответствовали требованиям норм земельного и гражданского законодательства, оснований для признания торгов недействительными не имеется, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования Степушкина В.И. к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, Администрации ЗАТО Северск о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, недействительным, применении последствий недействительности аукциона в виде возврата задатка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Северский городской суд Томской области.

Председательствующий Е.Н. Гуслина

УИД 70RS0009-01-2024-002912-31

Свернуть

Судья Гуслина Е.Н. Дело № 33-1031/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Вотиной В.И.,

судей Дегтяренко Е.А., Порохнюк Е.Н.,

при секретарях Краус Д.В., Простомолотовой К.В.,

Власовой В.В., Миретиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу истца Степушкина Виктора Ивановича на решение Северского городского суда Томской области от 22 ноября 2024 года

по гражданскому делу № 2-1924/2024 по иску Степушкина Виктора Ивановича к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, Администрации ЗАТО Северск о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, недействительным, применении последствий недействительности аукциона,

заслушав доклад председательствующего, пояснения представителей истца Изосимова Д.А., Козловой М.В., третьего лица Сергеевой О.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, Администрации ЗАТО Северск Романишеной О.В., третьего лица Сафиуллина А.С., возражавших против доводов жалобы,

установила:

Степушкин В.И. обратился в Северский городской суд Томской области с иском к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, Администрации ЗАТО Северск, просил признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером /__/, применить последствия нед...

Показать ещё

...ействительности аукциона, возложить на Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск обязанность возвратить задаток в размере 71140 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 10.07.2023 на официальном сайте Администрации ЗАТО Северск, официальном сайте для размещения информации о проведении торгов в сети «Интернет» (http://www.torgi.gov.ru) и 07.07.2023 в средстве массовой информации «Официальный бюллетень муниципальных правовых актов ЗАТО Северск» объявлено о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. В извещении о проведении аукциона был указан порядок внесения и возврата задатка: задаток, внесенный победителем аукциона, зачитывается в счет ежегодной арендной платы за земельный участок. Сумма задатка возвращается в случаях, если претендент не допущен к участию в аукционе, не стал победителем аукциона, либо отозвал заявку, в течение трех дней с даты оформления протокола приема заявок, протокола о результатах аукциона, регистрации отзыва заявки соответственно. Истцом подана заявка на участие в аукционе по лоту № 2, внесен задаток в размере 71 140 руб. Аукцион протоколом от 23.08.2023 признан несостоявшимся, истцу как участнику по лоту № 2 (аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, – земельного участка с кадастровым номером /__/) предложено заключить договор. После этого с участием сотрудника Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск К., а также с участием кадастрового инженера Сафиуллина А.С. произведен выезд для определения границ земельного участка в натуре. В ходе данного мероприятия выяснилось, что кадастровые границы земельного участка, право аренды которого являлось предметом торгов, не соответствуют фактическому землепользованию, в частности, испрашиваемый земельный участок частично расположен под зданием с кадастровым номером /__/, расположенным по адресу /__/, принадлежащим Золотухину А.В. Таким образом, использование спорного земельного участка в существующих границах невозможно, кроме того, предоставление земельного участка под чужим зданием является нарушением принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, то есть противоречит положениям действующего законодательства. В связи с изложенным истец не заключил договор аренды и потребовал возврата уплаченного при подаче заявки задатка, однако письмом от 18.10.2023 ответчик отказал ему в заявленных требованиях.

Определением судьи от 14.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Клюев А.А., Золотухин А.В., Сафиуллин А.С. (т. 1 л.д. 151).

Определением суда, отраженным в протоколе судебного заседания от 07.11.2024, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Сергеева О.С. (т. 1 л.д. 220).

Дело рассмотрено в отсутствие истца, третьих лиц Клюева А.А., Золотухина А.В., Сергеевой О.С.

В судебном заседании представитель истца Изосимов Д.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчиков Романишена О.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, поддержала доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление (т. 1 л.д. 69-73, 118-121).

Третье лицо Сафиуллин А.С. полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поддержал доводы письменного отзыва (т. 1 л.д. 225-227).

Третьим лицом Золотухиным А.В. представлен отзыв на исковое заявление, в котором он полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению (т. 1 л.д. 211).

Обжалуемым решением Северского городского суда Томской области от22.11.2024 с учетом определения суда об исправлении описки от 16.01.2025 (т. 2 л.д.43) иск оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Степушкин В.И. просит решение отменить, принять новое – об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указано, что в данном случае торги проведены с нарушением закона, поскольку в извещении о торгах не указано, что земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровой ошибкой, и описание его границ не соответствует фактическому землепользованию, а также, что в границах участка расположены здание и магистральные коммуникации.

В качестве доказательства наличия кадастровой ошибки и несоответствия описания границ земельного участка фактическому землепользованию истцом представлено заключение кадастрового инженера, при этом стороной ответчика не представлено доказательств, опровергающих выводы такого заключения, а судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы с целью установления юридически значимых обстоятельств.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Администрации ЗАТО Северск Романишена О.В., представитель ответчика Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск Саядян А.С. просят решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Степушкина В.И., третьих лиц Клюева А.А., Золотухина А.В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абзаца первого части1 и абзаца первого части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением Администрации ЗАТО Северск № 719 от 15.03.2010 ОАО «Городское специализированное автотранспортное предприятие» предоставлен в аренду на 25 лет земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: /__/, для эксплуатации и обслуживания нежилых зданий (производственной деятельности), в границах, указанных в схеме земельного участка, площадью /__/ кв.м, в том числе /__/ кв.м – для эксплуатации зданий, /__/ кв.м – для обслуживания территории.

Из постановления Администрации ЗАТО Северск №1077 от 25.05.2016 следует, что земельный участок с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, разделен на пять земельных участок, которым присвоены адреса, в том числе земельному участку ЗУ2 площадью /__/ кв.м – /__/ (л.д. 42 т.1).

Указанным постановлением утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, обозначены координаты характерных точек границ земельных участков (л.д. 43-47 т.1).

На основании обращения Клюева А.А. и Степушкина В.И. принято постановление Администрации ЗАТО Северск от 01.07.2016 № 1503 о предоставлении им в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу /__/, с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью /__/ кв.м, в том числе /__/ кв.м – для эксплуатации гаража, /__/ кв.м – для благоустройства территории. Клюеву А.А. предоставлено /__/ кв.м, Степушкину В.И. – /__/ кв.м (л.д. 74 т.1).

На основании данного постановления Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и Клюевым А.А., Степушкиным В.И. (арендаторы) заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2016 № 183 сроком на 49 лет (л.д. 75-78 т.1.).

В ходе рассмотрения дела ответчики утверждали, что в процессе оформления договорных отношений на земельный участок с кадастровым номером /__/ возражений в части местоположения границ указанного земельного участка от собственников здания (арендаторов земельного участка) в Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск не поступало. Доказательств, опровергающих указанное утверждение истцом не представлено.

24.06.2019 Клюев А.А. обратился в Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного по адресу /__/, на кадастровом плане (л.д. 79 т.1).

На основании данного заявления, с целью образования новых земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером /__/, вынесено постановление Администрации ЗАТО Северск №1386 от 02.07.2019, согласно которому образованы земельные участки с кадастровым номером /__/:ЗУ1, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу /__/; с кадастровым номером /__/:ЗУ2, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу /__/, путем раздела земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м (л.д. 80 т.1).

Указанным постановлением утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, обозначены координаты характерных точек границ земельных участков (л.д. 81-82 т.1).

В связи с разделом земельного участка договор аренды земельного участка от 08.07.2016 №183 расторгнут соглашением от 15.07.2019 (л.д. 84 т.1).

Постановлением №1573 от 23.07.2019 внесены изменения в постановление Администрации ЗАТО Северск №1386 от 02.07.2019, дополнив пунктом «Образовать часть земельного участка с кадастровым номером /__/:ЗУ2/чзу1, площадью /__/ кв.м, с целью обеспечения доступа к смежным участкам (л.д. 85 т.1).

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером /__/ кадастровым инженером Сафиуллиным В.И. составлен межевой план от 24.07.2019. Определены характерные точки границ образуемых земельных участков. Указано, что в границах земельного участка с кадастровым номером /__/:ЗУ1, площадью /__/ кв.м располагается объект недвижимости с кадастровым номером /__/. Вид разрешенного использования земельных участков: обслуживание автотранспорта (эксплуатация гаража с несколькими стояночными местами). Заказчиком кадастровых работ выступал Степушкин В.И. (л.д.244- 255 т.1).

Земельному участку (/__/:ЗУ2) площадью /__/ кв.м присвоен кадастровый номер /__/, земельному участку (/__/:ЗУ1) площадью /__/ кв.м присвоен кадастровый номер /__/.

На основании заявлений Клюева А.А., Степушкина В.И. от 06.08.2019 заключен договор аренды земельного участка площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/, с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.09.2019 № 98 сроком на 49 лет до 28.07.2068 (л.д. 91-96 т.1).

Соглашением от 07.12.2020 из договора аренды земельного участка арендатор Клюев А.А. исключен (л.д. 97-98 т.1).

Соглашением о присоединении к договору аренды земельного участка от 08.12.2020 Золотухин А.В. присоединился к стороне арендатора с учетом государственной регистрации его права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером /__/ (л.д. 99-100 т.1).

В отношении земельного участка с кадастровым номером /__/ Козлова М.В., действующая в интересах Степушкина В.И., 02.06.2022 обратилась с заявлением об организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства гаражных боксов (л.д. 130 т.1).

06.03.2023 представитель Степушкина В.И. Козлова М.В. просила внести изменения в ранее поданное заявление о проведении аукциона от 02.06.2022 с указанием цели заключения договора аренды – для реконструкции, что подтверждается ее заявлением, приобщенным судебной коллегией в соответствии с положениями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Предметом аукциона (лот 2) являлся земельный участок с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м.

По лоту №2 поступила заявка на участие в аукционе от Степушкина В.И., который в соответствии с соглашением о задатке от 20.07.2023 перечислил задаток в размере 71 140,00 руб., что подтверждается заявкой на участие в аукционе, соглашением о задатке от 20.07.2023.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 23.08.2023 аукционы по каждому лоту, в том числе по лоту №2, признаны несостоявшимися.

Единственному заявителю Степушкину В.И. по лоту №2 направлены три экземпляра проекта договора аренды земельного участка, в котором указано, что в случае не заключения в установленном порядке договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения такого договора внесенный задаток не возвращается.

Заявляя требования о признании аукциона недействительным, Степушкин В.И. указал, что перед заключением договора аренды он совместно с представителем Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск К., кадастрового инженера Сафиуллина А.С. выезжали для определения границ земельного участка в натуре, в результате чего выяснилось, что кадастровые границы земельного участка, право аренды которого было предметом торгов, не соответствуют фактическому землепользованию, испрашиваемый земельный участок частично расположен под зданием с кадастровым номером /__/, расположенным по адресу /__/, принадлежащим Золотухину А.В.

Отказывая в удовлетворении требований о признании аукциона недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что о возможном несоответствии границ системы координат спорного земельного участка стороны узнали в результате проведения кадастровых работ по инициативе истца, то есть после проведения аукциона. Ранее проводились кадастровые работы, реестровых ошибок выявлено не было, на момент проведения аукциона границы земельного участка соответствовали границам, указанным в выписке из ЕГРН, и были установлены в соответствии с действующей системой координат. Сведения о том, что на момент проведения аукциона имелось наложение границ спорного земельного участка со смежными, их смещение, вкрапление и иные обстоятельства, препятствующие утверждению схемы земельного участка, проведению торгов и заключению договора аренды земельного участка, в ЕГРН, в заключении кадастрового инженера отсутствовали. Порядок проведения публичных торгов нарушен не был, торги были проведены уполномоченным лицом с соблюдением правил, установленных законом, сведения о проведении торгов отражены полно, в доступной форме путем опубликования в сети «Интернет» и печатном издании, извещения содержат сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения. Доказательств наличия грубых нарушений порядка их проведения, которые имели существенное значение и могли бы повлиять на определение результат торгов, не представлено.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Пунктом 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается заключение договора путем проведения торгов (пункт 1), а в определенных законом случаях договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3).

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.

В абзаце второго пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен перечень нарушений, являющихся основанием для признания торгов недействительными, в том числе: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 44 постановления от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах, их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Как следует из материалов дела, Козлова М.В., действующая в интересах Степушкина В.И., 02.06.2022 обратилась с заявлением в Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск об организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером /__/ для реконструкции.

На основании постановления №1114-па от 23.06.2023, принятого Администрацией ЗАТО Северск, Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Извещение о проведении торгов опубликовано на официальном сайте Администрации ЗАТО Северск, официальном сайте для размещения информации о проведении торгов http://www.torgi.gov.ru 10.07.2023, в местном периодическом печатном издании «Официальный бюллетень муниципальных правовых актов ЗАТО Северск» 07.07.2023, то есть в срок, установленный ч. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное извещение содержало следующую информацию: место, дата, время проведения аукциона: /__/, 25.08.2023, 11.00 часов (время местное), дата и время начала приема заявок на участие в аукционе: 20.07.2023, 14.00 часов (время местное), дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе: 22.08.2023, 12.30 часов (время местное), дата, время и место определения участников аукциона. Порядок внесения и возврата задатка: задаток, внесенный победителем аукциона, зачитывается в счет ежегодной арендной платы за земельный участок. Сумма задатка возвращается в случаях, если претендент не допущен к участию в аукционе, не стал победителем аукциона, либо отозвал заявку, в течение трех дней с даты оформления протокола приема заявок, протокола о результатах аукциона, регистрации отзыва заявки соответственно.

В разделе «информация о лоте» указаны сведения: о предмете аукциона (лот 2) - земельный участок с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов (далее - земельный участок с кадастровым номером /__/); о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером /__/: обслуживание автотранспорта; о цели предоставления земельного участка с кадастровым номером /__/: реконструкция нежилого здания; о сроке аренды земельного участка с кадастровым номером /__/, который определен в соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ и составляет 30 месяцев; о начальной цене предмета аукциона (ежегодный размер арендной платы) по лоту 2 определена в размере 355 700,00 руб. в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; о шаге аукциона по лоту 2: 10 671,00 руб. (в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона); о размере задатка по лоту 2: 71 140,00 руб. (в пределах двадцати процентов начальной цены предмета аукциона). В извещении указано также, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа ЗАТО Северск Томской области, утвержденным решением Думы ЗАТО Северск от 25.02.2021 № 9/8 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа ЗАТО Северск Томской области», земельные участки расположены в коммунальной зоне (КП). В извещении указаны основные виды разрешенного использования КП, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В общей информации указано, что осмотр земельных участков на местности осуществляется самостоятельно. Информация об ограничениях и обременениях использования земельный участков содержится в сведениях ЕГРН.

Согласно публикации в Официальном бюллетене муниципальных правовых актов ЗАТО Северск №13 (114) от 07.07.2023 извещение содержало все существенные условия и сведения о проведении торгов, установленные законодательством.

Представитель ответчика Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск в ходе рассмотрения дела утверждала, что информация о сформированном лоте № 2 - земельном участке с кадастровым номером /__/, содержалась в сведениях ЕГРН, в том числе и о характерных точках границ земельного участка, являлась достоверной, сведений о наличии каких-либо ошибок в реестре не содержалось.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком признается часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно части 2 статьи 8 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ описание местоположения объекта недвижимости является одним из основных сведений об объекте недвижимости. В кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости: описание местоположения объекта недвижимости.

По правилам части 8 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Часть 10 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусматривала, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В настоящей редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ данное положение об уточнении границ земельного участка воспроизведено в части 1.1. статьи 43.

Так, действующая с июля 2022 года часть 1.1 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ определяет, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. В этом случае допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32, 32.1 и 45 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В указанном случае в межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка.

По подпункту 1 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из выписок из ЕГРН спорного земельного участка с кадастровым номером /__/ от 07.04.2023, от 10.10.2023 следует, что земельный участок образован из объекта недвижимости с кадастровым номером /__/, приведено описание местоположения границ земельного участка, сведения о характерных точках границы земельного участка в системе координат МСК- 70. Указано, что объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка, не имеется.

Как следует из материалов дела земельный участок, площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/, и земельный участок площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/ образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером /__/.

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером /__/ от 02.06.2022 следует, что в пределах данного земельного участка располагается объект недвижимости с кадастровым номером /__/.

При образовании данных земельных участков проводились кадастровые работы, по итогам которых кадастровым инженером Сафиуллиным А.С. составлен межевой план от 24.07.2019. На основании данного межевого плана в ЕГРН внесены сведения о характерных точках границ образованных земельных участков.

Третье лицо кадастровый инженер Сафиуллин А.С. в суде апелляционной инстанции пояснил, что земельный участок с кадастровым номером /__/ на момент проведения кадастровых работ стоял на кадастровом учете в координатах МСК 70. При разделе данного участка и определении координат границ образуемых участков, он исходил из координат земельного участка с кадастровым номером /__/. При определении границ образуемых участков он выезжал на место, границы участков подтвердил Степушкин В.И. По результатам его межевания контур здания с кадастровым номером /__/ частично располагался на территории каждого образуемого участка. Тот факт, что граница участков проходит по зданию, по его мнению, не свидетельствует о наличии реестровой ошибки при межевании, поскольку земельные участки образовывались для реконструкции здания. Кроме того, на момент проведения кадастровых работ в ЕГРН отсутствовали сведения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером /__/.

Вместе с тем, из выписки из ЕГРН спорного земельного участка с кадастровым номером /__/ от 07.04.2023 следует, что в пределах земельного участка объекты недвижимости отсутствуют.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.08.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/, в его пределах располагается объект недвижимости с кадастровым номером /__/ (л.д. 90 т.1).

Согласно приобщенной в суде апелляционной инстанции в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ с целью установления юридически значимых обстоятельств выписке от 08.04.2025 из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, данное нежилое здание завершено строительством в 1991 году. Площадь здания составляет /__/ кв.м. Кадастровые работы в отношении данного здания изначально проводились 26.10.2005, в последующем завершены 12.02.2024. В данном здании расположены помещения с кадастровыми номерами /__/, /__/. Данное здание расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.08.2019 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, правообладателем данных помещений является Степушкин В.И. (л.д. 89 т.1).

Согласно выписке из ЕГРН от 21.08.2019 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, правообладателем данных помещений являлся Клюев А.А. (л.д. 86-87 т.1). С 30.09.2020 на основании договора купли-продажи собственником является Золотухин А.В. (л.д. 212 т.1).

В данных выписках отражено, что помещения с кадастровыми номерами /__/, /__/ расположены в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером /__/.

Из представленного истцом заключения кадастрового инженера Сергеевой О.С. от 11.04.2024 следует, что проводились кадастровые работы в связи с определением (уточнением) местоположения здания с кадастровым номером /__/ в границах земельного участка /__/, расположенного по адресу: /__/. В результате проведенных кадастровых работ выявлена реестровая ошибка в местоположении земельного участка с кадастровым номером /__/. Информация о земельном участке для проведения кадастровых работ получена из сведений из ЕГРН, представленных в виде выписки от 01.02.2024 и кадастрового плана территории от 21.04.2020. Местоположение здания определено геодезическим методом. Ошибка заключается в том, что в результате определения местоположения здания оказалось, что оно находится за границами земельного участка с кадастровым номером /__/. В последующем заказчики обратились за исправлением реестровой ошибки в местоположений земельных участков с кадастровыми номерами /__/, /__/. Были изучены документы, на основании которых образовались указанные земельные участки, выявлено, что реестровая ошибка допущена в межевом плане от 16.03.2010 при определении координат поворотных точек земельного участка, образованного на основании Постановления Администрации ЗАТО Северск Томской области от 15.03.2010 № 719. В межевом плане от 16.03.2010 указано, что часть участка по границе н1-н4, н5-10, 82-127-81-80-н1 проходит по бетонному забору, часть участка по границе н4-н5 проходит по стене здания. При выносе точек в натуру по координатам, указанным в выписке из ЕГРН, было выявлено, что границы этих частей участка находятся в 5 метрах за бетонным забором и зданием. По результатам кадастровых работ, проведённых в 2010 году, земельному участку присвоен кадастровый номер /__/. В результате дальнейших преобразований данного земельного участка реестровая ошибка, допущенная при определении координат поворотных точек земельного участка, перенеслась в земельные участки с кадастровыми номерами в том числе /__/, /__/.

Вывод о наличии реестровой ошибки подтвержден также в дополнительном заключении кадастрового инженера Сергеевой О.С. от 12.05.2025, приобщенном судом апелляционной инстанции с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ. В дополнительном заключении кадастрового инженера представлена графическая выноска месторасположения земельных участков, с указанием границ земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, уточненных границ, границ объекта капитального строительства.

Вывод суда о том, что вышеуказанное заключение не может иметь доказательное значение, так как в нем отсутствует анализ и проверка правильности перехода из одной системы координат, используемой при постановке на государственный кадастровый учет исходного земельного участка (кадастровый номер /__/), в другую систему координат, применяемую в настоящее время, судебная коллегия находит не состоятельным.

В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиками доказательств, опровергающих выводы указанного заключения кадастрового инженера Сергеевой О.С., не представлено.

Оценивая заключение кадастрового инженера Сергеевой О.С., судебная коллегия находит его допустимым и достоверным доказательством. При этом, судебная коллегия учитывает, что выводы данного заключения согласуются и подтверждаются иными доказательствами по делу.

Так, при межевании 16.03.2010 земельного участка с кадастровым номером /__/, образованного на основании Постановления Администрации ЗАТО Северск Томской области от 15.03.2010 № 719, из которого в последующем были образованы земельные участки с кадастровыми номерами /__/, /__/, указано, что граница участка по точкам н1-н4, н5-10, 82-127-81-80-н1 проходит по бетонному забору, по точкам н4-н5 - по стене здания.

В межевом плане от 24.07.2019, составленном кадастровым инженером Сафиуллиным А.С., на основании которого в ЕГРН внесены сведения о характерных точках границ земельных участков с кадастровыми номерами /__/, /__/, указано, что объект недвижимости с кадастровым номером /__/ располагается на земельном участке площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/.

Вместе с тем, согласно приобщенным в суде апелляционной инстанции в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ с целью установления юридически значимых обстоятельств выписок от 08.04.2025 из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером /__/, земельных участков с кадастровыми номерами /__/, /__/, следует, что здание, расположенное по адресу: /__/, расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/.

Кроме того, из приложенного к извещению о проведении аукциона градостроительного плана земельного участка, подготовленного перед проведением аукциона на основании заявления Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, указано местонахождение земельного участка с кадастровым номером /__/ (л.д. 137-142 т.1). Из представленного чертежа градостроительного плана следует, что граница указанного земельного участка проходит вдоль отраженного на чертеже бетонного забора, с чем не спорили стороны в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, объект недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером /__/ не располагается.

Данное местонахождение земельного участка с кадастровым номером /__/ и отсутствие на нем объекта недвижимости подтверждается также и выкопировкой из дежурного плана ПО «Геокад», предоставленной Комитетом архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО Северск 07.02.2024 по запросу Степушкина В.И., приобщенной к материалам дела судебной коллегией в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Оценив представленные доказательства в совокупности судебная коллегия полагает установленным наличие в сведениях ЕГРН реестровой ошибки, поскольку в ЕГРН внесены сведения о характерных точках границ земельного участка с кадастровым номером /__/, не соответствующие его фактическому расположению и документам об его образовании. Из приложенного к извещению о проведении аукциона градостроительного плана земельного участка, подготовленного для проведения аукциона, из документов об образовании спорного земельного участка следует, что граница земельного участка с кадастровым номером /__/ частично проходит вдоль отраженного на чертеже бетонного забора. Кадастровым инженером Сергеевой О.С. в заключении установлено, что при выносе точек в натуру по координатам, указанным в выписке из ЕГРН, было выявлено, что границы этих частей участка с кадастровым номером /__/ находятся в 5 метрах за бетонным забором.

Также совокупностью представленных доказательств подтверждается, что здание с кадастровым номером /__/, в котором располагаются помещения с кадастровыми номерами /__/, /__/, принадлежащие не только Степушкину В.И., но и Золотухину А.В., располагается частично в границах земельного участка с кадастровым номером /__/, отраженным в ЕГРН.

Учитывая изложенное, приведенное выше правовое регулирование, установленный факт того, что границы земельного участка, являвшегося предметом аукциона, подлежат уточнению в виду наличия реестровой ошибки, на земельном участке частично располагается здание, помещения в котором принадлежат физическому лицу Золотухину А.В., судебная коллегия приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м, на основании подпунктов 1 и 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не мог являться предметом аукциона.

При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м, обоснованы, подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене.

Выводы суда и доводы ответчиков и третьего лица Сафиуллина А.С. о том, что межевание спорного земельного участка в 2019 году производилось по инициативе Степушкина В.И., он подтверждал границы, которые были отражены в межевом плане, принял работы по межеванию, а потому не мог не знать о фактических границах испрашиваемого земельного участка на местности, осознанно подал заявку на участие в аукционе, выводы судебной коллегии не опровергают. Тот факт, что Степушкин В.И. являлся инициатором межевания земельного участка в 2019 году, не освобождает собственника земельного участка, при формировании предмета аукциона, от соблюдения требований, установленных ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

По указанным основаниям также не опровергает выводов судебной коллегии довод представителя ответчиков о том, что в процессе раздела земельного участка возражений в части местоположения границ вновь образованного спорного земельного участка в Управление от собственников не поступало.

Кроме того, третье лицо кадастровый инженер Сафиуллин А.С. в суде апелляционной инстанции подтвердил, что по результатам кадастровых работ, проведенных им в 2019 году, контур здания с кадастровым номером /__/ частично располагался на территории каждого образуемого участка, то есть граница между земельными участками проходила по зданию.

Вместе с тем, пересечение границ здания и границ земельного участка, на которых расположены здание, строение, сооружение, является препятствием для оформления в установленном законодательством порядке земельно-правовых отношений (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса). Однако, обладающий специальными познаниями кадастровый инженер Сафиуллин А.С., составил межевой план, не установив препятствий к установлению границ земельного участка по изложенным им координатам. При таких обстоятельствах не может в качестве злоупотребления правом со стороны Степушкина В.И. рассматриваться тот факт, что Степушкин В.И. принял работы по межеванию, не высказывал возражений.

Утверждения третьего лица Сафиуллина В.И. о том, что тот факт, что граница между участками проходит по зданию, не свидетельствует о наличии реестровой ошибки при межевании, поскольку земельные участки образовывались для реконструкции здания, а после проведения работ по реконструкции собственники здания имеют возможность формирования нового земельного участка для его обслуживания, являются не состоятельными. Из межевого плана от 24.07.2019 следует, что вид разрешенного использования образуемых земельных участков – обслуживание автотранспорта (эксплуатация гаража с несколькими стояночными местами). Данных о том, что земельные участки образовывались для реконструкции здания, указанный документ не содержит.

Тот факт, что на момент проведения кадастровых работ в 2019 году в ЕГРН отсутствовали сведения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером /__/, не свидетельствует о возможности установления границы между земельными участками с пересечением границ здания. Доводы представителя ответчиков и третьего лица Сафиуллина В.И. об обратном являются не состоятельными. Кроме того, из содержания межевого плана от 24.07.2019 следует, что кадастровый инженер, устанавливая границы земельных участков, исходил из того, что здание с кадастровым номером /__/ будет располагаться только на земельном участке с кадастровым номером /__/, на спорном земельном участке с кадастровым номером /__/ расположение объектов недвижимости не предполагалось.

Довод представителя ответчиков о злоупотреблении истцом правом со ссылкой на положения п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации является не состоятельным.

Действительно, в силу п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке: подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка; обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка; обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что спорный земельный участок был образован в 2019 году, в то время как аукцион проводился 25.08.2023. При таких обстоятельствах, тот факт, что инициатором кадастровых работ в 2019 году являлся Степушкин В.И., не освобождает ответчиков, при формировании предмета аукциона в 2023 году, от соблюдения требований, установленных ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, и не свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами.

Кроме того, заключительным этапом обозначенной процедуры на основании подпункта 9 пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации является проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, при которых земельный участок не может быть предметом аукциона, и принятие в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.

Утверждения представителя ответчиков о том, что на дату принятия решения о проведении аукциона (23.06.2023) и проведения аукциона (25.08.2023) в ЕГРН отсутствовала информация о нахождении в пределах спорного земельного участка нежилого здания с кадастровым номером /__/, а также информация о каких-либо реестровых ошибках в местоположении границ земельного участка, следовательно нарушений при проведении аукциона допущено не было, основаны на неверном толковании норм права.

Как следует из материалов дела в ЕРГН действительно отсутствовали сведения о нахождении в пределах спорного земельного участка нежилого здания с кадастровым номером /__/, то есть предметом аукциона являлся земельный участок без находящихся на нем зданий. Однако, в ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что здание с кадастровым номером /__/ располагается частично в границах земельного участка с кадастровым номером /__/, отраженным в ЕГРН. При этом из технического паспорта помещений следует, что год постройки данных гаражей 1991. Наличие данного здания подтверждается и межевым планом от 2010 года, в межевом плане от 24.07.2019 также указано на наличие объекта недвижимости с кадастровым номером /__/. То есть не смотря на отсутствие в ЕГРН сведений о границах данного здания, о его наличии уполномоченному органу было известно, а в силу подпункта 9 пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган обязан проверить наличие или отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, при которых земельный участок не может быть предметом аукциона.

Вопреки доводам представителя ответчиков, отсутствие сведений в ЕГРН о реестровой ошибке, при установлении факта ее наличия, не опровергает выводов судебной коллегии о том, что земельный участок с кадастровым номером /__/ на основании подпунктов 1 и 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не мог являться предметом аукциона.

Вопреки доводам представителя ответчиков, при установлении того факта, что спорный земельный участок на основании подпунктов 1 и 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не мог являться предметом аукциона, не предоставление истцом доказательств невозможности проведения реконструкции нежилого здания правового значения не имеет.

Довод представителя ответчиков о том, что истец и Золотухин А.В. являются собственниками помещений, а не здания с кадастровым номером /__/, так же не опровергает выводов судебной коллегии о недействительности проведенного аукциона.

Как следует из материалов дела в здании с кадастровым номером /__/, расположенном по адресу: /__/, расположены помещения с кадастровыми номерами /__/, /__/. Правообладателями указанных помещений являются Степушкин В.И. и Золотухин А.В. Тот факт, что принадлежащие Степушкину В.И. и Золотухину А.В. помещения располагаются в здании с кадастровым номером /__/ подтверждается и технической документацией. При этом здание площадью /__/ кв.м в целом состоит только из двух помещений площадью /__/ кв.м и /__/ кв.м, принадлежащих Степушкину В.И. и Золотухину А.В.

Ссылка представителя ответчиков на указание в извещении о проведении торгов на то, что осмотр земельного участка на местности осуществляется самостоятельно, не свидетельствует о действительности проведенного аукциона. Факт наличия реестровой ошибки установлен истцом при выносе на местность характерных точек границ земельного участка, установленных в ЕГРН, после проведения аукциона. Утверждение о том, что визуальным осмотром земельного участка можно достоверно установить наличие реестровой ошибки основано на предположениях.

Разрешая требования о применении последствия недействительности аукциона путем возложения на Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск обязанности возвратить задаток в размере 71140 руб., судебная коллегия исходит из следующего.

В извещении о проведении торгов определен порядок внесения и возврата задатка: задаток, внесенный победителем аукциона, зачитывается в счет ежегодной арендной платы за земельный участок. Сумма задатка возвращается в случаях, если претендент не допущен к участию в аукционе, не стал победителем аукциона, либо отозвал заявку, в течение трех дней с даты оформления протокола приема заявок, протокола о результатах аукциона, регистрации отзыва заявки соответственно. Размер задатка по лоту 2 определен 71 140,00 руб. (в пределах двадцати процентов начальной цены предмета аукциона).

20.07.2023 между задаткополучателем Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и задаткодателем Степушкиным В.И. заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым заявитель вносит, а Управление принимает задаток на участие в аукционе в размере 71140 руб. Сумма внесенного задатка зачитывается в счет арендной платы за земельный участок. Сумма задатка возвращается в случаях, отзыва заявителем заявки на участие в аукционе, если заявитель не был зарегистрирован в качестве участника аукциона, если заявитель не стал победителем аукциона (л.д. 144 т.1)

Копией чека-ордера ПАО Сбербанк от 19.07.2023 подтверждается, что Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск получило от Степушкина В.И. в качестве задатка на участие в аукционе 25.08.2023 лот2 – 71140 руб. (л.д. 143 оборот, т.1).

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (абзац третий).

Таким образом, именно суд, рассматривающий дело, определяет, какие нормы материального права подлежат применению по каждому конкретному делу, которые вытекают из существа правоотношений, и указывает закон, подлежащий применению. При разрешении спора суд не ограничен нормами материального права, на которые ссылается истец, выбор правовой нормы для разрешения спора принадлежит суду. Наличие или отсутствие в исковом заявлении указания на конкретную норму права, подлежащую применению, само по себе не определяет основание иска, равно как и применение судом нормы права, не названной в исковом заявлении, не является выходом за пределы заявленных требований. Определение нормы права, подлежащей применению к спорным отношениям, является юридической квалификацией.

Следовательно, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

По настоящему делу Степушкин В.И. заявил требования о возврате суммы задатка, внесенного в целях обеспечения исполнения обязательств, возникающих в результате аукциона, в связи с признанием аукциона недействительным, ссылаясь на положения ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей последствия недействительности сделки.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила о взыскании неосновательного обогащения в связи с признанием сделки недействительной подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлен факт получения Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск от Степушкина В.И. в качестве задатка на участие в аукционе 25.08.2023 лот 2 – 71140 руб., а аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м, признан недействительным, денежные средства в размере 71140 руб. истцу не возвращены, при том, что основания для их удержания отпали, судебная коллегия полагает, что подлежат удовлетворению исковые требования о возврате суммы задатка, перечисленной в качестве обеспечения проведения торгов на право заключения договора аренды, к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, которому перечислены на счет денежные средства в соответствии с заключенным с ним соглашением о задатке.

В связи с изложенным решение суда в указанной части также подлежит отмене с принятием нового решения о взыскании с Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск в пользу Степушкина В.И. денежных средств в размере 71140 руб.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу истца Степушкина Виктора Ивановича удовлетворить.

Решение Северского городского суда Томской области от 22 ноября 2024 года с учетом определения суда об исправлении описки от 16 января 2025 года отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований Степушкина Виктора Ивановича.

Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м.

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск в пользу Степушкина Виктора Ивановича денежные средства в размере 71140 руб.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 27.05.2025.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

Свернуть