Семенов Радислав Сергеевич

Дело <№> (2-4086/2024)

64RS0044-01-2024-006499-78

Решение

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года город Саратов

Заводской районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Заикиной Ю.Е.,

при секретаре Фоминой Э.Э,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гриневича В. Г. к Семенову Р. С., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, акционерному обществу «Специализированный застройщик «Шэлдом», публично-правовой компании «Фонд развития территории», о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Гриневич В.Г. обратился в суд с иском к Семенову Р. С., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, акционерному обществу «Специализированный застройщик «Шэлдом», публично-правовой компании «Фонд развития территории», в котором с учетом уточнения исковых требований просил:

1. Признать недействительным договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Л от 30.10.2023г., Дополнительное соглашение от 01.08.2024г. к Договору долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Л от 30.10.2023г., заключенные между АО «СЗ «Шэлдом» и Семеновым Р. С. в отношении двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80,0 кв. м, расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., <адрес>.

2 Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Семенова Р. С., восстановить запись о государственной регистрации права собственности Гриневич В. Г. в отношении двухкомнат...

...ной <адрес>, общей площадью 80,0 кв. м, расположенной на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., <адрес>.

3. Обязать АО «Специализированный застройщик «Шэлдом» передать Гриневич В. Г. в установленный законом срок, после введения в эксплуатацию жилого многоквартирного дома расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., <адрес>, общей площадью 80,0 кв. м, расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., <адрес>

В обоснование заявленных требований истцом указано, что в рамках рассмотрения Арбитражным судом <адрес> дела о признании АО «Стройинтерсервис» несостоятельным (банкротом) за Гриневичем В.Г. признано право собственности в том числе на долю в незавершенном строительстве объекте – многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г.Саратов, пр.4 им. Чернышевского Н.Г., 1, в виде двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80 кв.м., расположенной на 7-м этаже; признана неподлежащей включению в конкурсную массу АО «Стройинтерсервис» доля в незавершенном строительстве объекте – многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г.Саратов, пр.4 им. Чернышевского Н.Г., 1, в виде двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80 кв.м., расположенной на 7-м этаже; исключено из реестра требований о передаче жилых помещений АО «Стройинтерсервис» требование ООО «Новый Дом» о передаче жилого помещения по адресу: г.Саратов, пр.4 им. Чернышевского Н.Г., 1, в виде двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80 кв.м., расположенной на 7-м этаже.

В дальнейшем ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» переданы права застройщика АО «Стройинтерсервис» на земельный участок по адресу: г.Саратов, пр.4 им.Чернышевского Н.Г., 1, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства – многоквартирным домом степенью готовности объекта 70%.

По указанному объекту участникам долевого строительства произведены выплаты возмещения, однако истцу за вышеуказанную квартиру компенсационная выплата не производилась.

В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации права собственности АО «СЗ Шэлдом» на объект незавершенного строительства.

Кроме того, истцу стало известно о регистрации в ЕГРН договора долевого участия в строительстве в отношении двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80 кв.м., расположенной на 7-м этаже в пользу Семенова Р.С.

Данную сделку – договор долевого участия, и дополнительное соглашение к данному договору истец полагает недействительной, поскольку право собственности Гриневича В.Г. было признано на основании судебного акта, однако АО «СЗ «Шэлдом» реализовано право требования на спорную квартиру иным лицам.

В судебном заседании представитель истца Кузнецова Н.Г. поддержала заявленные требования.

Представители ответчиков АО «СЗ «Шэлдом» Куртапов С.А., Зимин А.С. просили отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержали доводы письменных возражений.

Ответчик Семенов Р.С. возражал против исковых требований, полагал, что оснований для признании договора заключенного с ним АО «СЗ «Шэлдом» не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.

ППК «Фонд развития территорий» и Управления <адрес> поступили письменные возражения, по доводам которых проситят отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявишихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <Дата> возбуждено дело о банкротствеЗАО «Стройинтерсервис» (дело №А57-22463/2014). Определением Арбитражного суда <адрес> от <Дата> в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда <адрес> от <Дата> АО «Стройинтерсервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

<Дата> между ООО «Новый дом» и Гриневичем В.Г. заключен договор уступки права требования, согласно которому ООО «Новый дом» передало, а Гриневич В.Г. принял на себя право требования с ЗАО «Стройинтерсервис» двухкомнатной <адрес>, площадью 80 кв.м, проектной площадью 87,5 кв.м, расположенной на 7-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 4287 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:020305:0074 по адресу: г.Саратов, пр.4 им.Чернышевского Н.Г., 1 в <адрес>. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> <Дата>.

Определением Арбитражного суда <адрес> от <Дата> по делу №<№>/2014 признано право собственности Гриневича В.Г. на долю в незавершенном строительстве объекте – многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г.Саратов, пр.4 им.Чернышевского Н.Г., 1, в виде двухкомнатной <адрес>, площадью 80 кв.м, проектной площадью 87,5 кв.м, расположенной на 7-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Саратов, пр.4 им.Чернышевского Н.Г., 1 в <адрес>.

Этим же определением арбитражного суда признана неподлежащей включению в конкурсную массу АО «Стройинтерсервис» доля в незавершенном строительстве объекте – многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г.Саратов, пр.4 им.Чернышевского Н.Г., 1, в виде двухкомнатной <адрес>, площадью 80 кв.м, проектной площадью 87,5 кв.м, расположенной на 7-м этаже данного многоквартирного жилого дома.

Исключено из реестра требований о передаче жилых помещений АО «Стройинтерсервис» требование ООО «Новый Дом» о передаче жилого помещения – двухкомнатной <адрес>, площадью 80 кв.м, проектной площадью 87,5 кв.м, расположенной на 7-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Саратов, пр.4 им.Чернышевского Н.Г., 1 в <адрес>.

Определение Арбитражного суда <адрес> от <Дата> по делу №<№>/2014 было обжаловано публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства».

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от <Дата> определение Арбитражного суда <адрес> от <Дата> оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Право собственности Гриневича В.Г. на основании данного судебного акта зарегистрировано не было.

На основании определения Арбитражного суда <адрес> от <Дата> к ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» перешло право застройщика АО «Стройинтерсервис» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020305:74, расположенный по адресу: г.Саратов, 4-й <адрес>, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства – многоквартирным домом (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, степень готовности объекта 70%, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Выплата возмещения Фондом Гриневичу В.Г. не производилась.

<Дата> между ППК «Фонд развития территорий» и АО «СЗ «Шэлдом» заключен договор №ФРТ-06/1799/23 переуступки прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 64:48:020305:74, расположенного по адресу: г.Саратов, 4-й <адрес>, с разрешенным использованием: строительство многоэтажного жилого дома с подземными гаражами.

<Дата> между ППК «Фонд развития территорий» (продавцом) и АО «СЗ «Шэлдом» (покупателем) заключен договор №ФРТ-01/1800/23, в соответствии с которым право собственности на объект – незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 64:48:020305:2070, расположенное по адресу: г.Саратов, 4-й <адрес>, перешло к АО «СЗ «Шэлдом».

Право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 70% с кадастровым номером 64:48:020305:2070, расположенный на земельном участке по адресу: г.Саратов, 4-й <адрес>, с <Дата> зарегистрировано за АО «СЗ «Шэлдом».

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020305:74, расположенный по адресу: г.Саратов, 4-й <адрес>, зарегистрировано за муниципальным образованием «Город Саратов» с обременением в виде аренды в пользу АО «СЗ «Шэлдом».

Кроме того в ЕГРП зарегистрирован договор от <Дата> долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Л, дополнительное соглашение к договору <№>/Л от <Дата> в отношении объекта долевого строительства – двухкомнатной <адрес>, расположенной на 7-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Саратов, пр.4 им.Чернышевского Н.Г., <адрес>., участник долевого строительства – Семенов Р.С.

Из представленных в суд договора от <Дата> и дополнительного соглашения усматривается, что между АО «СЗ «Шэлдом» (застройщиком) с одной стороны и Семеновым Р.С. (участник долевого строительства) с другой стороны заключен договор <№>/Л о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить объект капитального строительства – многоэтажный жилой дом с подземными гаражами, расположенный на земельным участке с кадастровым номером 64:48:020305:74 площадью 4280 кв.м по адресу: муниципальное образование «Город Саратов», 4-й пр.им.Чернышевского Н.Г., 1. В приложении <№> к договору, с учетом дополнительного соглашения к договору <№>/Л от <Дата> приведены технические характеристики объекта – номер квартиры -46, количество комнат -2, этаж – 7, проектная площадь – 87,7 кв.м., проектная общая площадь – 80,2 кв.м.

Таким образом, на основании договора долевого участия в строительстве от <Дата> с АО «СЗ «Шэлдом» Семенов Р.С. стал участником долевого строительства с правом после окончания строительства получения объекта - двухкомнатной <адрес>, расположенной на 7-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Саратов, пр.4 им.Чернышевского Н.Г., <адрес>.

На основании ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <Дата> <№> «О судебном решении»).

Согласно ч.1 ст. 15 АПК РФ арбитражный суд принимает судебные акты в форме судебного приказа, решения, постановления, определения.

В соответствии с ч.3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

Согласно пп.2, 6 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

На основании ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В соответствии со ст. 201.15-1 Федерального закона от <Дата> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п.78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <Дата> <№> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно разъяснению п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ <№>, Пленума ВАС РФ <№> от <Дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора установлено, что за истцом на основании определения Арбитражного суда <адрес> от <Дата> по делу №А57-22463/2014 признано право собственности на долю в незавершенном строительстве объекте – многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г.Саратов, пр.4 им.Чернышевского Н.Г., 1, в виде двухкомнатной <адрес>, расположенной на 7-м этаже указанного многоквартирного жилого дома.

При этом указанный объект имеет индивидуально-определенные характеристики. Право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте признано за истцом, и данные обстоятельства имеют для сторон преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Застройщику при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства не могло быть не известно, что объект является проблемным, прежний застройщик признан банкротом, земельный участок обременен правами дольщиков, внесших оплату.

Вместе с тем новым застройщиком был заключен с Семеновым Р.С. договор долевого участия в строительстве от <Дата> с учетом дополнительного соглашения от <Дата> с обязанностью передачи того же объекта по окончании строительства, право собственности на который было признано за истцом ранее заключения такого договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключенный договор долевого участия в строительстве от <Дата> с учетом дополнительного соглашения от <Дата> нарушает охраняемые законом интересы истца, и является ничтожной сделкой.

Тот факт, что право собственности истца не было зарегистрировано на основании определения Арбитражного суда <адрес>, не может являться основанием для отказа ему в удовлетворении требований о признании сделки недействительной.

В соответствии с частью 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от <Дата> <№>-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков.

По смыслу закона в его истолковании Конституционным Судом Российской Федерации, установлена недопустимость пересмотра определенных вступившими в силу судебными постановлениями правоотношений сторон и установленных в связи с этим фактов.

Учитывая, что право собственности на объект долевого строительства признано за истцом постановлением арбитражного суда, вступившим в законную силу, данное обстоятельство исключает возможность признания последующего договора заключенного с Семеновым Р.С. действительным.

Новый застройщик АО «СЗ «Шэлдом» не предпринял мер к проверке наличия либо отсутствия правопритязаний на спорный объект иных лиц, в том числе первоначальных дольщиков, и неправомерно заключил договор в отношении спорной квартиры с новыми лицами, что нарушает права истца.

Доводы ответчиков АО «СЗ «Шэлдом», ППК «Фонд развития территорий» фактически сводятся к несогласию с вступившим в законную силу и обязательным для исполнения в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда <адрес> от <Дата> по делу №А57-22463/2014.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзаце третьем пункта 1 постановления от <Дата> <№> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации <№> (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <Дата>, по смыслу статьи 10 ГК РФ для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.

В порядке части 1 статьи 56 ГПК РФ ответчиками доказательств, свидетельствующих о том, что осуществление истцом своих гражданских прав в спорный период было направлено исключительно на причинение вреда, или им допущено иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), суду не представлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о признании недействительным договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Л от <Дата>, дополнительного соглашения от 01.08.2024г. к договору долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Л от 30.10.2023г., заключенные между АО «СЗ «Шэлдом» и Семеновым Р.С. в отношении двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80,0 кв. м, расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, поскольку данная запись нарушает права истца.

Запись о праве собственности Семенова Р.С. в отношении в ЕГРН отсутствует, в связи с чем не может быть исключена, в том числе в качестве применения последствия недействительности сделки.

При этом, поскольку право собственности Гриневича В.Г. в отношении двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80,0 кв. м, расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. <адрес> не было зарегистрировано в ЕГРП, оснований для восстановления записи о государственной регистрации права собственности Гриневича В.Г. в отношении двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80,0 кв. м, расположенной на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу г<адрес> <адрес>, как об этом указано в иске не имеется.

Согласно письменных возражений Росреестра, <Дата> в ЕГРН погашена запись о государственной регистрации договора уступки прав требований к ЗАО «Стройнтерсервис» от <Дата> заключенного между ООО «Новый Дом» и Гриневичем В.Г. Вместе с тем, указанные требования истцом не заявлялись, оснований для выхода за пределы заявленных требований у суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статья 11 ГК РФ предусматривает, что защите подлежит лишь нарушенное право. При этом способ восстановления нарушенного права должен соответствовать объему такого нарушения.

Одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре (статья 12 ГК РФ), которое по существу является понуждением должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

Обязанность по передаче объекта долевого строительства может быть исполнена только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Таким образом, требования об обязании АО «СЗ «Шэлдом» передать Гриневичу В.Г. после введения в эксплуатацию жилого многоквартирного дома по адресу: г.Саратов, пр.4 им Чернышевского Н.Г., <адрес>, расположенную на 16-м этаже, не подлежат удовлетворению, поскольку многоквартирный жилой дом не достроен и не введен в эксплуатацию, за АО «СЗ «Шэлдом» признано право собственности на объект незавершенного строительства, доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ в суд не представлено.

Как разъяснено в п. 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ <№>, Пленума ВАС РФ <№> от <Дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, требования истца к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ППК «Фонд развития территории» не подлежат удовлетворению, как заявленные к ненадлежащим ответчикам.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Л от 30.10.2023г., дополнительное соглашение от 01.08.2024г. к договору долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Л от 30.10.2023г., заключенные между АО «СЗ «Шэлдом» и Семеновым Р. С. в отношении двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80,0 кв. м, расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки - исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка с кадастровым номером <№> запись о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Л от 30.10.2023г., дополнительного соглашения от 01.08.2024г. к договору долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Л от 30.10.2023г., заключенные между АО «СЗ «Шэлдом» и Семеновым Р. С. в отношении двухкомнатной <адрес>, общей площадью 80,0 кв. м, расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., <адрес>.

В удовлетворении остальной части требований, а также требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, публично-правовой компании «Фонд развития территории», – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Заводской районный суд города Саратова в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02.04.2025 года.

Судья Ю.Е. Заикина

№2а-3567/2024

64RS0044-01-2024-005019-56

Решение

Именем Российской Федерации

04 декабря 2024 года город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе председательствующего судьи Хисяметдиновой В.М.,

при секретаре Кирдяшевой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гриневича В. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности,

установил:

Гриневич В.Г. обратился в суд с исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности.

В обоснование заявленных требований указано, что в рамках рассмотрения Арбитражным судом Саратовской области дела о признании АО «Стройинтерсервис» несостоятельным (банкротом) за Гриневичем В.Г. определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.10.2019 признано право собственности на долю в незавершенном строительстве объекте – многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> в виде следующих жилых помещений: двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 7-м этаже, и двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 10-м этаже. В дальнейшем ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» переданы права застройщика АО «Стройинтерсервис» на земельный участок по адресу: <адрес> <адрес> с расположенным на нем объектом незавершенного строительства – многоквартирным домом степенью готовности объекта 70%. По указанному объекту участникам долевого строительства произведены выплаты возмещения, однако истцу за вы...

...шеуказанные квартиры компенсационная выплата не производилась. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации права собственности АО «СЗ Шэлдом» на объект незавершенного строительства. Вместе с тем право собственности Гриневича В.Г. было признано определением Арбитражного суда Саратовской области.

В адрес Управления Росреестра по Саратовской области истец направил заявление о проведении государственной регистрации права собственности Гриневича В.Г. на долю в незавершенном строительстве объекте в виде следующих жилых помещений: двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 7-м этаже, и двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, однако государственная регистрация не произведена, с чем истец не согласен.

По изложенным основаниям истец просит обязать ответчика зарегистрировать право (в виде залогового права) собственности Гриневича В.Г. на долю в незавершенном строительстве объекте – многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> в виде следующих жилых помещений: двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 7-м этаже, и двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 10-м этаже.

В судебном заседании представитель административного истца Кузнецова Н.Г. поддержала требования.

Представитель административного ответчика Романычева Н.В., представитель заинтересованного лица АО «Специализированный застройщик «<данные изъяты>» Зимин А.С. возражали против удовлетворения требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы административного дела, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьей 46 Конституции РФ и главой 22 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственному кадастровому учету, ведением ЕГРН регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч.1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав приведен в части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч.1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

Особенности осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта предусмотрены ст.58 Закона Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Приказом Росреестра от 19.08.2020 № <№> утверждена форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 14.10.2014 возбуждено дело о банкротствеЗАО «Стройинтерсервис» (дело №<данные изъяты>). Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2027 АО «Стройинтерсервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношение должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.10.2019 по делу №<№> признано право собственности Гриневича В.Г. на долю в незавершенном строительстве объекте – многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде следующих жилых помещений: двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 7-м этаже, и двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 10-м этаже. Признана неподлежащей включению в конкурсную массу АО «Стройинтерсервис» доля в незавершенном строительстве объекте – многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> в виде следующих жилых помещений: двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 7-м этаже, и двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 10-м этаже. Исключены из реестра требований о передаче жилых помещений АО «Стройинтерсервис» требования ООО «Новый Дом» о передаче жилых помещений: двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 7-м этаже, и двухкомнатной <адрес> общей площадью 80 кв.м, расположенной на 10-м этаже. Судебным актом установлено, что на 27.04.2019 между ООО «Новый дом» (цедентом) и Гриневичем В.Г. (цессионарием) заключен договор уступки права требования <адрес> общей площадью 80 кв.м в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Н.Г. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области 11.05.2018. 29.05.2018 между ООО «Новый дом» (цедентом) и Гриневичем В.Г. (цессионарием) заключен договор уступки права требования <адрес> общей площадью 80 кв.м в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области 28.06.2018.

Определение Арбитражного суда Саратовской области от 25.10.2019 по делу №<№> было обжаловано публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2020 определение Арбитражного суда Саратовской области от 25.10.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Право собственности Гриневича В.Г. на основании данного судебного акта зарегистрировано не было.

На основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 26.05.2021 к ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» перешло право застройщика АО «Стройинтерсервис» на земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства – многоквартирным домом (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, степень готовности объекта 70%, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

20.06.2023 между ППК «Фонд развития территорий» и АО «СЗ «<данные изъяты>» заключен договор №<№> переуступки прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 64:48:020305:74, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: строительство многоэтажного жилого дома с подземными гаражами.

20.06.2023 между ППК «Фонд развития территорий» (продавцом) и АО «СЗ «<данные изъяты>» (покупателем) заключен договор №<№>, в соответствии с которым право собственности на объект – незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: <адрес>, перешло к АО «СЗ «<данные изъяты>».

В настоящее время право собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за муниципальным образованием «Город Саратов» с обременением в виде аренды в пользу АО «СЗ «<данные изъяты>». Кроме того, зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве жилого дома, в том числе: 02.11.2023 зарегистрирован договор о долевом участии в строительстве жилого дома №<№> в отношении объекта долевого строительства – двухкомнатной <адрес>, этаж <№>, 80,2 кв.м, участник долевого строительства – Бойкова Ю.А.; 02.11.2023 зарегистрирован договор о долевом участии в строительстве жилого дома №<№> в отношении объекта долевого строительства – двухкомнатной <адрес>, этаж <№>, 87,7 кв.м, участник долевого строительства – Семенов Р.С.

Право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 70% с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, с <Дата> зарегистрировано за АО «СЗ «<данные изъяты>».

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на незаконность бездействия регистрирующего органа по не осуществлению государственной регистрации права.

Вместе с тем, до предъявления настоящего административного искового заявления Гриневич В.Г. в Управление Росреестра по Саратовской области в установленном законом порядке о государственной регистрации права не обращался. Заявления Гриневича В.Г. о проведении государственной регистрации, поданные не в порядке Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», были рассмотрены регистрирующим органом в порядке рассмотрения обращений, установленном Федеральным законом от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Исходя из материалов дела, впервые в порядке Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Гриневич В.Г. обратился с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности в Управление Россреестра по Саратовской области 15.11.2024.

21.11.2024 заявителю предоставлены уведомления о приостановлении государственной регистрации права №<№> до 21.02.2025, по основаниям, предусмотренным пунктом 3 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами со ссылкой на содержащиеся в ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности по вышеуказанным адресам за иным лицом.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 3 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относится, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Согласно пп.2, 6 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Статьей 12 ГК РФ регламентируются способы защиты гражданских прав.

Как разъяснено в п.п. 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Исходя из положений пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушении только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Фактически требования административного истца сводятся не только к признанию незаконными действий (бездействия) Управления Росреестра по Саратовской области, но и направлены на оспаривание зарегистрированного права собственности других лиц. В том числе, на момент принятия судом решения в производстве Заводского районного суда г.Саратова находится гражданское дело по иску Гриневича В.Г. о признании недействительного договора долевого участия в строительстве жилого дома между АО «СЗ «<данные изъяты>» и Бойковой Ю.А., применении последствий недействительности сделки.

Таким образом, между участвующими в деле лицами имеется спор о праве.

Действия административного ответчика, выразившиеся в отказе (приостановлении) регистрационных действий, не противоречат закону и не нарушают права административного истца, до настоящего времени в гражданском порядке спор о праве не разрешен, одновременно зарегистрировано право собственности иного лица на объект незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что восстановление нарушенного права Гриневича В.Г. способом, избранным в рамках настоящего дела, невозможно. Признание незаконными бездействий и действий Управления Росреестра по Саратовской области с возложением обязанности по регистрации права собственности Гриневича В.Г. на долю в незавершенном строительстве объекте по сути является оспариванием зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства и договоров долевого участия. Таким образом, Гриневичем В.Г. избран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку удовлетворение требований в рамках настоящего спора не защищает права и законные интересы административного истца, а лишь порождает правовую неопределенность в отношении спорных объектов.

Исходя из положений ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, наделенных публичными полномочиями, и их должностных лиц необходимо установить несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения административных исковых требований, возложения на ответчика обязанности произвести определенные действия, не имеется. Совокупность таких условий, как несоответствие оспариваемых действий (бездействия) требованиям закона и нарушение этим прав и законных интересов административного истца в данном случае отсутствует.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований Гриневича В. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 декабря 2024 года.

Судья В.М. Хисяметдинова