Торганов Юрий Анатольевич

Дело № 64RS0027-01-2025-000090-46

Производство № 2-117/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года <адрес>

Петровский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Подмогильного А.А.,

при помощнике судьи Назаркине И.А.,

с участием представителя истца Торганова Ю.А. – адвоката Гавриловой С.Ю., действующей на основании ордера № 15 от 10.03.2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Торганова Ю.А. к администрации Петровского муниципального района Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Торганов Ю.А. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением в котором просит: зарегистрировать за истцом право собственности по договору купли-продажи от 27.06.2008 года на нежилое здание с кадастровым номером <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований указано, что согласно договору купли-продажи от 27.06.2008 года, заключенному между ООО «Петровскагрострой-1» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и истцом возникли гражданско-правовые отношения. ООО «Петровскагрострой-1» продало, а Торганов Ю.А. приобрёл <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> (в настоящее время адрес объекта: <адрес>). Сумма, определённая сторонами по договору, в размере <данные изъяты>, была уплачена истом в кассу ООО «Петровскагрострой-1». Истец полностью выполнил свои обязательства по договору купли-продажи, таким образом у истца на основании договора купли-продажи возникло право собственности на указанное здание. С 27.06.2008 года истец стал владеть и пользоваться зданием как своим собственным и содержать его. Земельный участок с кадастровым номером <адрес>, на котором расположено вышеуказанное здание, принадлежит Торганову Ю.А. на праве собственности, которое зарегистрировано за ним в Едином государственном реестре недвижимости. В настоящее время истец хотел зарегистрировать своё право собственности на вышеуказанное здание <данные изъяты> в установленном порядке, однако ООО «Петровскагрострой-1» 07.06.2010 года прекратило св...

...ою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Оформить право собственности на нежилое здание во внесудебном порядке не представилось возможным из-за прекращения деятельности юридического лица. Торганов Ю.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с целью зарегистрировать в установленном порядке право собственности на объект недвижимости – нежилое здание – <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Однако, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 29.01.2025 года было указано, что ликвидация организации продавца препятствует государственной регистрации права на указанное нежилое здание. В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец Торганов Ю.А. о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении дела не предоставил.

Представитель истца – адвокат Гаврилова С.Ю. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики: Администрация Петровского муниципального района Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков не явились, о причинах неявки суду не сообщили, возражений относительно заявленных требований не представили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Признав извещение истца, ответчика надлежащим, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив доводы искового заявления, заслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 27.02.2025 года ООО «Петровскагрострой-1» ликвидировано вследствие банкротства, на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, дата прекращения деятельности – 07.06.2010 года.

Из материалов дела также усматривается, что 27.06.2008 года между ООО «Петровскагрострой-1» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец) и Торгановым Ю.А. (покупатель) подписан договор купли-продажи здания <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно акту приема-передачи по договору купли-продажи от 27.06.2008 года продавец передал, а покупатель принял принадлежащее продавцу здание, расположенное по адресу: <адрес>.

Все обязательства по вышеуказанному договору сторонами выполнены полностью, в том числе покупателем полностью выполнены обязательства по оплате стоимости спорного имущества в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 27.06.2008 года.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что он лишен возможности зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности на приобретенный объект недвижимости в связи с ликвидацией продавца имущества - ООО «Петровскагрострой-1» вследствие признания его банкротом, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц 07.06.2010 года внесена соответствующая запись.

Постановлением главы Петровского муниципального района Саратовской области от 26.11.2024 года № 1183-П об изменении адреса объекта адресации изменён адрес нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, зарегистрированного ранее по адресу: <адрес>, <адрес>. считать адрес нежилого здания с кадастровым номером <адрес> <адрес>, <адрес>. Также указанным постановлением изменён адрес объекта адресации земельного участка с кадастровым номером <адрес> зарегистрированного ранее по адресу: <адрес> на адрес: <адрес>, <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.02.2025 года земельный участок с кадастровым номером <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежит на праве собственности Торганову Ю.А.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.02.2025 года в отношении нежилого здания (столярный цех) с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, сведения необходимые для заполнения раздела «Сведения о зарегистрированных правах» отсутствуют.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-2964719/1 от 29.01.2025 года Торганову Ю.А. сообщалось о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку в ЕГРН отсутствует запись о регистрации права собственности ООО «Петровскагрострой-1» на указанное нежилое здание, заявление о государственной регистрации права собственности ООО «Петровскагрострой-1» и документы, оформленные в соответствии с требованиями действующего законодательства, в регистрирующий орган не представлены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрено, что порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

В пункте 21 указанного Постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 63 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по договору купли-продажи, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с законом государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя

Таким образом, статья 551 ГК РФ, статья 15 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551 ГК РФ охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является, в силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ, его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства при отчуждении имущества ООО «Петровскагрострой-1» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законом порядке не признан недействительным. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект в материалы дела не представлены.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела, спорное имущество было передано истцу по договору купли-продажи, разногласия о принадлежности спорного объекта недвижимого имущества между истцом и ответчиком – администрацией Петровского муниципального района Саратовской области отсутствуют.

Вместе с тем, поскольку совершение соответствующего действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое здание в силу закона производится Управлением Росреестра по Саратовской области, а также поскольку у администрации Петровского муниципального района отсутствуют правопритязания на спорный объект недвижимости, суд отказывает в удовлетворении исковых требований к администрации Петровского муниципального района Саратовской области.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Торганова Ю.А. (СНИЛС <данные изъяты>) – удовлетворить частично.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671) произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Торганову Ю.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС <данные изъяты>) на объект недвижимости – нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>

В удовлетворении исковых требований к администрации Петровского муниципального района Саратовской области отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Петровский городской суд Саратовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 07.04.2025 года.

Председательствующий (подпись) А.А. Подмогильный