Торшнев Александр Федорович

Дело № 2-854 2012 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2012 года г. Сокол Вологодской области

Судья Сокольского районного суда Вологодской области Избушкина С.И.

при секретаре Корешиловой О.Н.,

с участием истца Кошикова А.В.,

ответчика Торшнева А.Ф.,

представителя ответчика адвоката Адвокатского кабинета Сергиенкова В.Н., представившего ордер № 122 от 06.06.2012 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кошикова А.В. к Торшневу А.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л:

Кошиков А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Торшневу А.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав в обоснование иска, что 05 мая 2011 года между Торшневым А.Ф. и Кошиковым А.В. был заключен договор купли-продажи <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>. Весной 2011 года он решил переехать в <адрес> на постоянное место жительства. Риелтор предложил ему 3-х комнатную квартиру по адресу: <адрес>7. Он осмотрел квартиру и решил приобрести ее в собственность. Продавец Торшнев А.Ф. не сообщил ему, что данный дом является аварийным и не обслуживается. В договоре от ДД.ММ.ГГГГ данный факт не был отражен. В ноябре 2011 года в квартире потекла труба отопления, он обратился в ЖКХ, где ему пояснили, что данный дом не обслуживается, в связи с тем, что с ДД.ММ.ГГГГ дом признан не пригодным для жилья. Он приобрел квартиру за 280000 рублей и вправе требовать деньги обратно, так как ответчик передал ему жилое помещение в состоянии не пригодном для использования по назначению. В пункте № договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передает покупателю квартиру в состоянии пригодном для использования по назначению. Заключением о признании жилого помещения непригодным для постоянного проживания № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный многоквартирный дом не соответствует требо...

...ваниям жилого помещения, непригоден для проживания. В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, находящейся по адресу: <адрес> применить последствия недействительности сделки.

Истец Кошиков А.В. в судебном заседании поддержал заявленное требование в полном объеме, подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что перед покупкой квартиры у Торшнева А.Ф. он ее осматривал, все видел, все ему показали, говорили, что дом требует ремонта, это было видно и визуально, говорили, что дом аварийный, что платить за техническое обслуживание не нужно. Он и сам видел, что дом требует ремонта. Но люди в доме живут, вода в доме есть, отопление есть, канализация есть. До заключения договора он примерно месяц прожил в квартире. Соседи также говорили, что дом требуется ремонтировать и его не приняли на баланс ни одна организация. Квартиру он купил на этих условиях. Претензий у него не было. Когда пришло согласие от жены, он заключил с Торшневым А.Ф. договор купли-продажи, затем документы отдали на регистрацию права. За квартиру он заплатил продавцу 280 тысяч рублей, сначала 30 тысяч как предоплата и остальные 250 тысяч при заключении сделки. Все деньги отдал Торшневым. В ноябре 2011 года потекла труба в доме и он обратился в отдел ЖКХ по вопросу ремонта, однако ему отказали, сказали, что дом признан непригодным для жилья, выдали ему акт и заключение. Полагает, что продавец должен был указанный акт и заключение о признании дома непригодным для проживания приложить к документам на государственную регистрацию сделки и права. Торшнев А.Ф. эти документы не представил на регистрацию, поэтому ввел его в заблуждение. В <адрес> он приехал из <адрес>, где у него семья, отношения с женой были неопределенные и он решил жить в <адрес>. Квартиру для покупки искал через Митюлева Максима, так как Максим тоже продавал квартиру, которая его не устроила. Через агентство ему предложили эту квартиру. В квартире он не прописывался, за пропиской не обращался. Сейчас он решил продать эту квартиру, обращался к юристу, который сказал, что квартиру эту не продать. Рядом с его домом горел деревянный жилой дом, это произвело на него впечатление, он звонил жене, которая сказала, чтоб он продавал квартиру и ехал обратно в <адрес>. Однако из-за акта о непригодности дома к проживанию у него могут возникнуть проблемы с покупателями, поэтому он обратился в суд с иском.

Ответчик Торшнев А.Ф. иск не признал, в судебном заседании пояснил, что <адрес> действительно старый, капитальный ремонт там делали в 1964 году, перестраивали. Жильцы сами написали заявление, чтоб дом признали аварийным, так как управляющие компании ничего не делают, весь ремонт делали сами и обходилось намного дешевле, поэтому чтобы не платить за обслуживание они сами инициировали комиссию по признанию дома непригодным для проживания. Однако в доме жить можно, люди там проживают. Он сам с семьей проживал там до сентября 2010 года, пока не переехали в квартиру жены. Его <адрес> этот доме теплая, уютная, все коммунальные услуги оказываются, отопление есть, стояки, батареи меняли 4 года назад, вода есть, канализация. После переезда квартиру решили продавать, обратились в агентство недвижимости. Пока никто не покупал квартиру сдали знакомым с детьми. В апреле 2011 года поступил звонок из агентства, что покупатель хочет посмотреть квартиру. Кошиков А.В. квартиру посмотрел, сказал, что все ему понравилось и поскольку ему негде жить он хочет побыстрее заехать. Жильцам, которые снимали квартиру, пришлось выехать за два дня, Кошиков А.В. сам с агентством нашел им новое жилье. Кошикова А.В. предупредили, что дом старый, аварийный, показывали акт комиссии и заключение о том, что дом признан аварийным, ничего не скрывали. Также пояснили, что из-за этого не нужно платить за обслуживание дома. Кошикова А.В. все устроило, он стал жить сразу же, перевел авансом на сберкнижку жены 45 тысяч рублей. До заключения договора Кошиков А.В. жил в этой квартире почти месяц, пока ждали согласия жены из Краснодара. За это время Кошиков А.В. общался с соседями, ему также все пояснили, что дом требует ремонта, дом аварийный, что имеются документы о признании дома непригодным для проживания, что ремонт нужно делать самому. При заключении договора купли-продажи Кошиков А.В. также никаких претензий не предъявил, хотя за то время, что жил в квартире, мог уже оглядеться и сделать вывод для себя. При подписании договора Кошиков А.В. передал ему еще 205 тысяч рублей. Квартиру он продал за 250 тысяч рублей, как и выставлял ее на продажу в агентстве. Почему в договоре агентство указало цену 280 тысяч не знает, вероятно агентство включает таким образом свои расходы. Документы были сданы на регистрацию сделки и права покупателя, акт и заключение о признании дома аварийным никто с него не спрашивал. После заключения договора также никаких претензий у Кошикова А.В. не было, а потом вдруг появился иск. Полагает, что он никакими действиями не вводил истца в заблуждение, наоборот все условия по дому покупателю были рассказаны, документы все показаны.

Представитель ответчика адвокат Сергиенков В.Н. иск не признал, в судебном заседании пояснил, что никакого заблуждения при заключении сделки купли-продажи квартиры не было. Истец видел, какие условия проживания, видел, что дом старый, деревянный, требует ремонта. Ответчик предупредил истца, что дом аварийный, что ремонт надо делать самим, но при этом не нужно платить за техническое обслуживание. Тем более, что истец заявил в судебном заседании, что сам является строителем. Документы о том, что дом признан непригодным для проживания предъявляли истцу, показывали. Кроме того, истец проживал в указанной квартире до заключения договора и у него была возможность ознакомится с условиями. Для регистрации сделки такие документы не требуются, они говорят только о том, что дом аварийный, а жилое помещение как было жилым, так и осталось. Мотивы расторжения договора у истца не скрытые недостатки, а необходимость сейчас побыстрей уехать обратно к жене в г. Краснодар, жена ждет его и ждет с деньгами. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и места рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в адрес суда отзыв на иск, просил рассмотреть дело без участия их представителя.

Суд, выслушав пояснения истца Кошикова А.В., ответчика Торшнева А.Ф., представителя ответчика адвоката Сергиенкова В.Н., объяснения свидетелей, изучив материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Свидетель Торшнева В.А. в судебном заседании пояснила, что они с мужем решили продать квартиру на улице Заводской, подали объявление в агентства, покупатели приходили, смотрели, но не покупали. Потом решили сдать квартиру знакомым по их просьбе, там стала жить семья с ребенком с января 2011 года, прожили три месяца, затем позвонили с агентства, что есть покупатель, что надо посмотреть квартиру, спросили про цену. Она пояснила, что продают за 250 тысяч рублей. В агентстве еще сказали, что покупателю надо побыстрее. Звонили в пятницу. Квартира Кошикову понравилась. Квартирантам пришлось отказать, они за субботу выехали, Кошиков А.В. в воскресенье переехал в квартиру. Она сама лично говорила Кошикову А.В., что дом аварийный, что за обслуживание платить не нужно, показала ему заключение от 06 октября 2009 года о признании дома непригодным для проживания и акт обследования от 06.10.2009 года. Также у нее еще были старые акты обследования, в которых указывалось какой ремонт требуется дому. Все это видел Кошиков А.В. Она объяснила также, что если что случится, то ремонт нужно делать за свой счет. Кошиков А.В. со всем согласился, а сейчас почему-то говорит, что не видел этих актов. 25 апреля 2011 года Кошиков А.В. заехал и стал жить, перечислив ей на сберкнижку предоплату 45 тысяч рублей. Договор купли-продажи заключили только 05 мая 2011 года. За это время Кошиков А.В. видел какие условия жизни в квартире, общался с соседями, у которых тоже имеются такие же акты и заключение от октября 2009 года. Но никаких претензий при заключении договора не было. Квартиранты тоже ранее жили, не жаловались, в квартире было тепло, отопление, вода течет, ванная, канализация, все условия. При заключении сделки истец передал им еще 205 тысяч рублей, а 30 тысяч рублей были переданы агентству, которые занимались оформлением сделки.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснил, что он продавал двухкомнатную квартиру в <адрес> за 380 тысяч рублей, без воды, без канализации, Кошиков А.В. смотрел квартиру, но его не устроили условия и цена. Его знакомая работает в агентстве и она предложила Кошикову А.В. другие варианты. Денег У Кошикова А.В. было мало, жил он в гостинице и его устроил вариант квартиры Торшнева А.Ф. При этом Кошиков А.В. попросил, чтоб его туда пустили пожить до заключения договора. Он привозил туда Кошикова А.В. смотреть квартиру, видел и слышал, как продавцы разъясняли Кошикову А.В., что не надо платить за обслуживание, показывали акты, что дом признан аварийным, непригодным для проживания. Кошиков А.В. при этом сказал, что ему без разницы, его это даже устраивает и по условиям, и по цене. Кошиков А.В. осматривал и квартиру ответчика, и дом осматривал, никаких претензий не высказывал. Чтоб заехать Кошикову быстрее в квартиру даже квартирантов выселили в спешном порядке. Потом данный акт о признании дома непригодным для проживания еще раз показывали Кошикову А.В. в агентстве. У Кошикова имеется его телефон, и примерно через два месяца после сделки Кошиков обращался в агентство, хотел продать квартиру, так как тут нет работы, хотел уехать обратно в Краснодар к жене.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснила, что она снимала данную квартиру до ее продажи. В квартире вполне можно жить, отопление есть, вода есть, канализация. Истец приходил, смотрел квартиру. Внезапно в выходные звонит Торшнева В.А., что надо срочно покупателю заехать в эту квартиру. Ей помогли найти жилье и она съехала за сутки. На следующий день она пришла в эту квартиру забрать вещи по мелочи, отдать ключи. Торшнева В.А. стояла с бумагами, зачитывала Кошикову А.В., что дом признан аварийным, Кошиков А.В. мотал головой, соглашаясь со всем.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 420 договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Необходимые требования к договору купли-продажи недвижимого имущества содержатся в статьях 161, 164, 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями норм гражданского законодательства Российской Федерации данный вид договора должен быть обязательно заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, сделка и переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Кроме того, договор купли-продажи должен содержать все существенные условия, предусмотренные гражданским законодательством.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из п. 1, п. 3, п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом Торшневым А.Ф. и покупателем Кошиковым А.В., продавец продал покупателю принадлежащую ему на праве собственности квартиру по<адрес>, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из трех комнат общей площадью 51,1 кв.м., квартира расположена на первом этаже двухэтажного деревянного дома, стороны оценивают данную квартиру в 280000 рублей, покупатель купил у продавца указанную квартиру за 280000 рублей.

В соответствии с п. 10 указанного договора настоящий договор является передаточным актом, подтверждающим передачу по настоящему договору квартиры от продавца к покупателю в состоянии пригодном для использования по назначению, техническое состояние квартиры удовлетворительное, стороны претензий друг к другу по передаваемой квартире не имеют, квартира считается переданной с момента подписания настоящего договора.

Указанный договор полностью соответствует требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

Договор подписан сторонами продавцом Торшневым А.Ф. и покупателем Кошиковым А.В., следовательно истец был согласен с условиями настоящего договора и мог оценить техническое состояние приобретаемой квартиры.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 35-СК №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на трехкомнатную квартиру, назначением жилое, общей площадью 51,1 кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Кошиковым А.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ №.

Из представленного истцом заключения о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания № от ДД.ММ.ГГГГ и акта обследования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> не соответствует требованиям жилого помещения, непригоден для проживания.

Ссылаясь на указанное заключение, истец просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ как сделку, совершенную под влиянием заблуждения.

В соответствии с нормами гражданского законодательства заблуждение при совершении сделки предполагает, что при ее совершении лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

В судебном заседании достоверно установлено, что перед заключением договора купли-продажи покупатель Кошиков А.В. был извещен о том, что дом, в котором расположена приобретаемая квартира, с 2009 года признан не соответствующим требованиям жилого помещения, был ознакомлен с заключением о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания № от ДД.ММ.ГГГГ и актом обследования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отзыва и разъяснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, документы, представленные Кошиковым А.В. и Торшневым А.Ф. на государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности, соответствовали требованиям действующего законодательства, оснований для отказа, предусмотренных ст. 20 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не было.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Следовательно, заключения межведомственной комиссии о признании многоквартирного жилого дома не соответствующим требованиям жилого помещения, непригодным для проживания и акта обследования помещения при осуществлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности не требуется.

Кроме того, как установлено в судебном заседании, до заключения договора купли-продажи квартиры истец фактически проживал в данной квартире и имел достаточное время разумно и объективно оценить ситуацию, реальное положение дел.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска Кошикова А.В. не имеется, поскольку суд не усматривает оснований для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Кошикова А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, находящейся по адресу: <адрес> применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд путем подачи жалобы через Сокольский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Избушкина С.И.

Справка: Решение не обжаловано вступило в законную силу 03.08.2012 года

Судья Избушкина С.И.