Воложанинова Надежда Леонидовна

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 февраля 2016 года г. Чернушка

Чернушинский районный суд Пермского края в составе:

Председательствующего судьи Низаевой Е.Р.,

при секретаре ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО3, ФИО4 о прекращении залога на квартиру;

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, ФИО6 обратились с иском к ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения - залога на квартиру.

Исковые требования ФИО5, ФИО6 мотивировали следующим: ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, ФИО6 был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 44 кв.м. Согласно условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры *** (п. 2.2). Оплата стоимости квартиры в размере *** производится за счет социальной выплаты, выделяемой участниками долгосрочной целевой программы «Обеспечение жилье молодых семей в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.», утвержденной <адрес>. Оставшиеся *** уплачиваются за счет собственных средств покупателя продавцу ФИО2. При регистрации права собственности была сделана учетная запись об обременении в пользу продавцов – ипотека в силу закона. Условия договора купли-продажи по оплате объекта недвижимости истцами выполнены в полном объеме. Первый платеж в размере *** передан продавцам ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора купли-продажи. Второй платеж был переведен на расчетный счет ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Платеж продавцами был проведен в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Администрацией Чернушинского муниципального района по программе «Обеспечение жилье молодых семей в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.». Таким образом расчет за приобретенную квартиру в <адрес> был произведен полностью и свои обязательства ФИО5, ФИО6 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнили полностью. При оформлении сделки купли-продажи недвижимого имущества истцы являются добросовестными приобретателями, так как все существенные условия договора купли-продажи выполнили. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Муниципальный отдел по Куединскому, Октябрьскому, <адрес> с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения ипотеки в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено уведомление № о приостановлении государственной регистрации по основаниям – отсутствие стороны сделки. В соответствии с п. 4 ст. 29 закона о регистрации, ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда. ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО2 Истцы не успели провести регистрацию по снятию залога. Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не отрегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на осн...

...овании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. Отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон до момента государственной регистрации прав, состоят в невозможности участия этой стороны в осуществлении государственной регистрации. Эти отношения очевидно сходы с отношениями, возникающими при уклонении стороны от участия в государственной регистрации права. Поэтому ст. 165, 551 ГК РФ, абз.3 п. 1 ст. 16 Федерального закона о государственной регистрации к случаям прекращения сторонами правоспособности до момента государственной регистрации права должны применяться по аналогии в той части, что государственная регистрация в этих случаях должна осуществляться на основании решения суда. Статья 5 закона о регистрации предусматривает, что учреждение по регистрации является необходимым участником отношений, возникших при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, никому другому не продана, не подарена, не заложена. Супруга ФИО2 ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ. Продавцы ФИО3, ФИО4 не возражают провести регистрационную запись по снятию обременения с объекта недвижимости, однако каких-либо мер для снятия залога не предпринимают. Истцы ФИО5, ФИО6 просят снять обременение ипотеку в силу закона в пользу ФИО5, ФИО6 в отношении права: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 44 кв.м., кадастровый №, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате, времени, месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, предоставила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Истец ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не достигла возраста для самостоятельного участия в судебном заседании, интересы представляет законный представитель ФИО5

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени, месту судебного заседания уведомлена надлежащим образом, предоставила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила заявление о согласии с исковыми требованиями в полном объеме, покупатель ФИО5 полностью оплатила стоимость квартиры. (л.д.42)

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени, месту судебного заседания уведомлена надлежащим образом, предоставила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила заявление о согласии с исковыми требованиями в полном объеме, покупатель ФИО5 полностью оплатила стоимость квартиры. (л.д. 44)

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>) в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления.

В письменном отзыве по иску представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ФИО9 указала, что ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности обратились ФИО2, ФИО3, ФИО4 (продавец), с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности обратились ФИО5, действующая за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО6 (покупатель). Предметом вышеуказанного договора являлась квартира по адресу: <адрес>. Согласно условиям п. 2.1 договора, указанный объект недвижимости был продан за ***, уплачиваемых покупателем продавцу в следующем порядке: *** при подписании договора, *** за счет средств социальной выплаты, выделяемой участнику целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей в <адрес>». В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, в связи с чем в ЕГРП внесены записи об ипотеке квартиры по адресу: <адрес>, в пользу продавцов ФИО2, ФИО7, ФИО4. На государственную регистрацию были представлены все документы необходимые для государственной регистрации в соответствии со ст. 16, 17 закона о регистрации прав, исходя из положений гражданского законодательства о купле-продаже, основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав (ст. 19, 20 закона о регистрации) отсутствовали, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о праве общей долевой собственности ФИО5, ФИО6 №, записи об ипотеке в пользу продавцов ФИО2, ФИО3, ФИО4 Записи являются актуальными. В случае смерти гражданина имущественные права и обязательства допускают правопреемство к наследникам, принявшим наследство. В связи со смертью продавца погашение регистрационной записи на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя невозможно. Согласно искового заявления, покупателями были исполнены обязательства по оплате стоимости приобретенного объекта недвижимости. Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. В соответствии с п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке № в соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ. ДД.ММ.ГГГГ за государственной регистрацией прекращения ограничения (ипотеки в силу закона) на квартиру по адресу: <адрес>, обратилась ФИО5 Согласно данных ЕГРП ипотека возникла в силу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ФИО4, ФИО3 (залогодержатели) и ФИО5, ФИО6 (залогодатели). В соответствии с п. 4 ст. 29 закона о регистрации, ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки. Заявления залогодержателей, заявления залогодателя ФИО6 о погашении ипотеки, других документов, позволяющих согласно действующего законодательства, органу, осуществляющему государственную регистрацию, внести изменения в ЕГРП в связи с погашением ипотеки, не представлено, что препятствует проведению государственной регистрации. Заявителю предлагалось устранить причину, препятствующую проведению государственной регистрации, предоставить на государственную регистрацию заявление залогодержателей и залогодателя ФИО6 о погашении ипотеки, либо решение суда о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Заявления о погашении ипотеки представлены не были. Необходимо учитывать разъяснения п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22. Изменение записи в ЕГРП будет осуществлено в установлено порядке на основании соответствующего вступившего в законную силу решения суда, котором разрешены вопросы наличия (отсутствия) обременения. (л.д. 38-39)

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО5, ФИО6 подлежащими удовлетворению.

Истцы ФИО5 и несовершеннолетняя ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются собственниками квартиры по адресу: <адрес>, квартира находится в общей долевой собственности, доли в праве соответственно 2/3 доли и 1/3 доля. (л.д. 8, 9, 33)

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО3, ФИО4 (продавцы) продали покупателям ФИО5, ФИО6 квартиру по адресу: <адрес>, стороны установили стоимость квартиры в ***, оплата стоимости квартиры в размере *** производится за счет социальной выплаты, выделяемой участникам долгосрочной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ», утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 30.12.2010 года № 1119-п, на основании свидетельства о праве на получение социальный выплаты на приобретение (строительство) жилья № серии Д, выданного ДД.ММ.ГГГГ администрацией Чернушинского муниципального района, в течении 2 рабочих дней с даты зачисления социальной выплаты, путем перечисления средств на счет ФИО2, оставшиеся *** уплачиваются за счет собственных средств покупателями продавцу ФИО2 при подписании договора. (л.д. 10-11) Продавцы ФИО2, ФИО3, ФИО4 письменно указали о получении ***.

Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация права собственности на квартиру за покупателями ФИО5, ФИО6 и государственная регистрация ипотеки в силу закона №. Ипотека – обременение права установлено в пользу ФИО2, ФИО3, ФИО4 (л.д. 33-34, 36-37)

На основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 как участнику долгосрочной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ» Администрацией Чернушинского муниципального района предоставлена социальная выплата за счет средств бюджета <адрес> в размере *** на оплату приобретаемого по договору купли-продажи жилья. (л.д. 12-13)

Согласно выписки по лицевому счету, ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перечислено *** ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 14, 15-21)

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 23)

Супруга ФИО2 – ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 24)

Наследственного дела к имуществу ФИО2 нотариусом не заведено. (л.д. 29)

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ, 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ, 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ, Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ, 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ, 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ, 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса РФ, 1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. …5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ, 1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). … 4. К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ, 1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", 1. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. 2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно ст. 408 Гражданского кодекса РФ, 1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса РФ, 1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 1. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. … Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ продавцами ФИО2, ФИО3, ФИО4 и покупателем ФИО5, действующей за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО6, заключен договор купли-продажи квартиры, порядок оплаты определен *** оплачивается продавцу ФИО2 за счет социальной выплаты, *** уплачиваются продавцу ФИО2 при заключении договора.

Денежные средства продавцу ФИО2 выплачены покупателем ДД.ММ.ГГГГ, что удостоверено подписями продавцов и покупателей в договоре о получении денежных средств продавцами ***, вторая часть суммы *** перечислена на банковский счет ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ

При государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсрочкой в оплате по договору зарегистрировано обременение – залог в пользу продавцов ФИО2, ФИО3, ФИО10

Договор купли-продажи исполнен сторонами в полном объеме, недвижимое имущество квартира передана покупателям, оплата продавцам в порядке, установленном договором, произведена покупателем ФИО5 в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ.

В 2014 году покупатель ФИО5 и продавцы ФИО2, ФИО3, ФИО4 не обращались с совместным заявлением в регистрирующий орган для снятия обременения и погашения регистрационной записи об ипотеке в соответствии с требованиями Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Продавец ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время совместное обращение покупателей и продавцов с заявлением о снятии обременения в регистрирующий орган не возможно.

Так как стороны продавцы и покупатели исполнили обязательства по договору в полном объеме, покупатель полностью оплатил стоимость имущества продавцу, и наследники продавца указанное обстоятельство не оспаривают, имеются основания для удовлетворения заявления ФИО5 и ФИО6 о прекращении обременения.

Учитывая, что залоговые обязательства являлись мерой обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате приобретаемого им имущества, а поскольку такая обязанность покупателем исполнена в полном объеме, следовательно, залоговое обязательство подлежит прекращению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Прекратить обременение права собственности в виде залога у ФИО5, ФИО6 в пользу ФИО2, ФИО3, ФИО4 на квартиру по адресу: <адрес>, регистрационная запись об ипотеке Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течении одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Чернушинский районный суд.

Судья (подпись) Е.Р. Низаева