Ячменева Екатерина Максимовна

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

89RS0003-01-2022-000852-08

Гражданское дело № 2-726/2022

Судья Горлова И.А.

Апелляционное дело № 33-58/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 апреля 2023 года город Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Гниденко С.П.,

судей коллегии Акбашевой Л.Ю., Савельевой Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Рудяевой А.А.,

с участием прокурора Давыдовой Л.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Администрации Надымского района - Галимского В.В., апелляционному представлению помощника Надымского городского прокурора - Темирбаевой М.М. на решение Надымского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Гниденко С.П., мнение прокурора Давыдовой Л.А. поддержавшей доводы апелляционного представления, полагавшей о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Администрация Надымского района обратилась в суд с иском к Ячменеву Максиму Сергеевичу о принудительном изъятии жилого помещения и выселении.

В обоснование требований иска представитель истца указал, что ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Распоряжением Администрации муниципального образования Надымский район от 19 июня 2020 года № 1155-р указанный выше дом признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с чем, постановлением администрации муниципального образования Надымский район от 15 октября 2020 года № 526 было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. Письмами от 29 апреля 2021 года и от 06 июля 2021 года ответчику в целях заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества было предложено на усмотрение выбрать любой из способов обеспечения жилищных прав: предоставление однокомнатной квартиры, двухкомнатной, трехкомнатной или четырехкомнатной квартиры, с зачетом ее стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение или предоставление возмещения в размере 1 758 000 рублей, установленного на основании отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения № 78/11 от 11 ноября 2020 года. Отв...

...еты на указанные письма ответчиком предоставлены не были. Согласно сведениям из выписки ЕГРН от 08 февраля 2022 года на изымаемое жилое помещение наложено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид - запрещение регистрации, а также наложено обременение: вид - ипотека в пользу Ганаковой Г.А., Ганакова А.А., Ганакова А.В., Ганаковой Н.И., однако ответчиком действий по снятию указанных обременений, с целью совершения в дальнейшем юридически значимых действий при расселении из аварийного жилого фонда, не принималось. Поскольку стороны не достигли соглашения об изъятии жилого помещения, администрация просила об изъятии жилого помещения, путем выкупа с выплатой ответчику Ячменеву М.С. денежных средств в размере 1758000 рублей, прекращении его права собственности на данное жилое помещение, признании за муниципальным образованием муниципальный округ Надымский район права собственности на жилое помещение после выплаты выкупной цены, выселении ответчика Ячменева М.С. из данной квартиры, без предоставления другого жилого помещения.

До рассмотрения спора по существу, судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Ячменева К.С., а также несовершеннолетние ФИО6, ФИО10, ФИО6, ФИО8, ФИО11 в лице законного представителя Ячменевой К.С., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Администрации Надымского района - Федоткин М.И., действующий на основании доверенности исковые требования поддержал по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик Ячменев М.С. с требованиями иска не согласился.

Ответчик Ячменева К.Е., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ОВМ ОМВД России по Надымскому району, отдел судебных приставов по г. Надым и Надымскому району, Ганакова Г.А., Ганаков А.А., Ганаков А.В., Ганакова Н.И., Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, в судебном заседании суда первой инстанции участия не принимали.

Ганаков А.В., Ганакова Н.И., Ганаков А.А., Ганакова Г.А., просили о рассмотрении дела в их отсутствие, направили в суд обращение, в котором указали, что жилое помещение имеет обременение в виде ипотеки, ответчик имеет задолженность перед ними в сумме 1 200 000 рублей. Просили учесть данный факт при вынесении решения и в случае предоставления ответчику другого жилого помещения перенести существующее обременение на данное жилое помещение, в случае иного решения учесть сумму задолженности.

Помощник Надымского городского прокурора Темирбаева М.М. в заключении полагала об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации Надымского района.

Решением Надымского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 июля 2022 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

С указанным решением не согласны представитель истца Администрации Надымского района - Галимский В.В., действующий на основании доверенности и диплома о высшем юридическом образовании, а также помощник Надымского городского прокурора Темирбаева М.М.

В апелляционной жалобе представитель истца ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применены нормы материального права, а именно что судом не установлено нарушение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения, дом в котором находится принадлежащее ответчикам жилое помещение в региональную адресную программу не включен, в связи с чем, право выбора способа защиты жилищных прав путем получения компенсации за изымаемое жилое помещение либо путем предоставления жилого помещения в натуре, у ответчиков не имеется.

В апелляционном представлении помощник Надымского городского прокурора просит решение отменить и дело направить на новое рассмотрение. В обоснование доводов представления указано, что отчет ООО «Агат-оценка» от 11 ноября 2020 года № 78/11, предоставленный в суд не отражает действительную цену объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, на момент рассмотрения дела, а выкупная цена, определенная из уровня прежних цен, не компенсирует ответчику стоимость изымаемого у него имущества. И не смотря на это, судом отказано в удовлетворении исковых требований мотивируя тем, что нарушен порядок возмещения взамен изымаемого жилого помещения. При этом, спор по существу предъявляемых требований не разрешен, новая выкупная цена не установлена.

Стороны, третьи лица, а также представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании суда апелляционной инстанции участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили. Кроме того, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещалась на интернет-сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В связи с чем, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц на основании статьи 327 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и апелляционного представления, заслушав мнение прокурора, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела, Ячменеву М.С. с 08 апреля 2008 года принадлежит на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 67 кв.м., на основании договора купли-продажи от 08 апреля 2008 года (т. 1 л.д. 17-24, 141,142).

Из договора купли-продажи жилого помещения следует, что оно было приобретено Ячменевым М.С. у Ганакова А.В., Ганакова А.А., Ганаковой Г.А., Ганаковой Н.И., являющимися долевыми собственниками данного жилого помещения (по 1/4 доле в праве общей долевой собственности у каждого) за 1 500 000 рублей.

При этом согласно указанному договору купли-продажи, расписки Ганакова А.В. от 10 сентября 2008 года, в том числе и квитанции Сберегательного банка РФ от 19 сентября 2008 года о зачислении денежных средств на счет Ганакова А.В., оплата стоимости жилого помещения произведена ответчиком Ячменевым М.С. не в полном размере, а всего в сумме 480 000 рублей (об уплате части стоимости квартиры: в сумме 300 000 рублей указано в договоре; в сумме 80 000 рублей в расписке и 100 000 рублей в квитанции Сберегательного банка РФ).

В этой связи, на жилое помещение установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Ганаковых, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах в отношении спорного жилого помещения (т. 1 л.д. 17-24).

Распоряжением администрации муниципального образования Надымский район от 19 июня 2020 года № 1155-р на основании заключения межведомственной комиссии от 18 июня 2020 года многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, с возложением на Департамент муниципального имущества Администрации МО Надымский район обязанности провести мероприятия по отселению жильцов данного дома в срок до 31 декабря 2021 года, а на Департамент муниципального хозяйства Администрации МО Надымский район обязанность осуществить комплекс мероприятий по сносу жилого дома (т. 1 л.д. 25, 26).

22 июня 2020 года Департамент муниципального имущества Администрации МО Надымский район направил в адрес Ячменева М.С. требование о сносе совместно с другими собственниками многоквартирного жилого дома в течение двух месяцев со дня получения настоящего требования (т. 1 л.д. 27).

В связи с неисполнением указанного требования, постановлением Администрации муниципального образования Надымский район от 15 октября 2020 года № 526, жилой дом <адрес>, жилые помещения в нем, включая принадлежащее ответчику Ячменеву М.С. жилое помещение - квартира №, а также земельный участок под данным многоквартирным домом с кадастровым номером №, площадью 1576 кв.м., изъяты для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 28-34).

29 октября 2020 года Департамент муниципального имущества Администрации Надымского района направил в адрес Ячменева М.С. уведомление об изъятии объектов недвижимости (т. 1 л.д. 35).

Из письма Департамента муниципального имущества Администрации МО Надымский район от 29 апреля 2021 года в адрес Ячменева М.С. следует, что ему предлагались варианты обеспечения его жилищных прав, путем предоставления взамен изъятых объектов недвижимого имущества одно-, двух-, трех-, четырехкомнатной, квартиры с зачетом её стоимости при определении размера возмещения, либо возмещение стоимости изымаемого жилого помещения согласно произведенному независимым оценщиком отчету о рыночной стоимости аварийной квартиры по цене 1 758 000 рублей на основании отчета от 11 ноября 2020 года № 78/11. Этим же письмом ответчику Ячменеву М.С. в целях завершения мероприятий по заключению соглашения об изъятии недвижимого имущества подлежащего сносу предложено в срок до 20 мая 2021 года выбрать один из выше перечисленных вариантов (т. 1 л.д. 38-40).

06 июля 2021 в адрес ответчика направлено повторное указанное обращение.

Вместе с тем ответчиком способ возмещения за изымаемые объекты недвижимости избран не был.

Распоряжением Администрации Надымского района от 25 августа 2021 года № 1899-р Департаменту муниципального имущества Администрации МО Надымский район предписано заключить с Ячменевым М.С. соглашение об изъятии недвижимого имущества, подлежащего сносу, с выплатой возмещения в размере 1 758 000 рублей (т. 1 л.д. 85-86).

03 сентября 2021 года в адрес Ячменева М.С. направлено соответствующее соглашение.

Однако как следует из материалов дела, соглашение между сторонами подписано не было.

Не заключение соглашения о выкупной стоимости изымаемого жилого помещения послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу заявленных в иске требований и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении истцом процедуры предоставления ответчику возмещения взамен изымаемого жилого помещения в виде предоставления другого жилого помещения.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.

Действительно, как видно из материалов дела, жилой дом <адрес>, в котором расположена принадлежащая ответчику квартира, включен в Программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа на 2019-2025 года, утвержденную постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 11 февраля 2020 года № 112-П.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 приведенной статьи Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно части 6 этой же статьи, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 8 указанной статьи Жилищного кодекса РФ, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» настоящий Федеральный закон в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2 указанного Федерального закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Вопреки выводам суда, включение жилого дома в комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории ЯНАО, утвержденную постановлением Правительства ЯНАО от 11 февраля 2020 года № 112-П, такого права выбора не дает, поскольку указанная программа была утверждена не во исполнение положений Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Источником финансирования указанной программы является бюджет Ямало-Ненецкого автономного округа.

В этой связи, жилищные права ответчика подлежат обеспечению путем выкупа принадлежащего ему жилого помещения находящегося в доме признанном аварийным, а потому оснований для отказа в удовлетворении требований иска у суда первой инстанции не имелось.

Равно как, вопреки выводам суда первой инстанции, установленная частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедура истцом выполнена в полном объеме.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.

В соответствии с пунктом первым статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт второй статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт третий статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В силу требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В силу статьи 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом.

Согласно положениям части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса РФ, статьи 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 ЖК РСФСР).

С 01 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01 марта 2012 года № 389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19 октября 2010 года № 1334-О-О и от 14 июля 2011 года № 886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Таким образом, требование о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт может быть удовлетворено только в случае, если на момент первой приватизации жилого помещения жилой дом требовал проведения капитального ремонта.

Приведенные положения жилищного законодательства допускают возможность изъятия жилого помещения у его собственника в случаях изъятия земельного участка, на котором оно расположено, для государственных и муниципальных нужд, при условии предоставления собственнику равноценного возмещения стоимости жилого помещения, а также возмещения причиненных собственнику убытков изъятием жилого помещения. При этом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика об оценке изымаемого жилого помещения. В случае не достижения согласия о размере возмещения за жилое помещение, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о выкупной цене спорного жилого помещения, основания для удовлетворения требований иска имелись.

Как видно из материалов дела, истцом в подтверждения размера возмещения за принадлежащее ответчику жилое помещение представлен отчет от 11 ноября 2020 года № 78/11, выполненный ООО «АГАТ-Оценка», в соответствии с которым размер возмещения составил 1 758 000 рублей.

Вместе с тем, указанный отчет не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку не является актуальным, так как изготовлен по состоянию на 11 ноября 2020 года. Более того, он не содержит в себе выводов эксперта относительно стоимости всех убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, которые приведены в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, а лишь содержит выводы о рыночной стоимости квартиры и доли в праве на земельный участок.

В этой связи определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 ноября 2022 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЭКО-Н сервис».

Согласно заключению эксперта от 07 февраля 2023 года № 132/22, выполненному ООО «ЭКО-Н сервис» по поручению суда апелляционной инстанции, итоговая стоимость объекта исследования жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составила 5 045 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также доли земельного участка - 3 974 000 рублей; сумма убытков, причиненных Ячменеву М.С, изъятием жилого помещения 1 071 000 рублей (убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 2 000 рублей; убытки в связи с переездом - 19 200 рублей; убытки с временным пользованием другим жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения - 978 000 рублей; убытки в связи с поиском другого жилого помещения - 72 000 рублей); многоквартирный дом <адрес> относится к IV группе капитальности зданий, построен в 1986 году и по состоянию на 10 июня 1993 года (дата первой приватизации жилого помещения в данном многоквартирном доме) не нуждался в капитальном ремонте.

Оценивая представленное заключение эксперта в силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия при определении размера возмещения за изымаемое спорное жилое помещение, принадлежащее ответчику, полагает возможным руководствоваться им, поскольку оно является объективным, достоверным и допустимым доказательством по делу в целом, исходя из того, что оно мотивировано, отвечает требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Сведений о том, что экспертное заключение содержит ложные сведения, не представлено, сторонами не доказано, как и сведений о личной заинтересованности эксперта в исходе дела.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с размером выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего ответчику, установленным заключением эксперта от 07 февраля 2023 года № 132/22, выполненному ООО «ЭКО-Н сервис», в сумме 5 045 000 рублей, поскольку он согласуется с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Из материалов дела также следует и как было указано выше, принадлежащее ответчику жилое помещение имеет обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Ганакова А.В., Ганакова А.А., Ганаковой Г.А., Ганаковой Н.И. Размер задолженности ответчика перед Ганаковыми составляет 1 020 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений пункта 4 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных статьёй 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащею либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.

В силу положений абзацев 3 и 6 пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества собственнику не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателя.

Обстоятельства, свидетельствующие о том, что интересы залогодержателей могут быть обеспечены иным способом кроме получения части выкупного возмещения в размере задолженности ответчика перед ними за жилое помещение, по настоящему делу не установлены.

Таким образом, поскольку до настоящего времени обязательства Ячменева М.С. перед Ганаковым А.В., Ганаковым А.А., Ганаковой Г.А., Ганаковой Н.И., не исполнены, то судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для возложения на истца обязанности по перечислению Ганакову А.В., Ганакову А.А., Ганаковой Г.А., Ганаковой Н.И., части выкупной стоимости, причитающейся ответчику в качестве возмещения за изымаемый объект залога, в размере актуального на дату апелляционного рассмотрения остатка задолженности по договору купли-продажи в сумме 1 020 000 рублей,по 255 000 рублей в пользу каждого.

На основании положений части 6 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неисполнения стороной или сторонами обязанности, предусмотренной частью первой статьи 96 настоящего Кодекса, если в дальнейшем они не произвели оплату экспертизы или оплатили ее не полностью, денежные суммы в счет выплаты вознаграждения за проведение экспертизы, а также возмещения фактических расходов эксперта, судебно-экспертного учреждения, понесенных в связи с проведением экспертизы, явкой в суд для участия в судебном заседании, подлежат взысканию с одной стороны или с обеих сторон и распределяются между ними в порядке, установленном частью первой настоящей статьи.

В соответствии с частью первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При этом возмещение судебных расходов обусловливается не самим по себе процессуальным статусом лица, в чью пользу принят судебный акт, разрешивший дело по существу, а выступает процессуальным последствием поведения стороны при рассмотрении дела.

Учитывая, что от ООО «ЭКО-Н сервис» поступило ходатайство о необходимости оплаты стоимости судебной оценочной экспертизы в сумме 50 000 рублей, не оплаченной сторонами, на которые определением суда апелляционной инстанции была возложена обязанность по оплате судебной экспертизы, то в соответствии с положениями статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения расходы по производству экспертизы пропорционально сумме удовлетворенных судебной коллегией в настоящем апелляционном определении требований с муниципального образования муниципальный округ Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа в размере 32 580 рублей (50 000 рублей х 65,16% (соотношение удовлетворенных требований в пользу собственника (1 758 000 рублей (заявленная истцом к установлению выкупная стоимость) / 5 045 000 рублей (установленная судом апелляционной инстанции выкупная стоимость) х 100 = 34,84 % (соотношение удовлетворенных в пользу истца от заявленных требований)) и с Ячменева М.С. в размере 17 420 рублей (50 000 рублей х 34,84%).

При указанных обстоятельствах, оспариваемое решение суда как постановленное с нарушением норм материального права и при неправильном определении имеющих для дела обстоятельств подлежит отмене, с принятием по делу нового решения.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Надымского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 июля 2022 года отменить принять новое решение:

Изъять у Ячменева Максима Сергеевича жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> (кадастровый №), с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквратирном доме (в том числе земельный участок в границах населенного пункта города Надым с кадастровым номером №, площадью 1576 кв.м., на котором расположен многоквартирный дом), определив возмещение за изымаемые объекты недвижимости в общем размере 5 045 000 рублей.

Обязать Администрацию Надымского района перечислить в пользу Ячменева Максима Сергеевича 4 025 000 рублей от суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества, оставшуюся сумму в общем размере 1 020 000 рублей перечислить в пользу Ганакова Алексея Владимировича, Ганакова Арсения Алексеевича, Ганаковой Галины Анатольевны, Ганаковой Нины Ивановны, по 255 000 рублей в пользу каждого, в счет погашения задолженности по договору купли-продажи квартиры от 08 апреля 2008 года, заключенному между Ганаковым Алексеем Владимировичем, действующим от своего имени, от имени и в интересах Ганакова Арсения Алексеевича, Ганаковой Галины Анатольевны, Ганаковой Нины Ивановны, а также Ячменевым Максимом Сергеевичем.

После выплаты возмещения за изымаемые объекты недвижимости в приведенном размере прекратить право собственности Ячменева Максима Сергеевича на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> (кадастровый №), с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквратирном доме (в том числе земельный участок в границах населенного пункта города Надым с кадастровым номером №, площадью 1576 кв.м., на котором расположен многоквартирный дом), и признать право собственности на данные объекты недвижимости за муниципальным образованием муниципальный округ Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа.

Выселить Ячменева Максима Сергеевича, ФИО5, ФИО6, ФИО10, ФИО7, ФИО8, ФИО11, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, после выплаты Ячменеву Максиму Сергеевичу выкупной стоимости изъятых объектов недвижимости в полном размере.

Взыскать с Ячменева Максима Сергеевича в пользу ООО «ЭКО-Н сервис» расходы на проведение экспертизы в сумме 17 420 рублей.

Взыскать с муниципального образования муниципальный округ Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО «ЭКО-Н сервис» расходы на проведение экспертизы в сумме 32 580 рублей.

Судья /подпись/ С.П. Гниденко